Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 10 marzo 2017 n. 6313, Rel. Scarpa.
La vicenda attiene a contestazioni circa la titolarità di alcune aree esterne in un complesso supercondominiale in quel di Pietra Ligure.
La Suprema Corte ripercorre i principi in tema di nascita del supercondominio e della individuazione della parti comuni a tutti i partecipanti a tale organismo: “Non è stata oggetto di censure in questa sede la qualificazione del contesto proprietario come condominio di edifici, nella specie costituito da una pluralità di edifici ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose in rapporto di accessorietà con i singoli fabbricati. La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile, si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. Secondo le emergenze documentali del giudizio, il Supercondominio di Pietra Ligure (SV), composto dai condomini A M, D, T, S e R, deve intendersi sorto con l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà P. in data 4 marzo 1972.
Originatasi a tale data la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento doveva reputarsi operante la presunzione legale ex art. 1117 c.c. di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo del 4 marzo 1972 non risultasse, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente alla venditrice o ad alcuno dei condomini la proprietà di dette parti (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26766 del 18/12/2014).
Nella specie, si ha riguardo ad aree cortilizie destinate a verde o a posti auto. Tanto il cortile, quanto gli spazi destinati a verde, le zone di rispetto, i parcheggi, le aree di manovra o di passaggio delle autovetture (sia pure oggetto del vincolo di natura pubblicistica imposto dall’art.41 sexies, legge n. 1150/1941, come introdotto dall’art. 18, legge 765/1967), fanno parte delle cose comuni di cui all’art. 1117 c.c. (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889). Tali beni, pertanto, ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi univoco riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, devono essere ritenuti parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi del medesimo art. 1117 c.c., cedute in comproprietà pro quota, quali pertinenze delle singole unità immobiliari secondo il regime previsto dagli artt. 817 e 818 c.c. (altresì in considerazione del relativo vincolo pertinenziale pubblicistico: Cass. 28 gennaio 2000, n. 982; Cass. 18 luglio 2003, n. 11261; Cass. 16 gennaio 2008, n. 730).
Ne consegue che, nel caso in esame, la Corte d’Appello di Genova non ha considerato come, essendo sorto il supercondominio del complesso dei condomini A M, D, T, S e R, “ipso iure et facto”, nel momento in cui l’originario proprietario e costruttore P. ebbe ad alienare a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, lo stesso avrebbe perso, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni ai singoli edifici (tra i quali rientravano le aree destinate a verde ed a parcheggio delle autovetture), in mancanza di titolo diverso, non servendo affatto a tal fine un espresso trasferimento in proprietà agli acquirenti. Conseguentemente, lo stesso P. non avrebbe potuto in seguito più disporre quale proprietario unico di detti beni, giacché ormai divenuti comuni, nè concedere o creare su di essi diritti reali limitati come le servitù.”
Una ordinanza decisoria sintetica e secca della Cassazione (Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, 8 marzo 2017, n. 5831 Relatore Scarpa) che delinea in maniera decisa l’onere della prova a cui è chiamato colui che intenda rivendicare diritti di parcheggio sull’area esterna al fabbricato condominiale.
“Per affermare la natura condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c. di un’area esterna all’edificio, della quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967 (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 730 del 16/01/2008; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11261 del 18/07/2003) occorre preliminarmente accertare che si tratti di spazio destinato a parcheggio secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e poi che lo stesso sia stato riservato a tal fine in corso di costruzione e non impiegato, invece, per realizzarvi manufatti od opere d’altra natura (cfr. Cass. 22 aprile 2016, n. 8220, non massimata; Cass. 30 luglio 1999, n. 6894; Cass. 14 novembre 2000, n. 14731; Cass. 5 maggio 2003, n. 6751; Cass. 13 gennaio 2010, n. 378). Spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio di una determinata area, in quanto vincolata ex art. 41 sexies Legge urbanistica, di provare che la stessa sia compresa nell’ambito dell’apposito spazio riservato, in quanto elemento costitutivo dell’asserito diritto (Cass. 23 gennaio 2006, n. 1221)”
La Cassazione (Cass.Civ. VI-2 sez. ord. 8 marzo 2017 n. 5833, rel. Scarpa) affronta un caso peculiare, che offre lo spunto per ripercorrere, alla luce delle SS.UU. del 2010, dell’art. 1131 cod.civ. e dei principi generali, il potere dell’amministratore di rappresentare il condominio, sia sotto il profilo sostanziale che sotto quello processuale.
La vicenda riguarda una controversia relativa al pagamento delle spese di un cancello automatizzato, utilizzato dai condomini per accedere al fabbricato, ma che non rientra fra le parti comuni ex art. 1117 cod.civ.
La sentenza di secondo grado, in riforma della sentenza del Giudice di pace di Bologna: “Il Tribunale di Bologna ha ritenuto che il Condominio di via F. 6, si fosse obbligato a concorrere a tali spese di manutenzione del cancello carraio sul vicolo di proprietà di G. s.r.l. in conseguenza della missiva 8 febbraio 1991 inviata dalla stessa G s.r.l. allo Studio A-C, gestito anche da A Maria C, all’epoca amministratrice del Condominio di via F, 6. Quella lettera, sottolinea il Tribunale, reca una sottoscrizione per ricevuta dell’amministratrice condominiale e, si aggiunge in sentenza, “è pacifico che lo Studio A-C. ricevette in quell’occasione 4 chiavi e 4 telecomandi”. A partire dal 1991, scrive il Tribunale, il Condominio diede pacifica esecuzione all’accordo con G, senza che vi sia traccia di missive indirizzate singolarmente ai fruitori del cancello”
Preliminarmente la Corte affronta l’eccezione sulla legittimazione dell’amministratore ad impugnare: “Non è fondata l’eccezione di inammissibilità del ricorso formulata dalla controricorrente. L’amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, può costituirsi in giudizio, nonché impugnare le decisioni che vedano soccombenti il condominio, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio da un terzo creditore in adempimento di un’obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16260 del 03/08/2016).”
Quanto al principale motivo si ricorso, ritenuto assorbente: “A norma dell’art. 1131 c.c., l’amministratore ha la rappresentanza dei condomini nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio.Il limite della rappresentanza sostanziale dell’amministratore di condominio è dunque costituito dall’inerenza dell’affare alle “parti comuni” dell’edificio. Il contratto con cui un amministratore di condominio intenda assumere l’obbligo dei partecipanti allo stesso di sostenere le spese relative ad un bene non rientrante tra le parti comuni, oggetto della proprietà dei titolari delle singole unità immobiliari, a norma dell’art. 1117 c.c. (nella specie, oneri di manutenzione di un cancello elettrico utilizzato dai condomini per il transito su di un’area di proprietà esclusiva di un terzo), suppone, pertanto, uno speciale mandato conferito all’amministratore da ciascuno dei singoli condomini, ovvero la ratifica del pari effettuata da ciascuno, sicchè è irrilevante la spendita della qualità di amministratore condominiale, trattandosi di verificare la sussistenza di un potere di rappresentanza convenzionale estraneo all’ambito di operatività degli artt. 1130 e 1131 c.c. (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21826 del 24/09/2013; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5147 del 03/04/2003; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4623 del 03/08/1984).”
La Corte, dunque, cassa con rinvio ad altra sezione del Tribunale di Bologna, che dovrà attenersi ai principi enunciati.
Il sottotetto è da sempre vano con una travagliata identità: se il titolo nulla dispone, deve ritenersi pertinenza dell’unità immobiliare posta immediatamente aldisotto, ove la sua funzione sia limitata a mero vano tecnico (tendenzialmente impraticabile) volto all’isolamento dal tetto di quell’appartamento, mentre dovrà ritenersi condominiale se – per caratteristiche e funzioni – sia destinato ad assolvere ad una utilità comune.
Si tratta di un’orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, che la L. 220/2012 ha pedissequamente trasformato in (inutile) dato normativo, inserendo nell’art. 1117 cod.civ. l’espressione “i sottotetti destinati per le caratteristiche funzionali all’uso comune”, inciso che obbliga comunque il giudice ad un apprezzamento di fatto sulle oggettive caratteristiche funzionali di ciascun sottotetto.
Altro caposaldo giurisprudenziale riguarda il possesso idoneo ad usucapire, quando si eserciti su beni comuni: il godimento anche esclusivo da parte del singolo ben può essere espressione delle facoltà previste dall’art. 1102 cod.civ., sicché per usucapire è necessario un atto di interversione di particolare apprezzabilità, che trasformi con chiarezza il compossesso in possesso esclusivo.
La Suprema Corte distilla tali principi, con grande precisione, in una recente sentenza (Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 2 marzo 2017, n. 5335- Relatore Scarpa) che conclude una vicenda iniziata in terra ligure, con qualche interessante e didattica riflessione anche sulla nascita del condominio.
i fatti e il processo di merito “B.S. ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 1170/2012 del 21 novembre 2012 della Corte d’Appello di Genova, che aveva rigettato l’appello proposto dalla stessa B.S. avverso la sentenza n. 4189/2005 del Tribunale di Genova ed invece accolto l’appello incidentale proposto dal CONDOMINIO (omissis) , ordinando alla B. di liberare le intercapedini perimetrali del sottotetto condominiale dalle masserizie ivi collocate. La causa era iniziata con citazione del 26 gennaio 1997 proposta dalla condomina Ca.Ol. (della quale B.S. è erede costituitasi in corso di giudizio) per impugnazione della deliberazione assembleare del 18 dicembre 1996, che invitava la signora Ca. a non utilizzare dette intercapedini perimetrali a livello del suo appartamento, in quanto di proprietà comune. Avendo l’attrice proposto altresì domanda di usucapione di tali locali, venivano chiamati in giudizio anche i condomini dell’edificio D.M.G. , C.A. , CE.LU. , R.P. , A.N. , I.G. , CI.MA. e D.F.E. “
in diritto la Corte di legittimità osserva che …“La Corte d’Appello di Genova ha affermato che la proprietà condominiale dei sottotetti si ricava dal “titolo pre-costitutivo del condominio a rogito not. S. in data 19.08.53, col quale tutti i soggetti interessati alla costruzione dell’edificio acquistarono pro quota l’area edificabile in vista della futura edificazione del caseggiato. L’atto conteneva già l’identificazione e la descrizione degli appartamenti che per effetto della descrizione del caseggiato sarebbero diventati di proprietà dei singoli condomini”. Alla condomina M.A. era attribuita la proprietà dell’appartamento interno 7 (poi divenuto di proprietà Ca. ), i cui confini venivano descritti come “porzioni condominiali del sottotetto e muretto attico sui terrazzini”.
IL MOMENTO IN CUI SORGE IL CONDOMINIO: “Per unanime interpretazione giurisprudenziale, in ipotesi di edificio costruito da una sola persona, la situazione di condominio edilizio si ha per costituita nel momento stesso in cui l’originario unico proprietario ne operi il frazionamento, alienando ad un terzo la prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione. Se, invece, si tratti, come nel caso in esame, di edificio costruito da più soggetti su suolo comune, il condominio insorge al momento in cui avviene l’assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti. Spetta, invero, al giudice del merito stabilire, in base al contenuto della convenzione ed all’interpretazione della volontà dei contraenti, se i comproprietari pro indiviso di un suolo, i quali stabiliscano di costruirvi un fabbricato condominiale, per conseguire la proprietà esclusiva dei singoli appartamenti senza necessità di porre in essere, a costruzione ultimata, ulteriori atti traslativi o dichiarativi, abbiano stipulato un negozio di divisione di cosa futura, ovvero una reciproca concessione ad aedificandum (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 102 del 15/01/1990; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4868 del 15/07/1983). Costituitosi, in ogni caso, il condominio, per effetto dell’assegnazione delle singole porzioni, insorge altresì la presunzione legale di comunione “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26766 del 18/12/2014; Sez. 2, Sentenza n. 16292 del 19/11/2002).
IL SOTTOTETTO: Sono quindi oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’art. 1117 c.c. (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune (già così, peraltro, indipendentemente dall’integrazione dell’art. 1117 c.c. nel richiamato senso, disposta dalla Riforma del 2012: Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23902 del 23/11/2016; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6143 del 30/03/2016; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8968 del 20/06/2002; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7764 del 20/07/1999). Altrimenti, ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall’art. 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacché lo stesso sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento.La proprietà del sottotetto si determina, dunque, prioritariamente in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. La Corte d’Appello di Genova si è attenuta a tali principi e, poiché l’indagine diretta a stabilire, attraverso l’interpretazione dei titoli d’acquisto, se sia o meno applicabile la presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c., costituisce un apprezzamento di fatto, essa non è censurabile in sede di legittimità se non per omesso esame di un fatto storico decisivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., come riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83/2012, conv. in legge n. 134/2012 (applicabile nella specie ratione temporis). Non può certamente rilevare, ai fini dell’interpretazione del contenuto del contratto e del suo programma obbligatorio (la quale consiste in apprezzamento tipico del giudice di merito volto a ricostruire l’intenzione delle parti), la qualificazione giuridica degli elementi dell’accordo che abbia raggiunto il consulente tecnico d’ufficio, trattandosi di accertamento che esula dai compiti delegabili all’ausiliare.
IL POSSESSO DI PARTI COMUNI E L’USUCAPIONE: “Quanto al terzo motivo di ricorso, riguardante la pretesa della ricorrente di aver usucapito le soffitte in contesa, la Corte di Genova ha negato che vi fosse prova di condotte di possesso esclusivo dei beni, a tanto non valendo la mera occupazione dei locali con vari oggetti. La censura lamenta la mancata considerazione del fatto che l’accesso ai vani per cui è causa possa avvenire soltanto attraverso l’appartamento della stessa ricorrente, sicché non v’era ragione di escludere gli altri dal possesso. La doglianza è infondata, atteso che il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei comproprietari, in ragione della peculiare ubicazione del bene e delle possibilità di accesso ad esso, non è comunque, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all’esercizio del possesso “ad usucapionem”, essendo, per converso, comunque necessaria, a fini di usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla “res” da parte dell’interessato attraverso un’attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19478 del 20/09/2007) La valutazione degli atti di possesso, agli effetti indicati, è peraltro rimessa all’apprezzamento del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, sempre al di fuori dei limiti attualmente segnati dall’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.”
Il regolamento di natura contrattuale è una convenzione intercorsa fra più soggetti, nei cui unici confronti – e non dell’amministratore del condominio – va introdotta l’azione per farne dichiarare la nullità.
Quel tipo di regolamento, proprio per la sua natura contrattuale, è idoneo anche ad identificare le parti comuni ai partecipanti al condominio, anche in deroga all’art. 1117 cod.civ., sicché anche un corpo di fabbrica esterno al condominio – che abbia in comune con questo solo un cortile – ben potrà essere soggetto alle spese per la manutenzione delle parti comuni, anche ove quelle non siano strumentali all’uso di quella unità, se così sia previsto da quel tipo di regolamento.
Sono i due principi espressi da Cass.Civ. II sez. 21 febbraio 2017 n. 4432 rel. Scarpa: “un regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune; ne consegue che l’azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del condominio (e quindi dell’amministratore), carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12850 del 21/05/2008).”
“la costituzione di un condominio, che comprenda eventualmente anche soggetti i quali non fossero già comproprietari dei beni che lo stesso art. 1117 c.c. attribuisce automaticamente per la loro accessorietà alle proprietà esclusive, è comunque possibile per effetto del consenso unanime di quelli, ovvero quale conseguenza dell’espressione di autonomia privata, che determini ex contractu l’insorgenza del diritto di comproprietà, e quindi anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlate. Perciò, con il regolamento di condominio di fonte e contenuto contrattuale ben può essere attribuita la comproprietà delle cose, incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 cod. civ., a coloro cui appartengono alcune determinate unità immobiliari, indipendentemente dalla sussistenza di fatto del rapporto di strumentalità che determina la costituzione ex lege del condominio edilizio (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1366 del 10/02/1994; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15794 del 11/11/2002)”.
Il cortile quale bene identificato dall’art. 1117 cod.civ. è concetto decisamente più ampio della configurazione che comunemente si intende per tale area.
Lo afferma Cass. civ. II sez. 31 gennaio 2017 2532 rel. Scalisi. “il cortile, tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria gli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo alla ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’articolo 1117 codice civile, vanno ritenuti comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. n. 7889 del 9/6/2000). La comunione condominiale di beni di cui all’articolo 1117 codice civile presunta e tale presunzione legale può essere superata dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo un soggetto diverso
Una pronuncia di merito (Tribunale Massa 5 dicembre 2016) affronta una vicenda peculiare, ma non così infrequente, e tratta diversi aspetti di sicuro interesse: l’esistenza e la nascita del supercondominio, la possibilità di creare servitù all’interno dello stesso, la natura delle scale.
I fatti: un condomino è proprietario di immobile sito in un fabbricato complesso, composto da più corpi di fabbrica e con due diversi accessi dalla strada pubblica, e può fruire di due scale, che servono la sua unità immobiliare accedendo da ciascun numero civico.
Il Condominio delibera di effettuare lavori straordinari ad una delle due scale ed il condomino impugna la delibera sull’assunto che su detta scala abbia soltanto una servitù di passo e non un diritto di comproprietà ex art. 1117 cod.civ.: per tale motivo non devono essergli addebitati i relativi costi. La domanda, assai articolata in principali e subordinate, attiene non solo alla impugnativa dei deliberati ma anche all’accertamento dei diritti sulle parti comuni e alla determinazione giudiziale delle tabelle, comportando dunque la necessaria integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini ai sensi dell’art. 102 cod.proc.civ.
Non si tratta di corpi di fabbrica del tutto distinti, poiché le strutture murarie e i tetti di copertura sono in parte comuni e la stessa unità dell’attore si estende attraverso diversi di questi.
Osserva il giudice di merito che l’intero complesso può ricondursi alla fattispecie oggi delineata dall’art. 1117 bis cod.civ.: “E’ stata espletata CTU descrittiva e disposto accesso giudiziale, adempimenti dai quali non può non rilevarsi come il complesso edilizio denominato oggi Condominio C. debba essere ascritto al genus dei fabbricati edilizi complessi, disciplinati dall’art. 1117 bis cod.civ. (così come introdotto dalla legge 220/2012) fattispecie in precedenza delineata – con esiti pressoché coincidenti – dalla prevalente giurisprudenza.
“Si tratta indubbiamente di fabbricato dalle caratteristiche peculiari, con parti destinate a fornire utilità maggiore (o esclusiva) ad alcuni dei condomini, ma tale ultimo aspetto – ove esistente e rilevante – dovrà essere risolto nell’ambito dell’art. 1123 III comma cod.civ., senza che possa fungere quale presupposto logico e necessario per affermare l’esistenza di condominii distinti. Risulta infatti che l’intero complesso immobiliare, per ciò intendendo l’intero involucro edilizio cui si accede dai civici 7 e 13 della via R. A., seppure articolato su più corpi di fabbrica e con coperture parzialmente autonome, non si distingua in unità edilizie funzionalmente autonome e separate dalle altre ma comporti una commistione delle strutture murarie principali, delle falde di copertura, degli ingressi e delle parti comuni che risultano, di volta in volta, destinate a fornire una utilità indistinta all’intero complesso, cui – in forza della norma sopra richiamata – devono ritenersi comuni per funzione ex art. 1117 nn. 1 e 3 cod.civ. , ove ciò già non risulti dal titolo. La stessa unità immobiliare della attrice risulta posizionata in maniera trasversale rispetto ai due civici contraddistinti dal 7 e dal 13, sicché può accedere da entrambi gli androni e fruire delle scale posizionate in ciascuno, così come – elemento che si rivela ulteriormente qualificante – si estende, seppure parzialmente, anche sotto la copertura della porzione di edificio riconducibile al civico 13 e servita dalla scala oggetto di contesa (poco importa se con verande o portici o stanze, rilevando a tal fine unicamente il perimetro della proprietà esclusiva servita dalle parti comuni). Tali elementi sarebbero sufficienti a considerare l’immobile un organismo edilizio complesso (c.d. supercondominio), che vede in comune – a mente del disposto di cui agli artt. 1117 e 1117 bis cod.civ. – le parti comuni necessarie alla sua stessa sussistenza.”
Quanto alla condominialità delle scale il Tribunale afferma che “Non vi è dubbio che , fra queste (le parti necessariamente comuni, n.d.r.), vi siano – per costante giurisprudenza – le scale, che non solo servono di accesso alle singole unità, ma sono ritenute elemento necessariamente comune negli edifici multipiano: “Le scale e i relativi pianerottoli, negli edifici in condominio, costituiscono strutture essenziali del fabbricato e rientrano, in assenza di una diversa disposizione, fra le parti comuni, anche se sono poste a servizio solo di alcuni proprietari dello stabile.” Cassazione civile, sez. VI, 09/03/2016, n. 4664 Nel caso di specie non risultano titoli, anche alla luce di quanto si dirà in appresso, che attribuiscano le scale in proprietà specifica ad alcuni condomini, mentre esiste con ogni evidenza una destinazione funzionale delle scale oggetto di contesa ad accedere alla unità della attrice, nonchè al tetto che in parte la copre in quella porzione di fabbricato. Ad ulteriore connotazione della funzione collettiva dell’androne del civico 13 e delle scale che dallo stesso si dipartono, va osservato che diversi impianti funzionali all’unità della attrice trovano ivi allocazione. Non potrà dunque non ritenersi comune anche a detta unità sia l’androne che le scale che hanno accesso dal civico 13 di via R.A. e che svolgono funzione comune all’interno del Condominio C. complessivamente inteso. Semmai, per quelle parti che risultino unicamente destinate a servire solo alcuni condomini, varrà l’esclusione in forza dell’art. 1123 III comma cod.civ. e della conseguente giurisprudenza che – in tal caso – ravvisa anche una proprietà limitata ai soli soggetti che se ne giovano: “Le scale danno accesso alle proprietà esclusive e per tale ragione sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo, essendo necessarie all’uso comune. Le obiettive caratteristiche strutturali, per cui dette scale servono in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, ne fanno venire meno in questo caso il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.” Cassazione civile, sez. II, 19/04/2016, n. 7704″
Quanto ai criteri di imputazione della spesa del bene ritenuto comune: “In sede di redazione delle tabelle il tecnico dovrà dunque valutare se dette scale, in quanto inidonee a rendere una funzione per taluni dei condomini (anche solo potenziale per l’accesso ad una porzione di tetto che li riguarda), debbano ritenersi di proprietà solo di alcuni, così come dovrà valutare – ai fini della effettiva caratura millesimale, l’effettiva entità della proprietà servita dalla parte comune (in ossequio ai principi stabiliti da Cass. 1451/2014). Si tratta tuttavia di principi che attengono alla effettiva imputazione della spesa ai singoli condomini di parti comunque comuni e non già di circostanze che si rivelino idonee ad incidere sulla titolarità delle stesse. Con la considerazione ulteriore che l’utilità deve essere valutata in senso ampio, astratto e potenziale, per quelle stesse ragioni che attribuiscono anche ai fondi che hanno accesso autonomo dalla strada le relative spese, seppure nella dimidiata misura di cui all’art. 1124 cod.civ. (Cass. n. 4419/2013; n. 15444/2007)”
Quanto alla asserita esistenza di servitù di passo, il Tribunale ritenuta la condominialità della scala e la relativa titolarità anche in capo alla attrice, deve necessariamente rifarsi alla nascita del condominio : “A superare tale qualificazione non valgono i titoli addotti dalla A., in forza dei quali l’attrice assumerebbe di essere mera titolare di una servitù di passo e di dover essere dunque esonerata dalle relative spese. A tal proposito coglie nel segno la difesa della convenuta B., laddove ravvisa nell’atto notaio C. 1.7.1949 l’elemento costitutivo del Condominio C.. Con quella disposizione E.C.C., originaria unica proprietaria dell’intero complesso, cedeva per la prima volta ad un terzo – tal L. R. – una unità posta nel complesso immobiliare, creando così i presupposti per la nascita dell’edificio in condominio che sorge – senza necessità alcuna di atti costitutivi specifici o di regolamenti ad hoc – nel momento in cui almeno due unità immobiliari iniziano ad appartenere a soggetti diversi (Cass.Sez.II 19429/04). In tale atto non emerge alcuna volontà della E.C.C. né di costituire servitù a favore della proprietà a lei rimasta (e che successivamente alienerà – in parte – al dante causa della odierna attrice) né tantomeno appare desumibile in alcun modo la volontà di dar luogo a più condomini separati, come afferma l’A., apparendo il richiamo al civico di accesso meramente descrittivo della unità effettivamente ceduta. Non appare qualificante, in tal senso, neanche l’atto di vendita a CA. – dante causa della odierna attrice e che acquista con atto notaio C. del 24.10.1953 – in cui il termine “diritto di passo” appare utilizzato in modo atecnico e meramente descrittivo, volto a qualificare unicamente la facoltà di accesso e uso dell’unità venduta anche dalla scala che diparte dal civico 13, che non a caso non è definita appartenete ad altro edificio ma semplicemente “secondaria”, ovvero intesa come manufatto appartenente al medesimo complesso immobiliare ma destinata, per funzione ed uso, a rendere utilità anche a quella specifica unità immobiliare compravenduta e, quindi, anche a lei comune, seppur in affiancamento ad altro accesso che si ritiene principale (rectius, personale). Del resto alla possibilità di costituire servitù sulle parti comuni da parte di E. C. C., una volta che il Condominio aveva iniziato ad esistere con l’atto del 1949, osta la circostanza che l’imposizione di pesi reali su beni ormai comuni non è più consentita all’originario unico proprietario senza del consenso degli altri condomini (ovvero, nella fattispecie, del R.). Alla riconosciuta proprietà comune della scala de quo, consegue l’infondatezza della impugnativa delle delibere azionata con la domanda principale, anche alla luce dei seguenti principi: – è sempre consentito al condominio disporre un riparto provvisorio delle spese, su base proporzionale, al fine di procedere alle necessarie opere di manutenzione – le tabelle millesimali e comunque i criteri di riparto provvisori non richiedono approvazione all’unanimità, laddove si ispirino a criteri proporzionali assimilabili al disposto di cui all’art. 1123 cod.civ. (o, nella fattispecie, di cui all’art. 1124 cod.civ. ) e possono essere approvai con la maggioranza prevista dall’art. 1136 II comma cod.civ. (Cass. SS.UU 18477/2010), nel caso ampiamente raggiunta. – tutte le delibere sono sempre state assunte in via provvisoria, in attesa di approvazione di tabella millesimale definitiva, ivi compresa quella del 27.5.2011 (come espressamente risulta dal relativo verbale), circostanza quest’ultima che rende priva di fondamento anche l’eccezione relativa a cessazione della materia del contendere sollevata dal convenuto condominio.
Non sarà inutile rilevare che, anche ove per ipotesi si fosse voluto riconoscere l’esistenza di servitù a favore della attrice, non muterebbero le conseguenze concrete in ordine alla imputazione delle spese, circostanza comunque dirimente in ordine alla legittimità delle delibere impugnate: a mente dell’art. 1069 III comma cod.civ. ove le opere giovino anche al fondo servente costui deve partecipare alle spese (App.-Genova 5.1.2011) ed è plausibile che nel caso peculiare la modalità dei rispettivi contributi debba e possa essere modulata sul disposto dell’art. 1124 cod.civ. “
Quanto agli esiti del Giudizio, il Tribunale ha deciso con sentenza parziale in ordine alla titolarità del bene disponendo in rodine al proseguo del giudizio per la determinazione giudiziale delle tabelle millesimali definitive, domanda comunque avanzata in via subordinata dalla attrice: “Sussisteva indubitabilmente legittimazione necessaria dei singoli condomini in ordine alla domanda di accertamento relativa a diritti reali sulle parti comuni, mentre sussiste pacificamente legittimazione autosufficiente del condominio per il giudizio relativo alla impugnativa.
Parimenti sussiste interesse del singolo condomino a veder adottata una tabella millesimale definitiva, volta al riparto delle spese in accordo con i principi codicistici (Trib. PAlermo, 22 marzo 2011). ”
La Suprema Corte (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 ottobre – 21 dicembre 2016, n. 26609) affronta una interessante vicenda, che chiarisce la rilevanza delle planimetrie allegate agli atti di acquisto nella interpretazione della volontà delle parti nonché la funzione di tali elaborati grafici nella individuazione dei beni comuni ai sensi dell’art. 1117 cod.civ.
I fatti “Il Comune di Sarzana è proprietario, per acquisto dall’originario costruttore, dell’intero fabbricato posto in via dei Mulini 42/D, in territorio comunale, ad eccezione di due appartamenti che il medesimo costruttore aveva trattenuto per sé e successivamente ha venduto, uno, ai signori A.C. e A.F. e, l’altro, ai signori P.B. e B.Z.. Nel porticato posto al piano terra del suddetto fabbricato il Comune ha realizzato delle unità abitative da destinare agli sfrattati. I condomini suddetti hanno chiesto al tribunale di La Spezia, per quanto qui ancora interessa, la condanna del Comune alla rimozione di tali unità abitative e alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi, deducendo la natura condominiale del porticato in cui dette unità erano state realizzate. La domanda dei condomini, disattesa in primo grado, è stata accolta dalla corte d’appello di Genova, la quale ha ritenuto che la presunzione di condominialità del porticato ex art. 1117 cc risultasse vinta dal tenore letterale del titolo di acquisto del comune, nel quale, nella descrizione del piano terreno dell’immobile trasferito, si dava atto della presenza di un portico (senza precisare che avesse natura condominiale), ma si faceva riferimento (“il tutto come meglio individuato”) ad una planimetria allegata all’atto, sottoscritta dalle parti e dal notaio rogante, in cui detto portico veniva definito come “portico condominiale scala B mq 144,85”. La corte genovese ha altresì argomentato che nella perizia dell’ufficio tecnico comunale allegata come documento H all’atto notarile, e ivi richiamata, si faceva riferimento ad una “superficie di uso comune coperta posto al piano terra mq 144” e che, ai fini della valutazione di congruità del prezzo, la determinazione convenzionale di tale superficie (definita appunto, si sottolinea nella sentenza gravata, di uso comune) risultava diminuita di due dodicesimi, in evidente correlazione alla circostanza che due dei dodici appartamenti del fabbricato non erano di proprietà comunale.“
nel giudizio di legittimità il Giudice osserva che “come questa Corte ha avuto modo di chiarire (cfr. sent. n. 6764/03) le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la quaestio voluntatis della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all’intento negoziale ricavato dall’esame complessivo del contratto. Nella specie la corte territoriale ha dato adeguatamente conto delle ragioni per le quali ha ritenuto – con accertamento di fatto sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto i profili del rispetto dei criteri legali di interpretazione e del difetto di motivazione (cfr. Cass. 12594/13) – che nell’atto di acquisto del Comune il portico per cui è causa sia stato considerato bene condominiale; nella sentenza gravata, infatti, si valorizza, per un verso, il rilievo che nel testo contrattuale si richiama espressamente, per la miglior identificazione del cespite compravenduto, la planimetria allegata all’atto (“il tutto meglio individuato con contorno di co/ore rosso nella planimetria, che, previa sottoscrizione delle parti con me notaio, si allega sub C”) e, per altro verso, il percorso argomentativo sviluppato nella perizia dell’ufficio tecnico comunale (pur essa richiamata nell’atto notarile ed al medesimo allegata) di stima della congruità del prezzo delle compravendita (nella quale, si evidenzia nella sentenza gravata, la superficie del porticato de quo risultava espressamente definita “di uso comune” e, ai fini della valutazione, veniva diminuita di due dodicesimi, pari al rapporto tra il numero delle unità immobiliari non vendute al Comune e il numero delle unità immobiliari costituenti il fabbricato).”
Di grande interesse anche la statuizione sul momento qualificante per l’individuazione dei beni comuni. Tale natura e l’assetto dell’edificio condominiale assume connotazione irreversibile (se non con il consenso di tutti i partecipanti al condominio) con il primo atto di acquisto, che diviene dirimente e con riguardo al quale sono irrilevanti le successive attività dei singoli.
A tal proposito è opportuno approfondire il motivo di impugnazione addotto dai ricorrenti: “Col secondo motivo si deduce il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione e di travisamento dei fatti di causa, con conseguente violazione dell’ articolo 1117 c.c., in cui la corte territoriale sarebbe incorsa non rilevando che la realizzazione degli alloggi del Comune risaliva ad epoca anteriore all’acquisto delle unità immobiliari degli altri condomini e che, quindi, al momento di tale acquisto la destinazione del portico all’uso comune era, secondo la prospettazione del ricorrente, già venuta meno“
Il Giudice di legittimità sul punto è netto: ” Il motivo va disatteso.
Secondo il risalente insegnamento di questa Corte (cfr. Cass. 3867/86), al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione sancita dalla norma dell’art. 1117 cod. civ., con riguardo ai beni in essa indicati, occorre fare riferimento ali’ atto costitutivo del condominio, cioè al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggetto, indagando se da esso emerga o meno la volontà delle parti di riservare a uno dei condomini la proprietà di beni che, per ubicazione e struttura, siano potenzialmente destinati all’uso comune. Conseguentemente, quando, in occasione del primo atto di frazionamento della proprietà di un edificio, la destinazione obbiettiva di un bene potenzialmente comune non sia contrastata dal titolo (come, nella specie, accertato dal giudice territoriale con statuizione che ha resistito all’impugnativa proposta con il premo mezzo di ricorso), tale bene nasce di proprietà comune e la comunione sullo stesso non può più venire meno per effetto dell’ occupazione senza titolo da parte di un singolo condomino. Le circostanza che gli alloggi del Comune siano stati realizzati prima che gli altri condomini acquistassero le loro unità immobiliari risulta dunque ininfluente ai fini della decisione”
un recente sentenza che ribadisce principi consolidati.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 6 luglio – 6 ottobre 2016, n. 20038 conferma l’esito dei giudizi di primo e secondo grado, affermando che “Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, l’appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è, in ogni caso, applicabile nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale, quando tale presunzione non sia superata dalla prova della proprietà” esclusiva”.
Spetterà dunque a chi intenda vantare un proprio diritto esclusivo su un vano che sia suscettibile, anche astrattamente, di fornire una utilità comune fornire la prova del diritto esclusivo che intende vantare, adducendo i titoli in forza dei quali tale diritto gli è pervenuto.
Il principio risulta consolidato in giurisprudenza e non pare toccato dalla novella del 2012, che nell’introdurre nell’art. 1117 cod.civ. la locuzione “i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune” da la misura della matrice giurisprudenziale della L. 220, con la quale il legislatore ha attinto a piene mani – spesso senza grande consapevolezza – al diritto vivente generato dalle massime della suprema corte.
La pronuncia, per l’ampia disamina di fatto e diritto, merita lettura integrale.
Un edificio viene costruito per blocchi successivi e, in particolare, un corpo di fabbrica viene aggiunto a quello principale, al quale è collegato da alcune strutture portanti ed edificato sul suolo comune.
Dopo alcuni anni la struttura del terreno fa sì che si verifichino cedimenti in questo ultimo corpo, con danni alle unità immobiliari ivi poste, per i quali viene avanzata dai danneggiati domanda contro il Condominio unitariamente inteso, assumendo che il suolo e i muri perimetrali siano comuni ex art. 1117 cod.civ.
I giudici di primo e di secondo grado (Tribunale di Imperia e Corte di Appello di Genova) hanno respinto la domanda, ritenendo che ” i pilastri posti sul lato sud del corpo aggiunto avevano la sola funzione di reggere il fabbricato aggiunto, per cui non potevano appartenere alla proprietà comune.”
Con sentenza del 28 settembre 2016 n. 19215 la Seconda Sezione civile della Cassazione – in totale riforma delle decisioni dei giudici di merito ha riaffermato due importanti principi:
con riferimento al suolo su cui sorge il fabbricato ha chiarito che ” la nozione di suolo, che l’art. 1117 cc., n. 1 annovera tra le cose oggetto di proprietà comune, si identifica per sottrazione logica, in quanto si differenzia dall’edificio soprastante a stregua della nozione che di quest’ultimo si assuma valida. Pur nella variabilità morfologica (si pensi che per suolo su cui sorge l’edificio comune s’intende non il piano di campagna, ma la parte di terreno su cui poggia la parte infima di quest’ultimo, comprensiva delle fondazioni: cfr. Cass. n 8119 del 2004; Cass. n. 18091 del 2002; Cass. n. 6357 del 1993 e Cass. n. 1632 del 1983), il concetto di suolo corrisponde ad entità fisiche non relativizzabili, di talché in nessun caso l’edificio o una parte di esso può identificarsi come suolo, quali che siano le rispettive individuazioni catastali, attribuite per ragioni di carattere fiscale. Ne consegue che in materia condominiale nessuna porzione dell’edificio, ancorché di proprietà individuale e perciò corrispondente in catasto ad una particella diversa da quella identificante l’area su cui sorge il fabbricato comune, può essere considerata come suolo. Nella specie, per l’accertamento della proprietà dell’immobile denominato palazzina (…), di (incontestata) proprietà (individuale) della Immobiliare Mirella s.a.s., non è applicabile l’art. 840 c.c., ma è regolato mediante l’applicazione del solo art. 1117 c.c., in base al quale è comune, salvo risulti altrimenti dal titolo, il suolo su cui sorge l’edificio (n. 1 art. cit.).”
Con riguardo ai muri perimetrali: ” l’edificio di cui parla l’art. 1117 c.c. non è dato dall’insieme delle sole sue parti comuni, nel senso che queste si identifichino con quello esaurendone la definizione, ma è il tutto, cioè un’unità fisico-economica complessa e compiuta che racchiude ogni porzione, di proprietà comune o individuale, del fabbricato medesimo. Non a caso la norma enumera le parti comuni dell’edificio, e non descrive, viceversa, quest’ultimo come somma delle sole strutture superindividuali elencate, così come l’art. 1117 c.c., comma 1 correla il suolo, quale parte di proprietà condominiale, unicamente al fabbricato, non anche alle singole altre parti (fondazioni, muri maestri, tetti ecc.) che sono comuni per la funzione assolta, non per il fatto di essere comprese nell’edificio (in termini, Cass. n. 18344 del 2015 e Cass. n. 4430 del 2012). Ne deriva che il suolo, che ai sensi del n. 1 della norma appena citata è oggetto di proprietà comune, è quello su cui insiste l’insieme della struttura, incluse le parti di mura perimetrali che, per titolo o funzione svolta, non siano da considerarsi comuni, come nel caso in cui queste siano destinate unicamente a delimitare e sorreggere una corpo sporgente di proprietà individuale”.
