News – Pagina 25 – Avvocato MASSIMO GINESI

quando l’amministratore usa i conti in maniera disinvolta

L’amministratore che paga un debito di un condominio con un assegno tratto dal conto di altro condominio da lui amministrato, oltre a commettere un reato e a violare in maniera grave una delle specifiche previsioni dell’art. 1129 c.c.espone il condominio beneficiato dal pagamento ad una azione per arricchimento senza giusta causa.

E’ quanto ha stabilito Trib. Milano sez. V 17.1.2019 n. 407 : “È infatti documentalmente provato che il condominio attore, a quel tempo rappresentato dalla An. Na., ha pagato la controversa fattura emessa dalla società F. ENERGIA SRL a carico del condominio convenuto, per una prestazione pacificamente resa in favore del medesimo condominio di via L.

La circostanza è infatti dimostrata sia dalla produzione sub 2 dell’attore (che documenta l’uscita patrimoniale per il pagamento della fattura n. 1223 del 9.3.2010) sia dalla dichiarazione (incontestata) del terzo F.

Del resto, quel pagamento neppure viene contestato dal convenuto, che si limita a attribuire la causa dell’erroneo pagamento a un errore contabile della sua ex amministratrice, qui rimasta contumace.

Secondo il costante orientamento del giudice di legittimità (Cass. Sez. 3, ordinanza n. 16305 del 21/06/2018; Cass. Sez. 1, sentenza n. 20226 del 04/09/2013), l’azione generale di arricchimento ex a. 2041 cc presuppone che l’arricchimento di un soggetto e la diminuzione patrimoniale a carico di altro soggetto siano provocati da un unico fatto costitutivo e siano entrambi mancanti di causa giustificatrice.

Inoltre, l’arricchimento ben può consistere anche nel semplice risparmio di spesa, sempre che si tratti di risparmio ingiustificato, nel senso che la spesa risparmiata dall’arricchito sia stata sostenuta senza ragione giuridica dal soggetto depauperato.

Ne discende che, essendo stato accertato sia l’arricchimento del convenuto (per importo pari a quello che avrebbe dovuto versare alla F. e che invece non ha mai pagato) sia la corrispondente diminuzione patrimoniale (dell’attore, per la stessa cifra), e risultando incontestato che l’uno e l’altro dipendono del medesimo fatto costitutivo; rilevato infine che sia l’arricchimento sia il depauperamento sono privi di idonea causa giustificatrice, il convenuto deve essere dunque condannato a restituire all’attore l’importo in questione, oltre agli interessi legali dalla data del pagamento e fino al saldo (non essendo provata la malafede).”

sottotetto: i parametri per stabilirne la natura condominiale

La Cassazione ( Cass.Civ. sez.II ord. 5 febbraio 2019 n. 3310) conferma un orientamento consolidato in tema di beni comuni ex art 1117 cod.civ.: l’oggettiva attitudine del bene a fornire utilità comune e in assenza di titolo contrario è idonea a far ritenere sussiste la condominiali del bene, senza la necessità per il condominio di adempiere ai ferrei principi probatori in tema di rivendica.

“la Corte territoriale ha – con motivazione logica ed ampiamente esaustiva – accertato come la ricorrente non abbia provato l’esistenza di alcun titolo dal quale desumere la proprietà esclusiva del sottotetto dedotto in controversia, ponendo in risalto come tale bene era, invero, risultato di fatto strutturalmente destinato ad un servizio o ad un’utilità comune per la collettività condominiale di cui fanno parte i controricorrenti quali condomini.

A tal proposito lo stesso giudice di appello ha supportato tale ricostruzione ponendo in luce come dagli stessi atti di trasferimento dei singoli appartamenti fosse emersa la rilevante circostanza in base alla quale era rimasto garantito in favore degli acquirenti il diritto alla proporzionale quota di proprietà degli enti e degli spazi comuni dell’immobile, tra i quali il conteso sottotetto, che, infatti, era stato – sul piano fattuale – in concreto utilizzato dai condomini in virtù della consegna delle relative chiavi avvenuta all’atto della stipula dei vari atti di vendita dei singoli appartamenti proprio da parte della ricorrente (che, del resto, non ha contestato tale circostanza, peraltro realizzatasi fin dal 1970: cfr. pag. 8 dell’impugnata sentenza).

Decidendo in tal senso la Corte milanese di è conformata all’univoca giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le tante, Cass. n. 3862/1998; cass. n. 15372/2000 e, da ultimo Cass. n. 20593/2018), alla stregua della quale, in tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall’art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova (onere, nel caso di specie, non assolto dalla ricorrente), senza che, peraltro, a tal fine sia sufficiente l’allegazione del suo titolo di acquisto ove lo stesso non contenga in modo chiaro ed inequivocabile elementi idonei ad escludere la condominialità del bene.

Il giudice di secondo grado ha anche spiegato adeguatamente l’ininfluenza a fini probatori del regolamento condominiale e delle cc.dd. schede alloggi, poiché tali documenti non potevano sortire alcuna rilevanza sul piano degli effetti traslativi di immobili. In particolare, la Corte territoriale ha attestato che dalle schede alloggi risultavano solo delle aree circoscritte con due zone quadrangolari, come tali assolutamente inidonee ad assumere la valenza di un documento comprovante l’emergenza di un titolo autonomo e separato di proprietà; allo stesso modo il giudice di appello ha ritenuto l’irrilevanza a questo scopo del regolamento condominiale in cui sono, in linea essenziale, riportate le tabelle millesimali necessarie per la ripartizione delle spese condominiali tra i singoli condomini.”

condominio e notifiche: attenzione al portiere

La Corte di legittimità (Cass.Civ. sez.VI ord. 16 gennaio 2019 n. 1032) ribadisce un orientamento consolidato.

Ove il portiere del condominio accetti un atto, la cui notifica è destinata ad uno dei condomini, e si qualifichi quale addetto al ritiro, la notifica deve ritenersi corretta e sarà rigoroso onere del destinatario fornire prova contraria, ovvero che il portiere non fosse delegato a tale incombente.

“L’art. 148 c.p.c. stabilisce che l’ufficiale giudiziario certifica l’eseguita notificazione mediante relazione da lui datata e sottoscritta che indica la persona alla quale la copia è consegnata e le sue qualità nonchè il luogo della consegna oppure le ricerche anche anagrafiche, i motivi della mancata consegna e le notizie raccolte sulla reperibilità del destinatario.

Nella specie, a prescindere dalla circostanza che il ricorso genericamente si duole che non vi è prova di aver suonato al citofono prima della notifica al portiere, deduzione apodittica ed assertiva, l’affermazione che tutte le notifiche siano state effettuate a quest’ultimo, e non si contesta che ciò sia avvenuto, dimostra che era autorizzato alla ricezione e l’indicazione della persona che ha ricevuto l’atto e della sua qualità esime da ulteriori ricerche, dovendosi indicare i motivi della mancata consegna e non altro. Controparte replica, peraltro, che una prima notifica è stata effettuata ai sensi dell’art. 140 c.p.c. con indicazione che non è stata rinvenuta persona capace e convivente, con successivo invio di raccomandata consegnata al portiere in assenza del destinatario o di persone abilitate mentre altra notifica è stata effettuata alla portiera addetta alla ricezione.

Su quest’ultimo profilo la giurisprudenza è consolidata nel senso che la presunzione legale della qualità dichiarata per essere vinta necessita di rigorosa prova contraria da parte del destinatario (Cass. nn. 24933/2017, 5220/2014, 18492/2012, 14191/2000)”.

art.1105 cod.civ., condominio minimo e lavori straordinari

L’art. 1105 cod.civ. si applica ove i componenti di un c.d. condominio minimo non raggiungano unanimità di decisione in ordine alle opere necessarie alla manutenzione del fabbricato e il provvedimento può essere adottato anche per interventi di straordinaria manutenzione.

E’ quanto ha stabilito un recente decreto del Tribunale apuano (Trib. Massa 28 gennaio 2019), su istanza di un condomino che – proprietario di unità immobiliare posta in un condominio di soli due componenti – vedeva l’opposizione dell’altro condomino ad ogni decisione in ordine alla manutenzione del tetto.

Espletata CTU, è risultato che il tetto necessitava di significativi ed indispensabili interventi di ripristino, ordinati dal Tribunale che ha ritenuto che la norma in tema di comunione possa consentire anche pronunce su interventi che esulano dalla ordinaria amministrazione.

VG1105.

responsabilità patrimoniale dei condomini: e l’art 63 disp. att.c.c.?

Una recente sentenza del Tribunale di Vicenza ( Trib. Vicenza 17.1.2019 n. 109) richiama integralmente il dictum di CAss. Sez.un. 9148/2008, affermando la responsabilità parziaria dei singoli morosi per il debito contratto dall’amministratore del condominio per l’amministrazione delle cose comuni ed omette, inspiegabilmente, ogni riferimento alla responsabilità sussidiaria degli altri condomini introdotta dalla L. 220/2012 all’art. 63 disp.att.c.c.

Certamente sussiste in prima battuta responsabilità diretta dei condomini morosi e, tuttavia, non si può dimenticare che il terzo creditore potrà oggi rivolgersi anche agli altri condomini laddove sia risultata infruttuosa l’azione esecutiva promossa contro gli insolventi .

Va osservato che il decreto ingiuntivo opposto dal condominio è del 2012 e si riferisce a fatture del 2012, sì che potrebbe trattarsi di una interpretazione riferita a vicende che non ricadono sotto l’applicazione, ratuone temporis, del novellato art. 63 disp. att.c.c.

Osserva il giudice vicentino “Con il secondo argomento, deduce il Condominio che il debito in ogni caso dovrebbe gravare unicamente su quei condòmini non in regola con il pagamento delle spese condominiali; in tal senso parte opponente ha documentato di aver avviato delle procedure esecutive contro i predetti condòmini.

La tesi, che è corretta, si basa sui noti principi che, qualche anno fa, furono sanciti dalla Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass., 9148 dell’8/4/2008) e che possono essere riassunti come di seguito:

in linea di principio, per ogni obbligazione con pluralità di debitori, vi è solidarietà passiva degli stessi, purché sia unica la causa e unica la prestazione,

in tema di condominio di edifici, però, le obbligazioni, tipicamente pecuniarie, che riguardano tale particolare Ente di gestione (rectius: organizzazione pluralistica di soggetti rappresentati), sono divisibili ex parte debitoris: ogni singolo condomino, cioè, risponde del debito condominiale (ovvero quello assunto dall’amministratore in rappresentanza dei condòmini) nei soli limiti della rispettiva quota,

in tali obbligazioni, infatti, difetta appunto il requisito della unicità della prestazione,

sicché, in assenza di apposita norma che disponga diversamente e ad hoc, non può applicarsi il principio base della solidarietà passiva in ipotesi di pluralità di debitori, e vale al contrario il principio della parziarietà dell’obbligazione, in analogia a quanto dispone la legge per le obbligazioni ereditarie (artt. 752 e 1295 cc);

insomma, l’obbligazione assunta dall’Amministratore nell’esercizio dei suoi poteri vincola tutti i singoli in ragione delle rispettive quote, producendo effetti immediatamente nel patrimonio dei singoli interessati;

dal punto di vista pratico, ottenuta una condanna del Condominio al pagamento di una certa somma di denaro, il terzo creditore può e deve procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.

Ed è per l’appunto nei termini che precedono che la presente sentenza deve disporre: da un la-

to sancendo la conferma del decreto ingiuntivo, e dall’altro avvertendo la parte convenuta opposta e creditrice che, sulla base di tale statuizione di condanna, essa dovrà procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condòmini, secondo la quota che a ciascuno è ascrivibile con riguardo all’obbligazione dedotta.”

“

la rappresentanza processuale del supercondominio

Laddove sussista ipotesi di supercondominio ex art 1117 bis cod.civ., gli amministratori dei singoli fabbricati che fanno parte del complesso non sono legittimati a stare in giudizio per le controversie relativi a beni super condominiali.

E’ quanto afferma una recente sentenza di legittimità (Cass. civ. sez. II 28 gennaio 2019 n. 2279), confermando orientamenti già espressi: “La Corte distrettuale ha stabilito che la porzione su cui è stata costituita la servitù coattiva di passaggio rientrava nella presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c., essendo in titolarità comune ai proprietari delle singole unità assegnate dalla (omissis) e in rapporto di accessorietà rispetto ai due edifici (cfr., sentenza pag. 9).
Ciò nonostante ha ritenuto che la domanda sia stata correttamente proposta verso gli amministratori dei due edifici.
Deve in contrario obiettarsi che la sussistenza di servizi o beni comuni a più condomini autonomi dà luogo ad un super-condominio, che è distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini che lo compongono e che viene in essere ipso iure et facto ove il titolo non disponga altrimenti (Cass. 2305/2008; Cass. 13883/2010; Cass. 17332/2011; Cass. 19939/2012; Cass. 5160/1993).
In tal caso, il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di agire o resistere in giudizio soltanto con riferimento ai beni comuni all’edificio amministrato e non per quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomini, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi (assemblea di tutti i proprietari ed amministratore del super-condominio).
Qualora non sia stato nominato l’amministratore del super-condominio, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale nominato a norma dell’art. 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato ad hoc conferito dai comproprietari.
In mancanza occorre convenire in giudizio tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici (Cass. 8570/2005; Cass. 8842/2001; Cass. 12588/2002; Cass. 9206/2005; Cass. 14765/2012).
La domanda di costituzione della servitù non poteva – quindi – esser proposta nei confronti degli amministratori dei due diversi stabili, ma occorreva evocare in giudizio tutti i singoli condomini.
È quindi accolto il secondo motivo, con assorbimento degli altri.”

va revocato l’amministratore che utilizza il proprio conto corrente

E’ quanto afferma App. Firenze 5.12.2018, che in sede di reclamo provvede a revocare un amministratore che faceva transitare sul proprio conto corrente i contanti ricevuti per conto del condominio, a nulla rilevando che le movimentazioni fossero comunque poi identificabili dal riscontro con gli altri elementi del rendiconto.

“si deve ritenere grave irregolarità la mancata utilizzazione dello specifico conto corrente intestato al condominio per il trasferimento di contanti ricevuti dall’amministratore. Non è condivisibile che si tratti di somme di esiguo valore, che farebbero a ritenere veniale la mancanza addebitata, trattandosi di vari casi in cui l’amministratore ha ricevuto somme per svariate centinaia di euro…

Ulteriori operazioni di cassa attestano l’emissione di assegni e bonifici che hanno causali “recuperi”, “restituzione anticipo”, “rimborsi” fatto questo che effettivamente genera confusione fra il patrimonio personale dell’amministratore quello del condominio, indipendentemente dall’effettività di un riscontro giustificativo ulteriore che possa essere dato dal registro di cassa, istituito dall’amministratore proprio per far fronte alla gestione del contante

La condotta complessivamente tenuta dall’amministratore deve quindi ritenersi rientri, per più aspetti, nelle ipotesi di gravi irregolarità tipizzate dall’articolo 1129 del codice civile che costituiscono presupposto per la revoca dall’incarico”

avviso di convocazione via mail: meglio attenersi a quanto prevede l’art. 66 disp.att. cod.civ.

Una discutibile pronuncia della Corte d’appello di Brescia (App. Brescia 3 gennaio 2019 n. 4) sembra alleviare gli oneri dell’amministratore di condominio in tema di oneri di convocazione dell’assemblea.

Il giudice lombardo rileva che il condomino aveva richiesto che la convocazione gli fosse inviata per mail ordinaria e non potrà dunque dolersi, a posteriori, che non sia stata utilizzata la PEC: “osserva il Collegio che, se invero è corretto ritenere che unico strumento equipollente alla raccomandata indicata dalla disposizione di legge è la comunicazione PEC, posto che solo con tale modalità perviene al notificante un messaggio di accettazione e consegna dell’avviso, tuttavia nel caso in esame è stato lo stesso condomino Al. ad aver richiesto la comunicazione avverso un mezzo “informale” quale la e.mail, non avendo egli indicato un indirizzo PEC bensì l’indirizzo, mail, (omissis…).
Ne consegue che l’invio della mail per come dimostrato dal Condominio appellato ha rispettato le forme indicate dal condomino.”

La stringatezza della pronuncia non consente di comprendere se la censura sia solo formale, ovvero se il condomino abbia effettivamente e tempestivamente ricevuto la comunicazione, ma si dolga della forma: in tal caso il ragionamento del giudice appare condivisibile, poiché l’atto avrebbe comunque raggiunto il destinatario e lo scopo previsto dalla legge, apparendo non dirimente la modalità di comunicazione.

E’ tuttavia opportuno che l’amministratore si attenga scrupolosamente a quanto previsto dall’art. 66 disp.att. cod.civ., norma peraltro inderogabile a mente dell’art. 72 disp.att. cod.civ., evitando i mezzi non previsti espressamente dal (discutibile) legislatore del 2012: è onere dell’amministratore da prova di aver correttamente convocato l’assemblea (Cass.Civ. sez.II 14 settembre 2017 n.21311), ed è dunque opportuno che egli adotti mezzi che consentano di avere incontrovertibile attestazione della avvenuta ricezione dell’avviso (ragione per cui non si comprende come possa essere stato inserito nella norma, fra i mezzi consentiti, anche il fax, il cui rapporto di trasmissione non finisce alcuna attendibilità sulla effettiva ricezione da parte del destinatario).

la Cassazione ribadisce (per l’ennesima volta) che la domanda di usucapione di parti comuni ad opera del singolo comporta litisconsorzio necessario.

Cass.Civ. sez.VI-2 15 gennaio 2019 n. 848 rel. Scarpa ritorna su un tema consolidato e che, tuttavia, nei Tribunali pare non essere ancora stato correttamente recepito: in sede di giudizio di appello, avverso una sentenza che ha accertato l’intervenuta usucapione di una parte comune in favore di un condomino, non viene citato uno dei partecipanti al condominio.

“Come da questa Corte più volte precisato, in tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per ottenere l’accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione in suo favore della proprietà esclusiva di una parte altrimenti rientrante nell’ambito di quelle comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. (quale lo spazio sottostante il suolo dell’edificio condominiale: Cass. Sez. 2, 30/03/2016, n. 6154), il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la domanda sull’estensione dei diritti dei singoli; pertanto, ove ciò non avvenga, l’invalida costituzione del contraddittorio può, in difetto di giudicato espresso o implicito sul punto, essere eccepita per la prima volta o rilevata d’ufficio anche in sede di legittimità (Cass., Sez. 6 – 2, 15/03/2017, n. 6649). Ne consegue che, nel caso di tempestiva impugnazione della sentenza di primo grado nei confronti di taluni soltanto di essi, il giudice d’appello deve disporre, a pena di nullità, l’integrazione del contraddittorio, ai sensi dell’art. 331 c.p.c. nei confronti dei litisconsorti pretermessi. L’atto di appello di R.A. , diretto all’accoglimento della domanda di usucapione dell’area sottostante il suo appartamento, non venne invece rivolto, come risulta anche dalla relativa vocatio in ius e dalla richiesta di notificazione della citazione, nei confronti del condomino T.V. , che era stato parte del giudizio di primo grado. Né vale ad escludere il vizio di non integrità del contraddittorio l’erronea dichiarazione della contumacia di T.V. nell’epigrafe della sentenza della Corte d’Appello di L’Aquila.
L’impugnata sentenza va, quindi, cassata con rinvio alla Corte d’Appello di L’Aquila in diversa composizione, che provvederà a nuovo esame della causa previa integrazione del contraddittorio nei confronti del condomino pretermesso, e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.”

art. 1134 cod.civ. e condominio minimo

La Suprema Corte (Cass.Civ. sez.VI-2 14 gennaio 2019 n. 620 rel. Scarpa) conferma due orientamenti consolidati, l’uno in ordine alla applicabilità al condominio minimo della disciplina ordinaria di cui agli arti. 1117 e s.s. cod.civ., l’altro sulla necessità del requisito dell’urgenza per gli interventi di manutenzione effettuati dal singolo su beni comuni ai sensi dell’art. 1134 cod.civ.

“Stante la qualificazione della domanda di rimborso avanzata da B.L. e N.M. come spese fatte dal condomino ex art. 1134 c.c., non può che riconoscersi la legittimazione attiva al singolo partecipante al condominio che abbia sostenuto le spese per la gestione della cosa comune nell’interesse degli altri proprietari (e non quindi al terzo che si sia altrimenti ingerito nella gestione delle parti comuni), e la legittimazione passiva ai restanti condomini che sarebbero altrimenti stati tenuti alla spesa ai sensi dell’art. 1123 c.c. L’obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio trova, infatti, la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio.”

osserva ancora la corte che “la Corte d’Appello di Napoli ha deciso la questione di diritto, inerente all’applicabilità dell’art. 1134 c.c. con riferimento ad un condominio cd. minimo, in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte. Anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c. (testo previgente alla modifica operata con la L. n. 220 del 2012). Ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va dunque considerata “urgente” non solo la spesa che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. Spetta al singolo condomino, che agisca per il rimborso, dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito (Cass. Sez. 6 -2, 08/06/2017, n. 14326). Nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.). Ciò vale anche per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decide validamente. Se non si raggiunge l’unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1139 e 1105 c.c. (Cass. Sez. 2, 16/04/2018, n. 9280; Cass. Sez. 2, 12/10/2011, n. 21015; Cass. Sez. U, 31/01/2006, n. 2046).”