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tabelle millesimali: l’errore che da luogo a revisione.

La Corte di Cassazione ritorna su un tema ormai consolidato, ovvero la natura dell’errore che consente la revisione delle tabelle a mente dell’art. 69 disp.att. cod.civ., e lo fa con una pronuncia che fornisce qualche utile spunto di riflessione.

Cass. Civ. sez. II 11 maggio 2017 n. 11575  afferma che “discende da quanto rilevato che, benché il c.t.u. non si esprima in termini di errore, ciò opera la corte d’appello quale peritus peritorum nel momento in cui – in aderenza a un solido indirizzo giurisprudenziale secondo cui comportano la revisione delle tabelle gli errori nella determinazione del valore che siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo (cfr. ad es. Cass. n. 3001 del 10/02/2010) e non i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare – qualifica come erronea, con motivazione che si sottrae a censure di carattere logico e giuridico, la disomogenea parametrazione delle singole unità dell’edificio senza tener conto del coefficiente di altezza.”

La corte ritiene di dover “ dar seguito all’indirizzo giurisprudenziale (v. Cass. n. 21950 del 25/09/2013) per cui l’errore determinante la revisione del- le tabelle millesimali, a norma dell’art. 69 disp. att. cod. civ., è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto.”

Interessante la notazione circa l’onere della prova: “La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, al riguardo, l’onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l’esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio; mentre il giudice, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare – di norma  a mezzo di c.t.u. – i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi – quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione – incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati.”

© massimo ginesi 1 giugno 2017

le tabelle millesimali si modificano a maggioranza solo in caso di errore o variazioni dell’edificio

La Cassazione (Cass. civ. 14 dicembre 2016 n. 25790)  esprime un principio ovvio e del tutto lineare in tema di tabelle millesimali.

La pronuncia è  riferita al testo previgente dell’art. 69 disp.att. cod.civ., può tuttavia essere di indubbio interesse anche per comprendere  la portata di detta norma dopo la riforma del 2012.

Il caso origina  dalla impugnativa di una delibera con cui il Condominio aveva approvato nuove tabelle rispetto a quelle sino a quel momento vigenti.

Alcuni condomini si dolgono che non fossero stati dedotti errori o variazioni significative e che pertanto l’adozione di quelle tabelle, a maggioranza, fosse del tutto arbitraria e non consentita.

Assai singolarmente il Tribunale di Messina, e poi la Corte d’Appello della stessa città,  avevano dato ragione al Condominio, osservando

” – che le doglianze degli appellanti risultavano sfornite di prova perché non era stata dimostrata la violazione dell’art. 69 disp. att. cc nel testo previgente (applicabile alla fattispecie ratione temporis) e l’avvenuta approvazione delle nuove previsioni in assenza delle condizioni di legge;
– che parimenti la dedotta erroneità delle nuove tabelle non risultava supportata a alcun elemento di prova perché le censure risultavano generiche per mancata indicazione dei parametri da applicare e per mancanza di precisazioni sulla dedotta arbitrarietà e discrezionalità dei coefficienti utilizzati dal tecnico;
– che la censura sulla omessa misurazione delle unità immobiliari trovava smentita nei chiarimenti resi dal tecnico sulla determinazione dei valori effettuata sulla scorta delle planimetrie catastali previa verifica della correttezza delle misure direttamente sui luoghi.”

La Corte di legittimità, assai opportunamente, cassa la sentenza di secondo grado  con rinvio ad altra sezione della corte di merito, stabilendo un ovvio principe sostanziale e processuale:

“ L’articolo 69 delle norme di attuazione del codice civile, nella versione vigente ratione temporis, stabilisce che “i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta
portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”.
La chiara formulazione della disposizione sta a significare che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati (1- errore; 2- alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano).
Logico corollario è che, in base alla regola generale dell’onere probatorio (art. 2697 cc), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (v. Sez. 2, Sentenza n. 21950 del 25/09/2013 Rv. 629207).
La Corte d’Appello di Messina si è però discostata da tale principio perché – esonerando del tutto il Condominio (che aveva deliberato la revisione) – ha addossato ai condomini la prova di fatti negativi (e cioè mancanza di errori nelle precedenti tabelle o assenza di alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano) mentre invece, a fronte della contestazione sulla legittimità della revisione, avrebbe dovuto fare onere al Condominio che aveva deliberato la revisione di dimostrare la sussistenza delle condizioni che la giustificavano. “

Ne deriva che, anche alla luce della attuale disciplina, appaia confermata l’ipotesi di possibile revisione e modifica a maggioranza solo in presenza di errori o variazioni qualificanti (essendo invece sempre consentita all’unanimità).

© massimo ginesi 15 dicembre 2016