Cass.Civ. sez. II 8 maggio 2018 n. 11141 ritorna su un tema complesso e oggetto di diversi interventi legislativi e giurisprudenziali.
Le vicende traslative delle aree destinate a parcheggio e soggette a disciplina vincolistica sono spesso fonte di contenzioso, con riflessi interpretativi non sempre lineari e di facile comprensione.
L’ipotesi all’esame della Corte ha origini lontanissime e contiene interessanti implicazioni sulla tutela dell’acquirente pretermesso e sulle responsabilità di venditore e acquirenti successivi.
I fatti: “Dal dicembre 1986 pende controversia per far valere i diritti sugli spazi di parcheggio proposta da sei condomini (P., T., L., M., D.J. e D. ), acquirenti di unità immobiliari in due stabili del “Centro direzionale e commerciale di via (omissis)”, nei confronti della proprietaria costruttrice (Bestat spa, poi incorporata in Italscai spa – convenuta iniziale – fusasi con Italstrade spa, ora divenuta Astaldi spa).
Venivano chiamati in causa, come risulta in atti, gli acquirenti delle “aree esterne e interrate in contestazione” Banco di Roma spa, srl 2 D (ora Alfa Immobiliare), spa SOGET e srl D’Addario, tutte costituitesi.
Il giudizio veniva più volte interrotto e riassunto per le vicende societarie delle varie società parti nel giudizio, che resistevano alle domande.
Il tribunale di Taranto nel 2006, in parziale accoglimento della domanda dei condomini, dichiarava la parziale invalidità dei contratti di compravendita nella parte in cui veniva omesso il contestuale trasferimento agli attori del diritto vantato e dichiarava trasferito in loro favore il diritto reale d’uso di parcheggio, nei limiti dello standard urbanistico, sulle aree da individuarsi tra le parti, restando la proprietà in capo ad Astaldi e alle sue aventi causa.
Dichiarava il diritto della convenuta a percepire l’integrazione del corrispettivo nella misura determinata dal ctu.
Investita da appello principale di P., T., L., D.J. e D. e da appelli incidentali delle società resistenti, la Corte di appello di Lecce sezione di Taranto il 4 febbraio 2012 così decideva:
in accoglimento dell’appello T. condannava gli appellati Astaldi – per il periodo in cui è stata proprietaria – e gli altri soggetti chiamati in causa – per i periodi successivi – al risarcimento dei danni per il mancato godimento delle aree, da liquidare in favore degli appellanti in separata sede.
Accoglieva l’appello incidentale di Astaldi, sancendone il diritto esclusivo di percepire il corrispettivo ad integrazione del prezzo gravante sugli appellanti principali.
Rigettava i restanti appelli incidentali.”
il giudizio di legittimità affronta diversi motivi di ricorso:
- “La Corte di appello ha inteso dire che, avendo la originaria costruttrice trattenuto per sé le aree destinate a parcheggio che avrebbe dovuto trasferire agli attori al momento della vendita a loro delle unità immobiliari, era formalmente piena proprietaria dei beni venduti ad Alfa, cosicché questa non poteva dirsi acquirente a non domino nel senso dell’art. 1159 c.c., dovendo evidentemente reagire in altro modo alla pretesa azionata dai condomini,
In ogni caso il rigetto del motivo discende dall’insegnamento di questa Corte secondo la quale: “Non è configurabile l’usucapione decennale, ai sensi dell’art. 1159 cod. civ., in favore di colui che abbia acquistato un’area di parcheggio vincolata al diritto d’uso riservato “ex lege” ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei fabbricati di nuova costruzione, trattandosi di atto nullo per contrarietà a norme imperative e, perciò, di titolo inidoneo a trasferire la proprietà, a prescindere dalla sua trascrizione. (Cass. n. 12996 del 24/05/2013).” - “Il fatto posto a base della pretesa risarcitoria era inequivocabile, essendo costituito dal mancato godimento del bene.
Questo atto lesivo deriva dalla violazione della norma urbanistica posta dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, a causa dell’elusione del vincolo di destinazione dell’area di parcheggio edificata e fa sorgere in capo ai soggetti in favore dei quali tale vincolo è previsto, il conseguente danno.
La violazione è addebitabile, come ha ritenuto la Corte di appello, sia al venditore che abbia trattenuto per sé il diritto reale d’uso, sia, per il tempo in cui è coinvolto, all’acquirente successivo, il quale ha concorso nella violazione acquistando un bene che urbanisticamente spettava al danneggiato e ha protratto gli effetti della violazione rifiutando la consegna, nonostante la richiesta in sede giudiziaria.” - a fronte di un’espressa dichiarazione del venditore di poter disporre integralmente dei diritti dominicali che cede, questi assume la responsabilità nei confronti dell’acquirente (nella specie Alfa), indotto a credere che l’immobile sia libero da vincoli.
Parte ricorrente ha fatto rilevare opportunamente: che esistono spazi di parcheggio condominiali che sono liberamente negoziabili perché costruiti in eccedenza rispetto agli standards di legge; che l’indicazione della destinazione urbanistica a garages non era sufficiente a far supporre l’esistenza del vincolo, posto che garages erano oggetto dell’acquisto e che la venditrice con le clausole riportate in ricorso ne garantiva “la buona proprietà”; che pertanto il proprio obbligo di diligenza nei confronti del venditore Astaldi era attenuato. Questi rilievi, potenzialmente decisivi, non sono stati considerati dalla Corte di appello, la quale ha governato alla stessa maniera la responsabilità dell’acquirente successivo nei confronti degli attori (rispetto ai quali il suo acquisto non era giustificato potendo egli accertare l’effettiva condizione urbanistica dei beni, cfr in proposito, in motivazione, Cass. SU 25454/13) e i diritti nei confronti del proprio dante causa, che gli aveva venduto un bene gravato dal vincolo di destinazione garantendo che fosse libero da pesi.
E così la sentenza viene cassata con rinvio ad altra sezione della stessa corte di appello, per un giudizio che ormai supera i trent’anni di durata.
© massimo ginesi 18 maggio 2018