News – Pagina 14 – Avvocato MASSIMO GINESI

CONDOMINIO: UTILIZZO DELLE PARTI COMUNI E MISURE DI PREVENZIONE COVID-19

Molto si è scritto in questo periodo in tema di condominio e di contaminazione da coronavirus, anche riguardo a fattispecie che erano ignote prima dell’insorgere dell’emergenza e che richiedono un approccio sistematico e del tutto nuovo.

Molti amministratori lamentano che, a diverse settimane dall’inizio delle restrizioni che hanno confinato nelle case i cittadini, taluni condomini finiscano per utilizzare i lastrici comuni – ovvero le coperture piane dell’edificio – per prendere qualche ora d’aria, sì che alla fine su tali superfici finiscono per assembrarsi diverse persone in misura non conforme alle indicazioni dei diversi (e non sempre univoci e chiari) precetti normativi.

Si è da più parti evidenziato, correttamente, che all’amministratore non competono compiti di polizia, neanche infra condominiale, e che il rispetto delle normative è onere di cui rispondono i singoli condomini, tuttavia è opportuno che l’amministratore provveda (rectius, abbia già provveduto) alle necessarie informative, circa le misure di distanziamento ed igiene che devono essere rispettate anche nelle parti comuni (in special modo per l’utilizzo di impianti promiscui come l’ascensore) e che abbia altresì disposto misure straordinarie e periodiche di sanificazione.

All’amministratore l’art. 1130 n. 2 c.c. attribuisce un potere/dovere specifico riguardo alle parti comuni: “disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”

Nell’ambito di tale facoltà, dovranno essere declinate in misura diversa le iniziative che, plausibilmente, non possono arrivare a sottrarre al godimento dei singoli le parti comuni ai soli fini del rispetto delle misure di distanziamento sociale (la cui osservanza peraltro non può essere demandata all’amministratore).

Appare difficile sostenere un’interpretazione restrittiva dei DPCM 8 e 22 marzo 2020, laddove vietano la movimentazione delle persone senza motivo, affermando che tali previsioni comportino il divieto di uscire dalla propria abitazione, posto che il termine abitazione deve essere ritenuto comprensivo dei suoi accessori (fra cui rientrano gli spazi comuni ex art 1117 c.c.).

Varrà soprattutto rilevare che le diverse norme che si sono succedute (e da ultimo il DL 19/2020, unica fonte di legge che appare idonea, sotto il profilo gerarchico, ad incidere sulla libertà delle persone) prevedono divieti unicamente per le aree pubbliche o aperte al pubblico, onde vietare assembramenti mentre, per ciò che attiene le aree private (fra cui rientrano le singole abitazioni ma anche gli spazi comuni condominiali ex art 1117 c.c.) sono pochissime le disposizoni precettive:
all’art. 1 del summenzionato decreto (che ricalca le diverse altre declinate dei singoli decreti antecedenti) i luoighi privati sono menzionati unicamente alla lettera G “ g) limitazione o sospensione di manifestazioni o iniziative di qualsiasi natura, di eventi e di ogni altra forma di riunione in luogo pubblico o privato, anche di carattere culturale, ludico, sportivo, ricreativo e religioso”; in maniera più ellittica, alla lettera L “l) sospensione dei congressi, di ogni tipo di riunione o evento sociale e di ogni altra attivita’ convegnistica o congressuale, salva la possibilita’ di svolgimento a distanza” (quindi anche ove svolti in strutture private) ; alla lettera M “ m) limitazione o sospensione di eventi e competizioni sportive di ogni ordine e disciplina in luoghi pubblici o privati, ivi compresa la possibilita’ di disporre la chiusura temporanea di palestre, centri termali, sportivi, piscine, centri natatori e impianti sportivi, anche se privati, nonche’ di disciplinare le modalita’ di svolgimento degli allenamenti sportivi all’interno degli stessi luoghi”

Certamente in senso restrittivo deve invece ritenersi il divieto, previsto dall’art. 1 comma 1 lett. c dpcm 8 marzo 2020 (poi esteso a tutto il territorio dal successivo DPCM 22 marzo 2020 e ripreso dall’art. 1 Lett. e del DL 19/2020), per coloro che sono risultati positivi al covid-19, posto che anche all’interno della microcompagine sociale del condominio deve essere garantita la separazione da soggetti certamente infettivi; il problema peraltro pone non pochi problemi in ordine alla privacy (l’amministratore non potrà affiggere in bacheca, come è ovvio, il nominativo di cui fosse venuto a conoscenza) e alle misure necessarie a far rispettare tale presupposto: appare corretto non investire l’amministratore di ruoli che travalicano il mero aspetto civilistico, sì che sarà onere dei condomini rivolgersi eventualmente alle autorità pubbliche ove, per conoscenza diretta, assistano a tali violazioni in ambito condominiale, condotte che ove poste in essere da soggetto certamente positivo possono anche avere seri risvolti penali.

Resta invece da escludere che l’amministratore possa vietare tout court l’utilizzo di parti comuni, che rimangono a tutti gli effetti luoghi privati e comuni ai condomini che hanno diritto di utilizzarli secondo i criteri dettati dall’art. 1102 c.c. e con il rispetto delle norme di contenimento che si sono succedute e stratificate nelle ultime settimane.

Ciò vale, ovviamente, per quelle parti che sono legittimamente fruibili: con particolare riguardo ai lastrici, che in questi primi giorni di primavera da reclusi possono essere presi di assalto, l’amministratore dovrà invece rendere inaccessibili quelli non calpestabili o non fruibili in base alle ordinarie norme di sicurezza (ad esempio privi di parapetto o che abbiano protezioni contro la caduta non corrispondenti alle vigenti normative).

Per ciò che attiene alla disciplina di tali parti comuni (lastrici, cortili, giardini), onde consentire una corretta fruizione, ove siano di modesta superficie e non sia possibile il godimento contemporaneo di tutti i condomini senza violare le norme di distanziamento, potrebbe eventualmente essere introdotta una fruizione turnaria, commisurando il numero massimo dei condomini che di volta in volta può accedere alla estensione della superficie, misura che certamente rispetta il disposto di cui all’art. 1102 c.c. e che in giurisprudenza vede da tempo favorevole applicazione (ad esempio con riguardo ai parcheggi, Cassazione civile, sez. III, ordinanza 22/10/2018 n° 26630).

La limitazione con uso turnario, laddove permanente, deve essere disposta dall’assemblea, tuttavia appare ragionevole che – in periodo di emergenza e alla luce dei poteri di disciplina e cautelativi della cosa comune di cui all’art. 1130 c.c. – l’amministratore possa disporre tale indicazione per un periodo di tempo limitato, al fine di evitare gli assembramenti che le recenti disposizioni vietano.

Certo è che, aldilà di indicazioni di condotta e di disposizioni informative, appare difficilmente sostenibile imputare all’amministratore un dovere di vigilanza stretta su tali condotte o – peggio – un dovere di reazione che vada aldilà di richiami, posto che si tratta di norme di rilevanza pubblica cogente, al cui rispetto sono chiamati i singoli cittadini.

Foto di Didiwo da Pixabay

inadempimento obbligazioni e covid-19: i riflessi dell’art. 91 D.L. 18/2020 in tema di condominio e locazioni

I tempi indubitabilmente eccezionali che stiamo attraversando costituiscono evento straordinario, destinato ad influire anche sulle condotte delle persone e sui rapporti giuridici che le riguardano, con effetti e portata su cui oggi si possono ipotizzare valutazioni ma che vedranno compiuta comprensione solo all’esito dell’ondata di emergenza e a fronte degli orientamenti che la giurisprudenza riterrà di assumere.

Certo è che l’eccezionalità della situazione, anche a voler usare gli attuali strumenti giuridici in tema di inadempimento, dovrà condurre i Giudici a valutazioni assai ponderate, che tengano conto delle peculiarità di ciascuna singola fattispecie, attribuendo la responsabilità secondo parametri graduali che possano arrivare ad escluderla laddove le restrizioni imposte o lo stato di fatto escludano o rendano del tutto impossibile la possibilità di adempimento, indipendentemente dalla volontà (e dalla colpa) del debitore.

Già da queste brevi note si comprende come si tratti in ogni caso di una valutazione di merito da rimettere al giudice, mentre con riguardo alle materie del condominio e della locazione si è già evidenziato come non sussistano allo stato elementi normativi ed interpretativi che possano indurre ad affermare che il condomino o il conduttore siano liberati (anche solo temporaneamente) dai loro obblighi.

In questo quadro complesso, soprattutto dal punto di vista socio economico, è evidente che si impone la necessità di un chiaro e articolato intervento normativo, sorretto da adeguate risorse finanziarie, che tratteggi con chiarezza i casi in cui possa ravvisarsi morosità incolpevole e statuisca i rimedi affinché non vada in corto circuito l’ampio settore della contrattazione fra privati, cui probabilmente lo condurrebbe l’applicazione rigida dei parametri esistenti, con pesanti ricadute economiche sul tessuto sociale.

Le iniziative pubbliche poste in atto in questi giorni non fanno ben sperare in tal senso, né per entità, ne per qualità, né per funzionalità, nè a migliori esiti conduce la disamina dei testi normativi, che sono resi in forma eterogenea, con norme di rango primario e secondario che finiscono per disciplinare in maniera confusa materie anche di rilevanza costituzionale (la libertà personale…) e che rendono sempre più difficile comprendere la disciplina vigente.

In materia di inadempimento delle obbligazioni contrattuali va rilevato che il D.L. 18/2020 all’art. 91 comma I ha inserito all’art 3 del D.L. 6/2020, convertito con L. 13/2020, il comma 6 bis, che prevede «Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del Codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti».

(il periodo è emergenziale e attuale, ma l’aberrante costume del nostro legislatore di compilare testi di legge composti di continui rimandi ad altri è invece atavico)

La norma è con ogni evidenza predisposta in maniera quantomeno approssimata: manca financo il soggetto che deve valutare quei parametri, anche se, per la formulazione del periodo, costui non potrà essere che il Giudice chiamato a statuire su una causa per inadempimento contrattuale.

Ebbene tale disposizione appare sostanzialmente pleonastica, poiche afferma ciò che già discendeva dai principi generali in tema di obbligazioni contrattuali (a quelle unicamente fa riferimento, per l’espresso e circoscritto richiamo agli artt. 1218 e 1223 c.c., che disciplinano le conseguenze dell’inadempimento nelle obbligazioni derivanti da contratto).

Ciò che, ai fini di quanto già abbiamo evidenziato in tema di condominio e locazione, va tuttavia rilavato con chiarezza è che tale disposizione non legittima affatto alcuna sospensione dell’obbligazione ma è volta unicamente a valutare a posteriori se il ritardo o il mancato inadempimento siano idonei a provocare la risoluzione del vincolo per colpa del debitore.

Quanto al condominio, certamente è norma che non trova applicazione alle quote dovute dai singoli per il mantenimento e la gestione dei beni comuni ex art 1117 c.c. poiché l’obbligo di versamenti delle rate condominiali non ha alcuna connotazione sinallagmatica ma costituisce obligatio propter rem * , che il singolo è tenuto ad adempiere in quanto comproprietario di quei beni e non in esecuzione di un obbligo contrattuale.

La norma potrà invece trovare applicazione per i rapporti che riguardano il condominio e terzi fornitori, in particolar modo per quegli appalti in corso e che abbiano visto i lavori sospesi con il maturare di penali contrattualmente convenute, poiché la norma prevede espressamente che l’eventuale ritardo dovuto al rispetto delle misure obblighi il giudice a valutare tali aspetti anche ai fini del maturare della penale e della decadenza dal beneficio del termine (valutazione che, per converso e con non poche problematiche probatorie, potrebbe applicarsi anche al condominio che si trovi, per le stesse ragioni, a pagare in ritardo).

Si tratta in ogni caso di applicazioni non automatiche e di norma la cui applicazione è demandata al Giudice, che dovrà valutare se il mancato o ritardato adempimento sia direttamente e causalmente imputabile al rispetto delle norme di salvaguardia emanate ai fini di contenimento virale e tale prova dovrà essere fornita dal debitore.

Va da sé che in alcune fattispecie contrattuali tale caratteristica può ravvisarsi con facilità ed essere altrettanto facilmente provata (si pensi all’artigiano che debba rendere una prestazione e venga messo in quarantena domiciliare poiché trovato positivo al covid-19 o per aver avuto contatti inconsapevoli con persona infetta ). In tal caso il vincolo contrattuale, a seconda della fattispecie e dei diversi aspetti su cui il giudice sarà chiamato ad esprimere il proprio apprezzamento di fatto (come tale incensurabile in cassazione ove congruamente motivato), potrebbe mantenersi, oppure potrebbe risolversi per impossibilità sopravvenuta incolpevole, senza che tuttavia al debitore inadempiente possa essere rimproverato alcunché, ergo non possa neanche essere chiamato risarcire il danno che – ex artt. 1218 e 1223 c.c. – può conseguire all’inadempimento dell’obbligazione.

Con riguardo al contratto di locazione, il mancato pagamento dei canoni pone invece più di un problema alle parti (e al Giudice chiamato a valutare le loro domande) poiché, trattandosi di prestazione meramente patrimoniale, sarà onere del conduttore – secondo i generali principi di causalità – dimostrare che il rispetto delle misure ha impedito di poter adempiere l’obbligazione, faccenda che finisce per allargarsi alla valutazione del suo stato patrimoniale e del suo deterioramento, con ipotesi di prova che possono rivelarsi diaboliche.

Giova tuttavia ribadire che in questo caso, anche ove trovi applicazione la norma in tema di morosità incolpevole, ciò non esime il conduttore dal pagamento dei canoni dovuti, dovendo essere valutata l’esimente unicamente ai fini di escludere la risoluzione del contratto e la condanna a risarcire eventuali danni al locatore (anche in forma di penale, per espressa previsione della norma).

**In materia di obbligazioni condominiali, dottrina e la giurisprudenza da tempo* fanno riferimento alla categoria delle obbligazioni propter rem, vale a dire le prestazioni consistenti nel versamento delle somme di denaro necessarie alla conservazione delle parti comuni ed all’erogazione dei servizi derivant dalla contitolarità del diritto reale sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni (A. Scarpa, L’obbligazione propter rem dei condomini per le spese di conservazione delle parti comini, Riv. giur. edilizia 2004, 1, 107). Più di recente si è rilevato come la mera titolarità non definisca l’intero fenomeno e si è fatto ricorso alla figura dell’utilità: “Nè può sottacersi che a mente dei tre distinti i commi dell’articolo 1123 codice civile se pure ha senso affermare che le spese per la conservazione delle parti comuni attengono alla titolarità e quindi possono rivelare la divisata natura propter rem, diversa è la situazione quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa per le quali il criterio non è quello della proporzionalità fra gli oneri e la quota, ma quello della proporzionalità fra oneri ed uso, o quando si tratta di cose destinate a servire soltanto una parte dell’edificio le cui spese rimangono a carico dei soli condomini che ne traggono utilità, allora connotandosi i rispettivi doveri di contribuzione piuttosto come obblighi propter utilitatem” (Scarpa “il Condominio, a cura di Celeste/Scarpa, Milano 2017) Quando si parla di obbligazioni propter rem, si individuano la persona del debitore e del creditore per così dire per relationem, nel senso che soggetti del rapporto stesso saranno di volta in volta tutti coloro i quali, successivamente, si troveranno nella situazione di titolare del diritto di proprietà o di titolare del diritto reale di godimento (Gazzoni, Manuale di diritto privato, ESI, 2004). Questa caratteristica è definita ambulatorietà. Ambulatoria non è l’obbligazione, ma la possibilità del suo sorgere, in quanto essa sorge a carico di chiunque sia titolare del diritto nel momento in cui si verifica la circostanza prevista dalla legge per il suo sorgere; sicché, una volta sorta l’obbligazione, cessa ogni sua ambulatorietà (M. Comporti, Diritti reali in generale, in Tratt. dir. civ. e comm., già diretto da A. Cicu e F. Messineo, continuato da L. Mengoni, vol. VIII, t. 1, Milano, 1980, 5 da A. Scarpa, 2004, 1, 107).

visto che si parla di distanziamento sociale, la foto di oggi richiama una solitudine positiva e volontaria e uno status di serenità a cui l’uomo, dopo questa tempesta, dovrebbe dedicare più tempo e cure, così come al pianeta su cui si trova a vivere

Foto di Albrecht Fietz da Pixabay –

morosità: condominio, locazioni, coronavirus e bufale

L’emergenza covid-19 ha, di fatto e per molti, bruscamente interrotto la possibilità di lavorare e, conseguentemente, di incassare i relativi compensi, con una crisi di liquidità generalizzata e più o meno marcata per diverse categorie professionali e commerciali .

D’altro canto gli impegni periodici per coloro che conducono un bene immobile (abitativo o commerciale) o vivono in condominio non sono sospesi e comportano la necessità di effettuare i relativi pagamenti.

Sempre più frequentemente sul web appaiono tesi bizzarre, che possono indurre in errore i soggetti obbligati, facendo ritenere che la complicata situazione che stiamo vivendo legittimi il differimento o la sospensione dell’adempimento e, ciò che è più grave, è che tali tesi – in maniera suggestiva, quando non radicalmente infondata – vengono veicolate anche da siti specializzati (o sedicenti tali) che danno luogo a quel fenomeno che Umberto Eco aveva così lucidamente preconizzato alcuni anni addietro (“I social media danno diritto di parola a legioni di imbecilli che prima parlavano solo al bar dopo un bicchiere di vino, senza danneggiare la collettività. Venivano subito messi a tacere, mentre ora hanno lo stesso diritto di parola di un Premio Nobel.” La Stampa 11.6.2015)

Non mancano peraltro studiosi che, a fronte di una situazione effettivamente eccezionale, si interrogano sugli strumenti giuridici esistenti e che potrebbero consentire un alleggerimento di obblighi che si fanno pressanti e spesso insostenibili: vi è tuttavia da notare che le analisi serie giungono tutte all’univoca conclusione che, allo stato attuale ed in assenza di interventi legislativi che al momento non vi sono stati, gli obblighi condominiali e locativi vanno adempiuti.

Gli unici aspetti che, nella valanga di decreti, circolari, ordinanze et similia, prodotte dal legislatore in maniera eterogenea e senza alcun decente criterio normativo e sistematico, possono riguardare le materie della locazione e del condominio, sono la possibilità di sgravio fiscale per le locazioni commerciali (beneficio successivo, previsto dall’art. 65 comma 1 D.L. 18/2020, e che non comporta la sospensione dell’obbligo di versare il canone al proprietario) e la sospensione delle bollette, limitata dall’art. 4 D.L. 9/2020 ai soli comuni della Lombardia inizialmente individuati come c.d. zona rossa (circostanza che, solo in quelle zone, potrebbe in via mediata alleggerire temporaneamente le scadenze condominiali).

CONDOMINIO – nessuna disposizione prevede dunque la sospensione del versamento delle rate condominiali, né peraltro è auspicabile o prevedibile un provvedimento normativo simile, posto che si tratta di rapporti fra privati volti a garantire l’amministrazione e la gestione di beni comuni agli stessi soggetti che quelle somme sono tenute a versare (salvo che lo Stato, assai improbabilmente, possa ritenere di iniettare liquidità anche in tale settore mediante finanziamenti ad hoc), senza che sussista alcun rapporto sinallagmatico – ovvero di prestazioni corrispettive – fra singolo e condominio (arg. da Cass.civ. sez. un. 26/11/1996, n. 10492).

Dunque nessuna situazione di emergenza consente e legittima la sospensione delle rate già approvate, mentre per ciò che attiene all’esercizio futuro si è già indicato come sia opportuno che l’amministratore si conduca per mantenere una adeguata provvista, con la quale attendere alla ordinaria gestione.

Allo stesso modo è opportuno precisare che non sono affatto sospese le iniziative giudiziarie, posto che l’art. 83 D.L. 18/2020 sospende unicamente i termini e la trattazione dei procedimenti non urgenti, mentre non è affatto inibito il deposito di ricorsi per decreto ingiuntivo (che può avvenire dinanzi al Tribunale in via telematica) anche se è prevedibile ancora una fase di difficoltà in fatto per la richiesta di copie in forma esecutiva (nulla vieta, tuttavia, di estrarre intanto dal fascicolo telematico copia non esecutiva mediante i poteri di certificazione del difensore e provvedere a notifica telematica o a mezzo posta al moroso).

Particolare attenzione deve inoltre essere posta in questo periodo dall’amministratore nel valutare le richieste di dilazione che avanzano i condomini in difficoltà, poiché certamente la situazione richiede una valutazione attenta ed elastica delle reali possibilità di ciascuno e, tuttavia, la facoltà di concedere dilazioni nei pagamenti della quota non compete all’amministratore ma unicamente all’assemblea (Tribunale di Roma 13.9.2019, Tribunale di Milano 5.5.2017 n. 4000).

Certamente, in tali ipotesi, la sensibilità individuale del professionista e la conoscenza della comunità rappresentata dallo specifico fabbricato in cui opera consentiranno di scegliere gli strumenti più opportuni per pervenire ad una soluzione di garanzia, soprattutto per il professionista che deve evitare di porsi in situazioni di responsabilità o, peggio, di revoca.

LOCAZIONI – in tema di locazioni il tema appare più complesso, poiché la gravità e la causa dell’inadempimento rilevano certamente in tema abitativo, mentre nelle locazioni commerciali si è assai riflettuto sull’incidenza della serrata obbligatoria, imposta dai provvedimenti di questo periodo, quale causa di impossibilità sopravvenuta o di eccessiva onerosità.

I commentatori più avveduti concordano tuttavia su un dato inequivocabile, ovvero l’inapplicabilità di tali istituti allo schema della locazione in funzione della sospensione dell’obbligazione in capo al conduttore, sia in ragione di principi generali del diritto, sia per l’incongruenza del rimedio rispetto allo scopo (salvo che il conduttore non intenda pervenire, per quella via, alla risoluzione del vincolo).

Quanto alla impossibilità sopravvenuta di cui all’art. 1467 c.c. (“.Quando la prestazione di una parte e’ divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e puo’ anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.”) non può non evidenziarsi come nessuna delle due prestazioni corrispettive del contratto di locazione commerciale (concessione del bene contro versamento del canone) sia resa impossibile dall’emergenza, di talchè il bene rimane nella disponibilità del conduttore che pure lo utilizza per l’allocazione delle risorse e degli strumenti necessari all’esercizio della propria attività, momentaneamente sospesa, quanto è semplicemente divenuta momentaneamente e parzialmente impossibile l’attività del conduttore, elemento ictu oculi diverso sia dalla sua prestazione nei confronti del locatore che da quella cui è tenuto il proprietario dell’immobile.

Analoghe riflessioni affliggono il richiamo all’art. 1258 c.c., relativo alla impossibilità parziale della prestazione (“Se la prestazione è divenuta impossibile solo in parte, il debitore si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile”).

Anche riflettere sulla sopravvenuta impossibilità parziale o totale della causa o dell’oggetto, quali elementi essenziali del contratto, conduce comunque a soluzioni che comportano la cessazione del rapporto.

(tali rimedi appaiono invece applicabili a diverse fattispecie contrattuali, ove la prestazione è effettivamente resa impossibile dalle norme intervenute, si pensi all’artista impedito a recarsi in teatro per rendere la propria performance)

Ancor peggiore si rivela il richiamo alla eccessiva onerosità sopravvenuta, di cui all’art. 1467 c.c., strumento peraltro volto alla risoluzione del vincolo, con esiti diametralmente opposti a quelli invece auspicabili in questa fase, ovvero il mantenimento del rapporto contrattuale e la temporanea sospensione della prestazione del conduttore.

Nè potrà sfuggire che ricorrere agli ordinari criteri civilistici della forza maggiore o del fatto eccezionale finirebbe per scaricare su una parte privata, il locatore, gli effetti economici nefasti di una emergenza pubblica.

Quanto ai rimedi processuali, non deve trarre in inganno quanto previsto dall’art 103 comma 6 del D.L. 17 marzo 2020 , n. 18, ove viene disposto il rinvio degli sfratti al 30 giugno 2020: “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020.”

Il differimento riguarda unicamente l’attuazione coattiva dei provvedimenti di rilascio già emessi ma non riguarda la facoltà del locatore di agire in via giudiziale per l’accertamento della morosità e la risoluzione del vincolo, anche se sino al 15 aprile 2020 (e salvo ulteriori proroghe) la trattazione dei procedimenti di sfratto è sospesa, non rientrando tale materia fra quelle ritenute urgenti ex art 83 comma 3 dello stesso testo normativo.

Si è anche opportunamente rilevato che non può ritenersi sospeso il c.d. termine di grazia ex art 55 L. 392/1978, che può essere concesso dal giudice a fronte di comprovate difficoltà del conduttore, poiché “una ulteriore eccezionale dilazione snaturerebbe del tutto la funzione dell’istituto che finirebbe per risultare squilibrato – e, quindi, passibile di rilievi in punto di legittimità costituzionale – in favore di una sola parte (il conduttore) senza neanche il “bilanciamento” costituito dalla valutazione, rimessa al giudice, in ordine alla sussistenza delle documentate, precarie condizioni economiche del richiedente il beneficio.”

Va dunque affermato che, allo stato e in assenza di ulteriori provvedimenti normativi che prevedano un intervento statuale di supporto economico, l’unica modalità che può prevedere la sospensione o riduzione del canone è l’accordo fra conduttore e locatore.

E’ tuttavia auspicabile che, alla ripresa della attività giudiziaria, quando è prevedibile che i procedimenti di sfratto per morosità possano subire un marcato incremento, i giudici valutino con particolare accortezza e sensibilità sia le istanze ex art 55 L. 392/1978 nelle locazioni abitative, cercando di bilanciare le contrapposte esigenze di chi ha visto la propria situazione economica improvvisamente peggiorata dalla emergenza covid19 ed anela a mantenere una sistemazione abitativa e quelle di chi, titolare di un bene immobile, per le stesse ragioni, vede in quella risorsa una possibile fonte di sostentamento in un periodo economicamente complesso, sia la gravità dell’inadempimento ex art. 1455 c.c. ai fini della domanda di risoluzione, che alla luce del nuovo contesto emergenziale dovrà necessariamente prevedere parametri più articolati rispetto a quelli ordinariamente stratificati nella giurisprudenza di merito e di legittimità.

Va tuttavia sottolineato che non potranno essere delegati alla magistratura la soluzione di una situazione eccezionale ed il bilanciamento dei contrapposti interessi, che potranno vedere adeguato temperamento solo con l’istituzione normativa di specifici fondi volti ad alleviare la morosità incolpevole, che prevedano modalità celeri e semplificate (che non vuol dire indiscriminate…) di accesso.

Foto di Orna Wachman da Pixabay

balconi ed estetica dell’edificio: i singoli non possono alterarla

La Cassazione (Cass.civ. sez. VI-2 ord. 24 febbraio 2020 n. 4909 rel. Scarpa) ribadisce alcuni orientamenti consolidati in tema di balconi, di prospetto dell’edificio e di facoltà dei singoli di effettuare interventi ex art 1102 c.c., che sono ammessi ove non alterino il decoro dell’edificio.

La vicenda attiene allo spostamento di alcune ringhiere di balconi verso l’esterno, con annessione alla superficie di calpestio individuale di porzione del cornicione comune e con immediato riflesso sul prospetto dell’edificio.

i fatti ed il processo: “Con atto di citazione notificato in data 23 febbraio 2012, il Condominio di via Cimabue n. 15 convenne, dinanzi al Giudice di pace di Milano, G.P. e B.I., chiedendo l’accertamento della illegittimità degli interventi da questi ultimi effettuati sul terrazzo dell’immobile di loro proprietà (nella specie, dell’avanzamento del terrazzo a filo del muro perimetrale di facciata, con annessione del cornicione e della parte di gronda che lo attraversa), sito nello stabile di (OMISSIS), poichè eseguiti in violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c. e del regolamento condominiale, in assenza di alcuna autorizzazione; chiesero, inoltre, una pronuncia di condanna al ripristino dello stato dei luoghi originario, con contestuale autorizzazione rilasciata al Condominio per intervenire direttamente nell’esecuzione delle relative opere, in caso di inerzia dei convenuti, nonchè la vittoria di spese del giudizio.

Con sentenza n. 109241/2013, depositata il 27 giugno 2013, il Giudice di pace rigettò la domanda, con compensazione delle spese processuali, rilevando come “dalla documentazione prodotta in atti e dall’istruttoria esperita gli interventi eseguiti sulle parti comuni non abbiano violato l’art. 1102 c.c. o l’art. 1120 c.c. non essendo dimostrato che i suddetti interventi abbiano alterato la destinazione della cosa comune o che abbiano impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso”.

in secondo grado la pronuncia viene totalmente ribaltata: “Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 3740/2018, depositata in data 3 aprile 2018, ha riformato integralmente la sentenza di primo grado, rigettato l’appello incidentale e condannato G.P. e B.I. a rifondere al Condominio le spese di giudizio di entrambi i gradi del giudizio. In particolare, il Tribunale, “accertata l’illegittimità delle opere realizzate sul terrazzo dell’appartamento di proprietà” degli odierni ricorrenti, ha condannato i medesimi “al ripristino dello stato dei luoghi originario autorizzando il Condominio, in caso di inerzia protratta oltre sessanta giorni dalla sentenza, a provvedere a tali opere direttamente”.

i principi richiamati dal giudice di legittimità: solo il giudice di merito può valutare la sussistenza dei presupposti di fatto cui all’art. 1102 c.c., “ la realizzazione da parte di un condomino di una modifica nella sua proprietà esclusiva (nella specie, dell’avanzamento del terrazzo con annessione del cornicione e della parte di gronda che lo attraversa), ai fini dell’utilizzo delle parti comuni, rimane sottoposta, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al divieto di alterare la destinazione della cosa comune, nonchè a quello di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; e l‘accertamento se l’opera del singolo condomino, mirante ad una intensificazione del proprio godimento della cosa comune, sia conforme o meno alla destinazione della parte condominiale, è compito del giudice del merito, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato (nella specie, il Tribunale di Milano ha spiegato, a pag. 5 della sentenza, le ragioni per cui la realizzazione delle opere in questione abbia alterato la destinazione e impedito agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto)…

Sulla funzione estetica del balcone: “Come spiegato dal Tribunale, “il parapetto del balcone (interessato dall’esecuzione delle opere da parte di G.P. e B.I.) costituisce parte della facciata dello stabile, in ragione della sua prevalente funzione estetica per l’edificio, così da divenire elemento decorativo ed ornamentale essenziali della facciata”. La decisione del Tribunale di Milano si uniforma all’interpretazione di questa Corte. Se i balconi di un edificio condominiale non rientrano, infatti, tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).E qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall’applicabilità della disciplina sulle distanze, è necessario che, in qualità di condomino, utilizzi le parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dall’art. 1102 c.c. (Cass. Sez. 2, 28/02/2017, n. 5196, relativa proprio a domanda di riduzione in pristino di un balcone sul quale erano state eseguite opere in violazione dell’art. 1102 c.c.).

La precisazione in fatto su cui insistono i ricorrenti, avvertendo che la parte interessata ai lavori consistesse in una ringhiera metallica, rimane del tutto priva di decisività, giacchè la natura di parte comune dei rivestimenti e degli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore di un balcone, che contribuiscano a rendere l’edificio condominiale esteticamente gradevole, può essere ravvisata con riguardo tanto a parapetti, quanto a balaustre, ringhiere e simili.

Costituisce peraltro innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi ex art. 360 c.p.c., n. 5 (Cass. Sez. 2, 11/05/2011, n. 10350), non potendosi attribuire, tra l’altro, decisiva, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c., al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell’edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate (Cass. Sez. 2, 16/01/2007, n. 851).

Interessante anche la disamina sotto il profilo processuale, relativa ai motivi su cui si fonda la decisione della Corte milanese: “Il Tribunale di Milano ha ritenuto assorbito il secondo motivo di appello dedotto dal Condominio relativo all’erronea applicazione dell’art. 8 del regolamento condominiale (di cui si era dibattuto anche dinanzi al giudice di pace), essendo il primo motivo sufficiente all’accoglimento dell’appello. La sentenza impugnata ha peraltro poi comunque valutato l’astratta fondatezza di tale doglianza, sostenendo come il regolamento introducesse un divieto alla realizzazione sulle proprietà individuali di ogni opera esterna che “modifichi l’architettura, l’estetica o la simmetria dell’edificio” ed imponesse una preventiva autorizzazione scritta in caso di realizzazione di modifiche interne ai locali di proprietà esclusiva. I ricorrenti non hanno tuttavia alcun interesse a dolersi della pronuncia resa dal Tribunale su un motivo di appello formulato dalla loro controparte e pregiudizialmente dichiarato assorbito dal medesimo giudice, il quale, dopo aver dichiarato fondato un primo motivo di gravame, distinto ed autonomo, giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, abbia non di meno esaminato l’astratta fondatezza di una ulteriore censura rimasta assorbita. L’esame del quarto motivo di ricorso non si rivelerebbe in nessun caso idoneo a determinare l’annullamento della sentenza del Tribunale di Milano impugnata, risultando comunque consolidata l’autonoma motivazione oggetto della prima censura assorbente accolta.”

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l’amministratore di condominio in tempi virali

Il rincorrersi scomposto di norme del più vario rango gerarchico, che dettano, raccomandano, sanzionano, invitano rappresenta un unicum (deteriore) del nostro sistema normativo, che non appare giustificato neanche della emergenza- certamente straordinaria e di vasta scala – legata alla diffusione del virus covid-19.

In particolare l’amministratore di condominio è soggetto che si trova investito di poteri e doveri di tutela, cautela e conservazione delle parti comuni (a mente dell’art. 1130 c.c.), fra le quali certamente rientrano quegli interventi urgenti volti a preservarne il funzionamento, ma anche quelli più latamente intesi a garantirne la sicurezza e la conservazione, nel cui perimetro è lecito inscrivere le iniziative volte ad attuare quelle misure di contenimento, igienizzazione e interdizione che gli stessi testi normativi in tema di diffusione del virus dispongono (si pensi alla chiusura di impianti ricreativi comuni – piscine, campi da tennis, sale riunioni – oppure alla gestione e al controllo della sanificazione delle zone e degli impianti comuni, primo fra tutti l’ascensore).

E’ lecito dunque chiedersi come debba porsi il professionista che amministri stabili in condominio di fronte al susseguirsi di disposizioni che il legislatore continua ad emanare a ciclo continuo e, in particolare, all’ultimo sconcertante (per la tecnica normativa) DPCM 22 marzo 2020, che dispone il fermo di talune attività produttive e commerciali.

Va in primo luogo osservato che l’amministratore di condominio non esercita nè attività produttiva nè commerciale ma, specie dopo la novella del 2012 (art. 71 bis disp.att. cod.civ.) e la L.4/2013, è ascrivibile a pieno titolo alla categoria delle libere professioni non ordinistiche.

Ne deriva che, a mente dell’art. 1 del DPCM 22 marzo 2020, anche solo dal punto di vista dell’interpretazione letterale, l’attività dell’amministratore non sia sospesa, posto che la norma esclude espressamente dalla sospensione le attività professionali.

LA norma infatti prevede che “ 1. Allo scopo di contrastare e contenere il diffondersi del virus COVID-19, sull’intero territorio nazionale sono adottate le seguenti misure: a) sono sospese tutte le attivita’ produttive industriali e commerciali, ad eccezione di quelle indicate nell’allegato 1 e salvo quanto di seguito disposto. Le attivita’ professionali non sono sospese e restano ferme le previsioni di cui all’articolo 1, punto 7, decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020.”

I professionisti, dunque, potranno esercitare la loro attività tenendo conto delle raccomandazioni previste del DPCM 11 marzo 2020 (rispetto delle distanze interpersonali, etc). E’ importante evidenziare che la norma parla genericamente di professioni, di talchè la discriminante di iscrizione ad albi non appare applicabile al caso di specie.

Il richiamo poi ai codici ATECO, cui la norma correla il fermo e che certamente ingenera inutile confusione, appare effettuata unicamente con riferimento alle attività produttive e commerciali, pertanto l’amministratore potrà farvi riferimento per comprendere – fra i fornitori del condominio – quali attività non siano sospese (peraltro il codice del condominio, ad abundantiam, è inserito nell’elenco allegato al decreto).

L’ultimo decreto legge (19/2020), recependo finalmente in una forma gerarchica adeguata le indicazioni restrittive di diritti fondamentali, prima contenute in meri atti amministrativi, non muta – anche in prospettiva – il quadro testè delineato, estendendo all’art. 1 lett. g e z la possibilità di reiterare soluzioni analoghe per i prossimi mesi: “ gg) previsione che le attivita’ consentite si svolgano previa assunzione da parte del titolare o del gestore di misure idonee a evitare assembramenti di persone, con obbligo di predisporre le condizioni per garantire il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale predeterminata e adeguata a prevenire o ridurre il rischio di contagio; per i servizi di pubblica necessita’, laddove non sia possibile rispettare tale distanza interpersonale, previsione di protocolli di sicurezza anti-contagio, con adozione di strumenti di protezione individuale; z) limitazione o sospensione di altre attivita’ d’impresa o professionali, anche ove comportanti l’esercizio di pubbliche funzioni, nonche’ di lavoro autonomo, con possibilita’ di esclusione dei servizi di pubblica necessita’ previa assunzione di protocolli di sicurezza anti-contagio e, laddove non sia possibile rispettare la distanza di sicurezza interpersonale predeterminata e adeguata a prevenire o ridurre il rischio di contagio come principale misura di contenimento, con adozione di adeguati strumenti di protezione individuale”

Va peraltro rilevato che, aldilà dell’inquadramento normativo, l’aspetto sanzionatorio elaborato in questo periodo contro coloro che violano le disposizioni è quanto di più insensato e improduttivo si potesse predisporre: non vi è dubbio che l’ampia diffusione mediatica dei divieti e delle sanzioni avesse il primario scopo metagiuridico di allertare la popolazione e di dissuadere i riottosi dall’inosservanza delle misure di precauzione sanitaria.

Appare tuttavia scellerato che sia sia rimesso in un primo tempo alla polizia giudiziaria la contestazione (del tutto discrezionale e, spesso, arbitraria) di contravvenzioni ex art 650 c.p., con l’unico effetto di ingolfare le Procure di decine di migliaia di procedimenti destinati a sfumare nel nulla.

Lo strumento correttivo adottato con il D.L. 19/2020, che qualifica le condotte come mere violazioni amministrative, pur nello scopo di snellire le procedure e di adottare sanzioni immediatamente percepibili sotto il profilo applicativo – aldilà dei dubbi interpretativi che già ha mosso sotto il profilo processuale e strettamente penale – appare destinato a sfumare miseramente in un prossimo futuro, a fronte delle prevedibili opposizioni ex art 6 D.Lgs 150/2011 che intaseranno le aule di giustizia.

Appare ictu oculi evidente che il contestare una condotta illecita a fronte di una norma che vieta gli spostamenti “salvoche per comprovate esigenze lavorative, di assolutaurgenzaovveroper motivi di salute” (DPCM 22 marzo 2020, per lo spostamento fra comuni) oppure che prevede di “evitare ogni spostamento delle persone fisiche in entrata e in uscita dai territori di cui al presente articolo, nonche’ all’interno dei medesimi territori, salvo che perglispostamentimotivatida comprovate esigenze lavorativeosituazionidinecessita’ovvero spostamenti per motivi di salute” (DPCM 8 marzo 2020, esteso all’intero territorio con DPCM 9 marzo 2020) o, peggio, che consente l’attività motoria “in prossimità dell’abitazione” (ordinanza Ministro della Salute 22.3.2020) significa violare il più elementare parametro precettivo della norma, ossia individuare una fattispecie tipica e oggettivamente circoscrivibile.

Il precetto penale (“Chiunque cagiona la morte di un uomo è punito con…” art 575 cod.pen.) individua una condotta oggettiva ed un evento privo di connotazioni discrezionali, mentre saranno poi le norme in tema di elemento soggettivo del reato e di scriminanti a tratteggiare la rilevanza della condotta sotto il profilo penale, fino ad escluderla ove esistano cause di giustificazione.

Le norme attuali, viceversa, contengono in se il germe della loro inefficacia (rectius, della loro inutilità) laddove considerano illecita una condotta “salvo che…”

Non servirà sottolineare che la comprovata esigenza di lavoro o la situazione di necessità è aspetto che potrà essere accertato solo a posteriori a seguito di un processo ed è modalità destinata a naufragare nel mare della discrezione: quante volte è lecito andare a fare la spesa?, l’andare a consegnare i dpi al portiere è comprovata esigenza di lavoro?, il recarsi in studio a prelevare moduli e bollette lo è altrettanto? andare ad affiggere in bacheca avvisi ai condomini scrimina la condotta?

L’adozione di 4 modelli di modulo di autocertificazione in pochi giorni la dice lunga sull’attitudine dei soggetti demandati alla gestione di questa emergenza…

Allora l’indicazione, più di buon senso che di diritto, che può essere data è quella di adottare una condotta il più cautelativa possibile, rendendo virtuali la più parte degli adempimenti, evitando assemblee ed incontri, avvisando i condomini, se non con avvisi in bacheca, quantomeno con informative via mail, fornendo eventuali dipendenti del condominio di tutte le informazioni e i dispositivi necessari, limitando gli spostamenti all’essenziale (muniti di opportuna autocertificazione) e vigilando comunque sulle parti comuni.

A tal ultimo proposito si è fatto ricorso ad affermazioni forti, anche da parte di commentatori autorevoli, anche in tema di privacy, su cui tuttavia le norme attuali non hanno al momento introdotto deroghe. Si è detto che l’amministratore abbia l’obbligo di informare i condomini della presenza di soggetti positivi all’interno del condominio, perché la tutela della salute prevarrebbe sulle esigenze della privacy.

Riteniamo che sia affermazione che non trova riscontro normativo e che vira pericolosamente verso un regime poliziesco di controllo e delazione. Certamente chi risulta positivo è destinatario di un precetto specifico che vieta di uscire dalla propria abitazione (“ c) divieto assoluto di mobilita’ dalla propria abitazione o dimora per i soggetti sottoposti alla misura della quarantena ovvero risultati positivi al virus” art. 1 DPCM 8 marzo 2020) ma non compete all’amministratore alcun compito nè di polizia sanitaria nè delazione nè alcuna norma oggi consente di derogare ai criteri che impediscono la divulgazione di dati sensibili.

Certo è che l’amministratore, ove sia a conoscenza di tale circostanza e verifichi che soggetti con simili caratteristiche violino il precetto (da intendersi plausibilmente come divieto di uscire dall’abitazione in senso stretto, ergo anche di recarsi nelle zone comuni, essendo la ratio quella di contenere a diffusione di agenti virali e il contagio), potrà unicamente segnalarlo all’Autorità al pari di qualunque altro cittadino.

Gli avvisi in bacheca sulle condizioni di salute e le abitudini dei condomini rimangono (per fortuna) assolutamente vietati ed espongono a gravi conseguenze, anche penali.

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Sezioni Unite: il patto fiduciario in materia immobiliare non richiede forma scritta

Le Sezioni Unite (Cass.civ. sez. un. 6 marzo 2020 n. 6459) invertono orientamenti espressi dalla giurisprudenza sino a quel momento, affermando che non richiede necessariamente forma scritta il negozio con il quale i contraenti convengono che un soggetto (c.d. fiduciario) acquisti in proprio nome un immobile con l’obbligo di ritrasferirlo al preponente.

i fatti di causa rendono chiara la peculiarità della fattispecie: D.B., con atto di citazione notificato il 16 luglio 2002, convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Frattamaggiore, il fratello A. e la di lui coniuge, P.P., e M.V., vedova di un altro fratello, deducendo che in data 18 giugno 1984 D.A. e M.V. avevano con denaro di esso esponente acquistato da un terzo, per porzioni separate e per parti comuni, il primo in comunione legale con la moglie, un compendio immobiliare in (OMISSIS). L’attore deduceva che tra le parti in causa si era concordato che i beni oggetto della compravendita sarebbero stati trasferiti a lui, vero dominus dell’affare, o ad altra persona da lui indicata. A riprova di quanto affermato, produceva due scritture private a firma di P.P. e di M.V., del medesimo tenore, entrambe del 28 marzo 2002, nelle quali le scriventi davano atto che il vero proprietario del fabbricato era D.B. e si impegnavano al trasferimento, a semplice richiesta, in favore del D. o di persona da lui indicata. Lamentando che i convenuti non avevano onorato il patto fiduciario, chiese accertarsi e dichiararsi la loro interposizione reale nella intestazione degli immobili descritti in citazione, con contestuale emissione di sentenza di trasferimento in proprio favore.”

La sentenza è assai lunga e complessa, ripercorrendo – come tutte quelle del collegio plenario volte a dirimere contrasti – gli orientamenti di legittimità emersi nel corso degli anni.

Resta tuttavia estremamente chiaro e sintetico il prinpcio di diritto enunciato:

“Per il patto fiduciario con oggetto immobiliare che s’innesta su un acquisto effettuato dal fiduciario per conto del fiduciante, non è richiesta la forma scritta ad substantiam; ne consegue che tale accordo, una volta provato in giudizio, è idoneo a giustificare l’accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di ritrasferimento gravante sul fiduciario“;

“La dichiarazione unilaterale scritta del fiduciario, ricognitiva dell’intestazione fiduciaria dell’immobile e promissiva del suo ritrasferimento al fiduciante, non costituisce autonoma fonte di obbligazione, ma, rappresentando una promessa di pagamento, ha soltanto effetto confermativo del preesistente rapporto nascente dal patto fiduciario, realizzando, ai sensi dell’art. 1988 c.c., un’astrazione processuale della causa, con conseguente esonero a favore del fiduciante, destinatario della contra se pronuntiatio, dell’onere della prova del rapporto fondamentale, che si presume fino a prova contraria“.

Le conseguenze sono rilevanti, poiché – ritenuto valido l’accordo fiduciario sottostante, il preponente potrà ricorrere allo strumento di cui all’art. 2932 c.c., ottenendo sentenza di trasferimento del bene in suo favore in luogo del contratto non concluso.

Per chi volesse approfondire si riporta la sentenza per esteso

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CONDOMINIO E COVID-19: problemi pratici e normativi

L’evolversi della situazione sanitaria in Italia, con la conseguente adozione di continue misure normative volte a contenere il contagio, pone non pochi problemi di comprensione ed azione all’amministratore di condominio, che si trova a fronteggiare dubbi del tutto nuovi.

E’ dal 2012, anno della novella introdotta con L. 220/2012, che chi si occupa di condominio si pone dubbi sulla effettiva comprensione del fenomeno condominio da parte del legislatore, ma v’è da dire che la produzione normativa di questi giorni fuga ogni dubbio sulla totale approssimazione con cui viene affrontata ogni fattispecie, non solo condominiale, con una continua produzione di atti – spesso in spregio a qualunque criterio costituzionale di legiferazione – che limitano libertà, impongono divieti, prevedono fattispecie senza considerare i risvolti applicativi, ricorrendo sempre più a atti amministrativi (quali i DPCM o le ordinanze ministeriali), che lasciano non poche perplessità al soggetto che deve applicarle.

Vi è poi questa perversa tendenza ad imporre limiti e divieti senza alcun perimetro chiaro, disciplinando ma non vietando, strada che apre la porta agli arbìtri più assurdi per coloro che poi sono chiamati a far rispettare il precetto (da cui l’assurda notizia che si siano contestate decine di migliaia di violazioni ex art 650 cod.pen. a coloro che contravvengono ai divieti, con la prossima paralisi delle procure e dei tribunali che vedranno un sovraccarico di inutili decreti penali da smaltire…)

Un precetto, infine, che prende il divieto salvo situazioni urgenti e di assoluta necessità, che prescrive indicazione per gli anziani e divieti di compiere attività motoria non in prossimità della propria abitazione dimostra con chiarezza l’assurdo di una norma che non delimita la fattispecie cui deve essere applicata: Anziani, prossimità, assoluta necessità sono criteri totalmente discrezionali e non misurabili, che neanche uno studente di giurisprudenza al primo esame si sognerebbe di richiamare.

Detto ciò, in aggiunta a quanto già osservato nei giorni passati, è opportuno delineare i principali problemi che l’amministratore si vede costretto ad affrontare oggi:

alcune prassi sono state delineate in collaborazione con l’ISS e rappresentano certamente indicazioni cui avere riguardo, alle quali è opportuno che l’amministratore dia adeguato risalto con appositi avvisi nelle parti comuni. Va a tal proposito rilevato che i normali parametri di adempimento/inadempimento e responsabilità, nella specifica situazione di emergenza, dovranno trovare applicazione ragionata, sì che all’amministratore non si potrà rimproverare, ex artt. 1129 e 1130 c.c. il mancato ferreo rispetto di tali indicazioni da parte dei condomini (ovvero egli non può trasformarsi in poliziotto condominiale), poiché la sua prestazione non può travalicare i limiti di ragionevolezza e attuabilità, mentre potrebbe essergli rimproverato di non aver dato adeguate informazioni, non aver predisposto adeguati strumenti di protezione per i dipendenti, non aver reso indisponibili talune parti comuni ricreative (piscine, campi da tennis, aree di ritrovo). Sul punto, per coloro che volessero approfondire la tematica dell’inadempimento, sono apparsi sul web diversi scritti interessanti che, mutatis mutandis, possono essere applicati anche alla prestazione contrattuale in condominio (non dimenticando che l’amministratore è un mandatario, ex art. 1129 comma XV c.c.)
ASSEMBLEE DI CONDOMINIO : è pacifico che, ad oggi, le assemblee di condominio non debbano tenersi. Era ovviamente troppo semplice redigere una norma apposita, tuttavia il divieto può essere desunto dal coacervo di disposizoni che vietano le riunioni, gli assembramenti, gli spostamenti, etc. Anche se, ove fossero rispettati tutti i parametri di distanza e salubrità e si trattasse di grave ed imprescindibile necessità (ad esempio necessità di deliberare interventi per la statica dell’edificio o per servizi essenziali), la riunione, alla luce delle norme vigenti e sotto il profilo strettamente giuridico, potrebbe non ritenersi espressamente vietata.
E’ tuttavia evidente che l’unica indicazione sensata che può essere data all’amministratore è di astenersi da qualsiasi convocazione e celebrazione di assemblea, giovandosi dei suoi poteri di intervento autonomi – così come disciplinati dall’art. 1130 c.c. e, per casi straordinari, dall’art. 1135 comma II c.c. (che prevede che “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”). In tale ultima ipotesi l’ostacolo prioritario può essere di natura economica, laddove il condominio non abbia sufficienti risorse in cassa per far fronte all’imprevisto; paiono da sconsigliare (a maggior ragione per la celebrazione di assemblee ordinarie per la nomina dell’amministratore e l’approvazione dei bilanci) forme virtuali di partecipazione (qui alcune note interessanti), laddove non siano espressamente previste dal regolamento di condominio, poiché la previsione non è ad oggi contenuta in alcuna norma e si presta a successive contestazioni non facilmente risolvibili (modalità di espressione del voto, partecipazione, discriminazione fra coloro che hanno mezzi telematici, etc).
Laddove sussistano problemi di liquidità, ed anche ai fini di continuare la gestione ove non si sia potuta celebrare l’assemblea di approvazione del consuntivo e del preventivo e di nomina dell’amministratore, appare prudente che quest’ultimo predisponga una modalità di esercizio straordinaria inviando comunque ai condomini i propri rendiconti e chiedendo una forma di ratifica provvisoria via mail), rimettendo a successiva assemblea gli adempimenti formali di approvazione (appare opportuno, a tal fine, avvisare i condomini che i versamenti saranno effettuati salvo conguaglio, all’esito della approvazione assembleare del rendiconto).
Per le stesse ragioni anche la nomina sarà differita alla prima assemblea utile, secondo gli ordinari parametri (sarà interessante verificare poi le successive interpretazioni in tema di funzioni e prorogatio, tema sul quale si può leggere un interessante intervento qui)
quanto alle responsabilità dell’amministratore e alla sua nomina, va osservato che il D.L. 18/2020. ha sospeso – in maniera assolutamente cervellotica e poco razionale, qui una completa disamina – ogni termine sostanziale e processuale (ivi compresi quelli di prescrizione e decadenza) sino al 15 aprile 2020. Nulla è previsto circa i termini di cui all’art. 1130 n. 10 c.c., ovvero l’obbligo di convocare l’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura del’esercizio, anche se è ragionevole ritenere che eventuali azioni successive di responsabilità, che qualche scriteriato dovesse ritenere di proporre, vedrebbero applicazione da parte della giurisprudenza di una interpretazione di buon senso, già emersa in passato, legata alla sussistenza di motivi imprescindibili che impedivano tali adempimenti.
RISCOSSIONE QUOTE – nessuna norma ha sospeso il versamento delle quote né la possibilità dell’amministratore di agire per il loro recupero forzoso (qui alcune riflessioni in tema di pagamenti telematici) . Va tuttavia rilevato che, di fatto, gli uffici giudiziari sono chiusi salvo che per le urgenze quindi, mentre è possibile depositare in via telematica decreti presso i tribunali (quindi per somme superiori a 5.000 euro), non lo è altrettanto presso i giudici di pace, che ad oggi non consentono modalità alternative al deposito cartaceo, in questo momento sospeso. E’ tuttavia plausibile che i decreti, anche se depositati, vedano cospicui ritardi nella firma da parte del giudice (sono pervenuti da parte di molti Tribunali inviti a soprassedere anche ai depositi telematici) e divenga comunque poi inattuabile la loro notifica, essendo ad oggi impossibile accedere alle cancellerie per la richiesta di copie in forma esecutiva.
ove il condominio veda impossibilità di gestione a causa di taluni morosi, può essere disposto eventuale esercizio straordinario, secondo le indicazioni anche di recente emerse dalla Suprema Corte. E’ tuttavia ovvio che, ove la situazione di emergenza perdurasse a lungo, l’amministratore si potrebbe trovare a fronteggiare situazioni non semplici.
ATTIVITA’ VIETATE – dpcm 22 marzo 2020 – l’ultima boutade “normativa” è il decreto preannunciato in diretta Facebook alle ore 23,20 di sabato 21 marzo 2020, con la ridda di indiscrezioni filtrate per tutta la domenica, ed oggi pubblicato in gazzetta ufficiale, con cui si sospendono le attività produttive e commerciali sull’intero territorio nazionale, attività individuate mediante riferimento ad una tabella di codici ATECO (qui alcune indicazioni). il condominio pare essere ricompreso con il codice ateco 97 (condominio con dipendenti), anche se appare del tutto improprio individuare tale realtà come attività produttiva industriale o commerciale, di talchè diventa improbabile ricondurre il condominio alla fattispecie indicata dal DPCM.
Alla luce di tale bizzarro modo di produrre norme, appare oggi lecito e prudenziale ritenere che debbano essere sospese tutte le attività di cantiere non indispensabili (anche alla luce del divieto di spostarsi da un comune all’altro) così come ogni altra non legata alla fornitura di servizi essenziali, pur rilevando che la solita locuzione “per comprovate esigenze lavorative” svuota di ogni significato precettivo la norma, avallando comportamenti disomogenei invece che favorire una interpretazione univoca (non sfuggirà inoltre che i codici ATECO 33/43 di cui all’allegato del DPCM consentono ogni attività di fornitura /manutenzione che possa rivelarsi necessaria in condominio).
quanto alla attività dei portieri, la previsione del codice ateo relativo, induce a ritenerla lecitamente proseguibile, anche se l’amministratore dovrà fornire al dipendente tutti i dispositivi di protezione individuale pervisti dalla normativa vigente in tema di contenimento del virus COVID-19 e fornire istruzioni scritte sulle modalità di svolgimento del servizio stesso e sull’utilizzo dei DPI. L’amministratore, ove lo ritenga funzionale, potrà variare temporaneamente le modalità di svolgimento del servizio, prevedendo ad esempio più passaggi giornalieri di pulizia per citofoni maniglie corrimano e portoni.

LO STUDIO DELL’AMMINISTRATORE – il nuovo DPCM 22 marzo 2020 prevede all’art. 1 che “le attività professionali non sono sospese e restano ferma le previsioni di cui all’art. 1 punto 7 DPCM 11 marzo 2020”.

All’amministratore dunque non pare ad oggi fatto divieto assoluto di recarsi al proprio studio, osservando quanto stabilito sopra ovvero:

7) In ordine alle attività produttive e alle attività pro- fessionali si raccomanda che:

a) sia attuato il massimo utilizzo da parte delle imprese di modalità di lavoro agile per le attività che pos- sono essere svolte al proprio domicilio o in modalità a distanza;

b) siano incentivate le ferie e i congedi retribuiti per i dipendenti nonché gli altri strumenti previsti dalla contrattazione collettiva;

c) siano sospese le attività dei reparti aziendali non indispensabili alla produzione;

d) assumano protocolli di sicurezza anti-conta- gio e, laddove non fosse possibile rispettare la distanza interpersonale di un metro come principale misura di contenimento, con adozione di strumenti di protezione individuale;

e) siano incentivate le operazioni di sanificazione dei luoghi di lavoro, anche utilizzando a tal fine forme di ammortizzatori sociali”

si tratta tuttavia di norma mal formulata e di dubbia interpretazione, posto che nell’allegato che indica i codici Ateco (che la norma riferisce solo alle attività industriali e commerciali sospese) sono ricomprese anche attività professionali, fra le quali non è indicata la n. 68, relativa agli amministratori di condominio. E’ evidente che, a mente del combinato disposto (rectius, del malcombinato) di tutte le norme percettive ad oggi emesse, la frequenza dello studio sia del tutto sconsigliata e da lasciare ad ipotesi residuali e di emergenza.

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alla luce della situazione in essere va in ultimo rilevato un aspetto collaterale non secondario: la legislazione, specie in periodi emergenziali, non può prescindere dai cardini del sistema costituzionale.

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anticipazioni dell’amministratore: onere della prova e verbale di passaggio consegne

La Suprema Corte (Cass.civ. Sez. VI-2 ord. 25 febbraio 2020 n. 5062 rel. Scarpa) ribadisce con efficace sintesi due orientamenti ormai consolidati a proposito di anticipazioni effettuate dall’amministratore e di azione promossa da costui per ottenerne il rimborso da parte del condominio.

In forza dell’ordinario riparto dell’onere della prova delineato dall’art. 2697 c.c., compete all’amministratore fornire piena dimostrazione degli esborsi sostenuti, sia riguardo all’entità che alla modalità.

Tali circostanze non potranno essere tratte in via deduttiva da eventuali disavanzi di fine gestione, sussistenti nel consuntivo approvato, poiché tali poste non dimostrano in maniera univoca che vi abbia fatto fronte l’amministratore né, a tal fine, appare dirimente quanto risulti dal verbale di passaggio di consegne fra l’amministratore uscente (che vanta il credito) e il nuovo nominato; tale atto non ha dunque valenza di ricognizione di debito neanche ove rechi menzione di tali somme e neanche ove il condominio abbia in tal sede effettuato pagamenti.

“È consolidato in giurisprudenza il principio secondo cui, poiché il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del Condominio si fonda, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il Condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. Sez. 2, 26 febbraio 2019, n. 5611; Cass. Sez. 6 – 2, 17/08/2017, n. 20137; Cass. Sez. 2, 30/03/2006, n. 7498).

Era dunque l’amministratore B. a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute.

Spetta invece all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (arg. da Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498; Cass. Sez. 2, 14/02/2017, n. 3892).

D’altro canto, va altresì ribadito, a conferma del ragionamento seguito dalla Corte d’Appello, come l’accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente (e dunque, nella specie, il verbale di consegna sottoscritto con riguardo alla situazione patrimoniale al 31 dicembre 2010), ovvero anche un pagamento parziale, a titolo di acconto, di una maggiore somma, non costituiscono prove idonee del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all’assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore.

La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata (Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498).

La sentenza impugnata ha comunque negato anche la sussistenza di una deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto, che specificasse le somme a carico del condominio da corrispondere all’amministratore cessato dall’incarico. Questa Corte, del resto, ha pure già affermato che la deliberazione dell’assemblea di condominio, che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell’organo collegiale in relazioni a poste passive specificamente indicate (Cass. Sez. 2, 09/05/2011, n. 10153).

Essendo il mandatario che agisce in giudizio per la corresponsione del compenso ed il recupero delle spese e degli esborsi sopportati per l’esecuzione dell’incarico a dover fornire la dimostrazione dei fatti che ne costituiscono il fondamento, e cioè dell’esecuzione del negozio gestorio e dell’esborso effettuato in occasione di esso, e non trattandosi di accertare, perciò, situazioni di fatto verificabili soltanto con il ricorso a specifiche cognizioni tecniche, neppure è censurabile in sede di legittimità la mancata disposizione della consulenza tecnica d’ufficio da parte del giudice di merito, utilizzandosi altrimenti la consulenza come strumento idoneo ad esonerare la parte dall’onere della prova o a procurare esplorativamente circostanze o elementi non provati.”

massimo ginesi 20 marzo 2020

detrazioni fiscali: l’amministratore è responsabile verso i condomini ove paghi l’appaltatore con modalità che non consentano il beneficio

è quanto statuisce Cass.civ. sez. II ord. 4 marzo 2020 n. 6086, nel rigettare il ricorso di un amministratore che è stato convenuto in giudizio da una condomina che si doleva di non aver potuto della detrazione fiscale del 36%, relativa alla esecuzione di lavori straordinari eseguiti nel fabbricato condominiale per la negligenza con cui erano stati eseguiti i pagamenti all’appaltatore.

Il Tribunale di Avezzano, in primo grado, aveva parzialmente accolto la domanda, riconoscendo il diritto della condomina ad esser ristorata della somma non potuta portare in detrazione dalle imposte dovute sul suo reddito personale nella misura del 36% di quanto pagato per i lavori eseguiti sull’edificio condominiale. La sentenza veniva confermata dalla Corte d’Appello dell’Aquila.

L’amministratore ricorre alla Suprema Corte, deducendo che non rientrava nei limiti del mandato affidato all’amministratore condominiale anche l’esecuzione degli adempimenti previsti per poter godere della detrazione fiscale, correlata ai lavori eseguiti sullo stabile condominiale e che la Corte territoriale non aveva tenuto conto che la P. non aveva provato di aver rispettato le disposizioni circa i pagamenti effettuati per i lavori straordinari impartite in detto regolamento ministeriale, sicché nemmeno era comportamento esigibile che l’amministratore certificasse la regolarità dei pagamenti e la presenza delle condizioni di legge per poter usufruire della detrazione fiscale di causa.

Il verdetto del giudice di legittimità è netto: “L’erroneità che pervade tutti i motivi di censura va individuata nell’asserzione del ricorrente che era la condomina P. , nell’effettuare i pagamenti dei contributi dovuti al condominio per l’effettuazione dei lavori di carattere straordinario eseguiti sull’edificio comune, a dover rispettare le disposizioni, circa la tracciabilità dei pagamenti effettuati all’appaltatore, stabilite nel D.M. n. 41 del 1998.

Viceversa era ovviamente il soggetto che affida i lavori all’impresa appaltatrice – ossia il condominio a mezzo del suo amministratore – a dover osservare le disposizioni circa la tracciabilità dei pagamenti del compenso pattuito con il contratto d’appalto.
Difatti la norma ex art. 1, lett. a) del citato D.M., prescrive per il condomino, che intenda avvalersi della deduzione fiscale in relazione ai contributi dallo stesso versati all’Ente comune per l’esecuzione dei lavori di natura straordinaria sull’edificio comune, il solo onere della trasmissione all’Ufficio finanziario della Delibera condominiale di approvazione dell’esecuzione di detti lavori e del piano millesimale per individuare l’ammontare del suo contributo al Condominio.
Come rettamente sottolineato dal Collegio aquilano sulla scorta di puntuale arresto di questa Corte, sarà inoltre necessaria per poter fruire della detrazione fiscale l’attestazione dell’amministratore che il condomino abbia effettivamente versato al Condominio il suo contributo individuale alla spesa comune.
Erroneamente dunque ritiene il M. che l’amministratore dovrebbe attestare il rispetto delle formalità previste dal Regolamento ministeriale circa i pagamenti effettuati dal condomino al condominio.
…
Non concorre violazione delle norme sul mandato affidato all’amministratore posto che allo stesso e per legge e per Delibera assembleare era stato affidato il compito di portare ad esecuzione il deliberato compimento dei lavori straordinari sull’edificio comune,ovviamente compresi i relativi pagamenti all’appaltatore.
E di certo l’effettuazione dei pagamenti in modo tracciabile, secondo le norme ex D.M. n. 41 del 1998, appare condotta ricompresa nel mandato affidato all’amministratore, posto che il singolo condominio poteva godere del contributi, non già, in forza di situazioni soggettive potenzialmente sconosciute all’amministratore, bensì semplicemente in relazione alla tipologia dei lavori eseguiti sul bene comune amministrato.
Di conseguenza era dovere di diligenza dell’amministratore condominiale effettuare i pagamenti in modo da conservare ai singoli condomini, che intendevano usufruirne, la facoltà di godere della detrazione fiscale ex lege n. 449 del 1997, posto che trattavasi semplicemente di modalità di esecuzione di attività – pagamento del compenso all’appaltatore – comunque rientrante nella propria sfera di competenza.“

responsabilità da infiltrazioni: anche se sussistono più cause, ciascun danneggiante è tenuto per l’intero.

Nel caso in cui l’immobile di un condomino subisca danni da infiltrazioni ed emerga che tali fenomeni sono attribuibili a più cause (nella fattispecie, a beni condominiali e a giardini privati di terzi estranei al condominio), sussiste responsabilità solidale dei danneggianti ex art 2055 c.c., di talchè il danneggiato potrà pretendere l’intero anche da un singolo (salvo poi eventuale rivalsa di quest’ultimo nei confronti dei corresponsabili).

La responsabilità del condominio sarà esclusa solo ove il concorrente fatto del terzo risulti, da solo, idoneo a cagionare l’evento.

E’ quanto richiamato da Cass. civ. sez. VI-2 ord. 12 marzo 2020 n. 7044 rel. Scarpa, che ha cassato una sentenza della Corte d’appello Romana che non si era uniformata a tali principi di diritto.

“Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo (quale, nella specie, l’omessa manutenzione a sua volta ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprietà esclusiva).

Si prospetta, in tal caso, la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all’immobile sottostante), provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a distinti titoli extracontrattuali.

La conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell’appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.

Al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, come fatto nel caso in esame dalla Seventeen Real Estate s.r.l., il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in tal caso non l’art. 1227, comma 1, c.c., ma l’art. 2055, comma 1, c.c., che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno.

Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà solitaria è equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex art. 2051 c.c., a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo (cfr. Cass. Sez. 2, 12/07/2011, n. 15291; Cass. Sez. 3, 19/03/2009, n. 6665; Cass. Sez. 3, 20/08/2003, n. 12211).”