69 disp.att. cod.civ. – Avvocato MASSIMO GINESI

ripartizione delle spese in condominio: le prassi sono irrilevanti

E’ quanto, assai condivisibilmente, ribadisce Cass.civ. sez. II 15 ottobre 2019 n. 26042, pronuncia che – dopo un’ampia disamina ricognitiva della disciplina conseguente alla pronuncia nomifilattica delle sezioni unite del 2010 – ribadisce che eventuali prassi invalse nel condominio non valgono a costituire l’idonea convenzione che, a mente dell’art. 1123 comma I c.c., può utilmente derogare i criteri di legge.

“Quanto innanzi considerato – concernente la forma delle tabelle millesimali – non investe l’altra questione della forma della “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, u.p., che – come chiarito dalla giurisprudenza – comporta la ripartizione in via non negoziale tra gli interessati, in deroga rispetto a quella legale da riflettersi nelle tabelle millesimali non aventi natura negoziale, delle spese che i condomini di un edificio sono tenuti a sopportare (recentemente, per incidens, Cass. n. 23688 del 06/11/2014 e n. 27233 del 04/12/2013; ex professo, senza riferimento al problema della forma, Cass. n. 7300 del 26/03/2010 e n. 1848 del 25/01/2018).

In relazione, tuttavia, alla diversa funzione – generale normativa e programmatica, da un lato, per una singola gestione o spesa, dall’altro – che la “diversa convenzione” può assumere, nonché in relazione alla sua efficacia (reale o personale, con quanto ne consegue in tema di trascrivibilità e estensibilità agli aventi causa a titolo particolare degli originari stipulanti, in difetto di specifico consenso) e alla sua possibile revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., non sono indifferenti i problemi di forma, oltre che quelli di adozione unanime o non unanime.

Venendo, dunque, al caso di specie” poiché come emerge dalle concordi prospettazioni delle parti e dalla sentenza impugnata il condominio ha operato l’addebito all’Egea s.r.l. (la cui porzione residua di proprietà nel condominio non inclusa in tabella in quanto originariamente sinistrata) “prescindendo dalle tabelle” e secondo criteri di prassi in base a tacita adesione, quanto considerato dalla corte d’appello (alla p. 10 della sentenza impugnata) secondo cui sono irrilevanti “le prassi in concreto seguite non rispettose delle tabelle, ritenendosi del tutto irrilevante anche il consenso tacito dei condomini, pur consolidato nel tempo”, “sino a quando (le tabelle in essere) non vengano modificate da una valida deliberazione”, è conforme al principio di diritto sopra enunciato. “

la convocazione inviata al marito si presume conosciuta anche dalla moglie

Lo ha stabilito il Tribunale di Grosseto con sentenza 8 marzo 2018 n. 249, aderendo ad orientamento già consolidato in sede di legittimità ( Cass.Civ. sez. II 28 luglio 1990 n. 7630).

Il Giudice toscano osserva che “Quanto alla mancata convocazione alle assemblee al mancato invio dei relativi verbali il Condominio ha dimostrato mediante la produzione in giudizio che gli stessi sono stati recapitati a S.B., marito dell’opponente. Va altresì notato sul punto che l’opponente non espone in alcun modo le ragioni per cui non sarebbe stata sufficiente la convocazione rivolta al marito. Sussistono pertanto elementi presuntivi e indiziari che inducono a ritenere che la stessa M.G. conoscesse le convocazioni ed il contenuto dei verbali delle assemblee al pari del marito. In tal senso depone non solo il fatto che non fossero semplici proprietari, ma appunto coniugi, ma anche la circostanza che talvolta, ad esempio nel caso della nota 8 dicembre 2009, i due diedero atto congiuntamente della ricezione della lettera con la quale viene loro comunicata la “prossima convocazione di Assemblea Straordinaria del Condominio di via O.” preannunciando la propria mancata partecipazione.

Deve, infatti, osservarsi che i fatti per cui è causa sono antecedenti alla modifica disposta con legge 220/2013 (in vigore dal 18 giugno 2013) al 3° comma dell’art. 66 disp. att. c.c. che ha stabilito le modalità di effettuazione della convocazione all’assemblea condominiale.”

La sentenza è interessante anche per gli altri due aspetti affrontati, l’uno relativo alla rinuncia alla solidarietà passiva, convenuta fra condominio e appaltatore, che non esclude la legittimazione dell’amminisratore ad agire nei confronti dei morosi: Vale la pena osservare preliminarmente che il vincolo di esclusione della solidarietà passiva tra i condomini pattuito tra il Condominio e la società esecutrice dei lavori, non rileva in questa sede, atteso peraltro che il Condominio ha richiesto solo il pagamento delle spese di competenza di M.G. e non di altri condomini.

Inoltre, la stipula di un simile accordo non priva in alcun modo il Condominio, in persona del proprio amministratore pro tempore del potere/dovere di attivarsi per il recupero delle spese condominiali. È evidente come l’adesione ad una diversa opzione interpretativa finirebbe per porre a carico esclusivo della società che ha eseguito i lavori l’onere di attivarsi contro i condomini morosi. Sotto altro profilo deve altresì che già all’epoca di instaurazione del presente giudizio era ormai pacifica la natura parziaria delle obbligazioni condominiali (SS.UU. 9148/2008) la cui affermazione, peraltro, non ha mai avuto l’effetto di elidere la legittimazione del Condominio a far valere la pretesa creditoria”

Il giudice osserva infine che è ormai pacifico che si approvino a maggioranza le tabelle millesimali che non deroghino ai prinpci di cui agli art 1123 e s.s. cod.civ. : “è approdo ormai consolidato in giurisprudenza che relativamente all’approvazione delle tabelle millesimali, la deliberazione assembleare non ha natura negoziale e non è pertanto necessaria, contrariamente a quanto sostenuto dall’opponente l’unanimità, essendo sufficiente la maggioranza semplice (SS.UU. n. 18477/18478 del 2010).”

Tabelle millesimali: rilevano anche i giardini esclusivi.

Nella redazione delle tabelle millesimali il tecnico deve tenere conto di tutte le caratteristiche delle singole unità immobiliari che compongono il condominio, valutando nella sua stima anche gli elementi accessori che ne costituiscono incremento di valore.

E’ principio ormai pacifico in giurisprudenza e ribadito da Cass.civ. sez. II ord. 11 settembre 2017 n. 21043;

la vicenda riguarda un caso di revisione delle tabelle ex art. 69 disp.att. cod.civ., posto che alcuni condomini avevano variato la consistenza e la destinazione d’uso delle proprie unità: la Corte d’Appello di Napoli aveva imposto al consulente chiamato a redigere le nuove tabelle di non valutare i vani esterni al profilo verticale dell’edificio e, in particolare, un ripostiglio e un bagno facenti parte di una delle unità nonché i giardini, il terrazzo a livello, la tettoia e l’area esterna di pertinenza di altra unità.

Il giudice di legittimità censura la sentenza osservando che non si è attenuta ai principi consolidati in materia:

tabelle millesimali: valgono le condizioni del fabbricato al momento della loro adozione.

Le tabelle millesimali rappresentano un infinito territorio di disputa, con particolare riguardo alla possibilità di modifica in caso di variazioni o di errore.

La Suprema Corte (Corte di Cassazione, sez. II Civile, 9 febbraio 2017, n. 3516) torna, ancora un volta, sul tema per ribadire principi ormai consolidati.

La Corte è chiamata a valutare se l’omessa realizzazione di un garage, ancora in sede progettuale all’epoca di compilazione delle tabelle e mai realizzato, consenta oggi di chiedere la revisione dei valori millesimali.

La pronuncia fa ancora riferimento alle frazioni di notevole valore, applicando (ratione temporis) l’art. 69 disp.att. cod.civ. nella sua formulazione ante legge 220/2012, per cui oggi si avrà riguardo a variazioni superiori ad un quinto; il criterio espresso mantiene comunque la sua rilevanza a fronte della norma attualmente vigente.

“L’omessa realizzazione di un manufatto (in ispecie il garage) non può comportare automaticamente la revisione delle tabelle millesimali.
La mancata realizzazione del manufatto medesimo “imputabile (secondo la Corte di merito) all’inerzia dei titolari” non solo non può dar luogo “al ricadere delle conseguenze sugli altri condomini”, ma deve, innanzitutto (e al di là di quanto affermato dalla gravata decisione), comportare una adeguata e comprovata modificazione rispetto a quella in origine valutata alla fine della composizione delle tabelle millesimali.
Inoltre, ancora, solo una notevole alterazione dell’originario rapporto fra le parti dell’edificio potrebbe comportare – ex art. 69, n. 2) Disp. Att. c.c.) – la revisione tabellare.
Al riguardo, giova ancora evidenziare, la Corte di merito ha deciso conformemente al principio già enunciato da questa Corte (Cass. 10 febbraio 2010, n. 3001) e parti ricorrenti non allegano. idonee argomenti atti a mutare il suddetto applicato orientamento.”

La sentenza del 2010 richiamata dalla Corte completa la chiave di lettura “momento normativo di individuazione dei valori delle unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva ai singoli condomini, e del loro proporzionale ragguaglio in millesimi a quello dell’edificio, e’ quello di adozione del regolamento e che la tabella che li esprime e’ soggetta ad emenda soltanto in relazione ad errori, di fatto o di diritto, che attengano alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unita’ immobiliari, ovvero a circostanze sopravvenute attinenti alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori.
In ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati dalle tabelle millesimali, sono escluse, dunque, sia la revisione che la modifica delle tabelle tanto per errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, quanto per mutamenti successivi dei criteri di stima della proprieta’ immobiliare, quand’anche abbiano comportato una rivalutazione disomogenea delle singole unita’ dell’edificio od alterato, comunque, il rapporto originario tra il valore delle singole unita’ del condominio e tra queste e l’edificio. Nel caso in cui venga chiesta la revisione delle tabelle, l’errore o gli errori lamentati devono, dunque, oltre che essere causa di una divergenza apprezzabile tra i valori posti a base della redazione delle tabelle e quello allora effettivo, risultare anche oggettivamente verificabili in base agli elementi sui quali il valore in quel momento doveva essere calcolato (cfr.: Cass. civ., sez. un., sent. 24 gennaio 1997, n. 6222).”