La Suprema Corte (Cass.civ. sez. un. 30 aprile 2020 8434) si pronuncia in ordine alla concessione a terzi della copertura dell’edificio per l’installazione di ripetitori telefonici, fornendo una soluzione in linea con gli ordinari canoni ermeneutici che la giurisprudenza ha da tempo elaborato.
Ove il condominio intenda cedere alla compagnia telefonica il diritto di superficie, si tratta di atto dispositivo di diritto reale, che richiede l’unanimità dei consensi degli aventi titolo, mentre ove si tratti di semplice concessione in godimento (secondo lo schema del comodato, della locazione o di altro diritto personale di godimento atipico), sarà sufficiente delibera assembleare, salvo che si tratti di concessione di durata ultranovennale.
La Corte osserva anche che non può applicarsi la disciplina delle innovazioni di cui all’art. 1120 c.c., pur costituendo l’installazione un intervento innovativo, poiché è iniziativa che non è attuata dal condominio nel proprio interesse ma da un terzo, cui è stato concesso tale diritto: ne consegue che l’elemento qualificante diventa la natura di tale concessione e non già quella dell’intervento effettuato.
La Corte poi si sofferma lungamente sulla natura della installazione di ripetitori quale costruzione, sulla natura del contratto – anche atipico – con cui si perviene alla cessione dell’area, sì che – per l’ampiezza delle argomentazioni e dei riferimenti – merita integrale lettura.
Enuncia infine tre principi di diritto, che appaiono del tutto in linea con la giurisprudenza pregressa:
“I) Il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda cedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità ed il godimento dell’impianto, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali. La riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all’una o all’altra delle suddette categorie rappresenta una questione di interpretazione contrattuale, che rientra nei poteri del giudice di merito.
II) Lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all’acquirente la proprietà superficiaria dell’impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all’estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. Il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l’approvazione di tutti i condomini.
III) Lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori è quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell’accessione. Con tale contratto il proprietario di un’area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell’opera edificata per l’intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Detto contratto costituisce, al pari del diritto reale di superficie, titolo idoneo ad impedire l’accessione ai sensi dell’articolo 934, primo comma, c.c. Esso è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 c.c. e 2643 n. 8 c.c. II contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale stipulato da un condominio per consentire ad altri la installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale richiede l’approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni.“
I tempi indubitabilmente eccezionali che stiamo attraversando costituiscono evento straordinario, destinato ad influire anche sulle condotte delle persone e sui rapporti giuridici che le riguardano, con effetti e portata su cui oggi si possono ipotizzare valutazioni ma che vedranno compiuta comprensione solo all’esito dell’ondata di emergenza e a fronte degli orientamenti che la giurisprudenza riterrà di assumere.
Certo è che l’eccezionalità della situazione, anche a voler usare gli attuali strumenti giuridici in tema di inadempimento, dovrà condurre i Giudici a valutazioni assai ponderate, che tengano conto delle peculiarità di ciascuna singola fattispecie, attribuendo la responsabilità secondo parametri graduali che possano arrivare ad escluderla laddove le restrizioni imposte o lo stato di fatto escludano o rendano del tutto impossibile la possibilità di adempimento, indipendentemente dalla volontà (e dalla colpa) del debitore.
In questo quadro complesso, soprattutto dal punto di vista socio economico, è evidente che si impone la necessità di un chiaro e articolato intervento normativo, sorretto da adeguate risorse finanziarie, che tratteggi con chiarezza i casi in cui possa ravvisarsi morosità incolpevole e statuisca i rimedi affinché non vada in corto circuito l’ampio settore della contrattazione fra privati, cui probabilmente lo condurrebbe l’applicazione rigida dei parametri esistenti, con pesanti ricadute economiche sul tessuto sociale.
Le iniziative pubbliche poste in atto in questi giorni non fanno ben sperare in tal senso, né per entità, ne per qualità, né per funzionalità, nè a migliori esiti conduce la disamina dei testi normativi, che sono resi in forma eterogenea, con norme di rango primario e secondario che finiscono per disciplinare in maniera confusa materie anche di rilevanza costituzionale (la libertà personale…) e che rendono sempre più difficile comprendere la disciplina vigente.
In materia di inadempimento delle obbligazioni contrattuali va rilevato che il D.L. 18/2020 all’art. 91 comma I ha inserito all’art 3 del D.L. 6/2020, convertito con L. 13/2020, il comma 6 bis, che prevede «Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del Codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti».
(il periodo è emergenziale e attuale, ma l’aberrante costume del nostro legislatore di compilare testi di legge composti di continui rimandi ad altri è invece atavico)
La norma è con ogni evidenza predisposta in maniera quantomeno approssimata: manca financo il soggetto che deve valutare quei parametri, anche se, per la formulazione del periodo, costui non potrà essere che il Giudice chiamato a statuire su una causa per inadempimento contrattuale.
Ciò che, ai fini di quanto già abbiamo evidenziato in tema di condominio e locazione, va tuttavia rilavato con chiarezza è che tale disposizione non legittima affatto alcuna sospensione dell’obbligazione ma è volta unicamente a valutare a posteriori se il ritardo o il mancato inadempimento siano idonei a provocare la risoluzione del vincolo per colpa del debitore.
Quanto al condominio, certamente è norma che non trova applicazione alle quote dovute dai singoli per il mantenimento e la gestione dei beni comuni ex art 1117 c.c. poiché l’obbligo di versamenti delle rate condominiali non ha alcuna connotazione sinallagmatica ma costituisce obligatio propter rem * , che il singolo è tenuto ad adempiere in quanto comproprietario di quei beni e non in esecuzione di un obbligo contrattuale.
La norma potrà invece trovare applicazione per i rapporti che riguardano il condominio e terzi fornitori, in particolar modo per quegli appalti in corso e che abbiano visto i lavori sospesi con il maturare di penali contrattualmente convenute, poiché la norma prevede espressamente che l’eventuale ritardo dovuto al rispetto delle misure obblighi il giudice a valutare tali aspetti anche ai fini del maturare della penale e della decadenza dal beneficio del termine (valutazione che, per converso e con non poche problematiche probatorie, potrebbe applicarsi anche al condominio che si trovi, per le stesse ragioni, a pagare in ritardo).
Si tratta in ogni caso di applicazioni non automatiche e di norma la cui applicazione è demandata al Giudice, che dovrà valutare se il mancato o ritardato adempimento sia direttamente e causalmente imputabile al rispetto delle norme di salvaguardia emanate ai fini di contenimento virale e tale prova dovrà essere fornita dal debitore.
Va da sé che in alcune fattispecie contrattuali tale caratteristica può ravvisarsi con facilità ed essere altrettanto facilmente provata (si pensi all’artigiano che debba rendere una prestazione e venga messo in quarantena domiciliare poiché trovato positivo al covid-19 o per aver avuto contatti inconsapevoli con persona infetta ). In tal caso il vincolo contrattuale, a seconda della fattispecie e dei diversi aspetti su cui il giudice sarà chiamato ad esprimere il proprio apprezzamento di fatto (come tale incensurabile in cassazione ove congruamente motivato), potrebbe mantenersi, oppure potrebbe risolversi per impossibilità sopravvenuta incolpevole, senza che tuttavia al debitore inadempiente possa essere rimproverato alcunché, ergo non possa neanche essere chiamato risarcire il danno che – ex artt. 1218 e 1223 c.c. – può conseguire all’inadempimento dell’obbligazione.
Con riguardo al contratto di locazione, il mancato pagamento dei canoni pone invece più di un problema alle parti (e al Giudice chiamato a valutare le loro domande) poiché, trattandosi di prestazione meramente patrimoniale, sarà onere del conduttore – secondo i generali principi di causalità – dimostrare che il rispetto delle misure ha impedito di poter adempiere l’obbligazione, faccenda che finisce per allargarsi alla valutazione del suo stato patrimoniale e del suo deterioramento, con ipotesi di prova che possono rivelarsi diaboliche.
Giova tuttavia ribadire che in questo caso, anche ove trovi applicazione la norma in tema di morosità incolpevole, ciò non esime il conduttore dal pagamento dei canoni dovuti, dovendo essere valutata l’esimente unicamente ai fini di escludere la risoluzione del contratto e la condanna a risarcire eventuali danni al locatore (anche in forma di penale, per espressa previsione della norma).
*In materia di obbligazioni condominiali, dottrina e la giurisprudenza da tempo fanno riferimento alla categoria delle obbligazioni propter rem, vale a dire le prestazioni consistenti nel versamento delle somme di denaro necessarie alla conservazione delle parti comuni ed all’erogazione dei servizi derivant dalla contitolarità del diritto reale sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni (A. Scarpa, L’obbligazione propter rem dei condomini per le spese di conservazione delle parti comini, Riv. giur. edilizia 2004, 1, 107). Più di recente si è rilevato come la mera titolarità non definisca l’intero fenomeno e si è fatto ricorso alla figura dell’utilità: “Nè può sottacersi che a mente dei tre distinti i commi dell’articolo 1123 codice civile se pure ha senso affermare che le spese per la conservazione delle parti comuni attengono alla titolarità e quindi possono rivelare la divisata natura propter rem, diversa è la situazione quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa per le quali il criterio non è quello della proporzionalità fra gli oneri e la quota, ma quello della proporzionalità fra oneri ed uso, o quando si tratta di cose destinate a servire soltanto una parte dell’edificio le cui spese rimangono a carico dei soli condomini che ne traggono utilità, allora connotandosi i rispettivi doveri di contribuzione piuttosto come obblighi propter utilitatem” (Scarpa “il Condominio, a cura di Celeste/Scarpa, Milano 2017) Quando si parla di obbligazioni propter rem, si individuano la persona del debitore e del creditore per così dire per relationem, nel senso che soggetti del rapporto stesso saranno di volta in volta tutti coloro i quali, successivamente, si troveranno nella situazione di titolare del diritto di proprietà o di titolare del diritto reale di godimento (Gazzoni, Manuale di diritto privato, ESI, 2004). Questa caratteristica è definita ambulatorietà. Ambulatoria non è l’obbligazione, ma la possibilità del suo sorgere, in quanto essa sorge a carico di chiunque sia titolare del diritto nel momento in cui si verifica la circostanza prevista dalla legge per il suo sorgere; sicché, una volta sorta l’obbligazione, cessa ogni sua ambulatorietà (M. Comporti, Diritti reali in generale, in Tratt. dir. civ. e comm., già diretto da A. Cicu e F. Messineo, continuato da L. Mengoni, vol. VIII, t. 1, Milano, 1980, 5 da A. Scarpa, 2004, 1, 107).
visto che si parla di distanziamento sociale, la foto di oggi richiama una solitudine positiva e volontaria e uno status di serenità a cui l’uomo, dopo questa tempesta, dovrebbe dedicare più tempo e cure, così come al pianeta su cui si trova a vivere
Un cortile posto a servizio di un edificio è di proprietà di più soggetti (non di tutti i condomini) ma viene utilizzato dai partecipanti al condominio per trarne utilità comuni, distinte ed ulteriori da quelle proprie del cortile (dare aria e luce all’edificio), ovvero per il transito, la sosta, la manovra.
I comproprietari agiscono per ottenere la divisione del bene e l’attribuzione in via esclusiva (ove il bene risultasse indivisibile), domanda respinta dal Tribunale di Napoli, con sentenza confermata in appello.
La vicenda giunge in cassazione (Cass. civ. sez. II, 18 febbraio 2020 n.4012) ove vede il terzo esito negativo per i comproprietari del cortile che intendevano dividerlo, posto che il bene non è divisibile ove – procedendo a tale incombente – cesserebbe di servire l’uso cui è destinato.
la vicenda processuale: – “il presente giudizio trae origine dal ricorso notificato il 18 febbraio 2015, con cui D.M.S. chiedeva la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Napoli, meglio indicata in epigrafe, che aveva rigettato la sua domanda di divisione di un cortile interno ad uno stabile sito in (omissis) ; – afferma il D.M. di essere, insieme ai coniugi P. e D.R. (odierni controricorrenti) unico comproprietario del soprammenzionato cortile interno dello stabile, mentre gli altri condomini vanterebbero solamente una servitù di passaggio sullo stesso; – in primo grado il D.M. aveva convenuto in giudizio P.A. e D.R. Carola, innanzi al Tribunale di Santa Maria C.V., chiedendo che si disponesse, con ordinanza ex art. 785 c.p.c., lo scioglimento della comunione sul cortile e l’assegnazione del bene in suo favore, ove questo risultasse non comodamente divisibile, ai sensi dell’art. 720 c.c., con la determinazione dei dovuti conguagli in denaro; – i convenuti si costituirono, contestando la divisione e deducendo l’indivisibilità del cortile, poiché esso era da considerarsi privo di autonoma funzione, essendo utilizzato per vari tipi di attività, dai diversi condomini, attività che lo rendevano incompatibile alla destinazione d’uso esclusivo di uno dei comproprietari; – con sentenza n. 2036 del 14/11/2006 il Tribunale di Santa Maria C.V. ha rigettato la domanda formulata dal D.M. , condannandolo alle spese di giudizio; – il tribunale ritenne che si dovesse applicare non l’art. 720 c.c., ma l’art. 1119 c.c., che dispone che la divisibilità delle parti comuni del condominio è ammessa solo ove ciò non renda più incomodo a ciascun condomino l’uso della proprietà singola, servita dalla parte comune e vi sia l’assenso di tutti i condomini alla divisione”
La Suprema Corte ritiene che alla fattispecie non sia applicabile la norma in tema di condominio che prevede l’indivisibilità delle parti comuni (art 1119 c.c.), ed osserva tuttavia che non tutti i beni in comunione Devono ritenersi, per converso, divisibili.
“ si deve premettere che è da condividere la valutazione del ricorrente sulla non applicabilità dell’art. 1119 c.c., infatti, ai sensi dell’art. 1117 c.c., la condominialità di un bene è esclusa dal titolo che disponga diversamente, ma ciò non vuoi dire che il bene sia divisibile; infatti detto cortile, pur non condominiale, è comunque, posseduto in comunione (originariamente dal D.M. e dai coniugi P. -D.R. ) ai sensi delle norme del titolo VII, capo I c.c.; l’art. 1111 c.c., afferma che ciascuno dei comproprietari può sempre chiedere la divisione della comunione, ma questa norma va letta in connessione con quella immediatamente successiva dell’art. 1112 c.c., la quale esclude che tale divisione possa essere chiesta nel caso di beni che, se divisi, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinati; dunque la divisione del bene in comunione non è automaticamente conseguente alla domanda, dovendosi valutare i suoi effetti sulla destinazione d’uso; a differenza di quanto afferma il ricorrente la destinazione d’uso di un cortile non è solamente quella principale, oggettiva, di fornire aria e luce, ben potendo i comproprietari decidere di ampliarne le modalità di utilizzo prevedendo delle funzioni accessorie che vanno ad integrare la destinazione d’uso (cfr. Cass. n. 13879 del 2010; n. 621 1977); al riguardo la corte d’appello ritiene correttamente (pag. 4 e 5 della sentenza impugnata) che tale destinazione d’uso poteva consistere in varie attività materiali, ulteriori rispetto a quelle consentite dalla servitù di passaggio, come l’apposizione di fioriere, il posteggio del veicolo, lo scarico di merci… che sarebbero divenute impossibili, per gli altri compartecipi, se si fosse proceduto a divisione, con attribuzione della proprietà esclusiva al D.M. ; al riguardo questa Corte ha la affermato che lo scioglimento della cosa comune può essere escluso dalla volontà dei comunisti di imprimere al bene una determinata caratteristica d’uso, solo quando siffatta volizione trovi attuazione in una situazione materiale che, venendo meno con la divisione, determini la perdita della possibilità di usare ulteriormente la cosa in conformità della sua convenuta destinazione (cfr. Cass. n. 5261/2011; id. n. 7274/2006, n. 4176/1983; n. 937/1982); conseguentemente, se anche si esclude la natura condominiale del bene, esso non è comunque da ritenersi divisibile ex art. 1112 c.c. (cfr. Cass. n. 989/1967; n. 708/1970); d’altronde la stessa sentenza d’appello riconosce una possibile applicabilità dell’art. 1112. c.c. (pagg. 10 e 11), pur in subordine rispetto a quella dell’art. 1119 c.c.; in ultimo non è condivisibile la tesi del ricorrente, secondo la quale una lettura in questo senso dell’art. 1112 c.c., finirebbe per privare questa norma di significato, appiattendola sul contenuto dell’art. 1119 c.c.; le due norme, infatti hanno una ratio diversa e forniscono differenti tutele; infatti l’art. 1119 c.c., contempla una forma di protezione rafforzata dei diritti dei condomini, in omaggio al minor favor del legislatore per la divisione condominiale, ed è per questo che esso contiene la prescrizione dell’unanimità e la tutela del mero comodo godimento del bene, in relazione alle parti di proprietà esclusiva; – invece l’art. 1112 c.c., che costituisce un’eccezione rispetto alla regola generale della divisione della comunione, disposta dall’art. 1111 c.c., ha come ratio la tutela della destinazione d’uso del bene, e per questo esso ammette che la divisione sia richiedibile anche da uno solo dei comproprietari, con la sola subordinazione della stessa alla valutazione giudiziale che il bene, anche se diviso, manterrà l’idoneità all’uso a cui è stato destinato (cfr. Cass. n. 867/2012; id. 7667/1995);
… nel giudizio di divisione è ammissibile l’eccezione di attribuzione esclusiva, presentata in grado di appello, in quanto questa costituisce una mera modalità di attuazione della divisione e quindi non integra una nuova domanda ex art. 345 c.p.c., ma solo un specificazione della domanda originaria, non assoggettabile alle preclusioni processuali sulle questioni nuove proposte in appello (cfr. Cass. n. 4938 del 1981 n. 626 1971; n. 4391 del 1985; n. 9689 del 2000); la possibilità per le parti originarie di presentare la richiesta di attribuzione esclusiva porta a concludere che questa non dovesse essere presentata, per forza, dal loro avente causa, in quanto il giudizio era idoneo a proseguire tra le parti originarie, essendo il possibile, ma non obbligatorio, intervento del successore particolare, ai sensi dell’art. 111 c.p.c. (cfr. Cass. n. 18937 del 2006; n. 17151 del 2008; n. 23936 del 2007″
La Cassazione (Cass.civ. sez. II ord. 17 febbraio 2020 n. 3860 rel. Scarpa) affronta in maniera approfondita – confermando orientamenti consolidati – la natura giuridica del sottotetto di un edificio condominiale, ribadendo che – laddove tale vano appaia funzionalmente destinato ad assolvere funzioni comuni – dovrà ritenersi tale ai sensi dell’art. 1117 c.c., competendo a colui che invece ne pretende la titolarità esclusiva l’onera di dar prova dei relativi presupposti : “Secondo, tuttavia, la consolidata interpretazione di questa Corte, che la sentenza impugnata ha del tutto trascurato, sono comunque oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’art. 1117 c.c. (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, proprio dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune (Cass. civ. III, n. . Sez. 6-2, 14/02/2018, n. 3627; Cass, Sez. 6 – 2, 10/03/2017, n. 6314; Cass. Sez. 2, 02/03/2017, n. 5335; Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23902; Cass. Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143; Cass. Sez. 2, 20/06/2002, n. 8968; Cass. Sez. 2, 20/07/1999, n. 7764).
Altrimenti, soltanto ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall’art. 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacché lo stesso sottotetto assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento.
La proprietà del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto: nel caso in esame, la Corte di Appello di Milano non ha compiuto alcun accertamento sulle funzioni e sulle caratteristiche strutturali del locale sottotetto, né, al contrario, sulla destinazione pertinenziale dello stesso a servizio di appartamenti di proprietà esclusiva, erroneamente supponendo che la natura condominiale di tale bene dovesse negarsi soltanto perché non stabilita convenzionalmente nel contratto del 2 febbraio 1979 o nel regolamento condominiale
Ove dunque il sottotetto dell’edificio di via C… , Milano, risultasse destinato, per sue caratteristiche funzionali e strutturali, all’uso comune, occorrerà verificare il momento di costituzione del condominio, con riferimento all’atto con cui l’originario unico proprietario ne operò il frazionamento, alienando ad un terzo la prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione...
In presenza di un sottotetto posto in rapporto di accessorietà con l’intero edificio o parte di esso, e dunque di uso comune, e non invece destinato pertinenzialmente ad una determinata unità immobiliare di proprietà individuale, per escluderne la condominialità si dovrà accertare che il titolo costitutivo del condominio, ovvero il primo atto di trasferimento di una porzione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto, recasse una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente al venditore o ad uno dei condomini la proprietà di detta parte, sì da escluderne gli altri (Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n. 26766; Cass. Sez. 2, 19/11/2002, n. 16292).
La circostanza che gli atti di vendita, come le correlate note di trascrizione, non contenessero espressa menzione del trasferimento della comproprietà dei sottotetti, se destinati all’uso comune, non è in alcun modo sufficiente a superare la presunzione posta dall’art. 1117 c.c., la quale, al contrario, comporta che all’atto stesso consegua l’alienazione, unitamente alla porzione esclusiva, della corrispondente quota di condominio su dette parti comuni. Stando, infatti, al consolidato orientamento di questa Corte, una volta accertata la sussistenza di una situazione di condominio di edifici, le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio “accessorium sequitur principale”, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria (Cass. Sez. 2, 06/03/2019, n. 6458; Cass. Sez. 6 – 2, 26/10/2011, n. 22361; Cass. Sez. 2, 27/04/1993, n. 4931).
Secondo uniforme interpretazione giurisprudenziale, spetta in ogni caso al condomino, che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un sottotetto destinato all’uso comune, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’art. 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario (non essendo determinanti, a tal fine, né le risultanze del regolamento di condominio, né l’inclusione del bene nelle tabelle nnillesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino, né i dati catastali); in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini.”
una recente sentenza del Tribunale apuano (Trib. Massa 10.1.2020 n. 24) affronta un caso peculiare di immobile (albergo) di proprietà di più soggetti, locato a società di capitali di cui taluni dei locatori sono amministratori.
Non tutti i locatori erano d’accordo per l’azione giudiziale iniziata con intimazione di licenza per finita locazione. Il Tribunale ha ritenuto che l’assenza di una volontà della comunione, a fronte dell’espresso dissenso di alcuni comproprietari, impedisca di agire per il rilascio ma non per il pagamento dei canoni.
“Parte attrice e parte intervenuta sono comproprietari del bene oggetto didomanda,ditalchè – secondo un costante orientamento giurisprudenziale (Cass.1650/2015,periprofili sostanziali Cass. sez.Un. 11134/2012) – ciascuno di essi è legittimato a proporre azione di sfratto, presumendosi pari poteri gestori dei singoli comproprietari.
Ove risulti, invece, contrasto fra gli stessi, tale presunzione non potrà più ritenersi operante e l’azione giudiziale dovrà essere promossa unicamente in forza di ordinaria delibera degli aventi diritto, ai sensi dell’art. 1105 comma II c.c., oppure, ove tale maggioranza non riesca a formarsi, ai sensi di provvedimento reso ex art. 1105comma IV c.c.
Nel caso di specie le intervenute hanno eccepito l’assenza di tali requisiti e la propria contrarietà all’azione intrapresa dagli attori, sì che “ la legittimazione del singolo comunista deve essere esclusa quando, a seguito dell’intervento in causa degli altri partecipanti alla comunione della cosa locata, si accerti l’esistenza del contrasto tra i compartecipanti” (cass. 480/2009, cass 4291/78)
… In assenza di delibera o provvedimento giudiziale ex art 1105 comma IV c.c., essendo pacificamente emerso il contrasto fra i diversi comproprietari e dissenso delle odierne intervenute, non si potrà che pervenireadunadeclaratoriadiinesistenzadi legittimazione processuale degli odierni attori riguardo all’azione di licenza per finita locazione intimata da R…
Se l’azione per il rilascio deve essere esercitata unitariamente (dal singolo o dalla comunione), per evidente infrazionabilità del relativo adempimento riguardo a unitario compendio oggetto di locazione, analoga considerazione nonpuòesseresvoltaperquel che attiene alla domandadipagamentodeicanoni/indennitàdioccupazione,vieppiùalla lucediquantodispostoda Cass. Sez. un. 11136/2012 etenutoconto che–nel casodi specie – l’art. 6 del contratto di locazione (doc. 2 di parte attrice) già prevedeva una prestazione frazionata in capo al conduttore con riguardo al corrispettivo della locazione,da versare pro quota a ciascun co-locatore; riguardoallaconcessioneinlocazione effettuata in favore di R. srl non sussiste inoltre il meccanismo gestorio descritto dalle Sezioni Unite della Corte di legittimità nella pronunciatestèrichiamata,posto che la locazione non è statastipulatadaunodeicomproprietarinell’eserciziodi pari poteri gestori presunti ma consegue a delibera della comunione, con conseguente insussistenza della necessità di integrazione del contradditorio nei confronti degli altri comproprietari indicata dalla Suprema Corte.
Va ancora osservato che parrebbe ingiustamente afflittivo e penalizzante per gli odierni attori ritenere che l’azione per il pagamento dei canoni /indennità segua gli stessi principi dell’azione di rilascio, posto che – anche alla luce degli argomenti resi da Cass. Sez. un. 11136/2012 – il singolo co-locatore ben può agire direttamente per ottenere il pagamento della propria quota di canone e non può riconoscersi agli altri comproprietari un diritto di veto o, comunque, il potere di paralizzare unilateralmente e ad libitum il diritto di ciascun co-locatore di ottenere la prestazione patrimoniale pro-quota dovuta dal conduttore.
Tale aspetto appare emblematico ed eclatante nellavicendadequo,ovelaconduttricenon si è costituita e non si è opposta, tuttavia colei che pretenderebbe di paralizzare anche l’azione volta al pagamento delle indennità dovute pro quota agli attori per la ritardata consegna (eccependo la carenza di legittimazione degli attori) è l’intervenuta R. che, oltre che comproprietaria, è la legale rappresentante della società conduttrice convenuta.
Ne deriva che la società conduttrice convenuta dovrà essere condannata a versare agli attori, con decorrenza 1.1.2019 e sino all’effettivo rilascio, quota parte dell’importo pari al canone contrattualmente stabilito a mente dell’art. 6 del contratto di locazione: va infatti riconosciuta al locatore un’indennità di occupazione in misura pari al canone contrattualmente convenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c. (Cass. 18486/2014); l’importo dovuto dalla convenuta sarà proporzionale – rispetto all’intero – alla quota del diritto di proprietà di cui costoro sono contitolari.
Posto che le parti, all’art. 8 del contratto, hanno inteso anche predeterminare il maggior danno da ritardata restituzione, dovràessereversataagliattoridaparteconvenutaanche la relativa quota parte frazionaria eproporzionata alla quota del diritto di proprietàdi cui sono contitolari”
Una recente sentenza del tribunale apuano (Trib. Massa 4 dicembre 2019 n. 753) affronta un caso peculiare in tema di ripetizione dell’indebito: l’ambito di operatività dell’azione ex art 79 L. 392/1978 e quello di cui all’art. 2033 c.c. non devono ritenersi necessariamente coincidenti, laddove l’azione sia promossa da un terzo.
Nel caso deciso dal Tribunale l’azione è stata promossa dai soci di una ASD sportiva, sub conduttrice di un bene immobile ove l’associazione esercitava la propria attività, che avevano versato ai proprietari dell’immobile (e non ai sub locatori) parte del deposito cauzionale, convenuto in misura superiore a dieci volte il canone.
il giudice apuano osserva che ” Va preliminarmente chiarita la portata della norma di garanzia contenuta nell’art. 79 L. 392/1978, che da taluno è stata ritenuta – con condivisibile apprezzamento – dettare una sorta di nullità di protezione ante litteram in favore della parte debole del rapporto, ovvero di colui che potrebbe essere indotto ad accettare condizioni penalizzanti e vessatorie pur di non rinunciare ad un bene primario per l’esercizio della propria attività produttiva o commerciale (avendo la L. 431/1998 radicalmente mutato le tutele di sistema per le locazioni abitative).
Certo è, tuttavia, che delle nullità di protezione quella norma non riveste il carattere di relatività, dovendosi ritenere la norma di cui all’art. 79 L. 392/1978 una sorta di norma cardine nel sistema destinata a garantire il locatario da ogni forma di elusione preventiva ad opera del locatore dei divieti posti a tutela della parte debole del rapporto, volta pertanto a fornire una tutela onnicomprensiva e ad ampio raggio, acutamente definita da avveduta dottrina “una prospettiva di protezione grandangolare del conduttore”, mediante la quale si garantisce l’ammontare massimo della prestazione di quest’ultimo, colpendo con la sanzione della nullità tutte le pattuizioni che si pongano in contrasto con tale ratio e non vedano già una nullità testuale stabilita da apposito precetto normativo.
A tale nullità, che finisce per regolare la materia in maniera rigida (e per taluni versi discutibile, perché rende lo statuto normativo delle locazioni commerciali poco flessibile alle esigenze del mercato e sottratto sostanzialmente alla autonomia privata) la giurisprudenza (cass. 9545/1997, cass. 5827/1993, cass. 4843/1995) riconosce carattere assoluto, di tal chè la stessa è rilevabile d’ufficio e può essere fatte valere da chiunque vi abbia interesse, estendendo dunque il suo campo di azione oltre la mera protezione del conduttore.
Si è osservato che il legislatore, con il sistema delle nullità previsto dall’art. 79 L. 32/1978, avrebbe inteso allestire uno strumento di controllo che va oltre l’interesse particolare del conduttore e finisce per investire interessi generali attinenti all’intera organizzazione produttiva, in un’ottica di interpretazione costituzionalmente orientata a mente dell’art. 41 della Carta fondamentale.
A fronte di tale statuto, che potrebbe apparire oggi eccessivamente rigido e poco in linea con le necessità del mercato attuale, specie laddove il conduttore paia positivamente orientato a bilanciare determinati diritti – astrattamente garantiti in via assoluta – con adeguate controprestazioni del locatore, la dottrina e parte della giurisprudenza (cass.415/2006, Cass. 10907/1995) hanno mostrato aperture interpretative volte a valorizzare il concreto bilanciamento degli interessi stabilito dalle parti (ad esempio in tema di rinuncia preventiva all’indennità di avviamento), sottraendo determinate condotte alla scure inflessibile dell’art. 79 L. 392/1978.
Si è ancora osservato in giurisprudenza che l’inosservanza del termine semestrale, previsto dalla norma per l’azione del conduttore, costituisce unicamente dato che impedisce totalmente la prescrittibilità delle somme versate in costanza di rapporto, mentre ove l’azione sia esercitata oltre tale termine l’azione non diviene inammissibile ma il conduttore è esposto alla eccezione di prescrizione per i crediti relativamente ai quali la stessa è già maturata (cass.2829/2014, che propone una interpretazione costituzionalmente orientata secondo quanto previsto da Corte Cost. ord. 3/1990).
Ne deriva che la nullità di cui all’art. 79 L. 392/1978 può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e dunque anche dai terzi che da tale eccezione traggano un vantaggio patrimoniale azionabile in giudizio (quale certamente è la domanda ex art 2033 c.c.), così come l’azione prevista dalla stessa norma sarebbe ancora oggi astrattamente configurabile nel caso in esame, pur essendo decorsi i sei mesi dalla riconsegna dell’immobile.
Deve tuttavia, ritenersi che gli attori non abbiano agito a mente dell’art. 79 L. 392/1978, che per costante giurisprudenza (richiamata anche dai convenuti) prevede una fattispecie tipica di ripetizione dell’indebito riservata al conduttore, anche ove le somme siano state materialmente versate da terzi, ma agiscano secondo lo schema astratto delineato dall’art. 2033 c.c., richiamando solo a supporto dell’indebito la nullità del patto che li avrebbe indotti a versare dette somme.
Va rilevato che C. O., proprietaria del bene, non ha contestato espressamente (con ogni conseguenza anche ex art 115 c.p.c.) di aver incamerato tali somme, né che tale versamento sia avvenuto in stretta correlazione funzionale con il contratto di locazione che ha riguardato I. C. srl quale sub locatore e ASD S. quale conduttrice; non ha peraltro neanche fornito alcuna altra causa giustificatrice della prestazione (neanche sotto il profilo di eventuale bilanciamento di altri interessi del conduttore) che pertanto, allo stato, rimane del tutto priva di causa e deve essere ricondotta alla fattispecie di cui all’art. 2033 c.c.
In tal senso va recepito quanto di recente statuito anche da questo tribunale: “Va qualificata come ripetizione di indebito, ai sensi dell’art. 2033 c.c., qualunque domanda avente ad oggetto la restituzione di somme pagate sulla base di un titolo inesistente, sia nel caso di inesistenza originaria, che di inesistenza sopravvenuta o di inesistenza parziale (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7897 del 04/04/2014 (Rv. 630410 – 01)). Si tratta, dunque, di una disciplina che ha portata generale e si applica a tutte le ipotesi di inesistenza, originaria o sopravvenuta, del titolo di pagamento, qualunque ne sia la causa. (Cass. Sez. L – , Ordinanza n. 18266 del 11/07/2018 (Rv. 649965 – 01))… In tema di ripetizione di indebito, il regime di prescrizione è quello ordinario decennale (Cass. Sez. L – , Ordinanza n. 18266 del 11/07/2018 (Rv. 649965 – 01)” (Trib. Massa 8.8.2019 n. 519).
Ciò che consente di ritenere pienamente sussistente una fattispecie di indebito ‘ordinario’ ex art 2033 c.c. è, in via primaria, la circostanza che gli attori abbiano versato le somme oggetto di causa alla proprietaria del bene C. O. snc, soggetto del tutto estraneo al rapporto di locazione de quo (la circostanza di essere proprietaria del bene sublocato da I C srl non vale a renderla parte del rapporto locativo intercorso fra quest’ultima e ASD S., né legittimata a ricevere somme per conto del sublocatore, ponendosi il versamento della cauzione – seppur in misura illecita – unicamente in collegamento funzionale con la pattuizione intercorsa fra il sublocatore I C e la conduttrice ASD S.).
Ove poi il terzo che ha ricevuto le somme intendesse supportare causalmente tale versamento con quanto contenuto nel contratto di locazione, che prevedeva l’illecito versamento di un deposito cauzionale oltre i limiti di legge, non può negarsi l’interesse degli odierni attori a rilevare la nullità di quella pattuizione, non già in via diretta quali parti del contratto di locazione ai fini dell’azione ex art 79 L.392/1978, ma unicamente con lo scopo di rilevarne l’invalidità in sede di azione ordinaria ex art 2033 c.c.
Tale qualificazione della fattispecie fa tuttavia emergere come non possa che considerarsi sussistente unicamente la legittimazione passiva del concreto accipiens delle somme, ovvero C. O. snc, non convincendo la tesi avanzata dagli attori – peraltro priva di alcuna argomentazione – che debba risponderne in via solidale anche I. C. srl, quale soggetto che avrebbe dato luogo alla pattuizione invalida: “Rispetto all’azione di ripetizione di indebito oggettivo è passivamente legittimato solo il soggetto che ha ricevuto la somma che si assume essere non dovuta, come si evince dalla formulazione letterale dell’art. 2033 c.c.“(Cass.25170/2016).”
Taluni condomini si lamentano che l’installazione di un’ascensore esterno violi le distanze dai balconi e comporti creazione di nuove servitù di veduta, affacciandosi la cassa esterna su un’area di proprietà esclusiva, nella quale sconfina per 50 centimetri.
Pur apparendo la lettura conforme ai precedenti e correttamente ispirata a principi di solidarietà e funzione sociale della proprietà ex art 42 Cost., la pronuncia lascia insoluto l’interrogativo in ordine allo sconfinamento su proprietà altrui, che certamente non può essere giustificato da alcun interesse diffuso (è plausibile che vi fosse consenso del proprietario di quel suolo e che i ricorrenti lamentassero solo la diminuzione della propria veduta).
la Corte d’appello di Messina “rilevava – per quanto ancora qui di interesse – che pacifica la situazione dei luoghi e la descrizione analitica degli stessi riportata negli elaborati peritali, con la conseguenza che l’opera realizzanda violava le distanze rispetto ai balconi di proprietà esclusiva esistenti in affaccio verso il cortile interno, la questione controversa atteneva alla qualificazione di siffatti aggetti, se costituenti o meno una veduta, per la loro connotazione interna e per il ridotto visus. Inoltre osservava che l’ingombro della torre ascensore non era limitato all’atrio di ingresso di proprietà comune, ma per circa mq. 0,50 insisteva su adiacente cortile di proprietà privata degli eredi Cr. e per l’effetto veniva in discussione non solo un affaccio su area di proprietà comune, ma anche una servitù di affaccio gravata su altra area di proprietà esclusiva, interessamento che limitava l’operatività della normativa speciale contenuta nella L. n. 13 del 1989, art. 2 essendo fatto salvo dalla novella il disposto dell’art. 1120 c.c., comma 2 (ora 4). Concludeva che nella circostanza la veduta vantata dagli I. veniva limitata e lesa per la violazione della distanza legale che comportava l’inutilizzo dell’affaccio per detta parte, oltre ad interessare la nuova opera non solo un uso diverso della cosa comune, ma anche uno sconfinamento nella proprietà esclusiva di altro condomino. Di qui traeva anche la conclusione della irrilevanza del disposto della Delib. assembleare 19 aprile 2001 di autorizzazione a maggioranza dell’opera de qua”
La Corte di legittimità osserva invece che “Nella sua assolutezza, l’affermazione circa la violazione delle distanze appare avulsa da ogni riferimento al caso di specie, nel quale i lavori per la installazione dell’ascensore erano dichiaratamente volti alla eliminazione delle barriere architettoniche, ai sensi della L. n. 13 del 1989.
In particolare, la Corte territoriale non sembra avere adeguatamente apprezzato che, nella valutazione del legislatore, quale si desume dalla citata L. n. 13 del 1989, art. 1 (operante a prescindere dalla effettiva utilizzazione degli edifici considerati da parte di persone portatrici di handicap: Corte Cost. n. 167 del 1999), l’installazione dell’ascensore o di altri congegni, con le caratteristiche richieste dalla normativa tecnica, idonei ad assicurare l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici, costituisce elemento che deve essere necessariamente previsto dai progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici, ivi compresi quelli di edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata ed agevolata, presentati dopo sei mesi dall’entrata in vigore della legge.
Da tale indicazione si desume agevolmente che, nella valutazione del legislatore, e contrariamente a quanto affermato dalla sentenza impugnata, l’ascensore o i congegni similari costituiscono dotazione imprescindibile per l’approvazione dei relativi progetti edilizi; in altri termini, l’esistenza dell’ascensore può senz’altro definirsi funzionale ad assicurare la vivibilità dell’appartamento, cioè è assimilabile, quanto ai principi volti a garantirne la installazione, agli impianti di luce, acqua, riscaldamento e similari.
Vero è che tale qualificazione è dal legislatore imposta per i nuovi edifici o per la ristrutturazione di interi edifici, mentre per gli edifici privati esistenti valgono le disposizioni di cui alla L. n. 13 del 1989, art. 2; tuttavia, la assolutezza della previsione di cui all’art. 1 non può non costituire un criterio di interpretazione anche per la soluzione dei potenziali conflitti che dovessero verificarsi con riferimento alla necessità di adattamento degli edifici esistenti alla prescrizioni dell’art. 2.
Di tal che, nel valutare il contrasto delle opere, cui fa riferimento la L. n. 13 del 1989, art. 2 con la specifica destinazione delle parti comuni, sulle quali esse vanno ad incidere, occorre tenere conto altresì del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati (Cass. n. 18334 del 2012).
Ai fini della legittimità dell’intervento innovativo approvato ai sensi della L. n. 13 del 1989, art. 2 è sufficiente, peraltro, che lo stesso produca, comunque, un risultato conforme alle finalità della legge, attenuando sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione (Cass. n. 18147 del 2013).
In questo senso, non vi è dunque ragione per escludere, in via di principio, come ha fatto la Corte di appello, l’operatività, anche riguardo all’ascensore, del principio secondo cui negli edifici condominiali l’utilizzazione delle parti comuni con impianto a servizio esclusivo di un appartamento esige non solo il rispetto delle regole dettate dall’art. 1102 c.c., comportanti il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ma anche l’osservanza delle norme del codice in tema di distanze, onde evitare la violazione del diritto degli altri condomini sulle porzioni immobiliari di loro esclusiva proprietà.
Tale disciplina, tuttavia, non opera nell’ipotesi dell’installazione di impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell’appartamento, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e lo sviluppo delle moderne concezioni in tema di igiene, salvo l’apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui (Cass. n. 7752 del 1995; Cass. n. 6885 del 1991; Cass. n. 11695 del 1990).
Appare quindi evidente il denunciato vizio in ordine alla affermazione della non applicabilità della disciplina speciale al caso in esame.
Le censure della ricorrente sono fondate anche con riferimento alla questione della applicabilità, nel caso di specie, delle norme sulle distanze dalle vedute, di cui all’art. 907 c.c.
Nella giurisprudenza di questa Corte si è infatti affermato il principio per cui le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultima non sia in contrasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.
Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale (nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto applicabili alla costruzione di un balcone le norme in tema di vedute e non anche quella dell’art. 1102 c.c.: Cass. n. 6546 del 2010).
La Corte d’appello non poteva quindi ritenere violato, nel caso di specie, l’art. 907 c.c., senza previamente accertare se il manufatto realizzando dalla ricorrente su cose comuni (parte del cortile comune) avesse rispettato i limiti posti dall’art. 1102 c.c. nell’uso della cosa comune, non apparendo a tal fine sufficiente l’affermazione che il manufatto determina lo sconfinamento in proprietà esclusiva di altro condomino per lo spazio di circa mq 0,50, limitandone la veduta.
Nè può ritenersi che la disciplina di cui all’art. 907 c.c. potesse operare per effetto del richiamo ad essa contenuto nella L. n. 13 del 1989, art. 3, comma 2. In proposito, deve rilevarsi che l’art. 3 citato dispone, al comma 1, che le opere di cui all’art. 2 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati e, al comma 2, che è fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli artt. 873 e 907 c.c. nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune.
Nel suo complesso, tale disposizione non può ritenersi applicabile all’ipotesi in cui venga in rilievo, non un fabbricato distinto da quello comune, ma una unità immobiliare ubicata nell’edificio comune. In sostanza, il richiamo contenuto nell’art. 3, comma 2, ai “fabbricati alieni” impone di escludere che la disposizione stessa possa trovare applicazione in ambito condominiale. Difetta, dunque, nel caso di specie, il presupposto di fatto per l’operatività della richiamata disposizione di cui all’art. 907 c.c., e cioè l’altruità del fabbricato dal quale si esercita la veduta che si intende tutelare ( v. Cass. 14096/2012 e 10852/2014).
Un esercizio commerciale posto in condominio subisce danni in seguito ad infiltrazioni, provenienti da una terrazza a livello posta nel condomini; agisce dunque per il risarcimento nei confronti del condominio e del proprietario della terrazza.
L’attore è mero conduttore dei fondi e, tuttavia, avanza anche domanda relativa ai danni subito dall’immobile; il convenuto condominio si difende eccependo carenza di legittimazione passiva mentre il proprietario della terrazza adduce sussistenza di evento meteo eccezionale.
Il Giudice, alla prima udienza, non dispone la mediazione, nonostante la pronta eccezione del convenuto condominio che, in comparsa conclusionale, ancora eccepisce improcedibilità della domanda.
La vicenda è stata decisa dal Tribunale apuano (Trib. Massa 9 ottobre 2019 n. 595) il quale, quanto alla mediazione, ha rilevato che “Va preliminarmente rigettata anche l’eccezione di improcedibilità della domanda – reiterata dal convenuto condominio e dalla terza chiamata – per mancato esperimento del procedimento di mediazione; anche a voler ritenere la presente controversia ricompresa nell’ambito delineato dall’art. 5 comma 1 bis D.Lgs 28/2010, una volta che la parte abbia tempestivamente sollevato l’eccezione alla prima udienza, ove il giudice non provveda nell’ambito della stessa udienza a concedere termine per instaurare il procedimento di ADR, dando invece impulso al processo, il processo proseguirà secondo gli ordinari canoni, avuto riguardo ad una interpretazione sistematica delle norme in tema di mediazione, cui questo giudice ritiene di aderire: “ Un’interpretazione costituzionalmente orientata delle norme istitutive della cd. giurisdizione condizionata (quali quelle che prevedono lo svolgimento, in via precontenziosa, di un tentativo obbligatorio di conciliazione) impone di considerare tali oneri preprocessuali in termini tali da non costituire un aggravio eccessivamente oneroso per la parte che intenda far valere il suo diritto in giudizio (pena la violazione del precetto enunciato dall’art. 24 c. 1 della Cost.), così che se la questione sulla procedibilità della domanda giudiziaria (che rimane sottratta alla disponibilità delle parti e rimessa al potere – dovere del giudice del merito, da esercitarsi nella prima udienza) non sia stata rilevata dal giudice entro detto termine (ancorchè segnalata), l’azione giudiziaria prosegue, in ossequio al principio di speditezza di cui agli artt. 24 e 111, secondo comma, Cost.” (Trib. Bari 8/10/2015, n.4237).”
Quanto alla legittimazione processuale del conduttore il giudice ha osservato che “Va rilevato il difetto di legittimazione attiva dell’attore (eccepito dalle parti, ma rilevabile anche d’ufficio, Cass. Sez. Un., 16 febbraio 2016, n. 2951) per i capi della sua domanda che attengono al risarcimento dei danni subiti dall’immobile di cui è conduttrice (ovvero tutti quelli delineati nella perizia B. allegata alla costituzione dell’attore, che evidenzia sostanzialmente danni alle strutture murarie, agli infissi e agli impianti).
Certamente anche il conduttore è legittimato iure proprio ad agire nei confronti di terzi per il risarcimento del danno da loro cagionato: la giurisprudenza di legittimità ha più volte sottolineato che” ai fini della legittimazione attiva è sufficiente provare l’esistenza di questo potere di fatto, in quanto l’ingiustizia del danno non è necessariamente connessa alla proprietà del bene danneggiato nè all’esistenza di un diritto tutelato erga omnes (Cass. n. 12215/03).
Tuttavia, in tali ipotesi, il conduttore potrà far valere danni ad arredi e rifiniture che dimostri di aver installato in proprio ed ai fini dell’attività esercitata nel locale, oppure derivanti dalla mancata o diminuita disponibilità del bene in conseguenza dell’illecito posto in essere dal terzo. In ipotesi analoga la Corte di legittimità ha ritenuto legittimato il conduttore che “non lamentava un danno attinente alla struttura del locale, ma al pavimento in parquet, che aveva installato per rendere il locale più idoneo all’esposizione di mobilio e arredi, che costituivano l’oggetto dell’attività di esposizione e vendita da lui esercitata” (Cass. Cassazione civile sez. III, 31/08/2011, n.17881).”
Con riguardo a tali danni il conduttore non ha invece, nel giudizio in esame, fornito alcuna prova.
Relativamente alla eccepita carenza di legittimazione passiva del condominio il Tribunale ha rilevato che : “alla luce di Cass. Sez. Un. 9449/2016 – è onere del condominio, che adduca una responsabilità assorbente del proprietario esclusivo del lastrico, fornire la relativa prova: “in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze a livello che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti, le sezioni unite hanno di recente affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratoreex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (v. Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016 Rv. 639821).” Cass. 3239/2017.
Ebbene, né il condominio né la compagnia terza chiamata, pur avendo dedotto prove in tal senso, dimostrandosi dunque consapevoli degli oneri processuali che incombevano loro, hanno poi addotto i relativi testimoni, preferendo dilungarsi su asserite ed inesistenti carenze di legittimazione passiva del condominio, dimostrando una condotta processuale assai poco diligente e costruttiva”
quanto infine alla sussistenza di caso fortuito il Tribunale osserva che “la deduzione di un evento atmosferico straordinario sulla provincia non costituisce, di per sé, dimostrazione che si tratti di fatto che abbia avuto autonoma incidenza causale sulla vicenda dedotta in causa, onere probatorio che incombe sul custode che intende vedersi esonerato dalla presunzione di responsabilità stabilità dall’art. 2051 c.c.”
Una pronuncia recente del Tribunale sabaudo (Trib. Torino sez. III, 09/09/2019 n.3980) riprende pacifici principi di legittimità in tema di nascita del condominio, chiarisce opportunamente il margine di azione degli amministratori dei singoli fabbricati che lo compongono e la legittimazione processuale dei singoli ‘supercondomini’, introduce alcune interessanti riflessioni sula costituzione del fondo morosità, pur adottando argomentazioni sul punto che dettano più di una perplessità sotto il profilo del corretto inquadramento sistematico dell’obbligazione condominiale, laddove si fa riferimento ad una solidarietà passiva tout court di tutti i partecipanti.
sulla nascita del condominio e legittimazione ad agire – “Come più volte ribadito dalla Suprema Corte, “Il cd. supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto; il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato, pertanto, alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari e l’amministratore del cd. Supercondominio” Cass. 28.1.2019 n. 2279; conf. ex multis 15.11.2017 n.27094).
A ciò consegue che “Nell’ipotesi di supercondominio, ciascun condomino, proprietario di alcuna delle unità immobiliari ubicate nei diversi edifici che lo compongono, è legittimato ad agire per la tutela delle parti comuni degli stessi ed a partecipare alla relativa assemblea, con la conseguenza che le disposizioni dell’art. 1136 cod. civ., in tema di formazione e calcolo delle maggioranze, si applicano considerando gli elementi reale e personale del medesimo supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le porzioni comprese nel complesso e da tutti i rispettivi titolari” (Cass. 21.2.2013 n. 4340).
Nel regolamento del Supercondominio prodotto in atti non emerge alcuna deroga a tale assetto e ne è conferma la partecipazione alle assemblea di appositi delegati rappresentanti dei proprietari dei singoli Condomìnii aventi i servizi in comune.”
sulla legittimazione dei singoli amministratori – Posto ciò, va preso atto che i singoli condòmini dei due Condomìnii attori nelle assemblee suddette hanno deliberato all’unanimità di voler impugnare la delibera assunta dal Supercondominio in data 5.7.2016 (cfr. doc. 5 e 6) dando a ciò specifico mandato all’amministratore dei loro singoli Condomìnii e pertanto non vi è dubbio alcuno sulla legittimazione e titolarità attiva nel presente procedimento di soggetti rappresentanti di tali singoli proprietari facenti parte del Supercondominio (tutti attinti negativamente dalla delibera impugnata).
Non inficia tale delibera il fatto che il punto non fosse stato inserito nell’ordine del giorno della convocazione, posto che tale convocazione era stata inviata in epoca precedente alla delibera del 5.7.2016 assunta dal Supercondominio e, avuto riguardo alla ristrettezza dei tempi per l’impugnazione, i condòmini presenti all’assemblea avevano deliberato all’unanimità la decisione di impugnarla tutti insieme per il tramite del loro amministratore di Condominio. Una simile delibera, quand’anche in ipotesi annullabile da eventuali condòmini assenti, non è mai stata impugnata, così che è ormai divenuta definitiva.
In ordine alla legittimazione passiva, di contro, è pacifico che unico soggetto passivamente legittimato a costituirsi è quello la cui delibera viene impugnata e quindi nel caso in esame il solo Supercondominio a mezzo del proprio amministratore, fermo restando il diritto ad intervenire dei singoli condòmini o dei Condomìnii previa apposita delibera autorizzativa (cfr. Cass. 17.7.2006 n. 16228 ove testualmente: “Ai sensi dell’art.1131, secondo comma, cod. civ., l’amministratore del condominio è passivamente legittimato a stare in giudizio nella controversia promossa dal singolo condomino per l’annullamento di una delibera assembleare di attribuzione dei posti auto su uno spazio comune, senza necessità che, al relativo giudizio, partecipino i condomini, i quali hanno soltanto la facoltà di intervenire”).
Ciò ovviamente, purché la delibera impugnata non sia tale da incidere sui diritti di proprietà, da cui deriverebbe un litisconsorzio necessario di tutti i condòmini (cfr. Cass. 31.8.2017 n. 20612).
Risulta pertanto corretta la dichiarata contumacia del Supercondominio già dichiarata all’udienza del 5.10.2017 e di ciò se ne è dato atto anche nell’intestazione della presente sentenza.
Va ulteriormente precisato che i due Condomìnii Felce ed Erika devono essere qualificati come intervenuti volontari, alla stregua anche degli altri singoli condomini costituitisi in limine, con la mera differenza che, mentre i Condomìnii Felce ed Erika hanno spiegato intervento autonomo, gli altri singoli condòmini costituiti solo successivamente, hanno dichiarato di aderirvi in modo dipendente.”
obbligazioni e fondo cassa morosità: “E’ principio generale quello che pone le spese condominiali relative a quote personali di condomini morosi e divenute non più recuperabili, a carico dell’intero Condominio; questi potrà poi decidere se costituire un fondo-cassa ad hoc per evitare danni nei confronti di tutti i condòmini esposti dal vincolo di solidarietà passiva (cfr. Cass. 5.11.2001 n. 13631) o la ridistribuzione proporzionale delle stesse in capo a tutti gli altri partecipanti al condominio, con il sorgere in capo ad essi di un’azione d’ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dai condòmini morosi (cfr. Cass. 20.5.2019 n. 13505).
Laddove, quindi, le quote rimaste impagate attengano a spese effettuate in relazione ai servizi comuni per i quali si è costituito un Supercondominio (riscaldamento e altro), è in capo ad esso nella sua interezza che ricadono le conseguenze di eventuali morosità, indipendentemente dal fatto che questi condòmini morosi appartengano all’uno o all’altro Condominio, i cui stabili sono serviti in maniera unitaria e comune dagli impianti relativi al Supercondominio. I partecipanti del Supercondominio sono, come visto, i singoli proprietari degli alloggi e partecipanti ad esso e non ogni singolo Condominio cui essi pure partecipano per altri beni e spese comuni.”
Una recente sentenza della Cassazione (Cass. civ. sez. II 16 settembre 2019 n. 23001 rel. Scarpa) riprende temi ormai consolidati in ordine alla nascita del condominio (e – nel caso di specie – del supercondominio), sottolineando come lo stesso nasca in fatto e diritto quando almeno due unità – poste all’interno di un medesimo complesso – inizino ad appartenere a due soggetti diversi e sussistano beni o servizi destinati a soddisfare esigenze comuni alle proprietà solitarie, ai sensi dell’art. 1117 c.c. (o dell’art. 1117 bis c.c. ove si tratti di supercondominio, come nel caso di specie).
La vicenda nasce in terra subalpina: “La Corte di Torino ritenne inammissibile la domanda ove diretta “a provocare una diversa conformazione dell’edificio condominiale, tale da escludere… da esso quei corpi di fabbrica che lo specifico condomino ritiene estranei”. Ad avviso dei giudici di secondo grado, invece, “la rimodellazione del Condominio, includendo od escludendo corpi di fabbrica, non può essere oggetto di domanda giudiziale, dal momento che essa è di competenza esclusiva dei condomini in sede di eventuale modifica della struttura condominiale, e quindi regolamentare.
Il giudice non ha alcun potere per ‘formarè il Condominio: il giudice, preso atto della scelta insindacabile dei costituenti il condominio, si limita alla verifica di legittimità delle decisioni assunte”. In fatto, peraltro, la Corte d’Appello aggiunse che l’unità immobiliare di proprietà esclusiva Coface, ubicata negli edifici (omissis) , alla stregua della planimetria allegata nel regolamento del 2005, fosse inclusa nell’edificio che comprende anche la galleria e le autorimesse sotterranee, a nulla rilevando che essa non utilizzasse tali spazi.”
La Corte di legittimità, a fronte di una alluvionale serie di motivi di impugnazione, ritiene fondati solo il quinto ed il sesto e rinvia alla corte di merito per nuova disamina alla luce del principio di diritto affermato nella sentenza: Il Giudice non può rimodellare l’edificio condominiale ma ben può accertare se un bene come le autorimesse, che non risultano essere assistite dalla presunzione di condominialità ex art 1117 c.c., debba ritenersi comune per titolo, non potendo peraltro ascriversi a tale genus il regolamento di natura non convenzionale, inidoneo ad incidere sui diritti reali dei singoli condomini.
“Erra la sentenza impugnata quando afferma che la domanda giudiziale della Coface non potesse tendere “a provocare una diversa conformazione dell’edificio condominiale” e che “la rimodellazione del Condominio, includendo od escludendo corpi di fabbrica, non può essere oggetto di domanda giudiziale, dal momento che essa è di competenza esclusiva dei condomini in sede di eventuale modifica della struttura condominiale, e quindi regolamentare”. Sicché “il giudice, preso atto della scelta insindacabile dei costituenti il condominio, si limita alla verifica di legittimità delle decisioni assunte”. Così come erra la ricorrente, peraltro, a cercare nei regolamenti di condominio il titolo costitutivo della condominialità della galleria commerciale e dell’autorimessa.
Al pari del condominio negli edifici, anche il c.d. supercondominio (la cui figura è ora riconducibile all’art. 1117 bis c.c., norma poi introdotta dalla L. n. 220 del 2012, e che quindi non regola la fattispecie in esame), viene in essere “ipso iure et facto”, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà di tutti i proprietari o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati (quali, ad esempio, il viale d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere), attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati, cui spetta altresì l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione (cfr. Cass. Sez. 2, 17/08/2011, n. 17332; Cass. Sez. 2, 31/01/2008, n. 2305; Cass. Sez. 2, 28/01/2019, n. 2279).
I regolamenti di supercondominio, di natura assembleare, quale quello del Centro i Giardini e poi del Condominio (omissis) , approvati a maggioranza, seppur “dalla quasi totalità dei condomini”, afferendo alla sfera della mera gestione, sono paradigmaticamente diretti a disciplinare la conservazione e l’uso delle parti comuni a più condominii, nonché l’apprestamento e la fruizione dei servizi comuni, e pertanto le loro disposizioni non possono incidere sull’estensione e sulla consistenza dei diritti di proprietà e di condominio di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
Le clausole che, eventualmente inserite nel loro contesto, tendano a delimitare tali diritti, sia in ordine alle parti comuni, sia in ordine a quelle di proprietà esclusiva, rivestono natura convenzionale e possono, quindi, trarre validità ed efficacia solo dalla specifica accettazione di ciascuno degli interessati, espressa in forma scritta (arg. da Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612; Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012).
D’altro canto, essendo il giudizio in esame una impugnazione di deliberazione assembleare ex art. 1137 c.c., va considerato come esula dai limiti della legittimazione passiva dell’amministratore una domanda volta ad ottenere l’accertamento della condominialità, o meno, di un bene, ai fini dell’art. 1117 c.c., giacché tale domanda impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini; ne consegue che, nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, in cui la legittimazione passiva spetta all’amministratore, l’allegazione dell’appartenenza o dell’estraneità di un bene alle parti comuni di un condominio può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale, ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli (arg. da Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612).
Tuttavia, è altresì noto come il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle res che sono esemplificativamente elencate nell’art. 1117 c.c., con la riserva “se il contrario non risulta dal titolo”.
Elemento indispensabile per poter configurare l’esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dello edificio, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire per l’utilizzazione e il godimento delle parti dell’edificio medesimo. Anzi, la “condominialità” si reputa non di meno sussistente pur ove sia verificabile un insieme di edifici “indipendenti”, e cioè manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, ciò ricavandosi dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui “un gruppo di edifici… si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi”, sempre che “restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell’art. 1117 codice” (arg. ancora dal già citato art. 1117 bis c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012).
Peraltro, verificare se un bene rientri, o meno, tra quelli necessari all’uso comune, agli effetti dell’art. 1117 c.c., ovvero appartenga ad un unico condominio complesso, costituito, come nella specie, da più fabbricati, in quanto gruppo di edifici che, seppur indipendenti, hanno in comune alcuni beni, suppone valutazioni in fatto, sottratte al giudizio di legittimità. Nella specie, la Corte d’Appello di Torino, nelle pagine 40 e 41 di sentenza, ha ravvisato l’applicabilità delle norme che disciplinano il condominio, perché il corpo di fabbrica, costituito dall’edificio (…) e all’edificio (…), dove è ubicata l’unità immobiliare della ricorrente, non è strutturalmente indipendente dalla galleria e dall’autorimessa.
Va tuttavia affermato che i locali sotterranei per autorimesse e la galleria commerciale non costituiscono parti dell’edificio condominiale soggette alla presunzione legale di proprietà comune di cui all’art. 1117 c.c. (nella formulazione di tale norma, ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche introdotte dalla L. n. 220 del 2012). Le autorimesse ed i locali commerciali, infatti, anche se situati (come nella specie accertato dalla Corte di Torino) nel perimetro dell’edificio condominiale, non sono inclusi fra quelli di proprietà comune elencati nel citato art. 1117 c.c. (neppure sotto l’aspetto di “parte dell’edificio necessaria all’uso comune”) e il condominio non può perciò giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino alle relative spese di manutenzione, così come al condomino che adduca di non essere tenuto al detto contributo per non essere comproprietario di tali locali non incombe l’onere della relativa prova negativa (onere probatorio positivo – che incombe invece al condomino il quale, in caso di parti dell’edificio comuni, per la presunzione stabilita dall’art. 1117 c.c., intenda vincere detta presunzione pretendendo la proprietà esclusiva).
Al fine di accertare l’obbligo del condomino di sostenere (in misura proporzionale) le spese di manutenzione di un locale non incluso fra quelli di proprietà comune elencati nell’art. 1117 c.c., occorre, quindi, che sia data la prova dell’appartenenza di detti locali in proprietà comune e al fine anzidetto determinante è l’esame dei titoli di acquisto e delle eventuali convenzioni (cfr. Cass. Sez. 2, 22/10/1997, n. 10371; Cass. Sez. 3, 17/08/1990, n. 8376).Nè, ai fini dell’accertamento dell’appartenenza al condominio di galleria ed autorimesse sotterranee, può assumere rilievo il regolamento di condominio di formazione assembleare, o la planimetria ivi riportata, non costituendo il regolamento un titolo di proprietà, ove non si tratti di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini (cfr. Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125).”
