News – Pagina 5 – Avvocato MASSIMO GINESI

la querela contro l’amministratore

La querela contro l’amministratore, che si sia indebitamente appropriato di somme, può essere proposta dai singoli condomini o dall’amministratore subentrante (autorizzato dall’assemblea).

Non richiede formule particolari, purché dall’atto risulti espressamente la volontà punitiva del querelante, così che anche la querela genericamente indirizzata verso chiunque insulti responsabile deve essere ritenuta elemento idoneo ad avverare la condizione di procedibilità

E’ quanto esprime Cass.pen. sez. II 2 novembre 2021 n. 39255.

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superbonus: se l’intervento lede l’estetica prevale l’art. 1120 c.c. sulle norme in tema di risparmio energetico

E’ quanto ha stabilito il Tribunale di Milano in sede di reclamo ( Trib. Milano 29.9.2021) evidenziando che, pur essendo il cappotto termico intervento migliorativo, deve rilevarsi che «le innovazioni progettate, per caratteri e vastità degli interventi, sono di forte impatto considerato che le facciate, prive dei caratteristi klinker, una volta eseguiti i lavori, avranno aspetto e colore completamente diverso».

Il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1120 comma IV c.c. è assoluto e non può ritenersi derogato dalle disposizioni del Dl 34/2020 (arg. da Cass. civ. III, n. . 10371/2020), tanto più che l’intervento «ben può essere tecnicamente realizzato con modalità diverse, che consentono di mantenere le attuali caratteristiche estetiche dello stabile».

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I DIPENDENTI DELL’APPALTATORE NON POSSONO AGIRE CONTRO IL CONDOMINIO OVE COSTUI ABBIA CEDUTO IL CREDITO

Lo afferma il Tribunale Capitolino ( Trib. Roma 21.10.2021 n. 8648), sostenendo che i dipendenti dell’appaltatore non possono giovarsi della norma di cui all’art. 1676 c.c., ove costui abbia ceduto il credito a terzi con atto avente data certa anteriore alla loro azione.

La norma codicistica prevede una significativa garanzia in favore dei dipendenti di colui che abbia eseguito opere in appalto: «coloro che, alle dipendenze dell’appaltatore, hanno dato la loro attività per eseguire l’opera o per prestare il servizio possono proporre azione diretta contro il committente per conseguire quanto è loro dovuto, fino alla concorrenza del debito che il committente ha verso l’appaltatore nel tempo in cui essi propongono la domanda».

Il Tribunale ha tuttavia stabilito, riprendendo un isolato e risalente orientamento di legittimità, che «Se l’appaltatore ha trasferito il suo credito verso il committente con atto di cessione che sia efficace riguardo ai terzi a norma dell’articolo 1265 Codice civile, e se tale efficacia si sia già avuta alla data in cui i dipendenti dell’appaltatorepropongono la domanda ex articolo 1676 Codice civile, il «debito del committente verso l’appaltatore» più non esiste, onde manca l’oggetto dell’azione diretta attribuita ai dipendenti dell’appaltatore» (Cassazione 11074/2003).”

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ancora sui saldi di gestione di esercizi precedenti: costituiscono titolo idoneo nei confronti del moroso

La Corte di legittimità (Cass.civ. sez. VI ord. 12.10.2021 n. 27849) ribadisce che i crediti nei confronti dei singoli condomini, relativi ad esercizi precedenti e riportati in consuntivo valgono quale titolo per la riscossione:

“Va ribadito che il consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, una volta approvato dall’assemblea, può essere impugnato ai sensi dell’art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non costituendo “un nuovo fatto costitutivo del credito” stesso (cfr. Cass. n. 4489/2014; Cass. n. 20006/2020).

In tal caso vige il principio che, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su di esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale con cui siano state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. n. 7569/1994).

La delibera condominiale di approvazione costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme: l’ambito dell’opposizione è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza e validità della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. s.u. n. 26629/2009; Cass. n. 5254/2011; Cass. n. 4672/2017). In sostanza, dall’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, che è munito della forza vincolante propria degli atti collegiali, ai sensi dell’art. 1137 c.c., comma 1 (Cass. n. 4306/2018), discende l’insorgenza, e quindi anche la prova, dell’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio (Cass. n. 11981/1992). Nello specifico, il tribunale ha rilevato che la delibera di approvazione del consuntivo 2017 non era stata impugnata, benché il S. fosse presente all’assemblea, deducendone correttamente che nessuna contestazione poteva esser sollevata nel giudizio di opposizione, essendosi la delibera ormai consolidata.”

locazione e Covid

Trib. Massa 30 settembre 2020

condominio minimo: spese anticipate rimborsabili solo se urgenti

La Suprema Corte ( Cass.civ. sez. II ord. 6.10.2021 n. 27106 rel. Scarpa) ribadisce il proprio consolidato orientamento sul condominio minimo

Le spese anticipate dal singolo sottostanno alla disciplina di cui all’art. 1134 c.c. : il singolo partecipante che le ha effettuate avrà diritto al rimborso solo ove abbia agito a fronte di un’urgenza che impediva la corretta convocazione degli organi condominiali.

La Cassazione osserva che “tale requisito dell’urgenza condiziona il diritto al rimborso del condomino gestore, il quale deve darne prova, e si spiega come dimostrazione che le spese anticipate dal singolo fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini”

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superbonus anche per gli elementi decorativi da rimuovere

se per procedere alla realizzazione del c.d. cappotto è necessario rimuovere e poi installare elementi decorativi del prospetto dell’edificio, l’intervento godrà delle agevolazioni fiscali.

Lo chiarisce l’agenzia delle entrate rispondendo ad apposito interpello.

“qualora il tecnico abilitato attesti che la rimozione (o demolizione) degli elementi decorativi della facciata isolante, nonché il successivo riposizionamento degli stessi sono interventi correlati ai lavori di coibentazione della facciata le relative spese possono essere ammesse alla detrazione nei limiti complessivi stabiliti dalla norma.”

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nulla la delibera che approvi costruzioni nella colonna d’aria sovrastante il cortile comune

Un condomino costruisce una tettoia in aggetto sul cortile comune, costruzione approvata dall’assemblea condominiale a maggioranza: il Giudice (Tribunale Terni 22 settembre 2021 n. 762), in linea con la costante giurisprudenza di legittimità (Cass. 3098/2005; Cass. 3942/1991) ritiene che il deliberato sia affetto da nullità assoluta, rilevabile d’ufficio.

Negli edifici in condominio la funzione del cortile è quella di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano; pertanto lo spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, “non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell’art. 840 c.c., comma 3, l’utilizzazione ancorchè parziale a proprio vantaggio della colonna d’aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa. La costruzione di manufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale, pertanto, è consentita al singolo condomino solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti, con incorporazione di una parte della colonna d’aria sovrastante ed utilizzazione della stessa a fini esclusivi”

denunzia vizi nell’appalto: la decorrenza del termine

Cass.civ. sez. II 27 settembre 2021 n. 26136 ribadisce un principio consolidato, ovvero che il termine annuale per la denunzia dei vizi ex art 1669 c.c. decorre non già dalla semplice conoscenza del vizio ma dalla effettiva consapevolezza della sua entità e della sua riconducibilità causale all’operato dell’appaltatore.

Nel deriva che, qualora il committente sia il condominio, tale termine decorre non già dalla data della relazione tecnica ma dal momento in cui amministratore e assemblea ne abbiano contezza :” Se è vero che ai fini della proponibilità dell’azione risarcitoria ex articolo 1669 Codice civile la scoperta dei vizi può avvenire anche attraverso una relazione di consulenza tecnica» scrive la Corte «è pur vero che spetta al giudice di merito accertare il giorno esatto in cui il contenuto della relazione stessa sia giunto a conoscenza delle parti».

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la sostituzione della caldaia non è innovazione

E’ quanto afferma, in linea con la giurisprudenza di legittimità, la Corte di Appello di Genova con sentenza 12 luglio 2021 n. 796, osservando che si tratta di semplice manutenzione straordinaria volta al ripristino della funzionalità dell’impianto. Anche la sostituzione con caldaia più performante sotto il profilo energetico non deve essere intesa quale innovazione.

“La giurisprudenza ha sostenuto che “la sostituzione della caldaia termica (bruciatore), se quella esistente è obsoleta o guasta, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell’impianto e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale della cosa comune (l’impianto di riscaldamento).

Deve essere ricondotta invece alle modifiche migliorative dell’impianto, e non alle innovazioni dello stesso, la sostituzione della caldaia termica, ancora funzionante, se ha lo scopo di consentire l’utilizzazione di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante (Cass. 238/00).

Si è, poi, aggiunto che “Rientra dunque nei poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L’assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini…” (Cass. 144/12)”