Autore: massimo ginesi

le tabelle millesimali predisposte dal costruttore devono essere approvate dall’assemblea

E’ quanto ha di recente stabilito la Suprema Corte (Cass. civ. II, 12 gennaio 2022 n.  791), ritenendo che la delega conferita al costruttore di predisporre le tabelle millesimali non ne preveda poi l’automatica applicazione e debba comunque comportare  la loro approvazione da parte dell’assemblea.

Osserva la Corte che ” la suddetta clausola possa ritenersi valida solo se interpretata nel senso che il mandato che gli acquirenti degli appartamenti hanno dato alla società venditrice sia limitato alla _ mera predisposizione tecnica di eventuali modifiche alle tabelle millesimali, modifiche che, tuttavia, per essere efficaci necessitano dell’approvazione del condominio.

Deve, infatti, farsi applicazione del criterio ermeneutico secondo il quale nell’interpretazione di una clausola contrattuale deve preferirsi il significato in relazione al quale la clausola acquisti un significato rispetto a quello che ne determini la nullità.

La suddetta clausola, interpretata come mandato irrevocabile a predisporre modifiche alle tabelle da intendersi già preventivamente approvate dai condomini, sarebbe nulla vista la sua genericità e comunque invalida e inopponibile ai medesimi condomini.

Infatti, la delega conferita al costruttore dell’edificio per la successiva redazione del regolamento e delle tabelle millesimali che sia contenuta nell’atto di acquisto dell’immobile per essere valida deve avere un contenuto specifico e determinato, mentre quella in esame, volta solo alla futura ed eventuale necessità di apportare modifiche, ha un contenuto del tutto generico e indeterminato. La clausola, infatti, è in parte riproduttiva dell’art. 69 disp. att. c.c. con riferimento alla correzione degli errori e, in altra parte, è di contenuto assolutamente indeterminato, visto il generico riferimento al miglior uso dell’intero complesso.

Inoltre, secondo il consolidato orientamento di questa Corte: «La clausola con la quale gli acquirenti di un’unità immobiliare di un fabbricato assumono l’obbligo di rispettare il regolamento di condominio – (del quale le tabelle costituiscono allegato: art. 68, comma 1, disp. att c.c.) – che contestualmente incaricano il costruttore di predisporre non può valere quale approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest’ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto, sicché quello predisposto dalla società costruttrice in forza del mandato ad essa conferita non è opponibile agli acquirenti» (ex plurimis Sez. 2, Sent. n. 3058 del 2020).

La clausola di conferimento del mandato irrevocabile, infatti, non implica l’accettazione preventiva di una disciplina derogatrice non ancora venuta, ad esistenza, mancando, al momento dell’acquisto da parte dei condomini, uno schema definitivo suscettibile di essere compreso, per comune volontà, nell’oggetto del negozio. Se dunque, non può darsi per approvato un regolamento inesistente, allo stesso modo non possono darsi per approvate modifiche future alle tabelle, anche in presenza di un generico mandato irrevocabile ad effettuarle per la correzione di errori o per un miglior uso dell’intero complesso.

Il riferimento del mandato a condizioni di modifiche che non rispecchiamo le sole condizioni poste dall’art. 69 disp. att. c.c. e fanno riferimento al miglior uso dell’intero complesso determina una situazione analoga a quella dei condomini che assumono l’obbligo di rispettare le tabelle da predisporsi in futuro con un contenuto atipico potenzialmente anche limitativo dell’estensione dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano nel condominio degli edifici il diritto di ciascun condomino o l’applicazione di criteri che deroghino quelli legali. In tali casi : questa Corte ha ritenuto necessaria la preventiva predisposizione del regolamento da approvare perché il costruttore o venditore non ha il potere di redigere un qualunque regolamento, né è possibile approvare un regolamento(con le tabelle allegate) attualmente inesistente, atteso che solo il concreto richiamo nel singolo atto d’acquisto di uno specifico regolamento, già esistente, consente di considerarlo, per relationem, parte di tale atto (Sez. 2, Sent. n. 5657 del 2015). In proposito, questa Corte ha avuto modo anche di chiarire che «le pattuizioni, contenute nell’atto di acquisto di un’unità immobiliare compresa in un edificio condominiale, che comportino restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini ovvero di quelle relative alle parti condominiali dell’edificio, devono essere espressamente e chiaramente enunziate, atteso che il diritto del condomino di usare, di godere e di disporre di tali beni può essere convenzionalmente limitato soltanto in virtù di negozi che pongano in essere servitù reciproche, oneri reali o, quanto meno, obbligazioni propter rem. Ne consegue che devono ritenersi invalide quelle clausole che, con formulazione del tutto generica, limitino il diritto dei condomini di usare, godere o disporre dei beni condominiali ed attribuiscano all’originario proprietario il diritto non sindacabile di apportare modifiche alle parti comuni» (Sez. 2, ord. n. 5336 del 2017).

La medesima statuizione di invalidità deve affermarsi con riferimento al mandato “in bianco” contenuto negli atti di acquisto di un’unità immobiliare compresa in un edificio condominiale all’unica parte venditrice a modificare le tabelle già predisposte “per correggere errori tecnici o per un miglior uso della cosa comune”. D’altra parte, le modifiche alle tabelle millesimali di un condominio devono essere effettuate nel rispetto dell’art. 69 disp. att. cod. civ. tanto più in un caso come quello di specie ove è invocato un mero errore nella redazione delle tabelle da modificare.”

© massimo ginesi 9 febbraio 2022

E’ legittima la delibera che prevede l’installazione di dissuasori di parcheggio nel cortile

E’ quanto ha statuito la recente Cass.civ. sez. VI ord. 3 febbraio 2022 n. 3440.

La Corte di legittimità ha respinto il ricorso di un condomino che lamentava l’illegittimità della delibera che aveva stabilito di installare dei dissuasori di parcheggio per impedire tale uso del cortile comune, vietato dal regolamento, osservando che :” la sentenza impugnata ha rilevato che, in base al  regolamento condominiale di natura contrattale, e secondo  l’interpretazione offertane dal Tribunale e condivisa dal giudice di  appello, risultava inibito l’utilizzo della piazzetta comune a scopo di parcheggio, dovendosi quindi escludere che la sua destinazione  (a prescindere dall’utilizzo in fatto che possa esserne avvenuto  per alcuni periodi, in contrasto con il vincolo scaturente dal regolamento) fosse quella di sosta e parcheggio dei veicoli.

A tal fine va quindi richiamato il principio secondo cui (Cass. n.  20712/2017) in tema di condominio negli edifici, le innovazioni di  cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate  dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello  soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere  di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune,  alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le  seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la  migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per  quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni  rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata,  espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che  invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un  interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui  perseguimento sono rivolte ( Cass. n. 18052/2012).
Inoltre, è stato altresì ribadito che (Cass. n. 12805/2019) nel  condominio sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un  solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità, secondo l’originaria costituzione della comunione, ma che l’indagine volta a stabilire se, in concreto, un’innovazione determini una sensibile menomazione dell’utilità che il condomino ritraeva dalla parte comune, secondo l’originaria costituzione della comunione, ovvero se la stessa, recando utilità ai restanti condomini, comporti soltanto per uno o alcuni di loro un pregiudizio limitato, che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità, è demandata al giudice del merito, il cui  apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se non nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c..
La necessità di dare puntuale attuazione al vincolo derivante dal regolamento di condominio ed assicurare, quindi, proprio quella destinazione che era stata assegnata alla piazzetta condominiale, consente di escludere che le opere approvate possano rientrare nella nozione di innovazione (peraltro non potendosi riscontrare l’esistenza di un diritto del singolo condomino a trarre utilità sotto forma di parcheggio dal bene comune, suscettibile di essere menomato dalla collocazione dei cubi di cemento), avendo altresì la sentenza dato atto che le installazioni non alterano il decoro del bene né impediscono il pur limitato uso della piazzetta come consentito dal regolamento, avendo riscontrato in concreto la permanente possibilità di accesso di veicoli per l’attività di carico e scarico.
La conclusione secondo cui deve escludersi che possa  concretamente ritenersi approvata un’innovazione, dà anche  contezza dell’impossibilità di invocare la disciplina in tema di innovazioni voluttuarie, potendosi in ogni caso rilevare come in concreto il giudice, sottolineando l’esigenza a mezzo delle installazioni di dare effettiva attuazione al limite dettato dal regolamento di condominio, abbia implicitamente disatteso la tesi del carattere voluttuario delle opere in esame”

© massimo ginesi 8 febbraio 2022

 

 

 

il servizio di acqua calda può essere sospeso al condomino moroso

E’ quanto ha stabilito il Tribunale di Perugia (ord. 20 dicembre 2021) all’esito di un giudizio cautelare in cui un condomino lamentava che gli fosse stato sospeso il servizio di acqua calda sanitaria, da ritenersi essenziale ai bisogni quotidiani dell’individuo.

Il Tribunale, con interessante (ma non del tutto condivisibile) parallelismo con la normativa pubblicistica giunge alla conclusione che l’acqua in quanto tale sia servizio essenziale, la cui erogazione non potrebbe essere interrotta, mentre l’acqua calda ben può essere sospesa al moroso, non sussistendo alcuna norma o esigenza vitale primaria che lo impediscano.

TriB-Perugia_sospensione_Servizi

massimo ginesi 3 febbraio 2022

 

nomina giudiziale amministratore: non può esservi soccombenza

il procedimento per la nomina giudiziale di amministratore ha natura di volontaria giurisdizione e pertanto non è soggetto all’applicazione del principio  di soccombenza, con conseguente condanna alle spese, neanche ove la domanda sia respinta.

E’ quanto ha di recente statuito la suprema corte (Cass.civ. sez. VI ord. 20 gennaio 2022 n. 1799): “il procedimento per la nomina giudiziale dell’amministratore di condominio si caratterizza, pur in presenza di situazioni di contrasto tra i condomini, per essere finalizzato esclusivamente alla tutela dell’interesse generale e collettivo del condominio, con l’effetto che con riguardo ad esso non trovano applicazione le regole di cui agli artt. 91 e seguenti cod. proc. civ., che postulano l’identificazione di una parte vittoriosa e di una soccombente in esito alla definizione di un conflitto di tipo effettivamente contenzioso (Cass. n. 25336 del 2018; Cass. n. 5194 del 2002).”

© massimo ginesi 28 gennaio 2022

tich nath han

il 22 gennaio 2022 se n’è andato un piccolo grande uomo…

“Guarda una nuvola nel cielo azzurro. Ora si mette a piovere e la nuvola non la vedi, ma c’è: è diventata la pioggia. Non si passa da qualcuno a nessuno, da qualcosa a niente. Tutto evolve. Quando rimuovi concetti come nascita e morte, inizio e fine, diventi libero. E smetti di avere paura”.

Che il nostro messaggio sia la nostra stessa vita

 

vizi delle parti comuni e annullamento del contratto di vendita

un condomino vende la propria unità immobiliare, tacendo all’acquirente che sussistono significativi problemi alle parti comuni (nella specie legati alla presenza di una falda idrica che costringe a interventi di consolidamento dei pilastri).

l’acquirente, una volta stipulato l’atto e divenuto proprietario e residente nel fabbricato, si avvede del grave problema e agisce per l’annullamento del contratto, proponendo domanda dinanzi al Tribunale di Torino; il venditore si costituisce chiamando in garanzia il Condominio, a suo avviso responsabile di non aver eliminato detti vizi.

Il giudice (Trib. Torino 14.1.2022 n. 133) annulla il contratto ma respinge la domanda nei confornti del condominio, ritenendo che il motivo della risoluzione del vincolo vada identificato unicamente nella condotta fraudolenta del venditore; il provvedimento, parziale, è interessante e merita integrale lettura.

Trib_Torino_vizi_condominio

© Massimo Ginesi 21.1.2022