La questione era stata rimessa alle sezioni unite con ordinanza del 2017 , volta a chiarire la discrasia introdotta fra una giurisprudenza ormai decennale e l’isolato dictum delle sezioni unite del 19663/2014 (in tema di azioni ex legge Pinto), che sembrava affermare una autonomia soggettiva del condominio distinta da quella dei singoli condomini che lo compongono.
Che la pronuncia del 2014 non introducesse il criterio della personalità giuridica, come da taluni troppo affrettatamente si era ipotizzato, risultava chiaramente dalla impostazione della novella del 2012, che ha radicalmente escluso tale assetto, cui – senza una espressa previsione normativa – non si poteva certo prevenire in via giurisprudenziale.
Tuttavia le Sezioni Unite del 2014 hanno fatto assai discutere, aprendo un vulnus nella tradizionale interpretazione, con l’esclusione della legittimazione del singolo condomino in caso azione intentata dall’amministratore.
Le Sezioni Unite attuali (Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza 17 aprile 2018 – 18 aprile 2019, n. 10934) fanno chiarezza, riportando la bilancia in favore della piena legittimazione concorrente del singolo condomino (slavo che per le azioni inerenti al mera gestione) ed escludendo al sussistenza di alcuna personalità o oggettività autonoma del condominio.
“Quanto alla impostazione tradizionale, va subito detto che essa valorizza l’assenza di personalità giuridica del condominio e la sua limitata facoltà di agire e resistere in giudizio tramite l’amministratore nell’ambito dei poteri conferitigli dalla legge e dall’assemblea e per questa via giunge ad attribuire ai singoli condomini la legittimazione ad agire per la tutela dei diritti comuni e di quelli personali.
Dello stesso segno è la giurisprudenza successiva a SU 19663/14, giurisprudenza che ha continuato a ritenere che nelle controversie aventi ad oggetto un diritto comune, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, nè di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore (cfr, anche argomentando a contrario, Cass. 29748/17; n. 1208 del 18/01/2017; n. 26557 del 09/11/2017, Rv. 646073; n. 22856/17; n. 4436/2017; n. 16562 del 06/08/2015; 10679/15).
3.1) Questo orientamento, salvi i poteri di rappresentanza dell’amministratore di cui all’art. 1131 c.c., trova il suo perdurante ancoraggio nella natura degli interessi in gioco nelle cause, come quella odierna, relative ai diritti dei singoli sulle parti comuni o sui propri beni facenti parte del condominio.
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Una volta riscontrato che il legislatore ha respinto in sede di riforma dell’istituto – lo testimonia il confronto tra testo provvisorio e testo definitivo della L. n. 220 del 2012 – la prospettiva di dare al Condominio personalità giuridica con conseguenti diritti sui beni comuni, è la natura dei diritti contesi la ragione di fondo della sussistenza della facoltà dei singoli di affiancarsi o surrogarsi all’amministratore nella difesa in giudizio dei diritti vantati su tali beni.
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Il mantenimento della tradizionale facoltà dei singoli condomini è coerente con alcuni insegnamenti in materia provenienti dalle Sezioni Unite.
Occorre richiamare Cass. SU 18331 (e 18332) del 2010, la quale ha configurato i poteri rappresentativi processuali dell’amministratore coordinandoli, per subordinazione, con quelli dell’assemblea. Si è in quell’occasione chiarito che il potere decisionale in materia di azioni processuali spetta “solo ed esclusivamente all’assemblea” che può anche ratificare ex tunc l’operato dell’amministratore, “organo meramente esecutivo” del condominio”, che abbia agito senza autorizzazione.
Al di là dell’ambito di applicazione di questa pronuncia, che non è qui necessario indagare, mette conto evidenziare che allorquando si sia in presenza di cause introdotte da un terzo o da un condomino che riguardino diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato, e che incidono sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune, non può negarsi la legittimazione alternativa individuale.
Non sarebbe concepibile la perdita parziale o totale del bene comune senza far salva la facoltà difensiva individuale.”
Per l’importanza del tema la sentenza merita comunque integrale lettura.
© massimo ginesi 23 aprile 2019