una recente sentenza della Corte di Appello di Roma (App. Roma 2 maggio 2018 n. 2779) affronta un tema delicato per la responsabilità dell’amministratore: il mancato pagamento della polizia a copertura del fabbricato condominiale.
Ovviamente l’amministratore non è tenuto ad adempiere ove il condominio non abbia costituito la necessaria provvista (id est, ove i condomini non abbiano versato le quote necessarie) né, tantomeno, è tenuto ad anticipare in proprio le somme necessarie, tuttavia il giudice capitolino osserva che – ove l’amministratore sia stato inadempiente nel predisporre tempestivamente la richiesta di pagamento delle quote e quindi non sia stato diligente nel procurarsi il denaro necessario – può essergli imputata la responsabilità del mancato pagamento, dalla quale può discendere la sua eventuale responsabilità anche per i danni che la copertura avrebbe dovuto garantire (nel caso specifico si era verificato un incendio).
la vicenda: “il giudice monocratico del Tribunale di Roma ha rigettato la domanda con la quale (…), quale proprietario di un appartamento (intt. 10 e 11) sito nello stabile condominiale di via (…) aveva chiesto accertarsi l’esclusiva responsabilità dell’amministratore del Condominio, avv. (…), ai sensi dell’art. 2043 c.c., per il mancato pagamento, da parte della società assicuratrice del condominio, dell’indennizzo per i danni subiti a causa di un incendio verificatosi il 10.6.2007 ( determinato dal perito dell’assicurazione in complessivi Euro 74.000.00 ovvero in Euro 65.000,00) per inoperatività della copertura assicurativa determinata dall’omesso versamento de premio annuale scaduto il 14.3.2007 e corrisposto solo il 12.6.2007, e ha compensato interamente le spese di lite fra tutte le parti. “
il giudizio della Corte di Appello: “Il giudice monocratico, con la sentenza impugnata, rigettava la domanda attrice, osservando che il (…), quale amministratore e , quindi, mandatario, non poteva ritenersi responsabile del mancato pagamento del premio assicurativo, in quanto i condomini/ mandatari non gli avevano fornito le risorse necessarie per poter provvedere al pagamento – non essendovi in cassa fondi sufficienti – e considerata la stretta contiguità temporale fra la materiale presa in consegna della gestione condominiale e la data di scadenza del rateo.
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Invero, il (…) ha agito nei confronti del (…), quale ex amministratore del condominio, deducendo di aver subito un danno ingiusto a seguito dell’illecito comportamento omissivo del predetto (mancato pagamento del premio annuale relativo alla polizza assicurativa fabbricati), che aveva determinato l’inoperatività della garanzia e il mancato pagamento dell’indennizzo da parte della compagnia assicuratrice, nonostante questa avesse già fatto effettuare una stima dei danni e concordato con il danneggiato il pagamento di un indennizzo per Euro 65.000,00, chiedendo di essere da questi risarcito.
Non vi è dubbio che la responsabilità da fatto illecito extracontrattuale di cui all’art. 2043 c.c., viene a configurarsi anche a seguito di una condotta omissiva ogni qualvolta un soggetto- che abbia un preciso obbligo giuridico, specifico o generico, che impone la tenuta di quella condotta che avrebbe impedito il verificarsi dell’evento lesivo di cui si discute – non pone in essere la condotta dovuta. …
Come correttamente rilevato dal primo giudice, rientra sicuramente fra i compiti dell’amministratore del condominio quello di provvedere all’ordinaria gestione e pertanto di curare il pagamento delle utenze e delle rate delle polizze assicurative in corso.
Il giudice di prime cure ha, però, ritenuto che, nel caso di specie, non fosse ravvisabile un comportamento negligente imputabile all’amministratore e, quindi, una sua responsabilità per le conseguenze patrimoniali derivate al (…) dall’omesso pagamento del premio in scadenza, sul presupposto che essendo pacifico che il rapporto che si instaura fra l’amministratore e il condominio costituisce un contratto di mandato, fosse onere della compagine condominiale, ai sensi dell’art. 1719 c.c., rendere disponibili al mandatario le risorse necessarie per l’esecuzione dell’incarico ricevuto.
Ha, quindi, ritenuto che, essendo documentalmente provato, che alla data di scadenza della rata del premio assicurativo(14.3.2007) non vi fossero in cassa risorse sufficienti per il pagamento e che , “considerata l’immediata contiguità temporale tra la materiale presa in consegna, da parte del (…) , della gestione del condominio… e la data di scadenza del detto rateo”, è pervenuto al convincimento che non potesse addebitarsi al (…) alcuna negligenza.
Il ragionamento del primo giudice non convince.
Rileva la Corte che , pur essendo vero – come documentalmente provato- che il (…) ha assunto l’incarico di amministratore del Condominio in data 13.2.2007; che solo in data 6.3.2007 ha ricevuto in consegna dall’amministratore uscente la documentazione e la giacenza di cassa (a mezzo assegno); che in cassa non vi era il denaro sufficiente ad effettuare il pagamento del premio assicurativo; che non vi era il tempo necessario per procurarsi il denaro entro la data di scadenza del 14.3.2007, non può però revocarsi in dubbio che fosse compito del (…), al fine di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, di adoperarsi presso i condomini per ottenere, nel più breve tempo possibile – anche eventualmente a rata già scaduta – il denaro necessario per il pagamento, al fine di rendere il periodo di inoperatività della polizza il più breve possibile essendo notorio che la polizza assicurativa si riattiva al momento del pagamento del premio, anche se effettuato in ritardo, fino alla scadenza successiva.
Del resto, per consolidata giurisprudenza “l’adempimento del mandato esige e ricomprende non solo il diligente compimento, da parte del mandatario, degli atti per il quali il mandato stesso è stato conferito, ma anche degli arti preparatori e strumentali, nonché di quelli ulteriori che, dei primi, costituiscano il necessario completamento, e comporta, altresì, il dovere di informare tempestivamente il mandante della eventuale mancanza o inidoneità dei documenti occorrenti all’esatto espletamento dell’incarico (Cass. 2149/2000).
Pertanto, era onere del (…), ai sensi dell’art. 1708 c.c., informare tempestivamente i condomini della situazione determinatasi e richiedere ai medesimi di effettuare, nel più breve tempo possibile, un’integrazione dei pagamenti per poter far fronte alle spese di ordinaria gestione.
Del resto il (…), stante il titolo professionale di avvocato, non poteva non sapere che la polizza assicurativa, rimasta sospesa per il mancato pagamento del premio, riprende a decorrere , ai sensi dell’art. 1901 c.c., dalle ore 24 del giorno in cui il contraente paga quanto dovuto, con riduzione del periodo di scopertura della garanzia.
Il (…), per andare esente da responsabilità, avrebbe dovuto, quindi, dimostrare di aver fatto tutto il possibile (informazione condomini, fissazione assemblea condominiale, recupero somme presso i morosi) per procurarsi il denaro sufficiente e di aver eseguito il pagamento non appena messo in condizione, dalla compagine condominiale, di poterlo fare. “
La pronuncia si chiude poi in maniera salomonica, posto che la Corte ritiene comunque non provato il danno nel suo ammontare e quindi, pur riconoscendo fondata la responsabilità dell’amministratore, respinge la domanda nei suoi confronti, con spese compensate.
© Massimo Ginesi 17 ottobre 2018