LA SPEZIA – ROMA
Il regolamento di condominio, di natura contrattuale, che stabilisca limitazioni e vincoli al godimento delle parti comuni o individuali non vincola coloro che abbiano acquistato prima della sua predisposizione e allegazione ai singoli atti di acquisto.
E’ quanto statuisce Cass. civ. II, 4 maggio 2022 n. 141230
© massimo ginesi 11 maggio 2022
il terrapieno che sorregge il condominio può essere bene comune, laddove ciò emerga dagli atti con cui è sorto il condominio, la cui esegesi deve essere compiuta con riferimento all’intero complesso delle espressioni usate dalle parti e non limitata alla sola rappresentazione grafica che emerge dalle planimetrie agli stessi allegate.
E’ quanto ha statuito Cass.civ. sez. II 29 aprile 2022 n. 13258, rigettando il ricorso contro una sentenza della corte d’appello di Roma: la controversia era sorta fra l’originario costruttore del complesso immobiliare e il condominio, a fronte di lavori necessari a consolidare il terrapieno e ammontanti a quasi centomila euro.
Il giudice di merito, con valutazione in fatto non censurabile in cassazione, era pervenuto alla conclusione che le parti avessero inteso ricomprendere nel trasferimento anche la scarpata, quale parte comune necessaria ex art 1117 c.c., svolgendo funzione di sostegno dell’edificio condominiale,.
© massimo ginesi 10 maggio 2022
Lo afferma recentissima pronuncia della corte di legittimità (Cass.civ. sez. II 22 aprile 2022 n. 12927, rel. Scarpa): ai sensi dell’art. 1129 c.c. la liceità della nomina dell’amministratore comporta, a pena di nullità, che costui indichi analiticamente il proprio compenso e che tale emolumento sia approvato dall’assemblea, con espressa menzione nel verbale della delibera di nomina, che può avvenire anche per richiamo a specifico documento allegato; non soddisfa invece tale requisito la mera approvazione del rendiconto che semplicemente rechi tale voce.
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© massimo ginesi 27 aprile 2022
in tema di opposizione a decreto ingiuntivo il convenuto opposto può proporre con la comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata una domanda nuova, diversa da quella posta a fondamento del ricorso per decreto ingiuntivo, anche nel caso in cui l’opponente non abbia proposto una domanda o una eccezione riconvenzionale e si sia limitato a proporre eccezioni chiedendo la revoca del decreto opposto, qualora tale domanda si riferisca alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio, attenga allo stesso sostanziale bene della vita e sia connessa per incompatibilità a quella originariamente proposta
Cassazione civile, Sez. I, sent. 24 marzo 2022, n. 9633, Pres. Campanile, Est. Scotti
Una recentissima pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. II 21.3.2022 n. 9068 rel. Scarpa) riprende le ultime tesi avanzate dalla corte ( Cass.civ. sez. II 7.7.20221 n. 19250 e Cass.civ. sez. VI-2 20.7.2020 n. 15434) e afferma che la determinazione del valore della causa di impugnazione di delibera assembleare non deve essere parametrata unicamente alla quota imputata al condomino che agisce.
“Questa più recente interpretazione tiene adeguatamente conto della considerazione che la sentenza che dichiari la nullità o pronunci l’annullamento della impugnata deliberazione dell’assemblea condominiale produce sempre un effetto caducatorio unitario. L’effetto della sentenza di annullamento opera, infatti, nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro. La domanda di impugnazione del singolo non può intendersi, perciò, ristretta all’accertamento della validità del rapporto parziale che lega l’attore al condominio, estendendosi, piuttosto, alla validità dell’intera deliberazione (cfr. Cass. Sez. 2, 29 gennaio 2021, n. 2127; Cass. sez. 2, 25 novembre 1991, n. 12633). Tale ampliamento dell’efficacia del giudicato a tutti i componenti dell’organizzazione condominiale è, del resto, coerente col disposto del primo comma dell’art. 1137 c.c., per cui le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, essendo inconcepibile che la delibera annullata giudizialmente venga rimossa per l’impugnante e rimanga invece vincolante per gli altri comproprietari”
© massimo ginesi 23.3.2022
Cass.civ. sez. II 17 marzo 2022 n. 8698 rel. Scarpa: «la clausola compromissoria per arbitrato irrituale contenuta in un regolamento di condominio, la quale stabilisce che siano definite dagli arbitri le controversie che riguardano la interpretazione e la qualificazione del regolamento che possano sorgere tra l’amministratore ed i singoli condomini, deve essere interpretata, in mancanza di volontà contraria, nel senso che rientrano nella competenza arbitrale tutte le cause in cui il regolamento può rappresentare un fatto costitutivodella pretesa o comunque aventi causa petendi connesse con l’operatività del regolamento stesso, il quale, in senso proprio, è l’atto di autorganizzazione a contenuto tipico normativo approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. e che contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138, comma 1, c.c.)».
La Suprema Corte, ad opera di raffinato relatore, oltre a chiarire la natura e portata della clausola compromissoria che riguardi l’applicazione del regolamento, ribadisce l’ammissibilità di clausole arbitrali in materia condominiale, ricordando che “È anche uniforme l’orientamento di questa Corte secondo cui l’art. 1137 c.c., comma 2, nel riconoscere ad ogni condominio assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell’assemblea del condominio, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri di tali controversie, le quali, d’altronde, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli artt. 806 e 808 c.p.c. (Cass. Sez. 2, 20/06/1983, n. 4218; Cass. Sez. 2, 05/06/1984, n. 3406; Cass. Sez. 1, 10/01/1986, n. 73; Cass. Sez. 6 – 2, 15/12/2020, n. 28508).”
© massimo ginesi 19 marzo 2022
Lo afferma Cass. civ. II, 17 marzo 2022 n. 8725, riprendendo orientamenti già espressi sul punto e richiamando principi consolidati in tema di nullità e annullabilità ella delibera e ripercorrendo le diverse ratio sottese ai tre commi dell’art. 1123 c.c.
Un articolato provvedimento della Corte di legittimità affronta un caso invero peculiare, ma di non infrequente verificazione
“Ove sia accertata la comunione di un cortile sito fra edifici appartenenti a proprietari diversi ed allorché fra il cortile e le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva non sussista quel collegamento strutturale, materiale o funzionale, ovvero quella relazione di accessorio a principale (che costituisce il fondamento della condominialità dell’area scoperta, ai sensi dell’art. 1117 c.c.), l’apertura di una veduta da una parete di proprietà individuale verso lo spazio comune rimane soggetta alle prescrizioni contenute nell’art. 905 c.c.”
Cassazione civile, sez. II, sentenza 11 marzo 2022, n. 7971
Delle spese relative al servizio di portierato risponde colui che era condomino al momento di erogazione del servizio: è quanto ha stabilito Cass.civ. sez. II 25 febbraio 2022, n.6331
“Per le spese necessarie per la prestazione di un servizio dell’interesse comune, quale quello di portierato – la nascita dell’obbligazione contributiva in capo al condomino coincide con l’erogazione effettiva del servizio. Con la conseguenza che l’obbligo grava su chi sia titolare dell’immobile al momento della prestazione del portiere (nella specie, relativa alla controversia circa la partecipazione alla ripartizione delle spese a seguito della condanna del condominio al pagamento del servizio di portierato, la Corte ha disatteso l’assunto della ricorrente secondo cui l’obbligazione nei confronti dell’ex portiera sarebbe sorta al momento in cui fu pronunciata la sentenza del Giudice del lavoro, giacché tale sentenza aveva un contenuto di accertamento e condanna, non era una pronuncia costitutiva. Parimenti infondato era poi l’ulteriore assunto della ricorrente secondo cui il debito dei condomini nei confronti del condominio sarebbe sorto con la delibera condominiale, giacché quest’ultima ha soltanto ripartito una obbligazione preesistente).”
© massimo ginesi 14 marzo 2022
L’assemblea da remoto è stata espressamente codificata dal legislatore, solo di recente, introducendo una specifica disposizione all’art. 66 disp.att. cod.civ.
Su tale assunto il Tribunale di Bergamo (sentenza 13 gennaio 2022 n. 38) ha ritenuto che le assemblee celebrate con collegamento a distanza, anteriormente all’entrata in vigore del D.L. 14 agosto 2020 n. 104 (che ha introdotto la modifica sopra menzionata), siano annullabili.
La pronuncia contiene solo una motivazione apparente (che è in realtà un semplice assioma: siccome l’assemblea con tali modalità non era prevista dalla legge, ove così sia stata celebrata deve essere annullata): Invero, alla data del 5 giugno 2020 non era ancora entrato in vigore l’u.c. dell’art. 66 att. c.c., secondo cui “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.La possibilità di svolgere le assemblee condominiali mediante piattaforme telematiche è stata introdotta soltanto con il D.L. 14 agosto 2020 n. 104, poi modificato dal D.L 7 ottobre 2020 n. 125 convertito nella L. 27 novembre 2020, n. 159.In precedenza il legislatore dell’emergenza aveva unicamente previsto la proroga del mandato dell’amministratore e lo slittamento dei termini per la presentazione dei rendiconti.L’assemblea del 5 giugno 2020 era quindi, viziata ab origine, tanto essendo sufficiente al fine di determinare l’annullabilità della relativa deliberazione.Di qui, solo per questo motivo (e con assorbimento degli altri, in virtù del principio della ragione più liquida), la fondatezza dell’impugnazione.”
Il giudice lombardo si arresta al mero dato formale, non si interroga sulla compatibilità in astratto di tale mezzo con i principi generali dell’ordinamento, né offre alcuna motivazione in ordine ai diritti pregiudicati che dovrebbero comportare annullamento della delibera.
In realtà non v’è alcun motivo per dubitare che l’assemblea in modalità virtuale (o mista) possa essere celebrata senza incorrere in vizi, laddove sia garantito il rispetto delle condizioni di partecipazione ed espressione dei singoli condomini.
Per interessante e autorevole disamina
Scarpa – L’assemblea condominiale da remoto: era vietata quando non era regolata dalla legge?
© massimo ginesi 21 febbraio 2022
