Approfondimenti – Pagina 4 – Avvocato MASSIMO GINESI

l’uso più ampio del bene comune da parte del singolo

La Suprema Corte (Cass.Civ. sez.VI-2 15 gennaio 2019 n. 857 rel. Scarpa) ribadisce concetti noti e consolidati in tema di innovazioni, disciplinate dall’art. 1120 cod.civ. e maggior uso della cosa comune, disciplinato dall’art. 1102 cod.civ.

La pronuncia riguarda la trasformazione di un tetto da parte del condomino proprietario del vano sottostante, al fine di ricavare una ulteriore unità abitativa. In tal caso, sottolinea il giudice di legittimità, si deve aver riguardo ai parametri previsti dall’art. 1102 cod.civ. e si deve considerare lecito l’intervento ove per la modalità e l’estensione non pregiudichi in maniera significativa la funzione comune e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.

Appare interessante, anche con riguardo ala nota questione della realizzazione di terrazze a tasca, la riflessione che la corte compie in ordine alla possibilità degli altri condomini di farne identico più ampio uso, che deve essere di volta in volta opportunamente contestualizzata con riguardo alla specifica realtà.

“L’intervento di ristrutturazione del tetto comune eseguito, nella specie, dai condomini D.D.M. e B.D. non è riconducibile alla nozione di innovazione ex art. 1120 c.c., ma a quello di modificazione ex art. 1102 c.c. Invero, secondo l’interpretazione di questa Corte, le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712).
I precedenti giurisprudenziali, che i ricorrenti invocano, hanno affermato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali (Cass. Sez. 2, 03/08/2012, n. 14107; si vedano anche Cass. Sez. 6 – 2, 04/02/2013, n. 2500; Cass. Sez. 6-2, 25/01/2018, n. 1850; Cass. Sez. 6-2, 21/02/2018, n. 4256). È evidente come l’accertamento circa la non significatività del taglio del tetto praticato per innestarvi la terrazza di uso esclusivo, nonché circa l’adeguatezza delle opere eseguite per salvaguardare la funzione di copertura e protezione dapprima svolta dal tetto, è riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità per violazione dell’art. 1102 c.c., ma soltanto nei limiti di cui all’art. 360 c.c., comma 1, n. 5.
Non contraddicono insanabilmente l’orientamento giurisprudenziale appena richiamato e pronunce invece menzionate dai controricorrenti nella memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 2, ovvero, in particolare, Cass. Sez. 2, 15/11/2016, n. 23243, che si conformava a Cass. Sez. 2, 28/02/2013, n. 5039,affermando esse l’illegittimità dellecosiddette “altane” sul presupposto dell’accertamento in fatto di modifiche strutturali comportanti non una “modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune”, quanto “una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte della porzione comune del tetto con relativo impedimento agli altri condomini dell’inerente uso”, con correlata perdita per gli altri condomini delle “potenzialità di uso” del bene comune, definitivamente sottratto “ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri comproprietari”, giacché occupato “a beneficio esclusivo” del partecipante autore delle opere.”

Nella specie, per quanto piuttosto accertato in fatto, si ha riguardo ad un intervento di trasformazione del tetto comune da tre e due falde, con inserimento di una struttura in acciaio e la realizzazione di una nuova unità abitativa al posto di una preesistente soffitta, la quale consentiva l’accesso comune al tetto tramite una botola. Essendo incontroversa la proprietà condominiale del tetto, l’accesso comune ad esso è stato inteso dalla Corte d’Appello come conforme alla destinazione tipica e normale del bene. L’illegittimità della modifica dello stato dei luoghi è stata però argomentata dai giudici di secondo grado non con riferimento alla mutata consistenza o funzione del tetto, ma quale effetto del provocato impedimento al passaggio attraverso la botola presente nella soffitta di proprietà esclusiva di D.D.M. e B.D. .
Questa Corte, con interpretazione che va qui ribadita, ha affermato che l’esistenza nell’appartamento di proprietà esclusiva sito all’ultimo piano dell’edificio condominiale di una botola sul soffitto per accedere al tetto comune, non conferisce a detto accesso, in mancanza dell’interclusione del fondo dominante, natura di servitù in favore dei condomini (cfr. Cass. Sez. 2, 04/11/2008, n. 26493). Era peraltro stata esclusa dal Tribunale, senza che sul punto venisse proposta impugnazione, l’esistenza di una servitù di passaggio costituita a titolo originario o coattivamente in favore della proprietà di D.D.S. e M.A. ed carico dell’appartamento di proprietà esclusiva di D.D.M. e B.D. .
In giurisprudenza si è altresì più volte chiarito come l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto, secondo il disposto dell’art. 1102 c.c., a due fondamentali limitazioni, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini. Simmetricamente, la norma in parola, intesa, altresì, ad assicurare al singolo partecipante, quanto all’esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa, legittima quest’ultimo, entro i limiti ora ricordati, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, non potendosi intendere la nozione di “uso paritetico” in termini di assoluta identità di utilizzazione della “res”, poiché una lettura in tal senso della norma “de qua”, in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare, della cosa comune, qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio.

Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. Sez. 2, 14/04/2015, n. 7466; Cass. Sez. 2, 30/05/2003, n. 8808; Cass. Sez. 2, 12/02/1998, n. 1499; Cass. Sez. 2, 05/12/1997, n. 12344; Cass. Sez. 2, 23/03/1995, n. 3368). Il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non configura, così, ex se una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, ove, ad esempio, esso trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato (cfr. Cass. Sez. 2, 09/06/1986, n. 3822).”

La Corte , dunque, cassa con rinvio poiché “È quindi necessario accertare non la legittimità delle opere attuate da D.D.M. e B.D. nell’unità immobiliare di loro proprietà esclusiva (non essendo più in discussione l’esigenza di dare tutela al passaggio realizzato nell’appartamento dei ricorrenti a beneficio della proprietà dei controricorrenti tramite la botola di accesso al tetto), quanto se le modifiche direttamente eseguite sul tetto dagli attuali ricorrenti valgono a mutare la destinazione del bene comune ed ad escluderne il pari uso da parte degli altri condomini, avendo comportato una definitiva sottrazione del tetto ad ogni possibilità di futura utilizzazione degli altri condomini o una compromissione della sua funzione di copertura e protezione delle sottostanti unità immobiliari.”

il bene usucapito senza accertamento giudiziale si può vendere, ma al notaio sono imposti precisi obblighi di informazione.

Una interessante sentenza della Corte di legittimità, resa da un finissimo estensore, (Cass.Civ. sez. 12 dicembre 2018 n. 32147 pres. Giusti rel. Scarpa) affronta un tema complesso e di grande rilievo : la vendita di beni usucapiti, il cui acquisto non sia stato cristallizzato in una pronuncia di accertamento.

Il trasferimento deve ritenersi consentito e lecito (mentre non lo è quello del mero possesso che ancora non abbia dato luogo a fattispecie acquisitiva), tuttavia al notaio che redige l’atto sono imposti ben precisi doveri di informazione dell’acquirente, sui rischi che un simile atto traslativo comporta.

La sentenza, che in realtà è di più ampio respiro rispetto al tema della trasferibilità del bene usucapito, traccia i confini degli obblighi notarili in sede di redazione di atti di trasferimento immobiliari e origina dal ricorso di un notaio palermitano, sanzionato dal proprio organo disciplinare per aver rogato 309 atti inserendo una mera clausola di stile del seguente tenore “Dichiara la parte venditrice (o donante) che il diritto di piena proprietà sull’immobile oggetto di quest’atto è pervenuto alla stessa per giusti e validi titoli ultraventennali”.

Osserva la corte che ” Al notaio Antonino P. è stato contestato in sede disciplinare, per quanto qui rilevi, l’addebito disciplinare derivante dalla violazione dell’art. 50, lett. b), del codice deontologico elaborato dal Consiglio nazionale del notariato, il quale, in tema di contenuto degli atti, per soddisfare le esigenze di chiarezza e di completezza, impone al notaio di curare che dal testo dell’atto normalmente risultino “le indicazioni necessarie per l’inquadramento dell’atto nella vicenda giuridico-temporale su cui opera (ad es.: titoli di provenienza e atti direttamente connessi; formalità pregiudizievoli; servitù; vincoli di disponibilità).

E’ stata contestata anche la violazione dell’art. 14, lettera b) del Codice deontologico, per aver rinunciato a richiedere la documentazione dovuta per legge o comunemente ritenuta necessaria (ad es. catastale, urbanistica) per il compiuto ricevimento dell’atto.

…

Il ricorrente invoca in suo favore il precedente giurisprudenziale costituito da Cass. Sez. 2, 05/02/2007, n. 2485, che in verità richiama anche l’ordinanza impugnata.

L’insegnamento contenuto in tale pronuncia non è però decisivo ai fini dell’accoglimento del primo motivo di ricorso.

La sentenza n. 2485 del 2007 dapprima escluse la nullità della vendita di un bene di cui l’alienante assuma essere diventato proprietario per usucapione, sia pur senza alcun preventivo accertamento giudiziale di tale acquisto della proprietà, distinguendo questo problema dalla diversa questione della possibilità che oggetto di una vendita possa essere il solo possesso, in quanto tale, di un immobile.

Non potrebbe logicamente sostenersi, ad avviso di Cass. n. 2485/2007, che chi abbia usucapito, pur essendo ormai proprietario, non sia legittimato a disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non sia accertato giudizialmente.

La stessa sentenza escluse altresì profili di responsabilità per negligenza professionale del notaio che, con riguardo ad una vendita di terreni dei quali l’alienante aveva assunto di aver acquistato la proprietà per usucapione, senza alcun accertamento giudiziale, non aveva comunque avvertito l’acquirente come l’acquisto potesse essere a rischio, visto che nell’atto era stata comunque espressamente inserita una clausola dal cui poteva desumersi che l’acquirente fosse non di meno consapevole di tale rischio (in quanto il venditore si era impegnato a rifondere all’acquirente tutti i danni che terzi potessero pretendere “in conseguenza della vendita imperfetta dei terreni”).

Il riconoscimento della validità del trasferimento dell’immobile usucapito, pur in assenza di un preventivo accertamento giudiziale (su cui si vedano già peraltro, Cass. Sez. 5, 07/08/2000, n. 10372; Cass. Sez. 1, 26/11/1999, n. 13184)/ assume sicura rilevanza con riguardo all’art. 28, n. 1, della legge notarile.

Rileva ancora la corte che “ Il notaio non è tenuto ad uno specifico controllo della legittimazione del disponente che si dichiari proprietario per usucapione, e può limitarsi a prendere atto che la volontà delle parti è espressamente diretta all’effetto traslativo, anche se lo stesso sia insicuro.

Poiché, tuttavia, il notaio ha un obbligo di informazione e di chiarimento nei confronti delle parti, anche ai fini della funzione di adeguamento nella compilazione prescritta dell’atto che gli affida l’art. 47, comma 2, legge notarile, egli dovrà accertarsi che il compratore abbia ben chiaro il rischio che assume con l’acquisto, per aver fondato l’alienante la sua proprietà sulla maturata usucapione non accertata giudizialmente. L’acquirente, adeguatamente informato, per una maggior sicurezza del suo acquisto, in assenza delle visure ipocatastali ventennali, può, allora, richiedere specifiche garanzie, oltre quelle ex artt. 1483 e 1484 c.c., oppure preventivare un congruo risarcimento nel caso di esito infelice della vendita (come, ad esempio, accertato nella fattispecie decisa da Cass n. 2485/2007), ed il notaio può procedere così alla stipula, riportando nell’atto i dati forniti dalle parti.

In particolare, deve ritenersi necessario che il notaio precisi nell’atto che il compratore è consapevole che l’acquisto dal preteso usucapiente possa essere a rischio, mediante apposita clausola del negozio stipulato tra le parti, da menzionare nel quadro “D” della nota di trascrizione, per segnalare altresì ai terzi la carenza della pubblica fede notarile con riguardo alla provenienza dell’immobile ed all’inesistenza di formalità pregiudizievoli.”

In tal senso, la Corte d’Appello di Palermo ha, all’opposto, accertato unicamente un sistematico inserimento (309 atti nel biennio 2001/2012) di una clausola che, di fatto, consentiva al notaio P. di non indicare i titoli di provenienza, nella quale la parte disponente dichiarava che “il diritto di piena proprietà sull’immobile” le fosse “pervenuto” (espressione che lascerebbe pensare ad un acquisto di carattere derivativo, piuttosto che originario) “per giusti e validi titoli ultraventennali”. Nessun riferimento espresso si faceva, dunque, all’acquisto per usucapione, ma, soprattutto, nessuna consapevolezza del rischio dell’acquisto veniva rivelata dal compratore, sicché l’esonero dalle visure ventennali appariva, piuttosto, conseguenza dell’iniziativa dello stesso notaio stipulante, e non effetto delle volontà concreta delle parti, il che rende configurabile il comportamento deontologicamente scorretto del professionista.”

leasing: il conduttore non è legittimato all’impugnazione ex art. 1137 cod.civ.

un’articolata e complessa ordinanza della Suprema Corte (Cass.Civ. sez. II 25 ottobre 2018 n. 27162 rel. Scarpa) affronta per la prima volta ex professo la rilevanza della figura del conduttore in leasing di unità immobiliare posta in condominio e i poteri che possono essergli riconosciuti (giungendo a soluzione totalmente negativa); nell’occasione la Corte trae spunto per definire le peculiarità dei poteri che, invece, debbono essere riconosciuti al conduttore in locazione ordinaria.

La vicenda trae origine da un’impugnativa di delibera promossa dalla società utilizzatrice in leasing di unità posta in condominio, accolta dal Tribunale di Biella e rigettata invece – in riforma della sentenza di primo grado – dalla Corte d’appello di Torino, sull’assunto che all’utilizzatore in leasing non può riconoscersi la titolarità di alcun diritto reale, sì che difetta in primo luogo la sua legittimazione sostanziale; poiché la società era “semplice conduttrice finanziaria e non trattandosi di ripartizione di contributi per le spese di riscaldamento, la Corte di Torino negò che la società appellata avesse legittimazione a partecipare all’assemblea condominiale, come ad impugnarne le relative delibere (diverse da quelle relative al riscaldamento), così come il Condominio non avrebbe potuto agire contro la conduttrice finanziaria per chiederle i contributi condominiali”

la società ricorre per cassazione, assumendo che vi sia stata da parte del giudice di secondo grado “violazione e/o erronea applicazione delle norme relative al c.d. leasing immobiliare in relazione all’art. 1137 c.c. e mancata applicazione del principio dell’apparenza giuridica”

le ragioni di censura sono tuttavia ritenute totalmente infondate da parte della Corte, con motivazione di grande interesse e che merita di essere riportata integralmente: “Nel condominio edilizio, così come in ogni forma di comunione, i soli partecipanti hanno la facoltà di impugnare le deliberazioni dell’assemblea. L’art. 1137 c.c. è chiaro nell’affermare che le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie “per tutti i condomini” (comma 1) e che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni “condomino” assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento (comma 2).

Facendo, pertanto, applicazione dei generali principi enunciati da Cass. Sez. U, 16/02/2016, n. 2951, lo status di condomino, e cioè di “avente diritto” (arg. anche dagli artt. 66 e 67 disp. att. c.c.) a partecipare all’assemblea, e perciò ad impugnarne le deliberazioni, attiene evidentemente alla legittimazione ad agire ex art. 1137 cod.civ. , ovvero al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare.

La legittimazione ad agire per impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea manca, quindi, tutte le volte in cui dalla stessa prospettazione della domanda emerga che l’attore non è un condomino, e la relativa carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e può essere rilevata d’ufficio dal giudice.

Nel caso in esame, la K. s.r.l. aveva impugnato la deliberazione approvata il 7 maggio 2009 dall’assemblea del Condominio VC in tema di “spese comuni competenza operatori”, esponendo nella propria domanda di essere “proprietaria/utilizzatrice” di un’unità immobiliare compresa nel complesso immobiliare, e poi precisando meglio di essere conduttrice della porzione n. 17 in forza di contratto di locazione finanziaria intercorso con la concedente proprietaria L. s.p.a.

La Corte d’Appello di Torino, accogliendo sul punto il secondo motivo di gravame del Condominio VC, ha giustamente escluso la legittimazione ad agire ai sensi dell’art. 1137 e.e. della utilizzatrice K s.r.l., negando che la stessa fosse condomina sulla base della stessa domanda e della prospettazione in essa contenuta.

E’ inevitabile che l’accertamento del difetto di legittimazione ad impugnare la deliberazione dell’assemblea non sia soggetto a preclusioni, non potendosi accordare siffatta azione a chi, alla stregua della sua stessa domanda, non abbia titolo per farla valere.

Questa Corte ha peraltro già affermato, e deve essere qui ribadito, come il diritto di prendere parte all’assemblea ed il potere di impugnare le deliberazioni condominiali competono, per il disposto dell’art. 1137 cod.civ. (ma si veda anche l’art. 67 disp. att. cod.civ. ) ai soli titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, e ciò anche in caso di locazione della singola unità immobiliare, salvo che per le delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, per le quali, ai sensi dell’art.10, comma 1, legge n. 27 luglio 1978, n. 392, la decisione e, conseguentemente, la facoltà di adire l’autoritàgiudiziaria, sono attribuite ai conduttori (Cass. Sez.2,23/01/2012,n. 869; Cass. Sez. 3, 22/04/1995, n. 4588; Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8755).

E’ stato anche chiarito come il diritto, attribuito al conduttore dall’art. 10, comma 1, citato, di partecipare, in luogo del proprietario dell’appartamento, alle assemblee dei condomini convocate per deliberare sulle spese di riscaldamento e condizionamento, abbia carattere eccezionale rispetto alla disciplina del condominio degli edifici e non sia, quindi, suscettibile d’interpretazione estensiva (Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8755; Cass. Sez. 2, 27/08/1986, n. 5238; Cass. Sez. 2, 14/11/1981, n. 6031).

L’amministratore del condominio, del resto, ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1118 e 1123 cod.civ. . e 63, comma 1, disp. att. cod.civ. – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un’azione diretta nei confronti del conduttore della singola unità immobiliare (contro il quale può invece agire in risoluzione il locatore, ove si tratti di oneri posti a carico del locatario sulla base del rapporto contrattuale fra loro intercorrente), tant’è che si afferma risolutivamente che “di fronte al condominio esistono solo i condomini” (Cass. Sez. 2, 09/12, 2009, n. 25781; Cass. Sez. 3, 03/02/1994, n. 1104).

Ora, i dati anagrafici dell’utilizzatore in leasing di un appartamento o di un negozio facente parti di un condominio devono essere inseriti nel registro dell’anagrafe condominiale (di cui all’art. 1130, n. 6, cod.civ. ), in quanto identificanti il titolare di un diritto personale di godimento avente ad oggetto una singola unità abitativa del fabbricato.

Peraltro, con riguardo alle eventuali riduzioni in pristino conseguenti alla realizzazione di opere dannose per le parti comuni, sono legittimati passivi necessari sia l’utilizzatore sia il concedente del bene in locazione finanziaria (cfr. Cass. Sez. 2, 30/03/2016, n. 6154).

Tuttavia, non spetta all’utilizzatore di un’unità immobiliare in leasing il generale potere ex art. 1137 cod.civ. di impugnare le deliberazioni condominiali in tema di spese necessarie per le parti comuni dell’edificio, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori, che rimette il perfezionamento dell’effetto traslativo ad una futura manifestazione unilaterale di volontà del conduttore.

Né, ai fini della legittimazione dell’utilizzatore in leasing alla partecipazione all’assemblea ed alla correlata impugnativa, può rilevare il principio dell’apparenza del diritto, dando valore dirimente al fatto che quegli si comportasse abitualmente “da condomino”.

In giurisprudenza, a far tempo da Cass. Sez. U, 08/04/2002, n. 5035, è consolidato il principio secondo cui la titolarità dei diritti e degli obblighi relativi allo status di condomino spetta ai proprietari effettivi delle unità immobiliari e non anche coloro che possano apparire tali, non trovando motivo di applicazione, ai fini, ad esempio delle convocazioni assembleari, i principi di affidamento e di tutela dell’apparentia iuris nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti ad esso (cfr. anche Cass. Sez. 2, 30/04/2015, n. 8824; Cass. Sez. 2, 09/02/2005, n. 2616).

art. 1124 cod.civ.: fondi terranei e valutazione del parametro dell’altezza nella ripartizione della spesa per scale ed ascensori

L’art. 1124 cod.civ. prevede che le spese per scale ed ascensori siano ripartite per metà in funzione della quota millesimale di ciascuna unità e per metà in funzione dell’altezza dal suolo.

La riforma del 2012 ha recepito nel tessuto normativo l’indicazione giurisprudenziale che estendeva la norma al riparto delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori ed ha specificato, con riguardo all’altezza dal suolo, che metà della spesa dovrà essere imputata “esclusivamente” in funzione di quel parametro.

Ci si è chiesti se, in presenza di più unità poste allo stesso piano, queste rispondano per la metà suddivisa in funzione dell’altezza in misura paritaria oppure se, ferma l’identità di piano, la quota relativa dovesse tener conto anche della diversa estensione millesimale.

Nel primo caso 4 unità poste al terzo piano avrebbero risposto per metà della spesa in misura uguale, nel secondo la spesa – fermo il coefficiente di piano – sarebbe stata comunque ripartita in funzione del diverso valore millesimali delle quattro unità.

E’ il tema affrontato da un recente sentenza del Tribunale apuano (Trib. Massa 12 ottobre 2018 n. 712) che pronuncia in via definitiva su una complessa vicenda che ha visto l’accertamento della proprietà comune di una scala:“… i due punti controversi attengono unicamente alla imputazione delle spese ai fondi terranei (e dunque alla attribuzione di un valore nella relativa tabella per il riparto degli oneri relativi alle scale) e le modalità di calcolo del coefficiente di altezza con riguardo al 50% che l’art. 1124 c.c. prevede sia calcolato secondo tale parametro.

Con riguardo ai fondi terranei posti nel condominio C., va osservato che tale complesso edilizio appare formato – come già rilevato nella sentenza che ha accertato la proprietà comune delle scale a tutti i condomini – da diversi corpi di fabbrica, serviti da diverse copertura che tuttavia, per la loro natura e ubicazione, non appaiono riconducibili ad ipotesi di parzialità ex art 1123 comma III c.c., come ha ampiamente documentato il CTU, che pure ha tenuto conto nella valutazione delle specifiche caratteristiche di ubicazione di ogni immobile.

Ne deriva che la scala per cui è causa va ritenuto comune anche ai fondi terranei poiché, aldilà della sua specifica idoneità ad accedere al tetto, rappresenta comunque un elemento strutturale ed indispensabile per accedere all’edificio multipiano, le cui strutture (non solo di copertura) rimangono comunque beni comuni a tutti ex art 1117 c.c.

Per tali ragioni le relative spese andranno imputate anche ai fondi, secondo un orientamento della giurisprudenza che appare ormai consolidato (ex multis Cass. 12 settembre 2018 n. 22157, Cass. 20 aprile 2017 n. 9986, Cass. 10 luglio 2007 n. 15444); appare peraltro evidente che tali unità contribuiranno unicamente per la metà relativa al valore millesimale (App. Napoli 1.6.2017 n. 2404), essendo pari a zero il coefficiente di altezza, secondo principi già espressi nella relazione al codice del 1942 e come è chiaramente espresso dall’art. 1124 comma II c.c.

Più complessa appare la problematica relativa all’applicazione del parametro altezza previsto dall’art. 1124 c.c., posto che talune delle parti in causa – ovviamente in funzione del vantaggio che alle stesse ne deriva – sostengono che fra più unità poste allo stesso piano debba comunque valutarsi anche la loro diversa consistenza ed altre ritengono invece che il parametro dell’altezza – in base al quale va ripartito il 50% delle spese – vada considerato puro, ovvero calcolando il solo dato della elevazione dal suolo, indipendentemente dalla diversa caratura millesimale delle unità ivi poste.

Tale ultima soluzione appare più rispondente alla ratio della norma, che considera già la diversa consistenza delle unità immobiliari imputando metà delle spese secondo i valori generali previsti dall’art. 1123 c.c.

Quanto all’altra metà delle spese, l’art. 1124 c.c. – così come modificato dalla novella del 2012 – prevede siano calcolate “esclusivamente” in base all’altezza dal suolo.

L’introduzione dell’avverbio esclusivamente pare collocarsi in un’ottica di continuità e ulteriore conferma rispetto a quanto già era contenuto nella relazione del Guardasigilli al codice civile del 1942 ove si affermava “”per quanto riguarda le scale ho abbandonato il sistema del codice del 1865 che poneva le relative spese a carico dei proprietari di quei piani a cui serviva ciascun tratto di scala, in ragione del valore dei piani stessi… Ho ripartito invece le spese per la manutenzione e ricostruzione tra i proprietari dei diversi piani, a cui le scale servono, per metà in ragione dei singoli piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. E’ giusto che i proprietari degli ultimi piani contribuiscano in misura maggiore, perché è da presumere che con il maggior uso diano luogo a maggior consumo delle scale”

Tale criterio misto rappresenta indubbiamente una applicazione ponderata della norma generale di cui all’art. 1123 comma II c.c., con predeterminazione della quota di contribuzione parametrata alla diversa utilità tratta dal bene a seconda della posizione della unità immobiliare a cui la scala serve (Cass. 12.1.2007 n. 432)

La diversa consistenza delle unità e quindi la necessità di evitare disparità con riguardo a beni di diversa entità, valore e ampiezza è già considerata nella metà della spesa che l’art. 1124 c.c. impone di ripartire secondo i principi generali di proporzionalità previsti dall’art. 1123 comma I c.c., sì che parrebbe un’ulteriore e non consentita reiterazione di tale principio – con diluzione del parametro di piano voluto dal legislatore – tornare a distinguere, per la determinazione della quota ripartita in funzione dell’altezza, il valore delle singole unità poste a quel piano; non appare secondario, in tal senso, tenere conto della attuale indicazione della norma (“esclusivamente”), che pare ribadire e puntualizzare i principi generali sottesi alla adozione del precetto sin dal codice del 1942, tenuto conto che, per il parametro dell’altezza, deve valere unicamente il criterio del maggior uso e della maggior utilità – in senso potenziale – effettuato dai condomini dei piani alti, criteri con riferimento ai quali la estensione delle relative unità poste a ciascun livello non ha diretta ed effettiva incidenza (arg. dalle cit. cass. 22157/2018 e Cass. 432/2007).

Peraltro che il criterio dell’altezza di piano debba essere applicato in maniera pura, con riguardo a quelle utilità che si ritraggono in funzione della posizione della unità di proprietà individuale all’interno dell’edificio in condominio, è principio che pare conforme alla natura mista della norma codicistica che, da un lato, valorizza il parametro legato all’uso e alle utilità potenziali (che certamente le unità collocate ai piani alti traggono in misura maggiore) e, dall’altro, tiene comunque conto del valore millesimale delle diverse unità poiché, come si è osservato acutamente in dottrina, “il legislatore sa pure che il godimento delle scale non è bene perfettamente misurabile, e, dunque, è irrinunciabile tenere in considerazione paritariamente la quota millesimale”

a fronte di delibera nulla, il condomino può agire per il risarcimento del danno anche in via autonoma rispetto all’impugnativa.

Ove il condominio adotti una delibera nulla, l’amministratore non è tenuto a darvi esecuzione, la nullità è rilevabile anche d’ufficio dal giudice ed è facoltà del condomino leso dalla decisione agire per il risarcimento del danno subito in conseguenza dell’atto nullo (diverso ed ulteriore rispetto a quello che può essere reintegrato con la semplice ceduazione dell’atto viziato) anche in via autonoma rispetto al giudizio volto alla declaratoria di nullità della decisione assembleare.

E’ quanto ha statuito da Cass.Civ. sez. II 26 settembre 2018 n. 23076 rel. Scarpa, on una interessante sentenza in tema di innovazioni vietate (nella fattispecie l’installazione di un ascensore che ledeva i diritti di una condomina) e che è pervenuta alla enunciazione del seguente principio di diritto: “La delibera dell’assemblea di condominio, che privi un singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino medesimo;

quest’ultimo, lamentando la nullità della suddetta delibera, ha perciò la facoltà di chiedere una pronuncia di condanna del condominio al risarcimento del danno, dovendosi imputare alla collettività condominiale gli atti compiuti e l’attività svolta in suo nome, nonché le relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli, e rimanendo il singolo condomino danneggiato distinto dal gruppo ed equiparato a tali effetti ad un terzo.

Essendo la nullità della delibera dell’assemblea fatto ostativo all’insorgere del potere – dovere dell’amministratore di eseguire la stessa, l’azione risarcitoria del singolo partecipante nei confronti del condominio è ravvisabile non soltanto come scelta subordinata alla tutela demolitoria ex art. 1137 c.c., ma anche come opzione del tutto autonoma.”

Assai singolarmente il Tribunale di Trieste e, successivamente, la Corte di Appello della stessa città avevano ritenuto che la condomina potesse far valere i propri diritti solo in sede di impugnativa ex art 1137 cod.civ. (censura pacificamente riservata alle delibere annullabili, specie dopo la novella del 2012, che ha espressamente circoscritto la norma all’ipotesi dell’annullamento).

i fatti: “Il giudizio ebbe inizio con atto di citazione notificato il 12 febbraio 2010. La signora G. , proprietaria di unità immobiliare compresa nell’edificio di Via (omissis) , convenne il Condominio (omissis) innanzi al Tribunale di Trieste per vedersi risarcire il danno cagionatole dalla realizzazione di un ascensore nella corte interna dell’edificio condominiale, danno consistente nella riduzione di luce e aria all’appartamento dell’attrice posto al piano terra, e nell’impedimento all’uso di una rilevante porzione della suddetta corte.

Avverso la sentenza del Tribunale, che rigettò la domanda, propose appello la G. , reiterando le domande risarcitorie prospettate in primo grado.

La Corte di Appello di Trieste, confermando la sentenza del giudice di primo grado, rigettò il gravame, sul presupposto che le delibere che avevano deciso l’installazione dell’impianto di ascensore non erano state impugnate precedentemente dall’appellante, a nulla rilevando l’omessa convocazione della stessa alle relative assemblee, in quanto soltanto in sede di impugnativa ex art. 1137 c.c. sarebbe stato possibile dedurre l’invalidità delle decisioni assembleari, causa del ravvisato pregiudizio della proprietà esclusiva della singola condomina. Tali delibere sarebbero perciò risultate tuttora valide e vincolanti anche per la signora G. , con conseguente carenza dei presupposti per l’azione di risarcimento, ex art. 2043 c.c.”

le motivazioni del giudice di legittimità: “In tema di condominio, l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare le barriere architettoniche, costituisce un’innovazione che, ex art. 2, commi 1 e 2, della l. n. 13 del 1989, va approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2 e 3, c.c. (ovvero che, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap), comunque osservando i limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal comma 3 del citato art. 2 (Cass. Sez. 6 – 2, 09/03/2017, n. 6129; Cass. Sez. 2, 25/10/2012, n. 18334; Cass. Sez. 2, 24/07/2012, n. 12930).

Poiché resta dunque fermo il disposto dell’art. 1120, comma 2, c.c. (formulazione ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità, secondo l’originaria costituzione della comunione.

Tale concetto di inservibilità della parte comune non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della “res communis” secondo la sua naturale fruibilità, ovvero dalla sensibile menomazione dell’utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene (cfr. Cass. Sez. 2, 12/07/2011, n. 15308; Cass. Sez. 2, 25/10/2005, n. 20639).

Nella specie, la condomina G. assume, a fondamento della sua pretesa risarcitoria, che la realizzazione dell’impianto di ascensore nella corte interna dell’edificio condominiale, deliberata dall’assemblea, le impedisca di far uso di una rilevante porzione di tale area comune, ed abbia altresì ridotto la luce e l’aria fruibili dal suo appartamento, così prospettando che l’innovazione sia lesiva del divieto posto dall’art. 1120, comma 2, c.c., in quanto alla possibilità dell’originario godimento della cosa comune sarebbe stato sostituito un godimento di diverso contenuto.

È, allora, certamente da qualificare nulla la deliberazione, vietata dall’art. 1120 c.c., che sia lesiva dei diritti individuali di un condomino su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, trattandosi di delibera avente oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea (arg. da Cass. Sez. U, 07/03/2005, n. 4806; Cass. Sez. 2, 24/07/2012, n. 12930; Cass. Sez. 6-2, 14/9/2017, n. 21339; Cass. Sez. 2, 25/06/1994, n. 6109).

La nullità di una deliberazione dell’assemblea condominiale comporta che la stessa, a differenza delle ipotesi di annullabilità, non implichi la necessità di tempestiva impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. Una deliberazione nulla, secondo i principi generali degli organi collegiali, non può, pertanto, finché (o perché) non impugnata nel termine di legge, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, come si afferma per le deliberazioni soltanto annullabili.

La nullità della deliberazione assembleare costituisce, perciò, fatto ostativo all’insorgere del potere-dovere dell’amministratore, ex art. 1130, n. 1, c.c., di darne attuazione, differentemente dalle ipotesi di mera annullabilità, non incidendo questa sul carattere vincolante delle decisioni del collegio dei condomini per l’organo di gestione fino a quando non siano rimosse con pronuncia di accoglimento dell’impugnazione proposta a norma dell’art. 1137 c.c.

Alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica, peraltro, il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità, ogni qual volta la validità (o l’invalidità) dell’atto collegiale rientri tra gli elementi costitutivi della domanda su cui egli debba decidere (con riferimento proprio ad azione risarcitoria, cfr. Cass. Sez. 2, 10/03/2016, n. 4726; inoltre, si vedano Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; Cass. Sez. 6 -2, 15/03/2017, n. 6652).

Non è perciò corretta l’affermazione della Corte d’Appello di Trieste secondo cui la violazione dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c. e la conseguente nullità della deliberazione assembleare siano deducibili “solo in sede d’impugnazione di detta delibera, nel caso di specie pacificamente mai proposta”.

L’accertamento dell’invalidità può costituire, infatti, una questione pregiudiziale rispetto al riconoscimento del diritto al risarcimento dei danni soltanto nelle ipotesi di annullabilità della delibera, ovvero in ipotesi di vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, o al procedimento di convocazione o di informazione della stessa, o alle maggioranza occorrente in relazione all’oggetto.

Se la delibera annullabile non sia impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c., il comportamento del condomino assume, invero, un significato di acquiescenza all’espressione di volontà collegiale, sicché la praticabilità dell’accesso alla tutela risarcitoria avverso una delibera assembleare annullabile in via complementare ed integrativa alla tutela demolitoria può affermarsi unicamente per quegli eventuali danni che non siano riparabili con l’eliminazione della delibera e delle modificazioni della realtà materiale da essa discendenti, salva poi la necessità della prova degli elementi oggettivi e soggettivi del danno, nonché del nesso di causalità tra questo e la delibera invalida.

Soluzione diversa va affermata quando la domanda di risarcimento dei danni avanzata dal singolo condominio si ricolleghi all’esecuzione di una deliberazione dell’assemblea nulla, e cioè che abbia oggetto impossibile, illecito, o non rientrante nelle competenze condominiali, o che incida sui diritti individuali inerenti alle parti comuni o alla proprietà esclusiva di ognuno dei partecipanti.”

condominio e compossesso: una materia assai complessa in una recentissima pronuncia della Cassazione.

Una lite sorta in quel di Savona e relativa ad una strada antistante il fabbricato condominiale, oggetto di scavi per la posa dei tubi, , approda in cassazione ed offre alla suprema Corte lo spunto per esaminare la materia del compossesso, quando dello stesso si debba riflettere in ambito condominiale.

i fatti: “Il giudizio trae fondamento dalla domanda possessoria proposta da Ge.Bo.Bi.Gi. il 26 marzo 1993 nei confronti del Condominio (…) per ottenere la sospensione delle opere iniziate dal convenuto ed il ripristino del transito con autovetture sulla strada privata di accesso al Condominio, strada che l’attore assumeva essere rimasta di sua proprietà a seguito dell’originario frazionamento dell’unico terreno in due lotti, uno destinato all’edificazione del Condominio, l’altro alla costruzione della confinante villa del signor G.B.B. .
La domanda venne accolta dal Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga, con sentenza del 24 febbraio 2007, ordinandosi al Condominio (…) la eliminazione della turbativa possessoria, consistente, in particolare, nei lavori di inserimento della tubazione di una fognatura.
Sull’appello del Condominio (…), la Corte di Genova affermò: 1) che il mappale 253, identificante la strada in contesa, risultasse dai certificati catastali intestato a Ge.Bo.Bi.Gi. ; 2) che del pari dai titoli di proprietà allegati, concernenti le singole unità immobiliari comprese nell’edificio condominiale, non emergesse l’alienazione pro quota della strada; 3) che neppure il regolamento del Condominio (…), depositato da Ge.Bo.Bi.Gi. presso un notaio il 30 ottobre 1949, indicava la strada privata tra le parti comuni; 4) che i testimoni R. , A. , C. avevano dichiarato che era il G.B.B. ad occuparsi della manutenzione della strada, pur essendo le relative spese poi ripartite dal Condominio che ne faceva in concreto uso; 5) che perciò l’iniziale tracciato della fognatura condominiale non passava sotto il sedime della strada in questione, appunto non di proprietà né nel possesso del Condominio”

Cass. civ. sez.II 25 settembre 2018, n. 22642 rel. Scarpa chiarisce che “Legittimato a proporre l’azione di manutenzione ex art. 1170 c.c. è il possessore (non anche il detentore), dovendosi comunque ricollegare la presunzione di possesso ex art. 1141 c.c. ad un potere di fatto sulla cosa che si manifesti, al momento delle molestie, in attività corrispondenti all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale.

La Corte di Genova, nell’ambito dell’apprezzamento di fatto rientrante, a norma dell’art. 116 c.p.c., nelle prerogative del giudice di merito, ha ritenuto dimostrato il possesso esclusivo della strada in capo a Ge.Bo.Bi.Gi. , il quale si occupava della sua manutenzione provvedendo ad apporvi paletti e segnaletica, nonché alla pulizia, pur aggiungendo che le spese di manutenzione fossero poi sostenute dal Condominio, il che “ben si giustificava con la indubbia circostanza che, servendo detta strada anche e soprattutto per l’accesso al Palazzo (…), erano proprio i condomini a fare maggior uso di detta striscia di terreno”.

Tale asserto della sentenza impugnata giustifica allora la allegazione del Condominio ricorrente, secondo cui i condomini avrebbero sempre sopportato, in relazione al bene in contesa, gli oneri afferenti alla comproprietà e, conseguentemente, esercitato a tale titolo il loro compossesso.

Questa “indubbia circostanza che, servendo detta strada anche e soprattutto per l’accesso al Palazzo (…), erano proprio i condomini a fare maggior uso di detta striscia di terreno” si pone, cioè, irriducibilmente in contrasto con la successiva affermazione esposta in motivazione circa l’assenza di ogni possesso della strada da parte del Condominio, non essendo spiegato quale diverso titolo giustificasse il potere fattuale di detenzione della strada esercitato dai condomini, in maniera da superare la presunzione di possesso ex art. 1141 c.c..

Ove, come nella specie, sia fornita la prova del possesso di colui che sostiene di essere stato molestato, come anche del convenuto in manutenzione, l’esame dei titoli di proprietà può poi essere consentito soltanto “ad colorandam possessionem”, cioè al solo fine di individuare il diritto al cui esercizio corrisponde il possesso o di determinare meglio i contorni del possesso già altrimenti dimostrato, e non certo per ricavare la prova del possesso dal regime legale o convenzionale del diritto reale corrispondente, né per escludere l’esistenza del già accertato potere di fatto sulla cosa (Cass. Sez. 2, 22/02/2011, n. 4279; Cass. Sez. 2, 27/12/2004, n. 24026).

È ancora la stessa sentenza impugnata ad affermare che dall’esame della documentazione prodotta la strada oggetto di lite fosse “destinata a servire per l’accesso al palazzo (…)”, e pure i controricorrenti espongono che agli acquirenti degli alloggi venne appunto riconosciuto il “diritto di transito”.

Nella sentenza della Corte di Genova non è invece spiegato se le opere eseguite dal Condominio R. sulla strada eccedessero rispetto all’estensione ed alle modalità di esercizio del possesso di tale servitù di passaggio, determinando un nuovo peso imposto sul fondo servente.

Come da questa Corte sostenuto in un risalente (ma tuttora condivisibile) precedente, qualora tra le parti in causa sia pacifico che una di esse sia nel compossesso di un fondo e controverso ne sia soltanto il titolo (comproprietà ovvero servitù di passaggio), non può il giudice ritenere d’ufficio non provato il compossesso stesso (Cass. Sez. 2, 19/07/1968, n. 2601); postulando, peraltro, il compossesso di più soggetti l’esercizio da parte degli stessi di attività corrispondente ad un medesimo diritto reale, onde non sono compossessori coloro che, rispettivamente, esercitino su un certo fondo l’uno il possesso corrispondente a un diritto di servitù prediale e l’altro il possesso corrispondente al diritto di proprietà (Cass. Sez. 2, 15/03/1968, n. 835).

Con riguardo all’utilizzazione del sottosuolo di un’area esterna ad un fabbricato condominiale, effettuata dal condominio per l’installazione di un impianto destinato all’uso comune, la configurabilità di uno spoglio o di una turbativa del possesso di un terzo (denunciabile con azione di reintegrazione o manutenzione) implica, piuttosto, l’esclusione di una situazione di compossesso dell’area medesima da parte del condominio (corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà e non di un mero diritto di servitù di passaggio), desumibile anche dalla destinazione funzionale del bene al soddisfacimento di esigenze di interesse comune, oltre che, ad colorandam possessionem, dalla sua inclusione, in difetto di titolo contrario, fra le parti comuni dell’edificio, nonché l’accertamento ulteriore che l’indicata utilizzazione ecceda i limiti segnati dalle concorrenti facoltà del compossessore, traducendosi in un impedimento totale o parziale ad un analogo uso da parte di questo ultimo.

D’altro canto, per verificare la natura condominiale della strada in questione, occorrerebbe piuttosto operare una valutazione dello stato effettivo dei luoghi ed un’indagine in ordine all’ubicazione dei beni, accertando se sussiste il collegamento strumentale, materiale o funzionale, ovvero la relazione di accessorio a principale ed il rapporto di pertinenza – che è il presupposto necessario del diritto di condominio – tra la strada ed il Condominio (…), tale da far insorgere l’applicabilità della presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c..

Di seguito, nel ricostruire la volontà pattizia in base ai titoli di acquisto, dovrebbe considerarsi unicamente il titolo costitutivo del Condominio (…) (e cioè il primo atto di frazionamento di una unità immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggette), dovendo da esso risultare, in contrario alla presunzione di condominialità, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente la proprietà di detta strada al venditore o a terzi. Ai fini dell’accertamento della proprietà privata o condominiale ex art. 1117 c.c. della strada, non assume viceversa carattere dirimente il regolamento di condominio, non costituendo esso un titolo di proprietà (così Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012).

Conseguono l’accoglimento del ricorso e la cassazione dell’impugnata sentenza nei limiti delle censure accolte, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Genova, la quale deciderà al riguardo uniformandosi ai richiamati principi ed attenendosi ai rilievi svolti”

ascensore e fondi terranei: il regime delle spese

una recente ordinanza della Corte di legittimità (Cass. civ. sez. VI-2 12 settembre 2018 n. 22157 rel. Scarpa) richiama la disciplina della imputazione delle spese per la sostituzione dell’impianto di ascensore, con alcuni interessanti riferimenti alla valenza del regolamento condominiale sul tema.

Una condomina, proprietaria di un immobile al piano terra, si doleva che la corte d’appello di Roma non avesse tenuto in debito conto che il regolamento di condominio non prevedeva un obbligo di contribuzione dei proprietari dei fondi terranei alle spese di ascensore.

La Corte di Cassazione, con ampia motivazione, rileva che in realtà è la legge (ancor prima dell’espresso dettato letterale dell’art. 1124 cod.civ. novellato) a prevedere tale obbligo, che può essere derogato solo da una disposizione di natura contrattuale o da una delibera unanime, inesistenti nel caso di specie.

“Il costante orientamento interpretativo di questa Corte ha più volte affermato (nella vigenza della disciplina, qui operante, antecedente alla riformulazione dell’art. 1124 c.c. introdotta dalla legge n. 220 del 2012, ove espressamente si contempla l’intervento di sostituzione degli ascensori) che, a differenza dell’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese vanno suddivise secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino), quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124 c.c. (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20713, non massimata; Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264).

Stante l’identità di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex art. 1124 c.c. e delle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente, deve dirsi che, al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune (tant’è che, dopo la legge n. 220 del 2012, esso è espressamente elencato nell’art. 1117 n. 3, c.c.) anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne (arg. da Cass. Sez. 2, 20/04/2017, n. 9986; Cass. Sez. 2, 10/07/2007, n. 15444; Cass. Sez. 2, 06/06/1977, n. 2328).

Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori può essere derogato, ma la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione deve essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, ovvero col consenso di tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).

Deve dirsi in tal senso corretta la decisione della Corte d’Appello di Roma, la quale ha escluso che la condomina B. potesse dirsi esonerata dalla spesa intimatale in sede monitoria, non avendo rinvenuto nel regolamento del Condominio (…) alcuna esplicita disciplina convenzionale che differenziasse tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di manutenzione e sostituzione degli ascensori, attribuendo gli stessi secondo criteri diversi da quelli scaturenti dall’applicazione degli artt. 1124, 1123, 1117 e 1118 c.c.

È perciò evidente l’errore di prospettiva della ricorrente, la quale si duole nelle sue censure dell’interpretazione delle clausole del regolamento del Condominio (…) prescelta dalla Corte d’Appello, e contesta che non sia in esse ravvisabile il fondamento del suo obbligo di partecipazione alla spesa di sostituzione dell’ascensore, laddove il fondamento di tale obbligo discende, come visto, direttamente dalla legge, e le clausole regolamentari analizzate, secondo la plausibile interpretazione privilegiata dai giudici del merito, non contengono, al contrario, alcuna convenzione espressa che deroghi alla disciplina codicistica.”

La Corte richiama anche il consolidato orientamento che ritiene rilevabile la nullità della delibera nel giudizio di opposizone a decreto ingiuntivo, a differenza della annullabilità, che deve essere fatta valere unicamente entro i termini di cui alll’art . 1137 c.c. e che può avere incidenza nel giudizio di opposizone solo ove il giudice abbia internalmente sospeso l’efficacia del deliberato oppure sia inetrvenuta sentenza di annnullamento.

“È da ribadire in premessa che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla annullabilità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione. Tale delibera costituisce, infatti, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è, dunque, ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629; da ultimo, Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672).

Il giudice deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137, comma 2, c.c., o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19938; Cass. Sez. 6 – 2, 24/03/2017, n. 7741).

Questa Corte ha però anche chiarito, con orientamento che va ribadito, come nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, il limite alla rilevabilità, anche d’ufficio, dell’invalidità delle sottostanti delibere non opera allorché si tratti di vizi implicanti la loro nullità, trattandosi dell’applicazione di atti la cui validità rappresenta un elemento costitutivo della domanda (Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305).

Ora, una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. c.c., va certamente ritenuta nulla, a differenza di quanto argomenta la Corte d’Appello in motivazione, occorrendo a tal fine una convenzione approvata all’unanimità, che sia espressione dell’autonomia contrattuale (Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233; Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651).

La nullità di una siffatta delibera può, quindi, essere fatta valere anche nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei discendenti contributi condominiali, trattandosi di vizio che inficia la stessa esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa (esistenza che il giudice dell’opposizione deve comunque verificare) e che rimane sottratto al termine perentorio di impugnativa di cui all’art. 1137 c.c..”

art. 1127 cod.civ.: sopraelevazione e aspetto architettonico.

La corte di legittimità (Cass.Civ. sez.VI-2 ord. 12 settembre 2018 n. 22156 rel. Scarpa) ritorna sui differenti concetti di aspetto e decoro architettonico, cod.civ. riguardo alla tutela accordata dal codice in caso di sopraelevazione: il nuovo corpo – per essere lecito – deve rispettare le linee estetiche del fabbricato, inserendosi armonicamente nel suo aspetto complessivo.

La vicenda riguarda la demolizione di una veranda in vetro e alluminio realizzata sulla terrazza sommitale di un fabbricato romano, ritenuta dai giudici di merito illecita in quanto destinata ad alterare l’aspetto complessivo dell’edificio, pronuncia che ha resistito al vaglio della Cassazione, che ha osservato:

“E’ noto come l’art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ai limiti dettati dalle condizioni statiche dell’edificio che non la consentono, ovvero dall’aspetto architettonico dell’edificio stesso, oppure dalla conseguente notevole diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti.

L’aspetto architettonico, cui si riferisce l’art. 1127, comma 3, c.c., quale limite alle sopraelevazioni, sottende, peraltro, una nozione sicuramente diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dagli artt. 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122-bis c.c., dovendo l’intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore.

Il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico dell’edificio va condotto, in ogni modo, esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale, e verificando l’esistenza di un danno economico valutabile, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se, come nel caso in esame, congruamente motivato (cfr. Cass. Sez. 6-2, 28/06/2017, n. 16258; Cass. Sez. 2, 15/11/2016, n. 23256; Cass. Sez. 2, 24/04/2013, n. 10048; Cass. Sez. 2, 07/02/2008, n. 2865; Cass. Sez. 2, 22/01/2004, n. 1025; Cass. Sez. 2, 27/04/1989, n. 1947).

D’altro canto, questa Corte ha anche affermato che le nozioni di aspetto architettonico ex art. 1127 c.c. e di decoro architettonico ex art. 1120 c.c., pur differenti, sono strettamente complementari e non possono prescindere l’una dall’altra, sicché anche l’intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista (Cass. Sez. 6 – 2, 25/08/2016, n. 17350).

Ora, perché rilevi la tutela dell’aspetto architettonico di un fabbricato, agli effetti, come nella specie, dell’art. 1127, comma 3, c.c., non occorre che l’edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicché la sopraelevazione realizzata induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia.

Perciò deve considerarsi illecita ogni alterazione produttiva di tale conseguenza, anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche, salvo che lo stesso, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento.

Ciò premesso, è agevole osservare che la Corte di Roma, riconoscendo — in conformità ai principi sopra ricordati – il carattere lesivo dell’aspetto architettonico della veranda realizzata da N. T., ha fornito una motivazione adeguata e pienamente condivisibile alla stregua del comune senso estetico, sottolineando come il manufatto disperda quella uniformità che attribuisce all’edificio un aspetto ancora ordinato e dignitoso.

La preesistenza di una veranda, oggetto di precedente giudizio, è stata correttamente ritenuta non determinante dalla Corte d’appello, perché essa non rende certamente ininfluenti gli ulteriori fatti lesivi e, quindi, non ne può costituire valida giustificazione.”

il muro di cinta che delimita il giardino di proprietà esclusiva e posto a margine del condominio non è necessariamente comune.

una recentissima ordinanza della Corte di legittimità (Cass.Civ. sez.VI-2 12 settembre 2018 n. 22155 rel. Scarpa) ribadisce un principio consolidato: il muro che delimita il giardino di proprietà esclusiva, anche se posto in senso lato a recinzione del complesso condominiale, non è necessariamente un bene comune, laddove prevalga la funzione di utilità a favore della proprietà singola.

La vicenda trae origine in terra di sicilia: la condomina ” proprietaria di unità immobiliare posta al piano terra dell’edificio condominiale di Viale d…, Palermo, nonché dell’annesso giardino, sul presupposto che il muretto e la sovrastante ringhiera di recinzione del giardino, a differenza del cancello carrabile, fossero di proprietà comune, aveva domandato al Tribunale di Palermo di accertare la condominialità di tali beni e di porre a carico di tutti i condomini i necessari lavori di riparazione, con condanna del Condominio convenuto ad eseguire le opere”

Il Tribunale di Palermo dava ragione alla condomina, mentre la Corte di appello della stessa città riformava la pronuncia, rilevando in particolare che ” il muretto perimetrale in questione costituisse oggetto di proprietà esclusiva della condomina P., avendo funzione di recinzione del giardino rientrante nella porzione privata della stessa, e risultando dal titolo di acquisto dell’unità immobiliare che uno dei confini fosse delimitato dal Viale d…

Neppure il regolamento di condominio indicava il muretto tra le parti comuni

Aggiunse la Corte di Palermo che il muretto in questione non dimostrasse alcun collegamento funzionale con l’edificio comune, avendo per le sue ridotte dimensioni la sola utilità di delimitare il giardino dal viale. Del pari, i giudici di secondo grado negarono il rilievo architettonico del muretto per il decoro del fabbricato, così superando la considerazione del CTU secondo cui il muretto nel disegno della società costruttrice “nasceva come organico all’intero progetto”

La condomina non si da per vinta ed approda in Cassazione, ove la sua tesi non trova tuttavia accoglimento; la Corte di legittimità ritiene la pronuncia di secondo grado corretta ed osserva: ” In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva (come nella specie), che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tal bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l’atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (Cass. Sez. 2, 19/01/1985, n. 145; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198; Cass. Sez. 2, 03/06/2015, n. 11444).

In tal senso, la Corte d’Appello di Palermo ha spiegato come il muretto di recinzione del giardino P., per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una sola parte dell’immobile, la quale forma oggetto di un autonomo diritto di proprietà, ed ha così rilevato – in base ad apprezzamento di fatto che rientra fra le prerogative dei giudici di merito ed è sindacabile in cassazione soltanto nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – che si tratta di bene non legato da una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale, il che fa venir meno il presupposto per l’operatività della presunzione ex art. 1117 c.c.”

l’opponibilità a terzi della clausola regolamentare che limita i diritti dei singoli

Una recente sentenza del Tribunale di Roma (Trib. Roma 3/9/2018, n. 167579) richiama in maniera chiara un costante orientamento di legittimità sulla natura del peso imposto alla proprietà esclusiva (limitazione di uso, ad esempio) e la sua opponibilità al soggetto che acquisti detta unità immobiliare.

In tal caso la limitazione, da ascrivere al genus delle servitù reciproche, deve essere espressamente richiamata nell’atto di acquisto oppure deve risultare trascritta la specifica clausola regolamentare che la prevede, non essendo sufficiente la preventiva generica trascrizione del regolamento contrattuale che l’abbia adottata.

La mancata opponibilità per difetto di trascrizione può essere rilevata d’ufficio dal giudice.

“Invero le clausole regolamentari -quali quelle invocate dall’attore-, che limitano i diritti dominicali dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, per essere opponibili devono essere approvate da tutti i condomini in quanto hanno valore negoziale.

Le clausole suddette, che restringono i poteri e le facoltà sulle proprietà esclusive o comuni e che sono intese a creare vincoli anche per gli aventi causa delle parti originarie non sono nulle per la violazione del numero chiuso delle obbligazioni reali poiché tali clausole non costituiscono obbligazioni propter rem (che si esauriscono nelle specie espressamente previste dalla legge) ma servitù reciproche atipiche consistenti fra l’altro nell’assoggettare al peso della non modificabilità (della destinazione, nel caso in esame) tutti i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva a vantaggio delle altre proprietà immobiliari. Ed il fatto che dette clausole costituiscano vincoli obbligatori non determina, come detto, la nullità delle stesse trattandosi, appunto, di servitù reciproche come affermato da condivisibile recente giurisprudenza di legittimità (Cass. 21024/16, Cass. 14898/13, Cass. 6769/18 e Cass. 1064/11).

Dal rilievo che i limiti negoziali alla destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva devono essere ricompresi nell’ambito delle servitù segue che, per poter utilmente opporre dette clausole ai nuovi titolari del bene ove il regolamento stesso non sia richiamato, con adesione, nell’atto di acquisto (o comunque sia stato espressamente oggetto di approvazione da parte del soggetto al quale è imputata la violazione), non è sufficiente la trascrizione del regolamento come atto unitario ma è necessario che, nella relativa nota, sia fatta specifica menzione della servitù.

Invero in materia di costituzione di servitù, la trascrizione (richiesta dall’art. 2643 n. 4 cc) non adempie ad una funzione costitutiva ma serve a rendere opponibile il diritto ai terzi i quali abbiano acquistato un diritto reale incompatibile con la servitù medesima. E, quindi, perché la trascrizione possa rispondere al suo scopo di dare conoscenza ai terzi dell’avvenuta costituzione della servitù, è necessario che la conoscenza possa essere acquisita attraverso il semplice esame dei registri immobiliari perché soltanto quelle parti della nota che menzionano la servitù sono rese pubbliche ed i terzi solo a queste debbono attenersi: la trascrizione di un atto di trasferimento della proprietà senza che sia fatta in esso menzione delle servitù contestualmente costituite a favore dell’immobile trasferito non conferisce a questa alcuna pubblicità e non la rende opponibile ai terzi successivi acquirenti del fondo servente tranne nel caso in cui la servitù sia stata portata a loro conoscenza nei rispettivi atti di trasferimento (Cass. 5626/85e Cass. 5158/03).

Con la precisazione che, poichè l’art. 17 della legge 52/85 prevede che ciascuna nota di trascrizione non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell’atto di cui si chiede la trascrizione e poiché il successivo art. 18 dispone che il conservatore ‘non può ricevere le note di trascrizione non conformi alle disposizioni del precedente articolo’, affinchè la pubblicità operi è necessario che il negozio fatto valere sia stato autonomamente trascritto (se l’atto ne contenga più di uno) con la specifica indicazione del fondo servente e di quello dominante perché altrimenti dai registri i terzi interessati non sono in condizione di verificarne l’esistenza (Cass. 17491/14).

Orbene nel caso in esame non risulta che il prodotto regolamento e la clausola invocata siano stati espressamente oggetto di accettazione, al momento dell’acquisto, da parte del condomino che utilizzata il proprio immobile a palestra né risulta provata l’esistenza di una nota di trascrizione del regolamento depositato in atti o meglio della clausola ivi contenuto con riguardo alla specifica costituzione della servitù invocata.

Detto regolamento quindi, all’evidenza, è inidoneo ad opporre ai terzi, quale deve essere ritenuto il proprietario dell’appartamento utilizzato a palestra P., la servitù oggetto di causa considerato che non è emerso che il predetto abbia approvato specificamente il regolamento e la clausola oggetto di esame o che ne abbia preso conoscenza perché debitamente trascritta.

Donde non vi è prova che abbia prestato adesione alle clausole invocate dall’attore che non possono essere considerate, quindi, opponibili al predetto al quale nessuna violazione del regolamento può pertanto essere imputata. Mette conto quindi di evidenziare che il difetto di trascrizione di un atto, quale fatto impeditivo dell’opponibilità dello stesso, integra un’eccezione in senso lato non subordinata alla specifica allegazione di parte che può, pertanto, essere rilevata anche d’ufficio (Cass. 6769/18). Con la conseguenza che tale carenza deve essere tenuta in cale al fine della decisione ed irrilevante è la circostanza che il convenuto non abbia specificamente opposto detto fatto.”