Una monumentale ordinanza della Suprema Corte (Cass. civ. Sez. II 2 dicembre 2019 n. 31420 rel. Scarpa) affronta la delicata questione dei beni condominiali di uso esclusivo, rilevando come tale diritto – laddove involga beni che sarebbero altrimenti comuni ex art. 1117 c.c. – appare difficilmente assimilabile al diritto d’uso, inteso quale diritto reale minore ex art 1021 c.c.
La problematica – nel caso all’esame della Corte – sorge per talune aree, antistanti ad esercizi commerciali, che il titolo costitutivo del condominio qualifica fra le parti comuni “salvo gli usi esclusivi delle porzioni di corte antistanti i negozi”. La Corte di appello di Bologna, giudice di merito di seconda istanza nella vicenda giunta all’esame dalla Cassazione, ha rilevato come tale uso esclusivo non dovrebbe essere ricondotto al diritto previsto dall’art. 1021 c.c., “ma costituirebbe comunque un uso delle parti condominiali ex artt. 1102 e 1122 c.c. , ben potendosi contemplare particolari diritti di utilizzazione esclusivi dei beni comuni”.
La riflessione parrebbe suscettibile di applicazione – mutatis mutandis – anche all’ipotesi paradigmatica di beni comuni destinati ad uso esclusivo, ovvero il lastrico o la terrazza previsti dall’art. 1126 c.c.; in tale ipotesi, tuttavia, i diversi ambiti cui ricondurre i diritti del singolo e il diritto degli altri condomini paiono decisamente più definiti e distinti, sia dalla norma che dalla interpretazione più diffusa.
La Corte di legittimità, dopo un’ampia ed interessantissima analisi degli istituti sottesi alla fattispecie, rileva come sussista difficoltà interpretativa nell’inquadrare sistematicamente l’ipotesi di bene condominiale di uso esclusivo (specie laddove, come nell’ipotesi concreta dell’area antistante gli esercizi, la facoltà del singolo titolare escluderebbe in concreto la possibilità per gli altri condomini di trarne alcuna utilità).
La corte delinea con grande chiarezza e lucidità la questione di notevole importanza che ha indotto a rimettere il procedimento al primo Presidente, affinchè valuti la rimessione alle Sezioni Unite:
L’ordinanza, per il significativo excursus e per il notevole rilievo delle argomentazioni, merita comunque lettura integrale.
una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass.civ. sez. II ord. 18 novembre 2019 n. 29924 rel. Scarpa) chiarisce che – anche ove il regolamento condominiale preveda il preventivo assenso dell’amministratore o dell’assemblea alla esecuzione di opere da parte dei singoli destinate ad incidere sulle parti comuni – resta intatta la facoltà del singolo che ritenga leso il proprio diritto, a fronte di interventi che travalichino i confini di cui all’art. 1102 c.c., di ricorrere all’autorità giudicai onde ottenere la relativa tutela .
“Allorché una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, imponga il consenso preventivo dell’amministratore o dell’assemblea per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che possa modificare le parti comuni dell’edificio, pur dovendosi riconoscere all’assemblea stessa, nell’esercizio dei suoi poteri di gestione, la facoltà di ratificare o convalidare ex post le attività che siano state compiute da alcuno dei partecipanti in difetto nella necessaria preventiva autorizzazione, resta salvo l’interesse processuale di ciascun condomino ad agire in giudizio per contestare il determinato uso fatto della cosa comune ed il potere dell’assemblea di consentirlo, ove esso risulti comunque lesivo del decoro architettonico del fabbricato, non dando ciò luogo ad un sindacato dell’autorità giudiziaria sulle valutazioni del merito o sulla discrezionalità di cui dispone l’assemblea”.
L’uso del bene comune facciata da parte dei singoli condomini è consentito ai sensi dell’art. 1102 cod.civ., così che costoro potranno anche utilizzarlo per collocarvi una canna fumaria, purché non alterino il decoro dell’edificio, non impediscano agli condomini di farne parimenti uso oppure non ledano i diritti soggettivi dei singoli condomini (violazione, quest’ultima, che sono legittimati a far valere solo gli interessati).
Tale utilizzo del bene comune non è soggetto ad alcuna autorizzazione assembleare ma, ove siano rispettati i presupposti dell’art. 1102 cod.civ., avvieneiure proprio da parte del singolo; tuttavia il condomino che intende intervenire in tal modo è tenuto a comunicare all’amministratore le modalità di realizzazione, ai sensi del novellato art. 1122 cod.civ., non già per ottenere una non prevista autorizzazione, quanto per cosentire – eventualmente – al condominio di approntare le opportune contestazioni e tutele.
A tali principi, consolidati in giurisprudenza eppure non sempre chiari alle compagini condominiali, si rifà una recente sentenza del Tribunale Arezzo 7.3.2018 n.279 .
Il Tribunale toscano osserva che: “E’ quindi evidente che negare a priori ed in via anticipatoria l’attività del condomino appare un eccesso di potere non consentito all’assemblea e che determina la nullità della specifica determinazione assunta.
… Anche la delibera riguardante l’apposizione della canna fumaria a servizio dell’immobile della G.Z. appare affetta dai medesimi motivi di nullità.
Ricordiamo infatti come la giurisprudenza è ormai unanime nel ritenere che l’apposizione di una canna fumaria sull’esterno delle mura condominiali rappresenti una mera esplicazione del potere del singolo proprietario di uso del bene comune ai sensi dell’art. 1102 c.c., soggetto quindi solo (ove non sussistano limitazioni dettate da un regolamento contrattuale) ai limiti posti dal medesimo è infatti mero uso della cosa comune l’installazione di una canna fumaria in aderenza al muro comune (C. Cassazione 16 maggio 2000 n. 6341) tanto che la Suprema Corte ha precisato che “l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino – pertanto – può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio, e non ne alteri il decoro architettonico“.
Ebbene, sussistendo da parte del condominio come unica contestazione quella relativa al decoro architettonico, appare utile e sufficiente far riferimento alla consulenza redatta dall’arch. L., le cui conclusioni di carattere tecnico debbono considerarsi integralmente accolte e trascritte.
Il consulente ha precisato che “l’esecuzione del manufatto non lederebbe il decoro architettonico del condominio” ed ha individuato le modalità costruttive idonee ad evitare il più possibile di turbare le linee costruttive del condominio, costruendo l’opera in una posizione e con modalità esecutive tali che la stessa risulti solo marginalmente visibile e con accorgimenti formali atti ad integrarla nel tessuto murario esistente.
Si ribadisce poi, ai fini della condanna alle spese, che il condominio non aveva provveduto a richiedere al condomino un progetto ma si era limitato a negare sic ed simpliciter l’autorizzazione (autorizzazione peraltro non dovuta).“
E’ principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità che il soggetto proprietario di due unità immobiliari – poste in distinti edifici condominiali – non possa porle in collegamento per determinazione unilaterale, anche ove gli edifici siano attigui, poiché tale attività comporta la costituzione di una servitù a carico delle parti comuni, che richiede necessariamente il consenso di tutti i condomini.
Il tema è ripreso da una recente pronuncia (Cass.Civ. sez. VI ord. 16 novembre 27164 rel. Scarpa), che applica il principio anche ad una ipotesi apparentemente innocua, ovvero la semplice eliminazione di un setto divisorio fra due balconi appartenenti allo stesso proprietario e che tuttavia sono posti in due edifici distinti.
La pronuncia si rivela interessante anche per la connotazione degli obblighi che incombono ex art. 1122 cod.civ. al singolo che intenda effettuare modifiche, seppur con riguardo alla formulazione della norma ante 2012 (la legge 22072012 ha reso ancor più stringenti gli oneri di comunicazione per il condomino che introduca modifiche nella propria unità, quando queste abbiano incidenza anche sulle pareti comuni).
il caso – “Il Tribunale di Ragusa ha rigettato la domanda di R.G., volta alla ricostruzione di un muretto e di una ringhiera di separazione dei balconi di due unità immobiliari, entrambe di proprietà di P. G. ma comprese in due distinti, seppur contigui, edifici condominiali (quello di via S. C. e quello di via M. S. 51), che il convenuto aveva posto in comunicazione rimuovendo gli indicati manufatti. Riformando la decisione del Giudice di pace, il Tribunale ha osservato che i balconi aggettanti non costituiscono parti comuni dei fabbricati condominiali, ma rientrano nelle rispettive proprietà esclusive, e sono perciò modificabili senza che possa sussistere violazione dell’art. 1102 c.c.”
i principi di diritto – il giudice di legittimità osserva che “E’ corretto evidenziare in premessa come, mentre l’art 1102 c.c. riguarda esclusivamente le opere compiute dal condomino sulla cosa comune, l’art. 1122 c.c. (nella formulazione qui applicabile ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge n. 220/2012) disciplina l’ipotesi in cui l’opera sia effettuata dal condomino sulla cosa propria (nella specie, i balconi aggettanti, costituenti un prolungamento dei due appartamenti di P. G.).
Anche peraltro la facoltà di eseguire opere sulle parti di proprietà esclusiva incontra, proprio nell’art. 1122 c.c., il limite consistente nel danno alle parti comuni dell’edificio, danno che comprende ogni diminuzione di valore riferito alla funzione della cosa, considerata nella sua unità (cfr. Cass. Sez. 2, 25/01/1995, n. 870; Cass. Sez. 2, 26/03/1963, n. 745).
Il ricorso di R.G. assume fondatamente che il Tribunale non ha preso in considerazione la sua specifica deduzione, riproposta nella comparsa di costituzione in appello, secondo cui l’aver reso i due edifici comunicanti, mediante la rimozione delle separazioni esistenti sui balconi di proprietà di P. G., ha comportato la illegittima costituzione di una servitù a favore dell’appartamento di via M S., se non a carico di quello di via S. C. (operando il principio nemini res sua servit), tuttavia a danno della proprietà condominiale di quest’ultimo fabbricato.
La sentenza del Tribunale di Ragusa non ha infatti valutato che anche un’opera su parte di proprietà esclusiva, che consenta ad un condomino la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, sempre di sua proprietà, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale, può determinare la creazione di una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture dell’edificio (per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio), dando luogo ad un rapporto di pertinenzialità tra i beni comuni ex art. 1117 c.c. di ciascuno dei due condomìni messi in collegamento e un’unità immobiliare non partecipante in origine ad essi (arg. da Cass. Sez. 2, 14/12/2016, n. 25775 del; Cass. Sez. 2, 05/03/2015, n. 4501; Cass. Sez. 2, 14/06/2013, n. 15024 ; Cass. Sez. 2, 06/02/2009, n. 3035; Cass. Sez. 2, 26/09/2008, n. 24243; Cass. Sez. 2, 19/04/2006, n. 9036; Cass. Sez. 2, 07/03/1992, n. 2773 )”.
Una lunga ed interessante sentenza della suprema corte (Cass.Civ. II sez. 16 ottobre 2017 n. 24301) affronta l’ipotesi in cui l’originario unico proprietario del fabbricato condominiale, nel cedere la prima unità a terzi e, dunque, nel dar luogo alla nascita del condominio, disponga in ordine all’uso esclusivo di talune parti comuni a favore di alcuni condomini.
La Corte riconosce pacíficamente come legittima tale facoltà, che può essere esercitata anche semplicemente tramite una disposizione in un regolamento contrattuale richiamato nel primo atto di cessione che da luogo alla costituzione del condominio e provvede, con interessante disamina, a delineare i confini ed i contenuti del diritto d’uso così costituito.
Afferma il giudice di legittimità, respingendo una tesi dei ricorrenti, che il diritto d’uso così costituito non va ricondotto nè alla ipotesi del diritto reale d’uso previsto dall’art. 1021 cod.civ. né viola il principio del numero chiuso dei diritti reali, poiché la situazione caratteristica che si determina in condominio – laddove venga attribuito l’uso esclusivo di una parte comune ad un singolo – trova radice normativa nella stessa disciplina condominiale e segnatamente negli artt. 1126 e 1122 cod.civ.
La sentenza per l’articolata e interessante motivazione, richiede lettura integrale
Il problema dalla realizzazione di una terrazza a tasca sul manto di copertura condominiale, da parte del condomino proprietario del sottotetto, ha avuto una costante interpretazione sfavorevole della giurisprudenza di legittimità sino al 2012.
Sino a quell’anno la giurisprudenza della Cassazione era stata costante nell’affermare che la creazione di una terrazza a tasca da parte del singolo, in luogo del tetto originario, costituisse alterazione della cosa comune che sottraeva agli altri condomini una porzione del tetto e, come tale, travalicava i limiti di cui all’art. 1102 cod.civ.; richiedeva quindi – per la sua realizzazione – il consenso unanime dei condomini: “trasformando il tetto dell’edificio condominiale in terrazza adibita al servizio esclusivo della sua proprietà singola, il ricorrente aveva alterato la destinazione della cosa comune, sottraendola in tal modo al godimento collettivo: il diritto riconosciuto al proprietario dell’ultimo piano di sopraelevare (art. 1127 cod.civ.) era comunque subordinato ai limiti sanciti dagli artt. 1102 e 1120 cod.civ. in materia di uso e godimento dei beni comuni.” (Cassazione civile, sez. II, 28/01/2005, n. 1737; Cassazione civile, sez. II, 20/05/1997, n. 4466″
Nel 2012 la Corte di legittimità, con una pronuncia innovativa, ha mutato orientamento in maniera drastica (e discutibile) affermando che: “Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene“. Cassazione civile, sez. II, 03/08/2012, n. 14107
La sentenza vede immediata conferma poco dopo, con altra pronuncia della stessa corte (Cassazione civile, sez. II, 03/08/2012, n. 14109) e recepisce una lettura dinamica e socialmente orientata dell’art. 1102 cod.civ., introdotta dalla Cassazione nello stesso anno in tema di ascensore installato dal singolo (Cassazione civile, sez. II, 14/02/2012, n. 2156).
Se, tuttavia, in tema di abbattimento delle barriere architettoniche, la compressione dei diritti dei condomini vede un contraltare importante nelle ragioni di solidarietà sociale che impone l’art. 42 Costituzione, in tema di terrazze a tasca tali presupposti paiono difettare e la compressione del diritto dei singoli si confronta unicamente con la utilitas materiale che dall’intervento trae il proprietario del sottotetto.
La Corte afferma che “Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene.
La Corte, con ampia motivazione, ha richiamato principi solidaristici per superare la ristretta lettura dell’art. 1102 cod.civ. sino ad allora forniti: “Muovendo da questi principi, che contengono pertinenti richiami al principio solidaristico, si impone una rilettura delle applicazioni dell’istituto di cui all’art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative.
Questo sviluppo si ripercuote favorevolmente sulla valorizzazione della proprietà del singolo, ma mira soprattutto a moderare le istanze egoistiche che sono sovente alla base degli ostacoli frapposti a modifiche delle parti comuni come quella in esame. In una visione del regime condominiale tesa a depotenziare i poteri preclusivi dei singoli e a favorire la correntezza dei rapporti (si pensi a Cass. SU 4806/05 in tema di deliberazioni nulle o annullabili) non è coerente, nè credibile, intendere la clausola del “pari uso della cosa comune” come veicolo per giustificare impedimenti all’estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo.
Qualora non siano specificamente individuabili i sacrifici in concreto imposti al condomino che si oppone, non si può proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.
Non lo si può chiedere in funzione di un’astratta o velleitaria possibilità di alternativo uso della cosa comune o di un suo ipotetico depotenziamento (cfr Cass. 4617/07), ma solo ove sia in concreto ravvisabile che l’uso privato toglierebbe reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini-utenti”
La motivazione non è priva di suggestione e si attaglia comunque a modifiche di limitata portata che non stravolgano la funzione essenziale della copertura: “La destinazione della cosa, di cui è vietata l’alterazione, è da intendere in una prospettiva dinamica del bene considerato. La possibilità, dianzi ricordata, di applicare finestre da tetto con notevole efficacia coibente e gradevoli esteticamente contribuisce senz’altro a far ritenere compatibile tale utilizzo con il rispetto della destinazione del bene.
Altrettanto può valere per la realizzazione di piccole terrazze che sostituiscano efficacemente il tetto spiovente nella funzione di copertura dell’edificio.
Non è funzionalmente alterata la destinazione del tetto, se alla falda si sostituisce un’opera di isolamento e coibentazione inserita nel piano di calpestio.
Rimane da chiedersi se la materiale soppressione di una porzione limitata della falda sia di per sè alterazione della destinazione della cosa.
La risposta deve essere negativa, perchè per destinazione della cosa si intende la complessiva destinazione di essa, che deve essere salva in relazione alla funzione del bene e non alla sua immodificabile consistenza materiale.
Pertanto la soppressione di una piccola parte del tetto, se viene salvaguardata diversamente la funzione di copertura e si realizza nel contempo un uso più intenso da parte del condomino, non può esser intesa come alterazione della destinazione, comunque assolta dal bene nel suo complesso.
Ovviamente il giudizio sul punto andrà formulato caso per caso, in relazione alle circostanze peculiari e si risolve in un giudizio di fatto sindacabile in sede di legittimità solo avendo riguardo alla motivazione.”
Non sono mancate, successivamente, letture restrittive della giurisprudenza di merito, rimasta ancorata all’orientamento ante 2012: Tribunale Todi, 22/04/2014, n. 771 “All’uopo, si è anche evidenziato come la modifica di una parte del tetto condominiale in una terrazza deve ritenersi illecita, non potendosi invocare l’art. 1102 c.c., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al miglior godimento della res comune, bensì nell’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta a ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, non avendo rilevanza il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura dell’immobile.”
La realizzazione di terrazze a tasca è generalmente malvista dai restanti condomini del fabbricato che, da un lato, temono che l’intervento possa arrecare pregiudizio alla funzionalità e durata della copertura, dall’altro vivono come un sopruso l’attività del singolo che utilizza in via esclusiva il bene comune e tendono a riconnettere a tale iniziativa un obbligo patrimoniale, che pretendono spesso di imporre al condomino che realizza la modifica.
Va a tal proposito osservato che, se l’intervento si pone nel rispetto dei canoni indicati dalla Corte nel 2012, va ascritto alle previsioni dell’art. 1102 cod.civ. e che pertanto costituisce facoltà del singolo, cui non è preordinata alcuna autorizzazione assembleare e a cui gli altri condomini potranno eventualmente opporsi – anche giudizialmente – adducendo motivi di lesione del decoro, della statica o dei propri diritti individuali.
Il novellato art. 1122 cod.civ. prevede oggi che il singolo comunichi all’amministratore le proprie intenzioni, cosicché questi possa riferirne in assemblea, non già per sollecitare una delibera di approvazione (ove sussistessero lesioni dei limiti sopra evidenziati, nessuna decisione a maggioranza potrebbe porvi rimedio) ma semplicemente per facilitare il controllo e l’eventuale attivazione dell’amministratore o dei singoli condomini, ove l’intervento si preannunci illegittimo per modalità e contenuti.
Va ancora osservato che una lettura difforme dall’orientamento del 2012 pare invece essere fornita dalla Cassazione in una recente pronuncia in tema di altane.
Non vi è però dubbio che, se un ripensamento deve intervenire sulla realizzazione delle terrazze a tasca, questo non possa che passare attraverso una rivisitazione della lettura dell’art. 1102 cod.civ.
In questo contesto interviene invece la sentenza Tribunale di Milano 7.4.2017 n. 4049 che trae i propri argomenti circa l’illiceità della realizzazione di terrazze a tasca da una lettura poco condivisibile sotto il profilo sistematico, poiché appare amalgamare in maniera inammissibile la portata dell’art. 1102 cod.civ. – che attiene agli interventi effettuati dai singoli sulle cose comuni – e quella dell’art. 1120 cod.civ. – che attiene alle innovazioni decise dalla maggioranza su parti comuni e nell’interesse della collettività – pervenendo alla inaccettabile conclusione che la terrazza a tasca, realizzata dal singolo, debba essere approvata dalla assemblea con le maggioranze di cui all’art. 1120 cod.civ.
Giova osservare che si tratta di pronuncia di primo grado che, plausibilmente, potrebbe non reggere al vaglio dell’appello o, comunque, dell’eventuale giudizio di legittimità e che pare opportuno evitare di utilizzare come punto di riferimento interpretativo.
Il Giudice milanese afferma che: “l’intervento operato dalla società convenuta sulla falda del tetto condominiale è da ritenersi illegittimo , trattandosi di innovazione non autorizzata dall’assemblea condominiale. A norma dell’art. 1120 c.c., le innovazioni alla cosa comune sono consentite solo previa approvazione assembleare e sono comunque vietate qualora pregiudichino la sicurezza o la stabilità del fabbricato e ne alterino il decoro architettonico o rendano alcune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.”
La tesi, assolutamente bizzarra, contrasta con il costante orientamento giurisprudenziale che distingue le innovazioni (art. 1120 cod.civ.) dall’uso della cosa comune da parte del singolo (art. 1102 cod.civ.); tale netta distinzione è stata reiteratamente affermata in ordine a diversi interventi:
terrazza a tasca – “Una terrazza a tasca non può essere considerata innovazione che, ai sensi dell’art. 1120 c.c., rende talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e godimento anche di un solo condomino. Come tale può essere realizzata dai condomini stessi. Ciò perché esulano dalla nozione di innovazione, quelle modificazioni eseguite dal singolo che si sostanziano in funzione di un più intenso e migliore uso della cosa comune e non conducano ad una totale o parziale alterazione che ecceda il limite della conservazione.” Tribunale Firenze, sez. III, 09/05/2005
apertura muro comune – “Aprire un vano nel muro perimetrale comune ad opera di un condomino, di una o più finestre o porte del suo appartamento, anche ampliando le finestre già esistenti a livello del suo appartamento, non importa una innovazione della cosa comune, a norma dell’art. 1120 c.c., bensì soltanto quell’uso individuale della cosa comune il cui ambito ed i cui limiti sono disciplinati dagli art. 1102 e 1122 c.c..” Tribunale Salerno, sez. II, 08/01/2016, n. 67
canna fumaria – “In materia condominiale costituisce opera lecita l’installazione di una canna fumaria sulla facciata comune, consentita ai sensi dell’art. 1102 c.c. Per costante orientamento della giurisprudenza, infatti, l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale, integra una modifica della cosa che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico. L’esecuzione di tale opera non costituisce innovazione ma una modifica lecita finalizzata all’uso migliore e più intenso previsto dall’art. 1102 c.c., conforme alla destinazione del muro perimetrale che ciascun condomino può legittimamente apportare a sue spese, se non impedisce agli altri condomini di farne un pari uso, non pregiudichi la stabilità e la sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro.” Tribunale Trento, 16/05/2013, n. 432
Un condomino costruisce delle pensiline sul proprio terrazzo, propone un’azione di impugnativa di una delibera e il Condominio, in via riconvenzionale, richiede al Tribunale che ordini la rimozione delle pensiline che assume essere lesive del decoro del fabbricato.
La domanda in via riconvenzionale ha successo (non l’impugnativa proposta in via principale) e il Tribunale di Trani, sez. dist. di Andria, nel lontano 2005, ordina la rimozione delle pensiline ritenute pregiudizievoli per il decoro e lesive dell’art. 7 del regolamento e dell’art. 1120 cod.civ.
La Corte di Appello di Bari, nel 2012, rigetta l’impugnativa proposta dal condomino, che ricorre in cassazione lamentando – fra i vari motivi – un difetto di integrità del contraddittorio.
Il motivo di natura processuale risulta fondato, tuttavia la motivazione del Giudice di legittimità ( Cass.civ. sez. II 17 febbraio 2017 n. 4193, rel. Scarpa) appare puntuale e di grande interesse anche sotto i profili sostanziali.
Sono occorsi 13 anni di giudizio per arrivare al giudizio di cassazione ove, rilevato un vizio nella rituale costituzione del contraddittorio, viene disposto rinvio al giudice di primo grado.
1 “L’azione a tutela del decoro architettonico dell’edificio in condominio, nella specie riconducibile, per quanto emerge dagli atti, all’articolo 1122 codice civile, trattandosi di opere realizzate da un condomino nella porzione di proprietà esclusiva (e non, quindi, all’articolo 1120 codice civile, che attiene all’innovazione delle parti comuni) ha natura reale, costituendo estrinsecazione di facoltà insita nel diritto di proprietà, ed è perciò imprescrittibile, in applicazione del principio per cui “in facultativis non datur praescriptio (cfr Cass. II sez. 7727/ 2000, CAss. II sez. 1455/1981).
Quando, tuttavia, l’azione diretta alla riduzione in pristino ex articolo 1122 codice civile riguarda un immobile comune a più persone, sussiste causa inscindibile per ragioni sostanziali, comportante litisconsorzio necessario tra tutti comproprietari medesimi, incidendo la condanna sull’abbattimento sull’esistenza dell’oggetto della comproprietà spettante a persone estranee al processo (CAss. II sez 5333/2000).
La mancata citazione di uno dei litisconsorti necessari costituisce vizio rilevabile anche d’ufficio in ogni stato e grado del processo, e perciò anche nel giudizio di legittimità, se risultante dagli atti e non preclusa dal giudicato sulla questione. Avendo, peraltro, il ricorrente eccepito la non integrità del contraddittorio per la prima volta in cassazione (mediante denuncia di vizio che, costituendo error in procedendo, il quale importa per legge la nullità della sentenza il procedimento, si traduce motivo di ricorso a norma del numero 4 dell’articolo 36o c.p.c., come fatto con la prima censura) lo stesso ha indicato in AL la comproprietaria che doveva partecipare al giudizio quale litisconsorte necessaria, ed ha altresì adempiuto all’onere di individuare gli atti del processo di merito dai quali può trarsi la prova dei presupposti di fatto che giustificano la sua eccezione.”
La corte dunque cassa con rinvio al giudice di primo grado affinché venga nuovamente celebrato il processo con il contraddittorio integro.
Si pensi solo alle innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1120 IV comma cod.civ., al divieto posto dall’art. 1117 ter V comma cod.civ. in tema di modifica delle destinazioni d’uso, alle modalità di esecuzione degli interventi di cui all’art. 1122 bis III comma cod.civ. e alla facoltà di sopraelevazione prevista dall’art. 1127 cod.civ.
Afferma la Cassazione che “Questa Corte ha ben definito i due parametri del decoro e dell’arto architettonico, sottolineandone le numerose differenze e affinità concettuali Mentre la nozione dell’aspetto, contenuta nell’art. 1127 cc, relativo alla facoltà dei condomini di costruire in sopraelevazione, coinvolge una serie di valutazioni connesse alla compatibilità con lo stile architettonico dell’edificio (Cass., sez. 2, n. 1025 del 2004), diversamente il decoro dell’immobile, come richiamato dall’art. 1120 cc, si esprime nell’omogeneità delle linee e delle strutture architettoniche, ossia nell’armonia estetica (Cass., seti 2, n. 10350 del 2011). Le due nozioni, a luce meridiana, vivono un rapporto di stretta complementarietà, tale da escludere uno iato netto tra le due, le quali appaiono anzi l’un l’altra imprescindibili, risolvendosi la valutazione di continuità stilistica in una verifica del rispetto delle direttive architettoniche impresse dal progettista (Cass., sez. 2, n. 10048 del 2013)”
E già che si parla di aspetto del fabbricato, per non vivere di solo diritto, merita uno sguardo l’opera di Patrick Commecy che – a fronte della bruttura della maggior parte dei murales nostrani – lascia incantati.
