importante e interessante pronuncia della suprema corte (Cass.civ. sez. II ord. 4 novembre 2019 28282 rel. Scarpa) in tema di ripartizione delle spese di riscaldamento, con significativi risvolti applicativi: “Tale criterio legale di ripartizione delle spese di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, come visto in precedenza, risale già alla L. 9 gennaio 1991, n. 10, art. 26, comma 5, il quale, peraltro, costituisce applicazione di specie del criterio generale previsto dall’art. 1123 c.c., comma 2.
L’adozione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore è, infatti, funzionale a collegare il vantaggio economico del risparmio energetico, conseguente alla minor richiesta di calore, esclusivamente al patrimonio del condomino che decida di prelevare minor energia.
Nel caso in esame, risulta accertato in fatto che il Condominio (omissis) aveva adottato nel 2011 un sistema di contabilizzazione autonomo del calore, mentre la deliberazione assembleare del 19 settembre 2012 aveva ripartito le spese di riscaldamento per il metano al 50% in base al consumo registrato e per il restante 50% in base alla tabella millesimale, prescindendo, perciò, dalla contabilizzazione dei consumi effettivi di ciascuna unità immobiliare. Occorre, in definitiva, enunciare il seguente principio di diritto, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., comma 1: “le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri operata, sebbene in parte, alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, nè possono a tal fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio”.
Ove poi, in tale contesto, deduca anche capitoli di prova con semplice richiamo alla parte narrativa risulta anche violato l’art. 244 c.p.c. e le prove risultano inammissibili.
Il giudice rileva anche che la domanda riconvenzionale avanzata sin dalla comparsa di costituzione in fase sommaria non richiede differimento dell’udienza all’esito del mutamento di rito.
E’ quanto statuito da Trib. Massa, ord. 26 ottobre 2019: “Ritenuto che, avendo parte convenuta avanzato la domanda riconvenzionale sin dalla comparsa depositata nella fase sommaria, a fronte della concessione dei termini ex art 426 c.p.c. all’atto del mutamento del rito, siano state comunque pienamente garantite a parte attrice le garanzie difensive previste dall’art. 418 c.p.c.
Rilevato che, del tutto incomprensibilmente, attesa la natura del rito locatizio, parte attrice ha richiesto la concessione dei termini ex art 183 c.p.c. e non ha poi capitolato le proprie istanze istruttorie nella memoria integrativa, per la quale era stato concesso apposito termine
Ritenuto altresì che le prove dedotte da parte convenuta risultino inammissibili per la totale inosservanza dei requisiti previsti dall’art. 244 c.p.c. (cass. 3708/2019); parte convenuta redige una comparsa ed una memoria integrativa (l’una di 32 e l’altra di 45 pagine) che contrastano con qualunque principio di ragionevolezza e sinteticità, violando il disposto di cui all’art l’art. 16-bis comma 9-octies del D.L. n. 179 del 2012, come modificato dal D.L. 83/2015 conv. nella L. 132/2015 e finendo con ciò per abusare del processo (Cass. 11199/2012, Trib. Milano 1.10.2013): nell’ambito di tali ridondanti atti, deduce a prova circostanze che richiama per mera relazione a capoversi della parte narrativa che risultano di difficile reperimento nella congerie di deduzioni che la difesa ha ritenuto di versare nel processo e, dall’altro, si discostano dai principi di capitolazione previsti dall’art. 244 c.p.c., contenendo valutazioni, componenti descrittive ed estranee al mero fatto su cui il testimone dovrebbe essere escusso. Tale modalità rende del tutto inammissibili le deduzioni istruttorie avanzate dal convenuto posto che “Le prove per interrogatorio formale e per testi, secondo quanto richiesto negli artt. 230 e 244 c.p.c. devono essere dedotte per articoli separati e specifici. Ne consegue l’inammissibilità della richiesta di ammissione su tutto il contenuto della comparsa di risposta che non consenta, per la genericità ed indeterminatezza del testo, di individuare capitoli di prova che rispondano ai requisiti richiesti dalle norme processuali citate, né può essererichiesto al giudice di estrapolare egli stesso detti capitoli di prova (tramite una c.d. “lettura estrapolativa” nell’atto di parte), contrastandovi il principio della disponibilità della prova. Cass. civ. n. 12292/2011 “
il fatto colposo della vittima vale ad interrompere il nesso di causalità previsto dall’art. 2051 c.c.: il soggetto che cade lungo le scale condominiali a causa di una macchia ben visibile e percepibile potrà rimproverare solo se stesso e non potrà reclamare alcun risarcimento dal condominio.
La cassazione (Cass.civ. sez. VI 16 ottobre 2019 n. 26258) richiama un orientamento consolidato
Sostiene il ricorrente, infatti, che la Corte di appello avrebbe preteso da lui l’onere di fornire la prova che la macchia sulla quale cadde fosse invisibile; e che, non avendo egli fornito tale prova, la sua domanda sia stata per questa ragione rigettata.
In realtà, esaminando la sentenza impugnata nel suo complesso, ci si avvede che la Corte d’appello non ha affatto risolto la questione ad essa devoluta applicando il principio actore non probante, remi absolvitur.
La Corte d’appello, infatti, ha ritenuto:
(a) in punto di fatto, che la macchia sulla quale scivolò l’odierno ricorrente fosse “ben visibile” (così la sentenza d’appello, p. 4, primo capoverso);
(b) in punto di diritto, che la circostanza che la vittima non si sia avveduta d’una insidia percepibile con l’ordinaria diligenza costituisca, per il proprietario della cosa dannosa, un “caso fortuito”, come tale idoneo a liberare il custode dalla presunzione di responsabilità di cui all’art. 2051 c.c. (ibidem, p. 4, ultimo capoverso).
La decisione d’appello, pertanto, non ha affatto risolto la controversia in base al criterio dell’onere della prova: ha, al contrario, ritenuto che la condotta della vittima (consistita nel non percepire un’insidia agevolmente percepibile) abbia rappresentato la causa unica del danno, esonerando da responsabilità il condominio.
Tale valutazione è conforme al consolidato orientamento di questa Corte, secondo cui, in tema di danni causati da cose in custodia, il fatto colposo della vittima può escludere il nesso di causa tra la cosa e il danno, in misura tanto maggiore, quanto più il pericolo era prevedibile ed evitabile. E’, pertanto, possibile anche che la distrazione o imprudenza della vittima siano di tale intensità o di tale anomalia, da porsi quale fattore causale esclusivo nella produzione dell’evento (per tutti i rilievi che precedono si veda, da ultimo, Sez. 3 -, Ordinanza n. 2482 del 01/02/2018, Rv. 647936 – 02).”
il giudizio in ordine ad una negatoria servitutis, la cui attuazione comporti demolizione di parti comuni, richiede la partecipazione al giudizio di tutti i comproprietari.
Si tratta di principio consolidato, ribadito da una recente sentenza della Corte di legittimità (Cass.civ. sez. II 24 ottobre 2019 n. 27361).
“correttamente la Corte distrettuale ha richiamato (e fatto proprio) il consolidato principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui, nell’azione negatoria servitutis, se per l’attuazione della tutela richiesta è necessaria la rimozione dello stato di fatto mediante l’abbattimento di un’opera in proprietà o in possesso di più persone, le stesse devono partecipare al giudizio quali litisconsorti necessari, in quanto la sentenza resa nei confronti di alcuno e non anche degli altri comproprietari o compossessori dell’opera sarebbe inutiliter data, per il fatto che la demolizione della cosa pregiudizievole incide sulla sua stessa esistenza e, di conseguenza, sulla proprietà o sul possesso di tutti coloro che sono partecipi di tali signorie di fatto o di diritto sul bene, non essendo configurabile una demolizione limitatamente alla porzione o alla quota del solo comproprietario o compossessore convenuto in giudizio (cfr. ex plurimis, Cass. n. 17663 del 2018; Cass. n. 4685 del 2018; Cass. n. 6622 del 2016; Cass. n. 3925 del 2016; Cass. n. 2170 del 2013).
Per cui, altrettanto correttamente, la Corte distrettuale ha concluso che, “con riferimento al caso di specie, la innegabile necessità di un intervento di abbattimento coinvolgente le strutture portanti dell’edificio, quali i pilastri, i solai e i muri comuni, come desumibile dal contenuto della svolta c.t.u., avrebbe dovuto comportare, alla stregua degli enunciati principi, la integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i soggetti proprietari dei beni sui quali tale intervento era destinato a incidere”
E’ quanto, assai condivisibilmente, ribadisce Cass.civ. sez. II 15 ottobre 2019 n. 26042, pronuncia che – dopo un’ampia disamina ricognitiva della disciplina conseguente alla pronuncia nomifilattica delle sezioni unite del 2010 – ribadisce che eventuali prassi invalse nel condominio non valgono a costituire l’idonea convenzione che, a mente dell’art. 1123 comma I c.c., può utilmente derogare i criteri di legge.
“Quanto innanzi considerato – concernente la forma delle tabelle millesimali – non investe l’altra questione della forma della “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, u.p., che – come chiarito dalla giurisprudenza – comporta la ripartizione in via non negoziale tra gli interessati, in deroga rispetto a quella legale da riflettersi nelle tabelle millesimali non aventi natura negoziale, delle spese che i condomini di un edificio sono tenuti a sopportare (recentemente, per incidens, Cass. n. 23688 del 06/11/2014 e n. 27233 del 04/12/2013; ex professo, senza riferimento al problema della forma, Cass. n. 7300 del 26/03/2010 e n. 1848 del 25/01/2018).
In relazione, tuttavia, alla diversa funzione – generale normativa e programmatica, da un lato, per una singola gestione o spesa, dall’altro – che la “diversa convenzione” può assumere, nonché in relazione alla sua efficacia (reale o personale, con quanto ne consegue in tema di trascrivibilità e estensibilità agli aventi causa a titolo particolare degli originari stipulanti, in difetto di specifico consenso) e alla sua possibile revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., non sono indifferenti i problemi di forma, oltre che quelli di adozione unanime o non unanime.
Venendo, dunque, al caso di specie” poiché come emerge dalle concordi prospettazioni delle parti e dalla sentenza impugnata il condominio ha operato l’addebito all’Egea s.r.l. (la cui porzione residua di proprietà nel condominio non inclusa in tabella in quanto originariamente sinistrata) “prescindendo dalle tabelle” e secondo criteri di prassi in base a tacita adesione, quanto considerato dalla corte d’appello (alla p. 10 della sentenza impugnata) secondo cui sono irrilevanti “le prassi in concreto seguite non rispettose delle tabelle, ritenendosi del tutto irrilevante anche il consenso tacito dei condomini, pur consolidato nel tempo”, “sino a quando (le tabelle in essere) non vengano modificate da una valida deliberazione”, è conforme al principio di diritto sopra enunciato. “
Una ponderosa pronuncia della Corte suprema ( Cass.civ. sez. II 21 ottobre 2019 n. 26807 rel. Scarpa) affronta un tema interessante, ovvero la natura della relazione che lega l’area posta fra due edifici in condominio ed i condomini stessi.
Ove si accerti che non sussista collegamento funzionale ex artt. 1117 e 1117 bis c.c. fra tale area e gli edifici circostanti, la relazione andrà ascritta al genus della comunione e non sarà possibile, per i singoli, aprire vedute prospicienti su quel cortile, se non osservando le norme di cui all’art. 905 c.c.
“Il sesto motivo del ricorso di C.S. e B.C. (numerato come “III f”) denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 905, 1102 e 1139 c.c., non operando nella fattispecie di causa l’art. 905 c.c., quanto l’art. 1102 c.c. in tema di uso di bene comune in ambito condominiale.
Al riguardo, la Corte d’Appello di Torino ha affermato come gli immobili delle parti non dessero luogo ad un condominio edilizio, ma alla mera “comunione di un cortile”, sicché devono essere rispettate le norme in tema di distanze legali per l’apertura di vedute (in particolare, l’art. 905 c.c.). I ricorrenti sostengono l’errore della Corte d’Appello, in quanto l’art. 1102 c.c. è applicabile al condominio, in forza dell’art. 1139 c.c., ed è comunque applicabile alla comunione.
Il sesto motivo del ricorso di C.S. e B.C. è infondato. Deve dapprima precisarsi che l’indagine dei giudici del merito diretta a stabilire se la situazione obbiettiva dia luogo alla presenza di più unità immobiliari o più edifici aventi parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c. e dell’art. 1117 bis c.c. (se, cioè, sussista la relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega le unità immobiliari di proprietà esclusiva a talune cose, impianti e servizi comuni, i quali siano contestualmente legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici o immobili, in modo che l’uso del bene comune non sia suscettibile di autonoma utilità, ma solo correlato al godimento del bene individuale) si risolve in un apprezzamento di fatto, che esula dal sindacato di legittimità della Corte di cassazione quando sia sorretto da motivazione logica ed immune da errori di diritto.
Va allora osservato come sia stato talvolta effettivamente affermato in giurisprudenza che, quando un cortile è comune a distinti corpi di fabbrica e manca una disciplina contrattuale vincolante per i comproprietari al riguardo, il relativo uso è assoggettato alle norme sulla comunione in generale, e in particolare alla disciplina di cui all’art. 1102 c.c., comma 1, in base al quale ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, sempre che non ne alteri la destinazione e non ne impedisca il pari uso agli altri comunisti.
In tal senso, l’apertura di vedute su area di proprietà comune ed indivisa tra le parti costituirebbe opera sempre inidonea all’esercizio di un diritto di servitù di veduta, sia per il principio “nemini res sua servir, che per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono ben fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta, pertanto, anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva, con il solo limite, posto dall’art. 1102 c.c., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l’uso da parte degli altri comproprietari (Cass. Sez. 2, 14/06/2019, n. 16069; Cass. Sez. 2, 26/02/2007, n. 4386; Cass. Sez. 2, 19/10/2005, n. 20200).
È tuttavia corretta la diversa interpretazione, cui il Collegio intende dare continuità, secondo cui, ove sia accertata, come nel caso in esame, la comunione di un cortile sito fra edifici appartenenti a proprietari diversi (ed allorché, come nella specie accertato in fatto, fra il cortile e le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva non sussista quel collegamento strutturale, materiale o funzionale, ovvero quella relazione di accessorio a principale, che costituisce il fondamento della condominialità dell’area scoperta, ai sensi dell’art. 1117 c.c.), l’apertura di una veduta da una parete di proprietà individuale verso lo spazio comune rimane soggetta alle prescrizioni contenute nell’art. 905 c.c..
Il partecipante alla comunione del cortile non può, in sostanza, aprire una veduta verso la cosa comune a vantaggio dell’immobile di sua esclusiva proprietà, finendo altrimenti per imporre di fatto una servitù a carico della cosa comune, senza che operi, al riguardo, il principio di cui all’art. 1102 c.c., il quale non è applicabile ai rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi, che sono piuttosto disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue od asservite (Cass. Sez. 2, 04/07/2018, n. 17480; Cass. Sez. 2, 21/05/2008, n. 12989; Cass. Sez. 2, 20/06/2000, n. 8397; Cass. Sez. 2, 25/08/1994, n. 7511; Cass. Sez. 2, 28/05/1979, n. 3092).
Nè vi è ragione di invocare, al fine di escludere la configurabilità di una servitù di veduta sul cortile di proprietà comune, il principio “nemini res sua servit”, il quale, in realtà, trova applicazione soltanto quando un unico soggetto è titolare del fondo servente e di quello dominante, e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell’altro, giacché in tal caso l’intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune (Cass. Sez. 2, 03/10/2000, n. 13106; Cass. Sez. 2, 02/06/1999, n. 5390; Cass. Sez. 2, 18/02/1987, n. 1755).”
E’ quanto ribadisce Cass.civ. sez. II ord. 16 ottobre 2019 n. 26208.
fatti e processo “Con atto di citazione del 22/10/2002 F.A. conveniva in giudizio il (omissis) , chiedendo che venisse accertato il suo esclusivo diritto di proprietà sul locale terraneo adibito a box, facente parte del fabbricato condominiale, con conseguente condanna del Condominio al rilascio e allo sgombero dello stesso. Il convenuto, costituendosi, eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, dovendo la causa essere istaurata nei confronti dei singoli condomini e, nel merito, deduceva che il bene rivendicato era di proprietà condominiale. Il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Afragola, con sentenza n. 166/2008 rigettava l’eccezione di legittimazione e accoglieva la domanda, accertando il diritto di piena proprietà dell’attore sul bene oggetto di causa e condannando il Condominio all’immediato rilascio dello stesso. 2. Avverso la pronuncia, chiedendone l’integrale riforma, proponeva appello il (omissis) , anzitutto contestando la decisione del Tribunale di ritenere passivamente legittimato il Condominio. Con sentenza 30 gennaio 2013, n. 332, la Corte d’appello di Napoli riteneva fondata l’eccezione, formulata dall’appellato, di difetto di legittimazione dell’amministratore del Condominio per mancanza di deliberazione autorizzativa dell’assemblea alla proposizione dell’impugnazione, non trattandosi di causa che l’amministratore poteva autonomamente proporre ex art. 1130 c.c., n. 4 e dichiarava così inammissibile l’appello.
principio di diritto ” Preliminare rispetto all’esame dell’unico motivo di ricorso – con cui si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1130, 1131 c.c. e art. 75 c.p.c., nonché omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte di appello ritenuto necessaria, ai fini della proposizione dell’appello da parte dell’amministratore del Condominio, la previa deliberazione dell’assemblea dei condomini o, quantomeno, la ratifica successiva del suo operato, non rientrando la controversia tra quelle che l’amministratore poteva autonomamente proporre – è il rilievo della non integrità del contraddittorio.
L’azione fatta valere da F.A. è di accertamento del suo esclusivo diritto di proprietà su un immobile – azione reale che non diviene personale, come aveva sostenuto il giudice di primo grado, per il fatto che oltre all’accertamento del diritto sia stata conseguentemente chiesta la condanna del Condominio a restituire l’immobile – ed incide sul diritto di ciascun condomino, che deve pertanto essere convenuto in giudizio.
Come ha infatti precisato questa Corte, la domanda di un terzo il quale, agendo contro il condominio, si affermi proprietario esclusivo e pretenda di farlo con una domanda mirante al giudicato di accertamento e di condanna al rilascio del bene si deve svolgere in contraddittorio con tutti i condomini, “stante la condizione di comproprietari dei beni comuni e la portata delle azioni reali, che incidono sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino, avente reale interesse a contraddire” (così Cass. n. 3575/2018, che ha sviluppato quanto affermato da Cass., sez. un., n. 25454/2013).
Va quindi dichiarata la nullità delle pronunzie di merito e dei relativi procedimenti per mancata instaurazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini; pertanto, cassata per l’effetto la sentenza impugnata, la causa va rinviata al giudice di primo grado, che provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.”
E’ quanto ha statuito una recente sentenza della Cassazione (Cass.Civ. Sez. II 14 ottobre 2019 n. 25839 rel. Scarpa), che ha cassato una sentenza della Corte d’appello di Genova.
Il Giudice di legittimità ha rilevato che, ove l’assemblea non abbia deliberato in ordine alle spese per la manutenzione straordinaria, limitandosi a dar incarico ad una commissione di valutare entità dell’intervento e scelta dell’appaltatore, non sorge il correlativo obbligo di contribuzione del singolo condomino che potrà pertanto, ove abbia versato Dali importi agire per la ripetizione dell’indebito nei confronti del condominio.
i fatti e la causa: “Con citazione del 20 maggio 2008 la Autoparco Colombo s.r.l., proprietaria di locali compresi nel condominio, aveva richiesto la restituzione della somma di Euro 86.460,00, versata a titolo di contributo, in misura di due terzi del totale, inerente ai lavori di manutenzione straordinaria del passaggio pedonale esterno di accesso ai portoni, deducendo che l’assemblea del 19 aprile 2007 non avesse approvato l’intervento, ma soltanto dato mandato ad una Commissione Tecnica di valutare ed approvare lo stesso, indicando in Euro 150.000,00 più IVA l’importo massimo e prescrivendo criteri sulla scelta dell’impresa appaltatrice.
La domanda di restituzione, accolta dal Tribunale, sul presupposto che l’assemblea non avesse deliberato nè l’esecuzione dei lavori nè il riparto delle spese, veniva invece respinta dalla Corte d’Appello.
I giudici di secondo grado, recependo il motivo di gravame del Condominio, ravvisavano il vizio di ultrapetizione in cui era incorso il Tribunale, in quanto la condomina Autoparco Colombo s.r.l. in citazione aveva contestato non l’approvazione dei lavori, ma il riparto della spesa, perché non approvato dall’assemblea. Aggiungeva la Corte d’Appello che la delibera dell’assemblea di approvazione dei lavori comunque esisteva ed il criterio di riparto fosse quello stabilito dal regolamento di condominio, con rinvio all’art. 1126 c.c.. Per di più, la sentenza impugnata riteneva tardiva la domanda di accertamento della nullità della delibera di ripartizione della spesa formulata dalla società attrice con la prima memoria istruttoria. La Corte di Genova sosteneva pure che la violazione dei criteri di ripartizione delle spese avrebbe implicato la annullabilità e non la nullità della delibera, con conseguente soggezione al termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c.. Dunque, non essendo stata impugnata la delibera che aveva approvato l’intervento di manutenzione e ripartito le spese, non era concepibile per la Corte d’Appello un’azione di indebito arricchimento fondata sull’assunta mancanza di delibera. Conclude la sentenza impugnata che la difesa di Autoparco Colombo s.r.l. avesse ammesso di non aver voluto proporre alcuna domanda di accertamento del criterio di riparto delle spese”
la decisione di legittimità: “È pacifico che occorra l’autorizzazione dell’assemblea (o, comunque, l’approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 4, per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale (si vedano indicativamente Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4430; Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865).
In difetto di preventiva approvazione assembleare dei lavori di manutenzione straordinaria (e al di fuori del caso dell’urgenza di cui allo stesso n. 4 dell’art. 1135 c.c.), non sussiste il diritto dell’amministratore del condomino a pretendere la riscossione dei relativi contributi dai singoli condomini.
La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve in ogni caso determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. Mentre l’autorizzazione assembleare di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato (arg. da Cass., Sez. 2, 20/04/2001, n. 5889).
Le delibere assembleari del condominio devono comunque essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 c.c. e segg., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, ed adoperando quindi, soltanto nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge (Cass. Sez. 2, 28/02/2006, n. 4501). In tal senso, la delibera adottata dall’assemblea dei condomini del Condominio (OMISSIS) il 19 aprile 2007 si limitava a “deliberare il lavoro totale, previo studio e capitolato d’appalto da predisporre” da parte di un geometra incaricato, con “mandato alla Commissione Tecnica di valutare e approvare lavorazione… per un importo massimo di Euro 150.000 più i.v.a.”, ed aggiungeva “la cifra è semplicemente indicata come tetto massimo insuperabile per l’attività autonoma della commissione tecnica. Permane l’obiettivo della scelta dell’Impresa più conveniente nel rapporto qualità-prezzo”.
Nel senso proprio delle parole adoperate, questa delibera, a differenza di quanto sostenuto dalla Corte d’Appello di Genova, non può spiegarsi come definitiva autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, delle riparazioni straordinarie del passaggio pedonale di accesso ai portoni dell’edificio condominiale, in quanto essa non determinava ancora l’oggetto del contratto di appalto, atteso che non individuava l’impresa prescelta, nè le opere da compiersi nè il prezzo dei lavori, in modo da limitarsi a delegare alla commissione ristrette scelte di mera gestione tecnico – economiche relative alle opere di manutenzione dello stabile condominiale.
Perché questa delega non si intenda come un esautoramento del condominio nell’amministrazione della cosa comune, e non comporti l’annullamento dei diritti della minoranza dei partecipanti al condominio, nel cui interesse è stabilita la competenza istituzionale dell’organo assembleare, occorre, come questa Corte ha già affermato, che le decisioni della commissione, incaricata di esaminare i preventivi di spesa, vengano poi rimesse all’approvazione, con le maggioranze prescritte, dell’assemblea (Cass. Sez. 2, 06/03/2007, n. 5130; Cass. Sez. 2, 23 novembre 2016, n. 23903; Cass. Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865; Cass. Sez. 62, 15/03/2019, n. 7484).
Ove non sia configurabile, alla stregua dei richiamati principi, una deliberazione assembleare di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria del passaggio pedonale di accesso ai portoni, deve perciò essere nuovamente esaminata la domanda della Autoparco Colombo s.r.l. di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato al Condominio a tale titolo.
Per ormai consolidata interpretazione giurisprudenziale, con riferimento alle spese attinenti a lavori condominiali di manutenzione straordinaria o che consistano in un’innovazione, la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione in capo a ciascun condomino.
In sostanza, l’obbligo dei singoli partecipanti di contribuire alle spese straordinarie necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni, postula la preventiva approvazione assembleare, la quale a sua volta suppone essenzialmente, come già detto, la determinazione completa dell’oggetto delle opere, non avendo rilievo ai fini dell’insorgenza del debito, e quindi dell’esigibilità del credito vantato dalla gestione condominiale, l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria (Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517; Cass. Sez. 2, 02/05/2013, n. 10235; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 6-2, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n. 5889).
l versamento delle spese che il condomino esegua in favore del condominio prima che sia individuabile, nei termini indicati, una completa definitiva e deliberazione di approvazione dell’intervento di manutenzione straordinaria ben può, pertanto, configurare, un pagamento ab origine indebito, agli effetti dell’art. 2033 c.c. (arg. da Cass. Sez. U, 09/03/2009, n. 5624; Cass. Sez. 3, 19/06/2008, n. 16612; Cass. Sez. 3, 23/02/2006, n. 3994).
E’ quanto statuito dal Tribunale di Massa (Trib. Massa 11 ottobre 2019 n. 606) con riferimento alla locazione ultra novennale stipulata dall’esecutato prima della vendita all’asta dell’immobile.
L’aggiudicatario, rilevato che la locazione era stata stipulata per 12 anni senza essere stata trascritta e sull’assunto che la stessa dovesse quindi ricondursi alle previsioni ordinarie, agiva con sfratto per finita locazione, essendo già decorsi sette anni dalla stipulazione del contratto.
Proposta opposizione da parte del conduttore, che riteneva che la locazione fosse ancora in corso, l’attore mutava la domanda in sede di memorie integrative, adducendo anche l’inopponibilità del contratto per essere stata la locazione stipulata a canone vile.
Il Tribunale ha ritenuto che – quanto alla durata, la locazione fosse astrattamente opponibile all’aggiudicatario nei limiti novennali previsti dall’art. 2923 c.c. e che pertanto non fosse ancora scaduta, che non avesse rilevanza la circostanza che gli organi della procedura avessero comunque proseguito il rapporto, non potendo la trascrizione ammettere equipollenti ai fini della opponibilità; ha ritenendo, tuttavia, che la stessa violasse il disposto di cui all’art. 2923 n. 3 c.c.
Ha dunque ritenuto legittima la domanda avanzata per la prima volta in sede di memorie integrative.
“Premesso che è facoltà della parte proporre domande nuove nelle memorie integrative, a mente di consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass.8336/2004, Cass.21242/2006, Cass.25399/2010, Cass.12247/2013), di talché appare legittima la richiesta declaratoria di inopponibilità avanzata dall’attore nella memoria ex art 426 c.p.c.
Alla luce del tenore delle pronunce di legittimità e dell’apparato di garanzia istituito dallo scambio differito di memorie, previsto con l’ordinanza di mutamento rito in data 21.11.2018, si deve ritenere che alle parti sia consentito delineare compiutamente petitum e causa petendi – anche con nuove istanze (tanto che è ammessa sino a quella fase anche la domanda riconvenzionale) – dovendosi ritenere che il deposito degli atti integrativi costituisca fase genetica e delimitativa del thema decidendum del procedimento di merito.
Ne consegue che non può accogliersi la domanda per finita locazione, per le ragioni già evidenziate nella ordinanza sopra richiamata, che devono essere qui confermate, non avendo fornito l’attore ulteriori e diversi elementi di valutazione: la locazione non sarebbe ancora scaduta, dovendosi ritenere la mancata trascrizione inidonea ad opporre locazione ultra novennale ma senza che si possa ritenere che il contratto che eccede tale limite debba ricondursi – per tale sola circostanza – alla durata ordinaria di sei anni, e ciò a mente del dettato letterale di cui all’art. 2923 comma II c.c.”
nel merito a rilevato che “Viceversa, appare fondata la eccepita inopponibilità ex art. 2923 comma III c.c., posto che il canone di locazione convenuto dall’esecutato e dal conduttore appare manifestamente sproporzionato al valore del bene, così come risultante dalla perizia di stima svolta in sede esecutiva, richiamata in atti e non contestata, e dal conseguente valore locativo di mercato di immobili posti nel territorio cittadino in quella posizione e di quel valore.
A tal proposito va osservato che è consentito al giudice stimare d’ufficio la viltà del canone (Trib. Rimini 25.1.2017, Trib. Livorno 24.7.2018) ma, soprattutto, che parte convenuta nulla ha eccepito di specifico a tale fatto, dedotto da parte attrice nella memoria integrativa, di talchè la circostanza (nei termini dedotti dall’attore) può ritenersi provata ex art 115 c.p.c.: la difesa del convenuto, nella propria memoria integrativa, non ha preso sul punto specifica posizione, né la contestazione generica o la dichiarazione di mancata accettazione del contradditorio possono essere ritenute idonee ad evitare gli effetti di cui alla norma richiamata: “ogni volta che sia posto a carico di una delle parti (attore o convenuto, Cass. n. 8647 del 2016) un onere di allegazione (e/o prova), l’altra ha l’onere di contestare il fatto allegato nella prima difesa utile, dovendo, in mancanza, ritenersi tale fatto pacifico e non più gravata la controparte del relativo onere probatorio, senza che rilevi la natura di tale fatto (Cass. n. 5191 del 2008; cfr. anche Cass. n. 1540 del 2007; Cass. n. 12636 del 2005; Cass. n. 3245 del 2003)” Cass 19490/2018.
Va peraltro osservato che ulteriori elementi che inducono a ritenere provata la pattuizione di un canone del tutto inadeguato ai valori di mercato, anche ex art 116 c.p.c., vanno ravvisati nel fatto che la società conduttrice risulta riconducibile alla moglie e al figlio dell’esecutato e che l’intera condotta – per tempi e modalità – dell’allora locatore e del conduttore paiono volte ad evitare gli effetti pregiudizievoli della esecuzione, tanto che nell’immobile continua ad essere esercitata la medesima attività e lo stesso locatore, poi esecutato, è comparso – munito di procura del legale rappresentante della convenuta società – nel procedimento di mediazione esperito quale presupposto di procedibilità della presente causa. Si tratta di elementi tutti che rivestono valore fortemente indiziario circa la volontà di garantire il godimento del bene anche oltre l’attuazione dei provvedimenti del giudice della esecuzione, con esborsi minimi per i componenti del medesimo nucleo familiare.”
