I contributi pubblici erogati ai condomini (nella specie quelli di cui alla L. 61/1998, per la ricostruzione di edifici danneggiati da eventi sismici) attengono ad un rapporto diretto obbligatorio fra la P.A. e il singolo beneficiario, sì che riguardano materia sottratta alle competenze dell’assemblea di condominio, che non potrà deliberare sulla loro imputazione e ripartizione.
E’ quanto stabilito da una recente pronuncia (Cass. civ. II, ord. 28 agosto 2020 n. 18044 rel. Scarpa), che – nell’occasione – ripercorre anche la consolidata giurisprudenza in tema di deroga ai criteri di riparto (attualmente all’esame delle Sezioni Unite quanto alle conseguenze sulla nullità della delibera affetta da tale vizio).
La pronuncia pare interessante anche per la comprensione dei poteri assembleari in tutte quelle ipotesi in cui alla spesa deliberata dalla assemblea sia sotteso un beneficio fiscale in favore del singolo, quale da ultimo il c.d. bonus 110%
Nell’ipotesi all’esame della corte, un condomino aveva impugnato la delibera “che aveva determinato le quote di spettanza dei lavori di riparazione e miglioramento sismico dell’edificio, al netto del contributo statale, senza indicare i criteri di riparto, indicando nel consuntivo voci di spesa generiche e dal contenuto imprecisato” e aveva visto respinta la domanda in primo e secondo grado.
la Corte di legittimità osserva:“Il secondo motivo di ricorso è invece fondato nei limiti in cui prospetta una violazione dell’art. 1123 c.c. Ai fini della decisione su tale motivo non rileva decisivamente la questione rimessa alle Sezioni Unite in forza dell’ordinanza interlocutoria n. 24476 del 01/10/2019, circa la qualificazione in termini di nullità o di annullabilità della deliberazione maggioritaria dell’assemblea con la quale siano meramente disattesi, e non invece espressamente modificati, i criteri legali dettati negli artt. 1123 e ss. c.c.
La Corte d’appello di Perugia ha affermato che l’assemblea del Condominio N. del 24 febbraio 2010 avesse esplicitamente ripartito le spese di riparazione e miglioramento sismico dell’edificio sulla base di una convenzione in deroga una tantum alle tabelle millesimali, riguardante anche i contributi pubblici erogati, cui hanno aderito i singoli condomini.
Così decidendo, la Corte d’appello non ha considerato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale, se certamente i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può, tuttavia, essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “contrattuale”), oppure in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, e cioè col consenso di tutti i condomini (Cass. Sez. 2 , 24/02/2017, n. 4844; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 05/11/2001, n. 13631).
La natura delle disposizioni contenute negli artt. 1118, comma 1, e 1123 c.c. non preclude, infatti, l’adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà.
Viene, tuttavia, imposta, a pena di radicale nullità l’approvazione di tutti i condomini per le delibere dell’assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall’art. 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento “contrattuale” (Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).
Come chiarito da Cass. civ. III, n. . Sez. U, 09/08/2010, n. 18477, mentre, allora, la deliberazione che approva le tabelle nnillesimali, non ponendosi come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini, rivela, viceversa, natura contrattuale la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella «diversa convenzione», di cui all’art. 1123, comma 1, c.c.
La sostanza di tale «diversa convenzione» è, pertanto, quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata.
Né rileva, come si legge nella sentenza impugnata, che la deroga alle tabelle millesimali sia stata disposta dall’assemblea una tantum, in quanto la “diversa convenzione” richiamata dall’art 1123 c.c., quale titolo derogatorio della norma dispositiva sul criterio legale di ripartizione proporzionale delle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni di un edificio in condominio, può anche essere adottata non in funzione normativa (e cioè per sostituire, nella disciplina relativa, al titolo legale o regolamentare quello convenzionale), bensì con riguardo al riparto di una singola spesa o di una specifica gestione.
Poiché essa comunque incide comunque sulla misura degli obblighi dei singoli partecipanti al condominio, non può fondarsi che su una deliberazione unanime, non limitata ai presenti all’assemblea (Cass. Sez. 2, 23/05/1972, n. 1588).
Nel caso in esame, tanto meno poteva ritenersi consentito all’assemblea del 24 febbraio 2010 di ripartire a maggioranza i lavori di manutenzione dell’edificio, redistribuendo anche i contributi per la riparazione ed il miglioramento sismico attribuiti ai proprietari degli immobili distrutti o danneggiati ai sensi delle legge 30 marzo 1998, n. 61 (recante interventi urgenti in favore delle zone terremotate delle regioni Marche e Umbria), atteso che tali contributi derivano da rapporti obbligatori individuali tra il comune ed i singoli proprietari di ciascuna unità immobiliare, ognuno dei quali subordinato alle condizioni soggettive ed oggettive previste dalla legge citata e sottoposte a separato accertamento (arg. da Cass. Sez. 1, 12/07/2013, n. 17260), sicché essi rimangono sottratti alle attribuzioni deliberative dell’assemblea, la quale, giacché destinata ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti nelle materia di interesse comune, non può comunque adottare provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale o a regolamentare diritti ed obblighi appartenenti in via esclusiva ai singoli condomini.”
© massimo ginesi 31 agosto 2020
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