una corposa pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. VI-2 21.6.2022 n. 20007 rel. Scarpa) riconosce al condominio la qualità di consumatore e afferma che la clausola del regolamento contrattuale e che esonera il costruttore dalle spese condominiali va valutata alla luce delle nullità di protezione previste dall’art. 33 cod. consumo.
Autore: massimo ginesi
su condominio e locazione – giuffrè
è onere dell’amministratore accertare chi sia l’effettivo condomino
E’ quanto statuisce una recente pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. II ord. 30.5.2022 n. 16614 rel. Scarpa), riprendendo un consolidato orientamento che esclude la rilevanza dell’apparenza in tema di titolarità di diritti reali.
E’ l’amministratore onerato di accertare, attraverso le opportune indagini sui registri immobiliari, chi sia l’effettivo titolare del bene posto in condominio.
“Alla stregua del consolidato orientamento di questa Corte, che gli stessi ricorrenti richiamano, in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare (nella specie, unitariamente imputata nello stato di riparto approvato dall’assemblea), è passivamente legittimato l’effettivo proprietario di detta unità (e non anche chi possa apparire tale), poggiando la responsabilità “pro quota” dei condomini sul collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari (Cass. Sez. Unite, 08/04/2002, n. 5035; Cass. Sez. 2, 03/08/2007, n. 17039; Cass. Sez. 2, 25/01/2007, n. 1627; Cass. Sez. 6 – 2, 09/10/2017, n. 23621).
L’amministratore di condominio, pertanto, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, ha l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà (fermi, peraltro, l’obbligo del medesimo amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, in forza dell’art. 1130 n. 6, c.c., e l’obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell’art. 63, comma 5, disp. att. c.c., entrambi introdotti dalla legge n. 220 del 2012).
Ne consegue che, per individuare l’effettivo obbligato al pagamento dei contributi condominiali, è altresì opponibile all’amministratore di condominio la sentenza che, come nella specie, abbia accolto una domanda di simulazione trascritta di un trasferimento immobiliare (rilevando, peraltro, gli artt. 1415 e 2652 n. 4 c.c. soltanto a regolare gli effetti della sentenza nei confronti di coloro che vantino un acquisto dal simulato acquirente), dovendosi considerare che la proprietà del bene sia rimasta sempre in capo al simulato alienante (e poi, nella specie, ai coeredi, subentrati nella posizione della de cuius quali comproprietari dell’unità immobiliare e perciò tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali)”
© massimo ginesi 20 giugno 2022
Anche per il Tribunale di Napoli il condominio è un consumatore
Il giudice partenopeo (Trib. Napoli 18 maggio 2022 n. 4905) ha ritenuto che il condominio – nei rapporti con operatori professionali – rivesta la qualifica di consumatore e alle controversie con costoro debba essere applicato il relativo foro.
Il giudice ha richiamato l’orientamento giurisprudenziale secondo il quale ai contratti conclusi dall’amministratore con operatori professionali, si applica la disciplina del codice del consumo, agendo l’amministratore quale mandatario con rappresentanza dei singoli condòmini, che devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale dagli stessi eventualmente svolta
© massimo ginesi 15 giugno 2022
la soprelevazione del muro comune
“Il comproprietario ha facoltà di sopraelevare il muro comune ma deve iniziare, in ogni caso, la costruzione dal confine della sua proprietà esclusiva, anche quando non intenda estendere la sopraelevazione a tutto lo spessore del muro giacché diversamente, egli attrarrebbe nella sfera della sua proprietà esclusiva una porzione della cosa comune”.
E’ quanto stabilisce Cass.civ. sez. II 13.6.2022 n. 19040
© massimo ginesi 14.6.2022
su smart condominio – ilsole24ore
su consulenza.it
regolamento contrattuale: quando non vincola tutti i condomini
Il regolamento di condominio, di natura contrattuale, che stabilisca limitazioni e vincoli al godimento delle parti comuni o individuali non vincola coloro che abbiano acquistato prima della sua predisposizione e allegazione ai singoli atti di acquisto.
E’ quanto statuisce Cass. civ. II, 4 maggio 2022 n. 141230
© massimo ginesi 11 maggio 2022
anche la scarpata può essere bene condominiale
il terrapieno che sorregge il condominio può essere bene comune, laddove ciò emerga dagli atti con cui è sorto il condominio, la cui esegesi deve essere compiuta con riferimento all’intero complesso delle espressioni usate dalle parti e non limitata alla sola rappresentazione grafica che emerge dalle planimetrie agli stessi allegate.
E’ quanto ha statuito Cass.civ. sez. II 29 aprile 2022 n. 13258, rigettando il ricorso contro una sentenza della corte d’appello di Roma: la controversia era sorta fra l’originario costruttore del complesso immobiliare e il condominio, a fronte di lavori necessari a consolidare il terrapieno e ammontanti a quasi centomila euro.
Il giudice di merito, con valutazione in fatto non censurabile in cassazione, era pervenuto alla conclusione che le parti avessero inteso ricomprendere nel trasferimento anche la scarpata, quale parte comune necessaria ex art 1117 c.c., svolgendo funzione di sostegno dell’edificio condominiale,.
© massimo ginesi 10 maggio 2022
