1120 – Avvocato MASSIMO GINESI

l’amministratore che mente all’assemblea deve essere revocato, anche se si tratta di condotta episodica e dalla quale non deriva danno

E’ quanto è stabilito la Corte d’Appello di Torino in data 17.11.2022, confermando la decisione del Tribunale sabaudo, decisione che dunque assumere carattere di definitività non essendo ammesso – in tale procedimento – il ricorso in cassazione per i profili di merito

Nel caso in questione l’amministratore ha falsamente riferito all’assemblea dell’esistenza di un’ordinanza sindacale che imponeva lavori urgenti di manutenzione alla facciata, provvedimento poi rivelatosi inesistente. La decisone della Corte piemontese è interessante, laddove si sofferma sulla rilevanza della condotta dell’amministratore, anche se la stessa non ha inciso sulle decisioni dell’assemblea, non ha cagionato danno e quell’amministratore fosse stato comunque confermato.

Osserva la Corte piemontese che “Tuttavia, se per un verso può in effetti ritenersi non irrilevante che con tale diversa pronuncia sia stato escluso che la condotta de quo abbia avuto concreta incidenza sul deliberato assembleare, per altro verso deve notarsi che si tratta di questioni comunque diverse, e che la condotta dell’amministratore deve essere valutata, come già indicato, in relazione anche alle sue potenziali incidenze sulle decisioni da assumere, nonché sui doveri dell’amministratore nel rapporto fiduciario con i condomini.

Analoghe considerazioni valgono per l’assenza di danno: il fatto che, in concreto, non vi sia stata lesione di diritti o interessi dei condomini, non esclude che detta condotta potesse potenzialmente cagionare danni.

Così circoscritte le circostanze di fatto e in specie la condotta addebitata all’amministratore, che può ritenersi accertata nei termini di cui si è detto, occorre valutare se la stessa abbia integrato o meno una “grave irregolarità”, sia pur ulteriore e diversa rispetto a quelle tipicizzate, con un‘elencazione pacificamente da ritenersi non tassativa, dall’art. 1129 c.c., e se le decisioni della maggioranza dei condomini possano o meno avere rilievo in tale valutazione.

Il fatto che la maggioranza dei condomini non l’abbia ritenuta una condotta costituente ragione di revoca dell’amministratore, respingendo la domandaavanzata in questo senso da alcuni condomini e anzi poi rinnovando il mandato allo stesso amministratore, sia a immediato seguito dei fatti in causa, sia ulteriormente nel 2021, mentre, per converso, questa sarebbe la “terza causa nell’arco di un anno” instaurata contro l’amministratore da parte dei Ricorrenti (le due precedenti conclusesi con reiezione delle domande dagli stessi presentati), non può essere considerato di rilievo sul punto: la revoca giudiziaria è strumento che consente a ciascun condomino, anche se in minoranza o del tutto isolato rispetto alla diversa volontà degli altri condomini, di sottoporre a giudizio la ritenuta sussistenza di irregolarità di gestione.

L’incarico di amministratore di condominio è qualificabile come un mandato con rappresentanza, certo conferito collettivamente dall’assemblea dei condomini, con decisione maggioritaria, ma questo non esclude che ogni condomino mantenga individualmente il diritto, scaturente da tale rapporto di mandato, di cui comunque è parte, a che la gestione dei beni comuni avvenga in maniera pienamente corretta e regolare, sussistendo in capo a ciascun condomino/mandante un potere di controllo sull’esecuzione del mandato gestorio

Né l’antecedenza del fatto in causa rispetto alla successiva rinnovazione del mandato esclude la sua valutabilità, in specie considerando l’espressa previsione legislativa, contenuta nello stesso art. 1129 c.c., secondo la quale, in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato, quantomeno in relazione all’esercizio immediatamente successivo alla revoca.

Dalla clausola generale prevista dall’art. 1129 c.c., che contempla la revoca giudiziaria dell’amministratore “in caso di gravi irregolarità”, deriva poi che debbono valutarsi a tal fine, oltre alle specifiche previsioni dell’art. 1129 c.c., tutte quelle condotte, commissive o omissive, che possono costituire inadempimento del mandato conferito all’amministratore di condominio.

Il riferire, nel corso di un’assemblea condominiale, un fatto non corrispondente al vero, in specie l’assunzione, da parte del Comune, di un’ordinanza al cui rispetto il Condominio sarebbe stato tenuto, in riferimento a una questione posta all’ordine del giorno e possibile oggetto di delibera assembleare, è condotta che, anche ove tenuta in una sola occasione e senza che dalla stessa ne siano derivati in concreto dei danni, risulta oggettivamente in contrasto, oltre che con il dovere di diligenza nell’adempimento del mandato, di cui agli artt. 1176 e 1710 c.c., richiamati dal Tribunale, anche con l’obbligo di comportarsi secondo le regole della correttezza, di cui all’art. 1175 c.c., e mina il rapporto fiduciario che deve sussistere fra condomini e amministratore.

Correttamente, pertanto, tale condotta è stata qualificata dal Tribunale come grave irregolarità di rilievo ex art. 1129 c.c..

Il presentato reclamo non può pertanto trovare accoglimento”

Decisamente curioso, infine, che destinatario di tale provvedimento sia soggetto che riveste carica apicale in notissima associazione di settore, come è facilmente verificabile con una breve ricerca sul web, ove la notizia ha avuto qualche eco di stampa.

superbonus: se l’intervento lede l’estetica prevale l’art. 1120 c.c. sulle norme in tema di risparmio energetico

E’ quanto ha stabilito il Tribunale di Milano in sede di reclamo ( Trib. Milano 29.9.2021) evidenziando che, pur essendo il cappotto termico intervento migliorativo, deve rilevarsi che «le innovazioni progettate, per caratteri e vastità degli interventi, sono di forte impatto considerato che le facciate, prive dei caratteristi klinker, una volta eseguiti i lavori, avranno aspetto e colore completamente diverso».

Il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1120 comma IV c.c. è assoluto e non può ritenersi derogato dalle disposizioni del Dl 34/2020 (arg. da Cass. civ. III, n. . 10371/2020), tanto più che l’intervento «ben può essere tecnicamente realizzato con modalità diverse, che consentono di mantenere le attuali caratteristiche estetiche dello stabile».

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costruzioni sopra l’ultimo piano dell’edificio: innovazione e sopraelevazione

Una ponderosa ordinanza della Suprema Corte (Cass.civ. sez. II 15 giugno 2020 n. 11490 rel. Scarpa) ripercorre – con dettagliata analisi e grande lucidità – la natura degli interventi che possono essere compiuti sulla parte sommitale dell’edificio, evidenziando come possa trattarsi di innovazione ex art 1120 c.c. ove si intervenga su parti comuni in seguito a delibera assembleare, di intervento ex art 1102 c.c. ove il singolo intervenga in tali termini nell’ambito delle sue facoltà di godimento oppure di sopraelevazione, ove il singolo non modifichi parti comuni, ma provveda alla edificazione di nuovi corpi di fabbrica nello spazio sovrastante l’edificio, sì che l’intervento si configura come facoltà riconosciuta ai sensi dell’art. 1127 c.c.

Il corretto inquadramento della fattispecie in fatto da parte del giudice di merito è essenziale, poiché ad ogni intervento – e alla conseguente norma applicabile – conseguono differenti ampiezze delle facoltà e dei correlativi obblighi e limiti.

La pronuncia consente di ripercorrere, con grande chiarezza e abbondanti richiami, gli orientamenti giurisprudenziali in tema di facoltà di maggior godimento, di innovazioni vietate e – soprattutto – di soprelevazione, concetto cui la più recente giurisprudenza di legittimità ha attribuito dimensioni decisamente più ampie del significato letterale del termine.

Interessante anche l’aspetto della legittimazione e della successione nel diritto controverso di una delle parti.

E’ provvedimento che richiede integrale lettura, apparendo riduttivo pubblicarne semplicemente stralci.

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l’ascensore installato successivamente sfugge alla presunzione di condominialità ex art 1117 c.c.

E’ quanto riafferma la Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI-2 ord. 8 giugno 2020 10850 rel. Scarpa) richiamando orientamenti consolidati: laddove uno o più condomini installino un impianto di ascensore successivamente alla costruzione del fabbricato, quel bene sfugge alla presunzione di condominialità prevista dall’art.. 1117 c.c. e sarà onere di chi – successivamente – intende rivendicarne la (com)proprietà dar prova che l’intervento fu effettuato con il consenso suo o dei suoi danti causa.

“Le argomentazioni svolte nella sentenza impugnata circa la ripartizione dell’onere probatorio sono perciò errate, sia quanto al funzionamento della “presunzione di condominialità”, sia quanto alle conseguenze tratte dalla mancata dimostrazione di un “asserito diritto di proprietà esclusiva” ad opera della convenuta Università degli Studi di Sassari.

La decisione della Corte d’appello di Sassari, come visto, ha affermato la condominialità dell’ascensore alla stregua dell’art. 1117 c.c., nonché della prova conseguita dell’utilizzo dell’ascensore al servizio altresì della unità immobiliare in proprietà Promozione Professionale s.r.l.

In tal modo, i giudici di secondo grado hanno risolto la questione di diritto affrontata senza tener conto del consolidato orientamento interpretativo di questa Corte. Si è infatti più volte affermato che l’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese, a differenza di quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente, vanno ripartite non ai sensi dell’art. 1124 c.c., ma secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino: Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264) costituisce innovazione, che può essere deliberata dall’assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall’art 1136 c.c., oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l’impianto di proprietà comune.

Trattandosi, tuttavia, di impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l’innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune conseguente alla realizzazione dell’ascensore, non sia stata approvata in assemblea (come si desume dallo stesso art. 1121 c.c., che, al comma 2, parla di maggioranza dei condomini che abbia “deliberata o accettata” l’innovazione), essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all’art. 1102 c.c.), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20713; Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8746; Cass. Sez. 2, 18/11/1971, n. 3314; Cass. Sez. 2, 13/03/1963, n. 614).

A differenza di quanto supposto nella impugnata sentenza della Corte d’Appello di Sassari, dunque, “l’ascensore, installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l’abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall’art. 1123, comma 3, c.c., comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi. L’art. 1121, comma 3, c.c. fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale” (così Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20713).

Se l’art. 1117, n. 3, c.c., come sottolinea la Corte di Sassari, ricomprende gli ascensori fra gli oggetti della proprietà comune, è anche da considerare che la presunzione legale di comunione di talune parti dell’edificio condominiale, stabilita dall’art. 1117 c.c., si basa sulla loro destinazione all’uso ed al godimento comune, e deve risultare da elementi obiettivi, cioè dalla attitudine funzionale della parte di cui trattasi al servizio od al godimento collettivo.

Tale necessaria relazione strumentale tra la singola parte (nella specie, l’impianto di ascensore) e l’uso comune deve comunque sussistere sin dal momento della nascita del condominio, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra le res, se eseguito successivamente.

In tal senso, ove dimostrato che l’impianto di ascensore sia stato realizzato per iniziativa ed a spese solo di uno o di alcuni condomini dopo la costituzione del condominio, trova applicazione il regime presupposto dall’art. 1121 c.c., e non assume rilievo giuridicamente determinante la circostanza che il bene sia stato poi di fatto utilizzato anche a servizio delle unità immobiliari di proprietà di quei condomini che non avevano inizialmente inteso trarre vantaggio dall’innovazione. Neppure rileva quanto dedotto dalla controricorrente circa l’esistenza dell’ascensore – installato, si assume nel medesimo controricorso, intorno al 1960 – al momento del subentro nelle rispettive proprietà ad opera delle parti in lite (risalente al 1996/1997 per l’Università degli Studi di Sassari ed al 1986 per la Promozione Professionale s.r.l.).

La mera circostanza che i successivi titoli d’acquisto delle singole unità immobiliari non contengano alcuna espressa menzione delle vicende delle parti altrimenti sorrette dalla presunzione posta dall’art. 1117 c.c., non comporta che essi possano validamente includere pro quota il diritto di comproprietà di beni originariamente sottratti alla presunzione e rientranti perciò nella proprietà esclusiva di uno o più condomini. Poiché, dunque, è l’attrice Promozione Professionale s.r.l. onerata di dar prova di un valido titolo di comproprietà del bene danneggiato, essa potrà anche avvalersi della presunzione ex art. 1117 c.c., ove però abbia dimostrato che l’ascensore destinato all’uso comune fosse già esistente al momento della nascita del condominio, ovvero che l’impianto, benché installato successivamente alla costruzione dell’edificio, fosse stato comunque realizzato con il consenso della medesima condomina Promozione Professionale s.r.l. o del suo dante causa.”

le Sezioni Unite sulle antenne telefoniche installate sul lastrico condominiale.

La Suprema Corte (Cass.civ. sez. un. 30 aprile 2020 8434) si pronuncia in ordine alla concessione a terzi della copertura dell’edificio per l’installazione di ripetitori telefonici, fornendo una soluzione in linea con gli ordinari canoni ermeneutici che la giurisprudenza ha da tempo elaborato.

Ove il condominio intenda cedere alla compagnia telefonica il diritto di superficie, si tratta di atto dispositivo di diritto reale, che richiede l’unanimità dei consensi degli aventi titolo, mentre ove si tratti di semplice concessione in godimento (secondo lo schema del comodato, della locazione o di altro diritto personale di godimento atipico), sarà sufficiente delibera assembleare, salvo che si tratti di concessione di durata ultranovennale.

La Corte osserva anche che non può applicarsi la disciplina delle innovazioni di cui all’art. 1120 c.c., pur costituendo l’installazione un intervento innovativo, poiché è iniziativa che non è attuata dal condominio nel proprio interesse ma da un terzo, cui è stato concesso tale diritto: ne consegue che l’elemento qualificante diventa la natura di tale concessione e non già quella dell’intervento effettuato.

La Corte poi si sofferma lungamente sulla natura della installazione di ripetitori quale costruzione, sulla natura del contratto – anche atipico – con cui si perviene alla cessione dell’area, sì che – per l’ampiezza delle argomentazioni e dei riferimenti – merita integrale lettura.

Enuncia infine tre principi di diritto, che appaiono del tutto in linea con la giurisprudenza pregressa:

“I) Il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda cedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità ed il godimento dell’impianto, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali. La riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all’una o all’altra delle suddette categorie rappresenta una questione di interpretazione contrattuale, che rientra nei poteri del giudice di merito.

II) Lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all’acquirente la proprietà superficiaria dell’impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all’estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. Il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l’approvazione di tutti i condomini.

III) Lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori è quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell’accessione. Con tale contratto il proprietario di un’area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell’opera edificata per l’intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Detto contratto costituisce, al pari del diritto reale di superficie, titolo idoneo ad impedire l’accessione ai sensi dell’articolo 934, primo comma, c.c. Esso è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 c.c. e 2643 n. 8 c.c. II contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale stipulato da un condominio per consentire ad altri la installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale richiede l’approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni.“

Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza n. 8434/20

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balconi ed estetica dell’edificio: i singoli non possono alterarla

La Cassazione (Cass.civ. sez. VI-2 ord. 24 febbraio 2020 n. 4909 rel. Scarpa) ribadisce alcuni orientamenti consolidati in tema di balconi, di prospetto dell’edificio e di facoltà dei singoli di effettuare interventi ex art 1102 c.c., che sono ammessi ove non alterino il decoro dell’edificio.

La vicenda attiene allo spostamento di alcune ringhiere di balconi verso l’esterno, con annessione alla superficie di calpestio individuale di porzione del cornicione comune e con immediato riflesso sul prospetto dell’edificio.

i fatti ed il processo: “Con atto di citazione notificato in data 23 febbraio 2012, il Condominio di via Cimabue n. 15 convenne, dinanzi al Giudice di pace di Milano, G.P. e B.I., chiedendo l’accertamento della illegittimità degli interventi da questi ultimi effettuati sul terrazzo dell’immobile di loro proprietà (nella specie, dell’avanzamento del terrazzo a filo del muro perimetrale di facciata, con annessione del cornicione e della parte di gronda che lo attraversa), sito nello stabile di (OMISSIS), poichè eseguiti in violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c. e del regolamento condominiale, in assenza di alcuna autorizzazione; chiesero, inoltre, una pronuncia di condanna al ripristino dello stato dei luoghi originario, con contestuale autorizzazione rilasciata al Condominio per intervenire direttamente nell’esecuzione delle relative opere, in caso di inerzia dei convenuti, nonchè la vittoria di spese del giudizio.

Con sentenza n. 109241/2013, depositata il 27 giugno 2013, il Giudice di pace rigettò la domanda, con compensazione delle spese processuali, rilevando come “dalla documentazione prodotta in atti e dall’istruttoria esperita gli interventi eseguiti sulle parti comuni non abbiano violato l’art. 1102 c.c. o l’art. 1120 c.c. non essendo dimostrato che i suddetti interventi abbiano alterato la destinazione della cosa comune o che abbiano impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso”.

in secondo grado la pronuncia viene totalmente ribaltata: “Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 3740/2018, depositata in data 3 aprile 2018, ha riformato integralmente la sentenza di primo grado, rigettato l’appello incidentale e condannato G.P. e B.I. a rifondere al Condominio le spese di giudizio di entrambi i gradi del giudizio. In particolare, il Tribunale, “accertata l’illegittimità delle opere realizzate sul terrazzo dell’appartamento di proprietà” degli odierni ricorrenti, ha condannato i medesimi “al ripristino dello stato dei luoghi originario autorizzando il Condominio, in caso di inerzia protratta oltre sessanta giorni dalla sentenza, a provvedere a tali opere direttamente”.

i principi richiamati dal giudice di legittimità: solo il giudice di merito può valutare la sussistenza dei presupposti di fatto cui all’art. 1102 c.c., “ la realizzazione da parte di un condomino di una modifica nella sua proprietà esclusiva (nella specie, dell’avanzamento del terrazzo con annessione del cornicione e della parte di gronda che lo attraversa), ai fini dell’utilizzo delle parti comuni, rimane sottoposta, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al divieto di alterare la destinazione della cosa comune, nonchè a quello di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; e l‘accertamento se l’opera del singolo condomino, mirante ad una intensificazione del proprio godimento della cosa comune, sia conforme o meno alla destinazione della parte condominiale, è compito del giudice del merito, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato (nella specie, il Tribunale di Milano ha spiegato, a pag. 5 della sentenza, le ragioni per cui la realizzazione delle opere in questione abbia alterato la destinazione e impedito agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto)…

Sulla funzione estetica del balcone: “Come spiegato dal Tribunale, “il parapetto del balcone (interessato dall’esecuzione delle opere da parte di G.P. e B.I.) costituisce parte della facciata dello stabile, in ragione della sua prevalente funzione estetica per l’edificio, così da divenire elemento decorativo ed ornamentale essenziali della facciata”. La decisione del Tribunale di Milano si uniforma all’interpretazione di questa Corte. Se i balconi di un edificio condominiale non rientrano, infatti, tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).E qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall’applicabilità della disciplina sulle distanze, è necessario che, in qualità di condomino, utilizzi le parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dall’art. 1102 c.c. (Cass. Sez. 2, 28/02/2017, n. 5196, relativa proprio a domanda di riduzione in pristino di un balcone sul quale erano state eseguite opere in violazione dell’art. 1102 c.c.).

La precisazione in fatto su cui insistono i ricorrenti, avvertendo che la parte interessata ai lavori consistesse in una ringhiera metallica, rimane del tutto priva di decisività, giacchè la natura di parte comune dei rivestimenti e degli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore di un balcone, che contribuiscano a rendere l’edificio condominiale esteticamente gradevole, può essere ravvisata con riguardo tanto a parapetti, quanto a balaustre, ringhiere e simili.

Costituisce peraltro innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi ex art. 360 c.p.c., n. 5 (Cass. Sez. 2, 11/05/2011, n. 10350), non potendosi attribuire, tra l’altro, decisiva, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c., al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell’edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate (Cass. Sez. 2, 16/01/2007, n. 851).

Interessante anche la disamina sotto il profilo processuale, relativa ai motivi su cui si fonda la decisione della Corte milanese: “Il Tribunale di Milano ha ritenuto assorbito il secondo motivo di appello dedotto dal Condominio relativo all’erronea applicazione dell’art. 8 del regolamento condominiale (di cui si era dibattuto anche dinanzi al giudice di pace), essendo il primo motivo sufficiente all’accoglimento dell’appello. La sentenza impugnata ha peraltro poi comunque valutato l’astratta fondatezza di tale doglianza, sostenendo come il regolamento introducesse un divieto alla realizzazione sulle proprietà individuali di ogni opera esterna che “modifichi l’architettura, l’estetica o la simmetria dell’edificio” ed imponesse una preventiva autorizzazione scritta in caso di realizzazione di modifiche interne ai locali di proprietà esclusiva. I ricorrenti non hanno tuttavia alcun interesse a dolersi della pronuncia resa dal Tribunale su un motivo di appello formulato dalla loro controparte e pregiudizialmente dichiarato assorbito dal medesimo giudice, il quale, dopo aver dichiarato fondato un primo motivo di gravame, distinto ed autonomo, giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, abbia non di meno esaminato l’astratta fondatezza di una ulteriore censura rimasta assorbita. L’esame del quarto motivo di ricorso non si rivelerebbe in nessun caso idoneo a determinare l’annullamento della sentenza del Tribunale di Milano impugnata, risultando comunque consolidata l’autonoma motivazione oggetto della prima censura assorbente accolta.”

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abbattimento barriere architettoniche: va comunque preservata la proprietà individuale

Il legislatore da molti anni ha emanato norme che semplificano e incentivano la mobilità all’interno degli edifici in condominio (anche se non può tacersi del passo indietro compiuto dalla L. 220/2012, che ha nuovamente innalzato le maggioranze previste dalla L. 13/1989); nello stesso senso si è espressa la giurisprudenza, che ha sempre fornito interpretazioni estensive sulla possibilità di installare manufatti ed impianti volti all’abbattimento delle barriere architettoniche.

A tali interventi, sia che vengano deliberati dall’assemblea ai sensi dell’art. 1120 c.c. che posti in essere dal singolo ai sensi dell’art. 1102 c.c., resta tuttavia un limite invalicabile, ovvero il divieto di incidere sui diritti individuali dei singoli condomini, posto che già la legge 13/1989 faceva salvo quanto disposto dall’art. 1120 comma II c.c. (nella formulazione all’epoca vigente, oggi comma IV).

Una recente sentenza del Tribunale meneghino (Trib. Milano sez. XIII, 21/06/2019 n. 6072, est. Manunta) ribadisce con chiarezza tale orientamento.

i fatti : “con atto di citazione ritualmente notificato Fr. La. conveniva in giudizio il CONDOMINIO di VIA M., MILANO, ove risiede, chiedendo che fossero annullate o dichiarate nulle le delibere assembleari assunte in data 15.05.2013 e 15.03.2016 nella parte in cui statuivano di allocare un impianto di ascensore dinanzi alla proprietà attorea ed a mt. 1,40 dalle finestre del bagno e della cucina ed a poco più di 2 da quella della camera da letto; chiedeva anche il risarcimento dei danni, quantificati in E 5.200,00″

la decisione: ” va evidenziato che l’installazione di un ascensore con sacrificio dei diritti individuali anche di un solo condomino costituisce innovazione vietata e la relativa delibera è affetta da nullità; pertanto, l’impugnazione non è neppure soggetta al termine di decadenza e non ha rilievo che lo stesso condomino interessato abbia espresso voto favorevole;

anche a prescindere dall’applicabilità delle distanze legali (mt.3 previsti dall’art.907 c.c.) in ambito condominiale, appare evidente che la realizzazione dell’impianto limiterebbe fortemente il godimento del cavedio comune in danno della condomina La., in particolare, con riguardo all’afflusso di aria e luce (funzione precipua del cortile) e con un evidente decremento di valore dell’immobile;

esattamente in termini va richiamato l’orientamento della S.C.: ‘L’art. 2 della legge 9 gennaio 1989 n. 13, recante norme per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, dopo aver previsto la possibilità per l’assemblea condominiale di approvare le innovazioni preordinate a tale scopo con le maggioranze indicate nell’art. 1136, comma secondo e terzo, cod. civ. – così derogando all’art. 1120, comma primo, che richiama il comma quinto dell’art. 1136 e, quindi, le più ampie maggioranze ivi contemplate – dispone tuttavia, al terzo comma, che resta fermo il disposto dell’art. 1120, comma secondo, il quale vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità, secondo l’originaria costituzione della comunione. Ne deriva che è nulla la delibera, la quale, ancorché adottata a maggioranza al fine indicato (nella specie, relativa all’installazione di un impianto di ascensore nell’interesse comune), sia lesiva dei diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva, e la relativa nullità è sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137, ultimo comma, cod. civ., potendo essere fatta valere in ogni tempo da chiunque dimostri di averne interesse, ivi compreso il condomino che abbia espresso voto favorevole’ (Cass. sent. n. 12930/ 2012);

quanto alla lesione dei diritti individuali con riferimento alla riduzione di valore della singola unità abitativa in conseguenza dell’installazione di ascensore, l’indirizzo è stato ribadito dalla stessa Corte nella sentenza n.24760/2013;

inoltre con pronuncia recente e su un caso assolutamente analogo a quello di specie (realizzazione nella comune corte interna dell’edificio di un ascensore che aveva ridotto la luce e l’aria dell’appartamento, posto al piano terra, della ricorrente e impedito a quest’ultima l’uso di una porzione rilevante della stessa corte) la S.C. ha ribadito l’illegittimità dell’installazione in violazione dei diritti individuali dei condòmini: ‘La delibera dell’assemblea di condominio che privi il singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condòmino medesimo, il quale, lamentando la nullità della delibera, ha facoltà di chiedere la condanna al risarcimento del danno del condominio, quale centro di imputazione degli atti e delle attività compiute dalla collettività condominiale e delle relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli.’ (Cass. sentenza n. 23076 del 26/09/2018);

in forza di tali principi si deve assumere una decisione difforme dalle conclusioni formulate dalla c.t.u. in ordine alle limitazioni che si produrrebbero a carico della proprietà individuale dell’attrice;

non è risultata possibile e praticabile la realizzazione dell’impianto in una diversa posizione e non si è potuti giungere a una soluzione condivisa;

pertanto, deve essere accertata la nullità delle due delibere impugnate;

va, invece, rigettata la domanda risarcitoria proposta dall’attrice, atteso che l’impianto non ha avuto alcuna realizzazione e non si è, quindi, prodotto alcun pregiudizio a carico della La. (nel caso dell’ultima massima sopra citata, invece, il diritto al risarcimento risulta riconosciuto in quanto l’impianto era già stato realizzato)”

modifica e innovazione: la linea di discrimine.

Cass.Civ. sez.VI ord. 10 aprile 2019 n. 10077 ribadisce principi consolidati in tema di innovazioni, esaminando l’ipotesi di trasformazione dell’area verde esterna in parcheggio, in una vicenda che, ragione temporis, vede ancora l’applicazione della normativa anteriore al 2012.

la pronuncia, tuttavia, salve le ipotesi oggi espressamente riconducibile all’art. 1117 tre cod.civ., contiene principi ancora del tutto attuali.

“Ed invero “In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11936 del 23/10/1999, Rv.530743; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5101 del 20/08/1986, Rv.447737; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15460 del 05/11/2002, Rv.558221).

La Corte territoriale dà atto, in motivazione, che con la prima deliberazione del 10.8.2009 l’assemblea condominiale aveva deliberato di adibire a parcheggio l’area sino ad allora destinata a giardino e, a tal fine, l’esecuzione di lavori “quali rimozione dei muretti, abbattimento delle piante di epitosfero, livellamento del suolo delle parti interessate ai lavori e spostamento dei lampioncini” (cfr. pag.3 della sentenza impugnata).
Dette opere non costituiscono semplici modifiche alla cosa comune finalizzate a sopperire alla sua eventuale insufficienza strutturale ovvero a migliorarne l’utilizzazione da parte dei condomini, bensì vere e proprie innovazioni, in quanto mediante le stesse viene ad essere modificata la concreta destinazione della cosa.

In argomento, questa Corte ha affermato – a titolo esemplificativo -che la ristrutturazione dell’impianto fognario, vecchio di oltre cinquant’anni e bisognoso di interventi strutturali, non costituisce innovazione, trattandosi di opera necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16639 del 27/07/2007, Rv.599342). O ancora, che la bonifica di un terreno compiuta da uno dei comproprietari, non alterandone la destinazione economica ed essendo diretta al miglioramento del bene o a renderne più agevole la fruizione senza pregiudicare il diritto di godimento degli altri comproprietari, non integra gli estremi di un atto innovativo (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 5729 del 23/03/2015, Rv.634993).

Il tratto caratterizzante dell’intervento di ristrutturazione o miglioria che non costituisce innovazione in senso tecnico-giuridico va pertanto individuato nella conservazione della precedente destinazione concreta della cosa sulla quale esso incide.

Costituisce invece innovazione qualsiasi intervento modificativo eseguito sulle parti comuni di un edificio o su impianti o cose comuni che ne alteri l’entità materiale operandone la trasformazione, ovvero ne modifichi la destinazione di fatto, nel senso che detti beni, a seguito delle opere eseguite su di essi, presentino caratteristiche oggettive, abbiano una consistenza materiale o comunque siano utilizzati per fini diversi da quelli precedenti all’intervento, di guisa che le opere predette precludono la concreta utilizzazione della cosa comune in modo conforme alla sua naturale e precedente fruibilità (in tal senso, cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8622 del 29/08/1998, Rv.518497).

Detti principi, che meritano di essere ribaditi, consentono di affermare che la trasformazione del giardino comune, realizzata mediante abbattimento dei muretti e delle essenze verdi, livellamento del suolo e spostamento dei punti di illuminazione, in funzione della nuova destinazione dell’area a parcheggio, costituisce innovazione, che come tale dev’essere assoggettata al regime previsto dall’art. 1120 c.c., commi 1 e 2, nel testo in vigore anteriormente all’entrata in vigore della L. 11 dicembre 2012, n. 220, applicabile ratione temporis alla fattispecie.”

l’istituto dell’accessione ex art 936 cod.civ. non si applica al condominio: difetta l’altruità del suolo.

E’ quanto ha stabilito Trib. Potenza 29/01/2019, n.100 con riferimento ad opere realizzate da alcuni condomini su suolo comune:

“In tema di realizzazione su parti comuni dell’edificio di opere da parte di alcuni dei comproprietari, non può trovare applicazione la norma dettata dall’articolo 936 c.c., che disciplina l’ipotesi di costruzione con materiali propri su suolo altrui ad opera di terzi. La disciplina applicabile deve essere individuata, invece, nell’articolo 1120 secondo comma c.c.(innovazioni), il quale, in tema di condominio di edifici, stabilisce che sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. In proposito, ciascun condomino leso nel godimento e nell’uso della cosa comune interessata dalla innovazione vietata posta in essere da un altro condomino è legittimato ad agire in giudizio nei confronti del condomino o dei condomini autori della immutazione vietata al fine di ottenere, previo riconoscimento del diritto concorrente vantato pro quota sulla res comune, la rimessione in pristino dello stato dei luoghi.”

Pronuncia che desta più di una perplessità non tanto nella esclusione della operatività dell’art. 936 c.c., con cui si può certamente concordare, quanto per il richiamo all’art. 1120 cod.civ., che riguarda interventi deliberati dalla assemblea mentre nel caso disp.att. cod.civ. epica l’iniziativa del singolo che abbia ad oggetto la cosa comune deve piuttosto ascritta alla disciplina dell’art. 1102 cod.civ.

l’uso più ampio del bene comune da parte del singolo

La Suprema Corte (Cass.Civ. sez.VI-2 15 gennaio 2019 n. 857 rel. Scarpa) ribadisce concetti noti e consolidati in tema di innovazioni, disciplinate dall’art. 1120 cod.civ. e maggior uso della cosa comune, disciplinato dall’art. 1102 cod.civ.

La pronuncia riguarda la trasformazione di un tetto da parte del condomino proprietario del vano sottostante, al fine di ricavare una ulteriore unità abitativa. In tal caso, sottolinea il giudice di legittimità, si deve aver riguardo ai parametri previsti dall’art. 1102 cod.civ. e si deve considerare lecito l’intervento ove per la modalità e l’estensione non pregiudichi in maniera significativa la funzione comune e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.

Appare interessante, anche con riguardo ala nota questione della realizzazione di terrazze a tasca, la riflessione che la corte compie in ordine alla possibilità degli altri condomini di farne identico più ampio uso, che deve essere di volta in volta opportunamente contestualizzata con riguardo alla specifica realtà.

“L’intervento di ristrutturazione del tetto comune eseguito, nella specie, dai condomini D.D.M. e B.D. non è riconducibile alla nozione di innovazione ex art. 1120 c.c., ma a quello di modificazione ex art. 1102 c.c. Invero, secondo l’interpretazione di questa Corte, le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712).
I precedenti giurisprudenziali, che i ricorrenti invocano, hanno affermato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali (Cass. Sez. 2, 03/08/2012, n. 14107; si vedano anche Cass. Sez. 6 – 2, 04/02/2013, n. 2500; Cass. Sez. 6-2, 25/01/2018, n. 1850; Cass. Sez. 6-2, 21/02/2018, n. 4256). È evidente come l’accertamento circa la non significatività del taglio del tetto praticato per innestarvi la terrazza di uso esclusivo, nonché circa l’adeguatezza delle opere eseguite per salvaguardare la funzione di copertura e protezione dapprima svolta dal tetto, è riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità per violazione dell’art. 1102 c.c., ma soltanto nei limiti di cui all’art. 360 c.c., comma 1, n. 5.
Non contraddicono insanabilmente l’orientamento giurisprudenziale appena richiamato e pronunce invece menzionate dai controricorrenti nella memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 2, ovvero, in particolare, Cass. Sez. 2, 15/11/2016, n. 23243, che si conformava a Cass. Sez. 2, 28/02/2013, n. 5039,affermando esse l’illegittimità dellecosiddette “altane” sul presupposto dell’accertamento in fatto di modifiche strutturali comportanti non una “modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune”, quanto “una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte della porzione comune del tetto con relativo impedimento agli altri condomini dell’inerente uso”, con correlata perdita per gli altri condomini delle “potenzialità di uso” del bene comune, definitivamente sottratto “ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri comproprietari”, giacché occupato “a beneficio esclusivo” del partecipante autore delle opere.”

Nella specie, per quanto piuttosto accertato in fatto, si ha riguardo ad un intervento di trasformazione del tetto comune da tre e due falde, con inserimento di una struttura in acciaio e la realizzazione di una nuova unità abitativa al posto di una preesistente soffitta, la quale consentiva l’accesso comune al tetto tramite una botola. Essendo incontroversa la proprietà condominiale del tetto, l’accesso comune ad esso è stato inteso dalla Corte d’Appello come conforme alla destinazione tipica e normale del bene. L’illegittimità della modifica dello stato dei luoghi è stata però argomentata dai giudici di secondo grado non con riferimento alla mutata consistenza o funzione del tetto, ma quale effetto del provocato impedimento al passaggio attraverso la botola presente nella soffitta di proprietà esclusiva di D.D.M. e B.D. .
Questa Corte, con interpretazione che va qui ribadita, ha affermato che l’esistenza nell’appartamento di proprietà esclusiva sito all’ultimo piano dell’edificio condominiale di una botola sul soffitto per accedere al tetto comune, non conferisce a detto accesso, in mancanza dell’interclusione del fondo dominante, natura di servitù in favore dei condomini (cfr. Cass. Sez. 2, 04/11/2008, n. 26493). Era peraltro stata esclusa dal Tribunale, senza che sul punto venisse proposta impugnazione, l’esistenza di una servitù di passaggio costituita a titolo originario o coattivamente in favore della proprietà di D.D.S. e M.A. ed carico dell’appartamento di proprietà esclusiva di D.D.M. e B.D. .
In giurisprudenza si è altresì più volte chiarito come l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto, secondo il disposto dell’art. 1102 c.c., a due fondamentali limitazioni, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini. Simmetricamente, la norma in parola, intesa, altresì, ad assicurare al singolo partecipante, quanto all’esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa, legittima quest’ultimo, entro i limiti ora ricordati, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, non potendosi intendere la nozione di “uso paritetico” in termini di assoluta identità di utilizzazione della “res”, poiché una lettura in tal senso della norma “de qua”, in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare, della cosa comune, qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio.

Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. Sez. 2, 14/04/2015, n. 7466; Cass. Sez. 2, 30/05/2003, n. 8808; Cass. Sez. 2, 12/02/1998, n. 1499; Cass. Sez. 2, 05/12/1997, n. 12344; Cass. Sez. 2, 23/03/1995, n. 3368). Il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non configura, così, ex se una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, ove, ad esempio, esso trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato (cfr. Cass. Sez. 2, 09/06/1986, n. 3822).”

La Corte , dunque, cassa con rinvio poiché “È quindi necessario accertare non la legittimità delle opere attuate da D.D.M. e B.D. nell’unità immobiliare di loro proprietà esclusiva (non essendo più in discussione l’esigenza di dare tutela al passaggio realizzato nell’appartamento dei ricorrenti a beneficio della proprietà dei controricorrenti tramite la botola di accesso al tetto), quanto se le modifiche direttamente eseguite sul tetto dagli attuali ricorrenti valgono a mutare la destinazione del bene comune ed ad escluderne il pari uso da parte degli altri condomini, avendo comportato una definitiva sottrazione del tetto ad ogni possibilità di futura utilizzazione degli altri condomini o una compromissione della sua funzione di copertura e protezione delle sottostanti unità immobiliari.”