Lo ribadisce la Suprema Corte (Cass.civ. sez. II ord. 11 dicembre 2019 n. 32441), anche con riferimento a regolamento preesistente alla L. 220/2012.
“Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che, ai sensi dell’art. 1118, quarto comma, cod. civ., il diritto del condomino a distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato non è disponibile e di conseguenza sono nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietino il distacco (ex plurimis, Cass. 12580 del 18/05/2017; Cass. 12/05/2017, n. 11970). I
l regolamento condominiale può invece legittimamente obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall’art. 1123 cod. civ. è derogabile.
Nel caso di specie, in cui regolamento condominiale che vieta il distacco è preesistente all’entrata in vigore dell’art. 1118, quarto comma, cod. civ., la norma sopravvenuta incide, e non potrebbe essere altrimenti, sull’efficacia della clausola contrattuale, che viene meno.“
La Corte di legittimità (Cass. civ. sez. II 10 dicembre 2019 n.32237) ritorna sul supercondominio, confermando i propri orientamenti sulla nascita del complesso sovra condominiale e fornendo una interessante lettura sistematica del fenomeno, che esclude la sussistenza di beni in comunione e beni in condominio, dovendosi invece aver riguardo alla natura e funzione prevalente:
“Sebbene qui non direttamente applicabile ratione temporis, l’art. 1117-bis c.c., avendo recepito l’elaborazione giurisprudenziale formatasi intorno al concetto di supercondominio, ne identifica una nozione utile anche in senso retrospettivo, allorquando si riferisce, con ampia locuzione, a “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell’art. 1117”.
L’elemento identificativo del supercondominio risiede nella natura specificamente condominiale (“… ai sensi dell’art. 1117”) della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario “… ovvero più condomini…”.
Sorgendo ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, il supercondominio unifica più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, entro una più ampia organizzazione condominiale, legata dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati, sicché trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione (Cass. 14 novembre 2012, n. 19939).
In altri termini, la qualificazione supercondominiale replica al plurale la qualificazione condominiale, postulando anch’essa una relazione funzionale di accessorietà necessaria, per non essere il bene in (super)condominio – diversamente dal bene in comunione suscettibile di godimento autonomo.
Per quanto non possa escludersi, nell’odierna multiforme fenomenologia degli aggregati immobiliari, la coesistenza di beni a godimento strumentale e beni a godimento autonomo (la dottrina considera infatti l’eventualità di un “doppio regime”), criteri di preminenza funzionale devono orientare il giudice di merito verso la definizione prevalente della fattispecie, nell’un senso o nell’altro.
D’altronde, in una logica di sistema che oggi trae conferma dal rinvio dell’art. 1117-bis, all’art. 1117, questa Corte ha dichiarato applicabile al supercondominio la presunzione legale di condominialità, stabilita dall’art. 1117, per i beni oggettivamente e stabilmente destinati all’uso o al godimento di tutti gli edifici (Cass. 9 giugno 2010, n. 13883).
Nella specie, il giudice d’appello ha enfatizzato aspetti irrilevanti per la corretta applicazione della nozione di supercondominio, e nel contempo accantonato aspetti rilevanti, così alterando la fisionomia giuridica dell’istituto, e integrando la denunciata violazione di legge.
Egli ha ritenuto decisivo che i quattro edifici del Condominio (omissis) (“(omissis) “, “(omissis) “) siano gestiti da un unico amministratore, circostanza viceversa estranea al profilo realmente decisivo, inerente la relazione funzionale che, in termini oggettivi, correla a quegli edifici il parcheggio e l’area pedonale. Per converso, il giudice d’appello ha svalutato il dato obiettivo della realizzazione di opere di collegamento tra i beni serventi e gli edifici serviti (in particolare, la scala di accesso dal “(omissis)” al parcheggio), dato obiettivo che, invece, può far emergere un vincolo funzionale di accessorietà necessaria a carattere (super)condominiale.
Ancora, il giudice territoriale non ha conferito alcun ruolo operativo alla presunzione di (super)condominialità, ed invece questa concorre a qualificare giuridicamente le parti necessarie all’uso comune dei plurimi edifici, finché il contrario non risulti dal titolo o dal regolamento
A proposito del regolamento, lo stesso giudice d’appello ha evidenziato, senza tuttavia valorizzare, l’esistenza di previsioni orientate all’accessorietà necessaria, segnatamente quella che destina l’area di parcheggio a servizio di tre edifici del complesso, con possibilità di estensione al quarto (“(omissis)”)
In definitiva, anche alla luce del diverso periodo di realizzazione di edifici poi funzionalmente unificati con opere di collegamento (ciò che è riferito dallo stesso giudice distrettuale), occorre rinnovare il giudizio di sussunzione della fattispecie concreta nel paradigma giuridico del supercondominio.”
E’ quanto afferma Cass.civ. sez. II ord. 3 dicembre 2019 n. 31510, con riguardo ad un’area posta in fregio ad un condominio genovese ed utilizzata come parcheggio dai condomini.
i fatti: “Con atto di citazione del 19 maggio 2006 V.L. conveniva in giudizio il Condominio (omissis) , affermando di essere proprietario di un’area adiacente al Condominio e chiedendo che venisse accertato che i singoli condomini non avevano il diritto di utilizzare l’area quale parcheggio, con conseguente condanna del Condominio alla cessazione di ogni molestia e turbativa al godimento del bene. Costituitosi in giudizio, il Condominio anzitutto eccepiva il difetto di legittimazione attiva in capo all’attore, dovendo egli provare il suo diritto di proprietà sull’area, e il proprio difetto di legittimazione passiva; nel merito, eccepiva di avere comunque acquistato per usucapione la proprietà dell’area avendo i condomini utilizzato come parcheggio l’area sin dal 1965. Il Tribunale di Genova, con sentenza n. 1370/2010, in accoglimento della prima eccezione, dichiarava la carenza di legittimazione attiva dell’attore e, per l’effetto, rigettava la domanda. 2. Contro la sentenza proponeva appello V.D. . La Corte d’appello di Genova – con sentenza 10 dicembre 2014, n. 1571 – riformava la pronuncia impugnata: affermata la legittimazione dell’attore a proporre l’azione e rigettata l’eccezione di usucapione, condannava il Condominio al rilascio dell’area oggetto di causa.”
la decisione di legittimità : “se chi agisce in negatoria servitutis non ha l’onere di fornire, come nell’azione di rivendica, la prova rigorosa della proprietà, essendo sufficiente dimostrare di possedere il fondo in virtù di un titolo valido, deve però appunto dimostrare di possedere il bene. Di tale dimostrazione non vi è traccia nella pronuncia impugnata, ove sono anzi presenti elementi in senso contrario. La Corte d’appello osserva infatti (p. 4 della sentenza impugnata) che l’area era liberamente accessibile, il che “non consente di attribuire il possesso a soggetti identificati o identificabili sempre come condomini del caseggiato, anziché a una collettività indistinta di persone”, affermazione che contrasta con il riconoscimento del possesso in capo a V. .
L’accoglimento del terzo motivo comporta l’assorbimento delle censure di cui alle lett. e) ed f) del primo motivo, relative – supra sub I – al rigetto dell’eccezione di acquisto per usucapione dell’area da parte del Condominio (denunciando la lett. e), in riferimento agli artt. 2728 e 2729 c.c., ed anche in riferimento all’art. 1117 c.c., che il giudice d’appello abbia erroneamente ritenuto, da un lato, che dovesse essere il Condominio a fornire elementi di prova circa la “condominialità” dell’area oggetto di causa e, dall’altro, che V. avesse comunque fornito prove sufficienti a superare la presunzione di tale condominialità; contestando la lett. f), circa gli artt. 949 e 1158 c.c., che il gìudice d’appello abbia ritenuto non dimostrato il possesso del Condominio utile ai fini dell’usucapione dell’area oggetto di causa).
La sentenza impugnata va cassata in relazione e nei limiti di cui al motivo accolto; la causa deve essere rinviata al giudice d’appello che la deciderà alla luce del principio di diritto sopra precisato”
una pronuncia della Corte d’appello milanese (App. Milano sez. IV 13/11/2019, n.4500) ribadisce un diffuso orientamento di merito in ordine alla qualifica di consumatore del condominio.
“Come correttamente rileva il primo giudice, la qualità di consumatore del condominio, prescinde “dalla attività professionale eventualmente svolta da ciascuno dei condomini, dalla tipologia di beni immobili in Condominio (siano essi appartamenti, garage, o entrambi) e dall’ubicazione dello stabile”.
La prospettazione in base alla quale il Condominio non potrebbe assumere la qualità di consumatore in quanto “composto da sole autorimesse e costituito da società o professionisti”, oltre che generica, non è condivisibile.
Il condominio è infatti un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei condomini (cfr da ultimo Cass. Sez. 2 – , Ordinanza n. 22911 del 26/09/2018). Questi ultimi, nel momento in cui agiscono per la tutela e conservazione delle proprietà comuni tramite l’amministratore, assumono la veste di consumatori, perché operano per scopi totalmente estranei alla loro eventuale attività imprenditoriale o professionale.
Pertanto la dimostrazione della qualità (di professionista o di privato) dei singoli condomini non assume alcun rilievo dovendo ritenersi che l’amministratore, nel momento in cui conclude un contratto relativo alla gestione del bene comune, agisce per scopi estranei all’attività professionale svolta dai condomini.“
Una monumentale ordinanza della Suprema Corte (Cass. civ. Sez. II 2 dicembre 2019 n. 31420 rel. Scarpa) affronta la delicata questione dei beni condominiali di uso esclusivo, rilevando come tale diritto – laddove involga beni che sarebbero altrimenti comuni ex art. 1117 c.c. – appare difficilmente assimilabile al diritto d’uso, inteso quale diritto reale minore ex art 1021 c.c.
La problematica – nel caso all’esame della Corte – sorge per talune aree, antistanti ad esercizi commerciali, che il titolo costitutivo del condominio qualifica fra le parti comuni “salvo gli usi esclusivi delle porzioni di corte antistanti i negozi”. La Corte di appello di Bologna, giudice di merito di seconda istanza nella vicenda giunta all’esame dalla Cassazione, ha rilevato come tale uso esclusivo non dovrebbe essere ricondotto al diritto previsto dall’art. 1021 c.c., “ma costituirebbe comunque un uso delle parti condominiali ex artt. 1102 e 1122 c.c. , ben potendosi contemplare particolari diritti di utilizzazione esclusivi dei beni comuni”.
La riflessione parrebbe suscettibile di applicazione – mutatis mutandis – anche all’ipotesi paradigmatica di beni comuni destinati ad uso esclusivo, ovvero il lastrico o la terrazza previsti dall’art. 1126 c.c.; in tale ipotesi, tuttavia, i diversi ambiti cui ricondurre i diritti del singolo e il diritto degli altri condomini paiono decisamente più definiti e distinti, sia dalla norma che dalla interpretazione più diffusa.
La Corte di legittimità, dopo un’ampia ed interessantissima analisi degli istituti sottesi alla fattispecie, rileva come sussista difficoltà interpretativa nell’inquadrare sistematicamente l’ipotesi di bene condominiale di uso esclusivo (specie laddove, come nell’ipotesi concreta dell’area antistante gli esercizi, la facoltà del singolo titolare escluderebbe in concreto la possibilità per gli altri condomini di trarne alcuna utilità).
La corte delinea con grande chiarezza e lucidità la questione di notevole importanza che ha indotto a rimettere il procedimento al primo Presidente, affinchè valuti la rimessione alle Sezioni Unite:
L’ordinanza, per il significativo excursus e per il notevole rilievo delle argomentazioni, merita comunque lettura integrale.
Taluni condomini si lamentano che l’installazione di un’ascensore esterno violi le distanze dai balconi e comporti creazione di nuove servitù di veduta, affacciandosi la cassa esterna su un’area di proprietà esclusiva, nella quale sconfina per 50 centimetri.
Pur apparendo la lettura conforme ai precedenti e correttamente ispirata a principi di solidarietà e funzione sociale della proprietà ex art 42 Cost., la pronuncia lascia insoluto l’interrogativo in ordine allo sconfinamento su proprietà altrui, che certamente non può essere giustificato da alcun interesse diffuso (è plausibile che vi fosse consenso del proprietario di quel suolo e che i ricorrenti lamentassero solo la diminuzione della propria veduta).
la Corte d’appello di Messina “rilevava – per quanto ancora qui di interesse – che pacifica la situazione dei luoghi e la descrizione analitica degli stessi riportata negli elaborati peritali, con la conseguenza che l’opera realizzanda violava le distanze rispetto ai balconi di proprietà esclusiva esistenti in affaccio verso il cortile interno, la questione controversa atteneva alla qualificazione di siffatti aggetti, se costituenti o meno una veduta, per la loro connotazione interna e per il ridotto visus. Inoltre osservava che l’ingombro della torre ascensore non era limitato all’atrio di ingresso di proprietà comune, ma per circa mq. 0,50 insisteva su adiacente cortile di proprietà privata degli eredi Cr. e per l’effetto veniva in discussione non solo un affaccio su area di proprietà comune, ma anche una servitù di affaccio gravata su altra area di proprietà esclusiva, interessamento che limitava l’operatività della normativa speciale contenuta nella L. n. 13 del 1989, art. 2 essendo fatto salvo dalla novella il disposto dell’art. 1120 c.c., comma 2 (ora 4). Concludeva che nella circostanza la veduta vantata dagli I. veniva limitata e lesa per la violazione della distanza legale che comportava l’inutilizzo dell’affaccio per detta parte, oltre ad interessare la nuova opera non solo un uso diverso della cosa comune, ma anche uno sconfinamento nella proprietà esclusiva di altro condomino. Di qui traeva anche la conclusione della irrilevanza del disposto della Delib. assembleare 19 aprile 2001 di autorizzazione a maggioranza dell’opera de qua”
La Corte di legittimità osserva invece che “Nella sua assolutezza, l’affermazione circa la violazione delle distanze appare avulsa da ogni riferimento al caso di specie, nel quale i lavori per la installazione dell’ascensore erano dichiaratamente volti alla eliminazione delle barriere architettoniche, ai sensi della L. n. 13 del 1989.
In particolare, la Corte territoriale non sembra avere adeguatamente apprezzato che, nella valutazione del legislatore, quale si desume dalla citata L. n. 13 del 1989, art. 1 (operante a prescindere dalla effettiva utilizzazione degli edifici considerati da parte di persone portatrici di handicap: Corte Cost. n. 167 del 1999), l’installazione dell’ascensore o di altri congegni, con le caratteristiche richieste dalla normativa tecnica, idonei ad assicurare l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici, costituisce elemento che deve essere necessariamente previsto dai progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici, ivi compresi quelli di edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata ed agevolata, presentati dopo sei mesi dall’entrata in vigore della legge.
Da tale indicazione si desume agevolmente che, nella valutazione del legislatore, e contrariamente a quanto affermato dalla sentenza impugnata, l’ascensore o i congegni similari costituiscono dotazione imprescindibile per l’approvazione dei relativi progetti edilizi; in altri termini, l’esistenza dell’ascensore può senz’altro definirsi funzionale ad assicurare la vivibilità dell’appartamento, cioè è assimilabile, quanto ai principi volti a garantirne la installazione, agli impianti di luce, acqua, riscaldamento e similari.
Vero è che tale qualificazione è dal legislatore imposta per i nuovi edifici o per la ristrutturazione di interi edifici, mentre per gli edifici privati esistenti valgono le disposizioni di cui alla L. n. 13 del 1989, art. 2; tuttavia, la assolutezza della previsione di cui all’art. 1 non può non costituire un criterio di interpretazione anche per la soluzione dei potenziali conflitti che dovessero verificarsi con riferimento alla necessità di adattamento degli edifici esistenti alla prescrizioni dell’art. 2.
Di tal che, nel valutare il contrasto delle opere, cui fa riferimento la L. n. 13 del 1989, art. 2 con la specifica destinazione delle parti comuni, sulle quali esse vanno ad incidere, occorre tenere conto altresì del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati (Cass. n. 18334 del 2012).
Ai fini della legittimità dell’intervento innovativo approvato ai sensi della L. n. 13 del 1989, art. 2 è sufficiente, peraltro, che lo stesso produca, comunque, un risultato conforme alle finalità della legge, attenuando sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione (Cass. n. 18147 del 2013).
In questo senso, non vi è dunque ragione per escludere, in via di principio, come ha fatto la Corte di appello, l’operatività, anche riguardo all’ascensore, del principio secondo cui negli edifici condominiali l’utilizzazione delle parti comuni con impianto a servizio esclusivo di un appartamento esige non solo il rispetto delle regole dettate dall’art. 1102 c.c., comportanti il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ma anche l’osservanza delle norme del codice in tema di distanze, onde evitare la violazione del diritto degli altri condomini sulle porzioni immobiliari di loro esclusiva proprietà.
Tale disciplina, tuttavia, non opera nell’ipotesi dell’installazione di impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell’appartamento, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e lo sviluppo delle moderne concezioni in tema di igiene, salvo l’apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui (Cass. n. 7752 del 1995; Cass. n. 6885 del 1991; Cass. n. 11695 del 1990).
Appare quindi evidente il denunciato vizio in ordine alla affermazione della non applicabilità della disciplina speciale al caso in esame.
Le censure della ricorrente sono fondate anche con riferimento alla questione della applicabilità, nel caso di specie, delle norme sulle distanze dalle vedute, di cui all’art. 907 c.c.
Nella giurisprudenza di questa Corte si è infatti affermato il principio per cui le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultima non sia in contrasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.
Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale (nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto applicabili alla costruzione di un balcone le norme in tema di vedute e non anche quella dell’art. 1102 c.c.: Cass. n. 6546 del 2010).
La Corte d’appello non poteva quindi ritenere violato, nel caso di specie, l’art. 907 c.c., senza previamente accertare se il manufatto realizzando dalla ricorrente su cose comuni (parte del cortile comune) avesse rispettato i limiti posti dall’art. 1102 c.c. nell’uso della cosa comune, non apparendo a tal fine sufficiente l’affermazione che il manufatto determina lo sconfinamento in proprietà esclusiva di altro condomino per lo spazio di circa mq 0,50, limitandone la veduta.
Nè può ritenersi che la disciplina di cui all’art. 907 c.c. potesse operare per effetto del richiamo ad essa contenuto nella L. n. 13 del 1989, art. 3, comma 2. In proposito, deve rilevarsi che l’art. 3 citato dispone, al comma 1, che le opere di cui all’art. 2 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati e, al comma 2, che è fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli artt. 873 e 907 c.c. nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune.
Nel suo complesso, tale disposizione non può ritenersi applicabile all’ipotesi in cui venga in rilievo, non un fabbricato distinto da quello comune, ma una unità immobiliare ubicata nell’edificio comune. In sostanza, il richiamo contenuto nell’art. 3, comma 2, ai “fabbricati alieni” impone di escludere che la disposizione stessa possa trovare applicazione in ambito condominiale. Difetta, dunque, nel caso di specie, il presupposto di fatto per l’operatività della richiamata disposizione di cui all’art. 907 c.c., e cioè l’altruità del fabbricato dal quale si esercita la veduta che si intende tutelare ( v. Cass. 14096/2012 e 10852/2014).
una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass.civ. sez. II ord. 18 novembre 2019 n. 29924 rel. Scarpa) chiarisce che – anche ove il regolamento condominiale preveda il preventivo assenso dell’amministratore o dell’assemblea alla esecuzione di opere da parte dei singoli destinate ad incidere sulle parti comuni – resta intatta la facoltà del singolo che ritenga leso il proprio diritto, a fronte di interventi che travalichino i confini di cui all’art. 1102 c.c., di ricorrere all’autorità giudicai onde ottenere la relativa tutela .
“Allorché una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, imponga il consenso preventivo dell’amministratore o dell’assemblea per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che possa modificare le parti comuni dell’edificio, pur dovendosi riconoscere all’assemblea stessa, nell’esercizio dei suoi poteri di gestione, la facoltà di ratificare o convalidare ex post le attività che siano state compiute da alcuno dei partecipanti in difetto nella necessaria preventiva autorizzazione, resta salvo l’interesse processuale di ciascun condomino ad agire in giudizio per contestare il determinato uso fatto della cosa comune ed il potere dell’assemblea di consentirlo, ove esso risulti comunque lesivo del decoro architettonico del fabbricato, non dando ciò luogo ad un sindacato dell’autorità giudiziaria sulle valutazioni del merito o sulla discrezionalità di cui dispone l’assemblea”.
La suprema corte (Cass.civ. sez. VI ord. 18 novembre 2019 n. 29925 rel. Scarpa) ribadisce orientamento consolidato: “L’art. 1117 c.c., ricomprende fra le parti comuni del condominio “il suolo su cui sorge l’edificio“.
Oggetto di proprietà comune, agli effetti dell’art. 1117 c.c., è, quindi, non solo la superficie a livello del piano di campagna, bensì tutta quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l’intero fabbricato e dunque immediatamente pure la parte sottostante di esso.
Il termine “suolo”, adoperato dall’art. 1117 cit., assume, invero, un significato diverso e più ampio di quello supposto dall’art. 840 c.c., dove esso indica soltanto la superficie esposta all’aria.
Piuttosto, l’art. 1117 c.c., letto sistematicamente con l’art. 840 del codice cit., implica che il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio (seppure non menzionato espressamente dall’elencazione esemplificativa fatta dalla prima di tali disposizioni), va considerato di proprietà condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini.
Pertanto, nessun condomino può, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, procedere all’escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell’edificio, privandoli dell’uso e del godimento ad essa pertinenti (Cass. 30 marzo 2016, n. 6154; Cass. 13 luglio 2011, n. 15383; Cass. 2 marzo 2010, n. 4965; Cass. 24 ottobre 2006, n. 22835; Cass. 27 luglio 2006, n. 17141; Cass. 9 marzo 2006, n. 5085; Cass. 28 aprile 2004, n. 8119; Cass. 18 marzo 1996, n. 2295; Cass. 23 dicembre 1994, n. 11138; Cass. 11 novembre 1986, n. 6587).
La condotta del condomino che, senza il consenso degli altri partecipanti, proceda a scavi in profondità del sottosuolo, acquisendone la proprietà, finisce, in pratica, con l’attrarre la cosa comune nell’ambito della disponibilità esclusiva di quello. La Corte d’Appello di Genova ha valutato l’illegittimità dello scavo eseguito dalla F. non con riferimento ad una ipotizzata alterazione della destinazione del bene (sicché non ha rilievo invocare la verifica sotto il punto di vista della funzione di sostegno alla stabilità dell’edificio, o dell’idoneità dell’intervento a pregiudicare l’interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune, su cui si veda, ad esempio, Cass. 22 settembre 2014, n. 19915), quanto alla stregua della consistenza in sé dello scavo (55-60 centimetri di abbassamento del livello del pavimento).
Ciò ha dato luogo, stando al giudizio di fatto sul punto formulato dai giudici del merito – che non è sindacabile in sede di legittimità se non nei limiti di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 -, ad un’appropriazione di una porzione rilevante del sottosuolo, che ha comportato una modifica significativa del bene condominiale, in rapporto alla sua estensione e alla destinazione della modifica stessa, e che perciò non si può spiegare soltanto come modalità di uso più intenso della cosa comune da parte del condomino, in prospettiva di migliore godimento della unità immobiliare di proprietà esclusiva.”
La suprema Corte, con due infelici provvedimenti ( Cass. 24160/2019 e 3709/2019), sembrava aver affermato che le notifiche effettuate agli indirizzi estratti dal registro INIPEC dovessero ritenersi nulle.
I provvedimenti, che nel web sono stati letti con una certa disinvoltura, riguardavano casi ben specifici e la loro estensione alle notifiche tout court poteva anche non risultare del tutto legittima, certo era che il principio di diritto espresso dal giudice di legittimità rischiava di avere effetti deflagranti.
Con il recente provvedimento 24749/2019 la Suprema Corte pare ritornare sui propri passi, riconoscendo la legittimità dell’elenco INI-PEC quale registro pubblico, pur con una statuizione che altrettanto non brilla per chiarezza.
Il Giudice di legittimità, con l’ordinanza n. 29749/2019 del 15 novembre, adotta il procedimento di correzione d’errore materiale, rettificando l’errato principio contenuto nell’ordinanza n. 24160/2019, onde “evitare che detto principio venga inteso come espressione di un effettivo convincimento esegetico della Corte nei termini in cui figura letteralmente espresso“.
“Sicché, al di là delle espressioni usate, la Corte avrebbe voluto alludere, con riferimento al caso di quello estratto dall’INIPEC (ma non diversamente per quello estratto dal REGINDE) ad una mera inidoneità sul piano soggettivo, cioè per non essere esistenti indirizzi di tal fatta come riferibile al magistrato, nel Registro INIPEC (e nel registro REGINDE), cioè – in sostanza – per non essere presenti in detto registro (e nel REGINDE) indirizzi di domiciliazione elettiva del magistrato in servizio presso un tribunale in plessi organizzatori come quelli dei due indirizzi utilizzati.
l’affermazione generica della inattendibilità di quello che si definì elenco INIPEC, quale obiter dictum che, sebbene all’apparenza appoggiato al precedente, isolato, 3709 del 2019, non è suscettibile di mettere in discussione il principio, enunciato dalle S.U. n. 23620/2018 (ma nello stesso senso, già Cass. Civ. n. 30139/2017), per cui “In materia di notificazione al difensore, in seguito all’introduzione del “domicilio digitale”, previsto dall’art. 16 sexies del D.L. n. 179 del 2012, conv. con modif. dalla L. n. 221 del 2012, come modificato dal D.L. n. 90 del 2014, conv. con modif. dalla L. n. 114 del 2014, è valida la notificazione al difensore eseguita presso l’indirizzo PEC risultante dall’albo professionale di appartenenza, in quanto corrispondente a quello inserito nel pubblico elenco di cui all’art. 6 bis del d.lgs. n. 82 del 2005, atteso che il difensore è obbligato, ai sensi di quest’ultima disposizione, a darne comunicazione al proprio ordine e quest’ultimo è obbligato ad inserirlo sia nei registri INI PEC, sia nel ReGindE, di cui al D.M. 21 febbraio 2011 n. 44, gestito dal Ministero della Giustizia» – voleva essere giustificata, in realtà, dalla rilevata non riferibilità soggettiva”.
importante e interessante pronuncia della suprema corte (Cass.civ. sez. II ord. 4 novembre 2019 28282 rel. Scarpa) in tema di ripartizione delle spese di riscaldamento, con significativi risvolti applicativi: “Tale criterio legale di ripartizione delle spese di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, come visto in precedenza, risale già alla L. 9 gennaio 1991, n. 10, art. 26, comma 5, il quale, peraltro, costituisce applicazione di specie del criterio generale previsto dall’art. 1123 c.c., comma 2.
L’adozione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore è, infatti, funzionale a collegare il vantaggio economico del risparmio energetico, conseguente alla minor richiesta di calore, esclusivamente al patrimonio del condomino che decida di prelevare minor energia.
Nel caso in esame, risulta accertato in fatto che il Condominio (omissis) aveva adottato nel 2011 un sistema di contabilizzazione autonomo del calore, mentre la deliberazione assembleare del 19 settembre 2012 aveva ripartito le spese di riscaldamento per il metano al 50% in base al consumo registrato e per il restante 50% in base alla tabella millesimale, prescindendo, perciò, dalla contabilizzazione dei consumi effettivi di ciascuna unità immobiliare. Occorre, in definitiva, enunciare il seguente principio di diritto, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., comma 1: “le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri operata, sebbene in parte, alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, nè possono a tal fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio”.
