amministratore – Pagina 5 – Avvocato MASSIMO GINESI

formazione obbligatoria dell’amministratore e nullità della nomina: una argomentata pronuncia di merito la esclude.

La legge 220/2012 ha introdotto l’art. 71 bis disp.att. cod.civ., norma che – fra i requisiti indispensabili per svolgere l’incarico di amministratore – ha indicato una serie di caratteristiche soggettive, fra le quali l’assenza di condanne per alcuni tipi di reati, l’assenza di protesti, il godimento dei diritti civili e politici, la capacità di agire (sic!).

Il legislatore ha ritenuto che il venir meno di uno di tali requisiti (previsti dalle lettere a/e della norma) comportasse la cessazione ipso iure dall’incarico, sì che ciascun condomino avrebbe potuto prendere l’iniziativa per la nomina di un nuovo amministratore.

In tal caso , aldilà della categoria giuridica a cui si vuol ascrivere la conseguenza prevista dalla norma, il precetto è chiaro e comporta una conseguenza non fraintendile.

La norma prevede poi alla lettera F l’obbligo di formazione iniziale e periodica, norma talmente infelice nella sua generica formulazione , che si è dovuto provvedere con un successivo – ancor più infelice – decreto di attuazione (DM 140/2014) per stabilire i parametri obbligatori di formazione dell’amministratore di condominio.

Se da molte parti, anche assai autorevoli, si è a più riprese sostenuto che il legislatore del 2012 non abbia brillato per chiarezza ed efficacia, v’è da dire che con le norme sulla “professionalizzazione ” dell’amministratore ha certamente dato il peggio di sé, a cui è seguito il peggio di taluni lettori interessati.

Talune associazioni, che hanno visto nel fenomeno della formazione obbligatoria più un lucroso business che una vera opportunità di crescita, hanno immediatamente dato della norma una lettura rigidissima (aggiungendovi il bislacco computo dei termini obbligatori dal 9 ottobre di ciascun anno), avvallati in questo da una discutibilissima sentenza (rectius, un postulato) del Tribunale di Padova.

Non è tuttavia mancata autorevole dottrina che ha ritenuto le norme sulla formazione volte a garantire un interesse pubblico e diffuso alla corretta gestione del patrimonio immobiliare, da ascriversi pertanto al rango di norme imperative, sì che la loro violazione darebbe comunque luogo a nullità della nomina del soggetto che non adempie agli obblighi formativi anche se l’art. 71 bis disp.att. cod.civ. non prevede alcun specifica conseguenza, poiché ciò deriverebbe (con una conclusione che a chi scrive pare poco condivisibile) dai principi generali dell’ordinamento.

Una recentissima e ragionevole pronuncia del Tribunale di Verona si richiama al noto principio dell’ubi lex voluti, dixit: l’amministratore che non adempie agli obblighi formativi, in mancanza di espressa sanzione prevista dalla legge, commettere irregolarità che dovrà essere valutata dal giudice, per importanza e frequenza, ai fini della eventuale revoca.

Con buona pace di tante cassandre e di tanti incalliti formatori seriali, sorti come i prataioli all’indomani di una serata uggiosa, che avevano trovato il proprio manifesto ideologico nella sentenza padovana.

Più attenta riflessione merita invece l’autorevole pensiero che richiama il rilievo pubblicistico della normativa primaria (di cui il decreto attuativo 140/2014 sarebbe norma integrativa), anche se allo stato paiono più pertinenti e preferibili le indicazioni che emergono dalla recente sentenza scaligera; certo è tema che, aldilà delle sterili dispute da associazione, potrà in diritto trovare adeguata stabilità nel momento in cui il tema approderà in sede di legittimità.

Per il momento può tuttavia essere assai interessante leggere le motivazioni di Trib. Verona 11 novembre 2018 n. 2515 Giudice unico dr. Vaccari, il quale osserva che la domanda “va qualificata, più correttamente, come domanda di declaratoria di nullità della sua nomina, per effetto della prospettata invalidità della delibera impugnata atteso che la domanda di revoca dell’amministratore di condominio avrebbe dovuto essere introdotta con un apposito procedimento camerale, di competenza del Tribunale collegiale…

L’assunto attoreo si fonda su un unico precedente di merito che ha ritenuto che la mancata frequentazione da parte dell’amministratore del corso di aggiornamento annuale sia causa di nullità della delibera che lo ha nominato, evidentemente con riguardo al suo oggetto, per contrasto con l’art. 71 bis, lett. g) disp. att. c.c., da considerarsi come norma imperativa.

Tale impostazione però, ad avviso di questo giudice, non è condivisibile perché non tiene conto dell’intera disciplina rilevante nel caso di specie e il cui esame conduce ad una conclusione opposta alla predetta.

E’ opportuno rammentare infatti che l’art.1129, comma 12, c.c. elenca una serie di ipotesi tipiche di gravi irregolarità giustificanti la revoca dell’amministratore condominiale che consistono in condotte omissive del medesimo, successive o contestuali alla sua nomina (queste ultime sono menzionate nel n. 8 della norma sopra citata). Il comma 14 cita poi una ipotesi di nullità della nomina dell’amministratore consistente nella mancata specificazione, al momento di essa o del suo rinnovo, dell’entità del compenso richiesto.

Orbene, da tale previsione può evincersi che, quando il legislatore ha inteso sanzionare con la nullità della delibera di nomina dell’amministratore l’omissione di alcuni adempimenti connessi all’assunzione dell’incarico di amministratore condominiale, lo ha affermato espressamente e quindi che ulteriori ipotesi di nullità, quale conseguenza dell’inadempimento di altri doveri, non possono essere ricavate in via interpretativa.

Tali inadempimenti, specie se protratti nel tempo, possono invece integrare le gravi irregolarità che giustificano la revoca dalla carica oltre che essere fonte di responsabilità per l’amministratore inadempiente. “

Che l’amministratore sia una figura che svolge attività complessa ed eterogenea, che spazia in numerose discipline debba essere un professionista formato e preparato è è oggi fuor di dubbio, che la preparazione non si raggiunga attraverso taluni metodi formativi industriali ove alla cultura si è sostituito tutto quanto passa il convento è oggi altrettanto certo. Ci si forma studiando e seguendo corsi seri con docenti qualificati, non mettendo timbri su libretti che vanno da ottobre ad ottobre nè (in)seguendo giostre da 15 ore…

Pare che vi sia allo studio un progetto di riforma della professione di amministratore. La speranza è che il legislatore attuale sia un pò meno approssimativo di quello del 2012.

nomina giudiziale amministratore: non si applica il principio della soccombenza.

Il ricorso di volontaria giurisdizione per la nomina di amministratore (ex art. 1129 comma I cod.civ. ) introduce un procedimento con finalità amministrative che non ha natura contenziosa ed al quale non si applica il principio della soccombenza previsto dall’art. 91 c.p.c.: chi propone la domanda, dunque, si accollerà le relative spese e legittimamente il giudice del merito si asterrà dal disporre sul punto.

il relativo provvedimento non è ricorribile per cassazione: è quanto statuisce con una articolata sentenza Cass.Civ. sez. II 11/10/2018, n. 25336, che richiama le sezioni unite 20957/2004.

“in conformità al principio sancito dalle Sezioni unite con la sentenza n. 20957/2004 (riconfermato, con riguardo al profilo principale, da tutta la giurisprudenza successiva: v. Cass. n. 8085/2005; Cass. n. 25928/2005 e Cass. n. 14524/2011, ord.), relativa al procedimento per la nomina o revoca di amministratore condominiale adottato in sede di reclamo dal giudice della volontaria giurisdizione, deve affermarsi che il ricorso per cassazione è ammissibile solo ove si sia (illegittimamente) provveduto alla regolazione delle spese del procedimento, mentre – nell’ipotesi di non luogo a provvedere sul punto (come ha correttamente disposto il Tribunale di Milano nel caso di specie in cui in virtù della ritenuta natura sostanzialmente amministrativa del procedimento) – non può considerarsi propriamente ammissibile…

Del resto, in altra importante pronuncia (sentenza n. 18730/2005, opportunamente richiamata dal Tribunale ambrosiano), questa Corte ha avuto modo di evidenziare come, proprio ai fini della risoluzione della questione in esame, sia rilevante sottolineare gli elementi caratterizzanti l’attività di giurisdizione volontaria, nel cui ambito il giudice non è chiamato a decidere su controversie sorte tra parti contrapposte per la tutela di diritti, ma alla emissione di provvedimenti finalizzati alla soddisfazione di privati interessi senza contesa tra le parti, concorrendo così alla costituzione di rapporti giuridici nuovi o allo svolgimento di quelli esistenti.

In tale contesto rientra, quindi, anche il provvedimento dell’autorità giudiziaria relativo alla nomina dell’amministratore di condominio (sia esso di accoglimento o di rigetto dell’istanza di uno o di più condomini, che, peraltro, non è qualificato espressamente come reclamabile, a differenza di quello adottato in ordine alla revoca: cfr. Cass. n. 9942/1996), in quanto inidoneo al giudicato e non destinato ad incidere su posizioni di diritto soggettivo, essendo modificabile e revocabile in ogni tempo anche con efficacia “ex tunc”, cosicchè proprio per tali considerazioni si afferma l’inammissibilità del ricorso per Cassazione ex art. 111 Cost..

Pertanto il provvedimento camerale relativo alla istanza di nomina o di revoca dell’amministratore di condominio, anche quando si inserisce in una situazione di conflitto tra condomini, si risolve in un intervento del giudice di tipo sostanzialmente amministrativo privo dell’attitudine a produrre gli effetti del giudicato su posizioni soggettive in contrasto, essendo finalizzato soltanto alla tutela dell’interesse generale e collettivo del condominio ad una sua corretta amministrazione.

Dalle considerazioni esposte consegue che nei procedimenti di volontaria giurisdizione in questione non trovano applicazione le regole di cui all’art. 91 c.p.c. e ss., le quali postulano l’identificazione di una parte vittoriosa e di una parte soccombente in esito alla definizione di un conflitto di tipo effettivamente contenzioso.

Di conseguenza, le evidenziate caratteristiche del procedimento ex art. 1129 c.c., comma 1, di nomina dell’amministratore di condominio (quand’anche sia stato inammissibilmente proposto reclamo avverso il relativo decreto, come accaduto nella fattispecie) comportano l’inapplicabilità delle disposizioni di cui all’art. 91 c.p.c. e ss., cosicchè le spese del procedimento devono rimanere a carico del soggetto che le abbia anticipate proponendo il ricorso per la nomina dell’amministratore o resistendo a tale iniziativa giudiziaria.

3. In definitiva, avendo il Tribunale di Milano (in composizione collegiale) – sez. Volontaria Giurisdizione legittimamente statuito nel senso del non luogo a provvedere sulle spese all’esito del procedimento di reclamo (dichiarato inammissibile), ne consegue che il proposto ricorso straordinario per cassazione deve essere ritenuto inammissibile (mentre lo sarebbe stato se, al contrario e malgrado le descritte caratteristiche del procedimento in questione, avesse illegittimamente provveduto sulle spese stesse, applicando la disciplina generale del procedimento contenzioso).”

il singolo condomino non può impugnare la sentenza sfavorevole al condominio

salvo che si tratti di azioni reali, destinate ad incidere direttamente sulla sfera giuridica dei singoli, l’unico legittimato ad impugnare la sentenza sfavorevole al condominio è l’amministratore, sì che l’eventuale impugnativa promossa da singoli condomini andrà dichiarata inammissibile.

E’ quanto statuisce una recente sentenza di legittimità (Cass.Civ. sez.II 20 ottobre 2018 27416 rel. Scarpa) – richiamando consolidato orientamento -con riferimento alla pronuncia di merito sulla impugnativa di una delibera, in cui il condominio era risultato soccombente: “Si impone un rilievo pregiudiziale, che induce a ravvisare l’inammissibilità del ricorso.

Il ricorso per cassazione è stato proposto da L.A. , C.N. , B.S. e S.A. , singoli condomini del Condominio (OMISSIS) , laddove la sentenza oggetto di ricorso era stata pronunciata nei confronti dell’amministratore del medesimo Condominio (OMISSIS) .

Il giudizio concerne un’impugnazione di deliberazione assembleare ex art. 1137 c.c. in tema di ripartizione di spese. Per consolidato orientamento di questa Corte, spetta in via esclusiva all’amministratore del condominio la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l’annullamento delle delibere assembleari, ove queste non attengono a diritti sulle cose comuni (Cass. Sez. 2, 20/04/2005, n. 8286; Cass. Sez. 2, 14/12/1999, n. 14037; Cass. Sez. 2, 19/11/1992, n. 12379).

Nella specie, si tratta di impugnativa di deliberazione dell’assemblea condominiale relativa alla ripartizione di spese relative alla sostituzione delle finestre del vano scala.

L’impugnativa era fondata sull’assunta violazione dei criteri di suddivisione stabiliti dalla legge, ed era quindi volta ad ottenere una pronuncia di invalidità della deliberazione assembleare, per il cui accertamento sono legittimati, dal lato attivo, ciascun condomino, e, passivamente, come accennato, soltanto l’amministratore del condominio, senza necessità di partecipazione al giudizio dei singoli condomini (Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542).

La legittimazione passiva esclusiva dell’amministratore del condominio nei giudizi relativi alla ripartizione delle spese per le cose ed i servizi collettivi promossi dal condomino dissenziente dalla relativa deliberazione assembleare discende dal fatto che la controversia ha per oggetto un interesse comune dei condomini, ancorché in opposizione all’interesse particolare di uno di essi (Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198).

Da ciò consegue, come ancora di recente ribadito da questa Corte, che, nelle controversie concernenti impugnativa ex art. 1137 c.c. delle deliberazioni dell’assemblea relative alla ripartizione delle spese per le cose e per i servizi comuni, nelle quali è unico legittimato passivo l’amministratore di condominio, non è ammissibile il gravame avanzato dal singolo condomino avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio.

Il potere di impugnazione del singolo condomino viene, infatti, generalmente riconosciuto nelle controversie aventi ad oggetto azioni reali, incidenti sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino, o anche nelle azioni personali, ma se incidenti in maniera immediata e diretta sui diritti di ciascun partecipante.

Mentre (secondo l’orientamento del tutto prevalente di questa Corte, che il collegio intende qui ribadire) non va consentita l’impugnazione individuale relativamente alle controversie aventi ad oggetto non i diritti su di un bene o un servizio comune, bensì la gestione di esso, intese, dunque, a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale, nelle quali non v’è correlazione immediata con l’interesse esclusivo d’uno o più condomini, quanto con un interesse direttamente plurimo e solo mediatamente individuale, giacché, nelle cause di quest’ultimo tipo, la legittimazione ad agire e, quindi, anche ad impugnare, spetta in via esclusiva all’amministratore, e la mancata impugnazione della sentenza da parte di quest’ultimo finisce per escludere la possibilità d’impugnazione da parte del singolo condomino (Cass. Sez. 2, 31/01/2018, n. 2411; Cass. Sez. 2, 12/12/2017, n. 29748; Cass. Sez. 2, 21/09/2011, n. 19223; Cass. Sez. 2, 04/05/2005, n. 9213; Cass. Sez. 2, 03/07/1998, n. 6480; Cass. Sez. 2, 12/03/1994, n. 2393).

Tale profilo non è direttamente coinvolto dalla decisione, rimessa alle Sezioni Unite di questa Corte con ordinanza interlocutoria n. 27101 del 2017, sulla più generale questione di diritto concernente la permanente legittimazione del singolo condomino (non costituitosi autonomamente) all’impugnazione di qualsiasi sentenza di primo o di secondo grado resa nei confronti del condominio, alla luce dei principi enunciati dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 19663 del 2014. .

è nulla la nomina che dell’amministratore che indica il compenso solo a preventivo

La legge 220/20102 ha introdotto l’obbligo per l’amministratore di indicare analiticamente il compenso richiesto, all’atto dell’accettazione e di ogni rinnovo, sì che il costo della sua prestazione risulti chiaro all’altro contraente.

L’art. 1129 comma XIV cod.civ. oggi sanziona con la nullità della nomina il mancato rispetto di tale adempimento. Si tratta di un dato contrattuale che deve emergere inequivocabilmente dall’accordo negoziale che lega condominio e amministratore e che non può essere semplicemente desunto dalla indicazione della relativa voce in preventivo, poichè quest’ultimo dato non ha efficaci vincolante ed è suscettibile di variazioni.

La tesi, già espressa da alcuni giudici di merito, è stata fatta propria – seppur al momento solo in sede cautelare di sospensione della efficiacia della delibera di nomina – con ordinanza Trib. Roma 15 ottobre 2018: “In merito alla nomina dell’amministratore, si ritiene che il Condominio non abbia correttamente adempiuto alle prescrizioni previste dalla novella sul condominio in tema di oneri di comunicazioni a carico del nuovo amministratore; infatti, in aderenza al disposto normativo deve considerarsi nulla la nomina dell’amministratore di condominio – con conseguente nullità della delibera in parte qua – in assenza della specificazione analitica del compenso a quest’ultimo spettante per l’attività da svolgere, in violazione dell’art. 1129, comma 14, c.c. Tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l’emolumento dell’organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell’amministratore che nel caso delle successive riconferme (Cfr.Tribunale Milano, sez. XIII, 03/04/2016, n. 4294).

Ebbene, in sede di ratifica, l’assemblea non ha integrato la documentazione mancante relativa al compenso richiesto e percepito dall’amministratore per l’esercizio 2015;

Quanto alla nuova nomina dello stesso amministratore non si può ritenere sufficiente l’indicazione, nel preventivo del rendiconto di esercizio, della voce “amministrazione”; da un lato ciò non è impegnativo per l’amministratore che ha mancato di dare chiara indicazione del compenso richiesto, dall’altro ben potrebbe il preventivo essere vanificato dalla maggioranza schiacciante di cui gode la società XXXXX, di cui evidentemente l’amministratore è espressione.

Vi è pertanto ragione di sospendere l’esecuzione della delibera nella parte relativa alla nomina dell’amministratore “

legittimazione passiva dell’amministrazione: la cassazione ribadisce una portata ampia.

Una interessante pronuncia della suprema corte (Cass.Civ. sez.II ord.26 settembre 2018, n. 22911) ritorna sul tema della legittimazione passiva dell’amministratore di condominio, cassando una pronuncia della corte di appello di Milano che l’aveva ritenuta insussistente.

i fatti: “La “Nimma” s.r.l. ed H.M.E. G., comproprietarie dello stabile in (omissis) , e del cortile facente parte del predetto stabile, citavano a comparire dinanzi al tribunale di Milano il condominio del confinante edificio di piazzetta (omissis) , edificio una cui facciata insisteva su uno dei lati perimetrali del cortile.
Chiedevano accertarsi e dichiararsi che era stata costituita in favore del condominio convenuto solo ed esclusivamente una servitù di passaggio pedonale, che il condominio convenuto aveva posizionato nel cortile di loro proprietà bidoni dell’immondizia e sacchi di rifiuti di vario genere, che siffatta condotta costituiva violazione del loro diritto di proprietà; chiedevano quindi condannarsi il condominio a ripristinare lo status quo ante e a rimuovere tutto quanto era stato indebitamente collocato.”

il contenuto della pronuncia di appello: “Con sentenza n. 689/2014 la corte d’appello di Milano rigettava ambedue i gravami e compensava integralmente le spese del grado.
Premetteva la corte – per quel che rileva in questa sede – che la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio si radica in quanto oggetto di causa sia un bene annoverabile tra quelli di cui all’art. 1117 cod. civ.; che entro questi termini nessuna limitazione si prefigura alla legittimazione passiva dell’amministratore condominiale per qualsivoglia azione anche di natura reale promossa contro il condominio.
Indi su tale scorta evidenziava che viceversa nella fattispecie il bene per il quale era controversia – l’area cortilizia – non costituiva un bene condominiale, ma un bene di proprietà esclusiva delle attrici, sicché era da disconoscere la legittimazione passiva del condominio, tanto più che l’uso improprio del cortile era da ascrivere ai singoli condomini.”

il principio di diritto espresso dalla corte di legittimità: “È sufficiente il riferimento all’insegnamento di questa Corte di legittimità – insegnamento puntualmente richiamato dalle ricorrenti – a tenor del quale, in tema di controversie condominiali, la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell’art. 1131, 2 co., cod. civ. non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condomino (trovando ragione nell’esigenza di facilitare l’evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini) in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale, tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne, purché adibite all’uso comune di tutti i condomini (cfr. Cass. 4.5.2005, n. 9206).

Evidentemente l’ampia proiezione, segnatamente in ordine alla nozione “parti comuni (…) adibite all’uso di tutti i condomini”, del testé menzionato insegnamento sgombera il campo dalle perplessità prospettate dal condominio controricorrente (“davvero non pare sostenibile che la sentenza n. 9206/2005 (…) abbia affermato che vi sia legittimazione passiva di un condominio (…) anche quando la vertenza investa aree appartenenti a terzi, ove le stesse siano utilizzate, anche solo in via di fatto, dai condomini”: così memoria del controricorrente, pag. 3).

Per altro verso questo Giudice del diritto spiega che la legittimazione passiva dell’amministratore di condominio sussiste, con riguardo ad azioni negatorie e confessorie di servitù, anche nel caso in cui sia domandata la rimozione di opere comuni o la eliminazione di ostacoli che impediscano o turbino l’esercizio della servitù medesima, non rendendosi necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini (cfr. Cass. 21.1.2004, n. 919).

Evidentemente l’indicazione giurisprudenziale testé riferita rileva viepiù nel caso de quo, caso nel quale è stata sollecitata la rimozione di res agevolmente amovibili.
In accoglimento e nei limiti del primo motivo di ricorso la sentenza n. 689 dei 28.1/18.2.2014 della corte d’appello di Milano va cassata con rinvio ad altra sezione della stessa corte d’appello.
All’enunciazione – in ossequio alla previsione dell’art. 384, 1 co., cod. proc. civ. – del principio di diritto – al quale ci si dovrà uniformare in sede di rinvio – può farsi luogo per relationem, nei medesimi termini espressi dalla massima desunta dagli insegnamenti di questa Corte (il riferimento è a Cass. n. 9206/2005; Cass. n. 919/2004) dapprima citati.
In sede di rinvio si provvederà alla regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.”

requisiti soggettivi dell’amministratore: per la cessazione dall’incarico la condanna penale deve essere definitiva.

Un interessante provvedimento del Tribunale di Milano – decreto 20.6.2018 n. 1963 – affronta il tema della disciplina dettata dall’art. 1129 c.c. sulle gravi irregolarità dell’amministratore, introdotta dalla novella del 2012, nonché la portata della previsione contenuta nell’art. 71 bis disp.att. cod.civ., ove si prevede che l’amministratore che riporti condanna penale per determinati reati cessi dall’incarico.

Il giudice lombardo si pronuncia in sede di volontaria giurisdizione, a seguito di ricorso per la revoca dell’amministratore, introdotto da alcuni condomini, anche se va rilevato che la dizione letterale della norma attuativa presupporrebbe una cessazione de iure ove venga meno uno dei requisiti previsti dalle lettere a-e del primo comma, sì che in simili ipotesi non dovrebbe neanche darsi luogo a revoca da parte dell’autorità giudiziaria che – al più – dovrebbe pronunciarsi in via dichiarativa sulla intervenuta decadenza dall’incarico.

Il provvedimento è interessante sia per la peculiarità della fattispecie (pare che l’amministratore abbia tentato di finanziare la propria campagna elettorale con denaro condominiale…) sia per alcune significative notazioni interpretative rese dal Tribunale, peraltro in linea con i più diffusi e autorevoli orientamenti dottrinali sul punto.

il giudice rileva, in particolare, come l’indicazione delle gravi irregolarità previste dal novellato art. 1129 cod.civ. sia meramente esemplificativa e non tassativa, lasciando comunque al giudice un apprezzamento ampio della concreta fattispecie di cui ci si duole, che potrà essere comunque ascritta alla grave irregolarità – ove se ne ravvisino i presupposti – anche aldifuori delle ipotesi individuate dalla norma ed in funzione del generico richiamo contenuto nel comma 11.

Quanto invece alla sanzione decadenziale prevista dall’art. 71 bis disp.att. cod.civ. non potrà che aversi riguardo, per ovvie decidenti ragioni di garanzia e di costituzionalità, alla condanna divenuta definitiva .

Tribunale Milano 1963:2018

le azioni reali che non siano mero atto conservativo richiedono delibera assembleare

E’ quanto ribadisce, seguendo un principio consolidato, Cass.Civ. sez. II 23 luglio 2018, n. 19489.

L’ordinanza del giudice di legittimità riguarda una vicenda in cui un condomino, titolare di un box auto, aveva annesso alla sua proprietà un cospicuo tratto della contigua intercapedine condominiale. Il condominio agiva in rivendica e otteneva sentenza favorevole sia in primo che i secondo grado.

I proprietari delibera box ricorrono in cassazione, ma il ricorso è rigettato: “Con il primo motivo i ricorrenti denunciano la nullità della sentenza impugnata per mancata declaratoria del difetto di legittimazione dell’amministratore del condominio, in relazione all’oggetto del giudizio, trattandosi di azione reale, concernente le parti comuni dell’edificio.
Il motivo è infondato.

In tema di condominio le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini (o contro terzi) e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio comune che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 n.4 c.c.) possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea ex art. 1131 comma 1, adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c. (Cass. 5147/2003; 40/2015).

Dall’applicazione di tale principio deriva la ritualità dell’azione intrapresa dal condominio, giacché, nel caso di specie, l’iniziativa giudiziaria è stata deliberata all’unanimità, presente la maggioranza dei condomini dei millesimi: detta delibera è pertanto idonea ad attribuire all’amministratore condominiale il potere rappresentativo e la legittimazione processuale.”

la nomina dell’amministratore che non indica il compenso è nulla.

La nomina dell’amministratore che non indica il compenso è nulla e non può essere ratificata da delibere successive che integrino i presupposti mancanti, poiché la nullità non è suscettibile di sanatoria.

E’ quanto afferma, con condivisibile interpretazione, la sentenza Tribunale di Roma, sez. V civ., 9 aprile 2018, n. 7192 “In particolare va accolta la domanda di nullità della delibera condominiale che, in data 26.10.2015, ha nominato amministratore del condominio lo Studio Professionale C. di R.C. & C. sas., atteso che nel relativo verbale non risulta indicato l’importo dovutogli a titolo di compenso, né la relativa determinazione risulta dall’atto, eventualmente successivo, con cui questi ha dichiarato di accettare la nomina.

La nomina è pertanto nulla, ai sensi dell’art. 1129, comma 14, cod. civ., che prevede tale indicazione come obbligatoria, a pena di nullità della nomina stessa.

Per la stessa ragione va dichiarata nulla la delibera del 29.9.2016, laddove al punto 9 dell’o.d.g.ha confermato l’amministratore nell’incarico, mancando anch’essa dell’indicazione del compenso a lui spettante.

Sostiene sul punto il condominio convenuto che tali deliberazioni assembleari sono state sanate dalla successiva delibera dell’11.4.2017, che nel confermare nella carica l’amministratore ha determinato l’importo a lui spettante a titolo di compenso ed ha espressamente dichiarato la propria volontà di sanare le precedenti delibere riguardanti la sua nomina, chiedendo che con riguardo a tali domande sia dichiarata la cessazione della materia del contendere.

La deduzione non merita però di essere condivisa, atteso che, come si è detto, la legge nel caso di specie espressamente sanziona la mancata indicazione del compenso dell’amministratore di condominio, all’atto della sua nomina o dell’accettazione dell’incarico, con la previsione della nullità della nomina stessa, con l’effetto che nel caso di specie, per coerenza logica e sistematica, debbono trovare applicazione le norme sulla
nullità del contratto, a cui pacificamente la delibera condominiale in quanto manifestazione dì volontà soggiace, tra cui quella dell’art. 1423 cod. civ., che esclude la convalida del negozio nullo, se non diversamente disposto dalla legge.

Ne discende l’inapplicabilità del principio invocato dalla parte circa la possibilità di sanatoria delle delibere condominiali affette da vizi di illegittimità, che può estendersi solo alle delibere annullabili non già a quelle nulle”

i singoli condomini non sono legittimati ad opporre il decreto ingiuntivo ottenuto contro il condominio.

Qualora un terzo creditore del condominio, per un servizio prestato nell’interesse comune, ottenga decreto ingiuntivo contro il condominio in persona dell’amministratore, solo quest’ultimo è legittimato a proporre opposizione, mentre tale legittimazione non può essere riconosciuta ai singoli condomini.

E’ quanto stabilisce con ordinanza – in linea con analoghe pronunce di legittimità – Cass.Civ. sez.VI-2 13 giugno 2018 n. 15567 : “va qui osservato che le parti nella fase di opposizione a decreto ingiuntivo possono essere: da un lato colui che ha ottenuto il decreto ingiuntivo e, dall’altro colui contro il quale tale decreto ingiuntivo è stato ottenuto (Cass. Civ., 16069 del 18.4.2004).

Ora, da questa considerazione, scaturisce in modo chiaro ed inequivocabile il difetto di legittimazione attiva degli opponenti in quanto il decreto ingiuntivo è stato emesso nei confronti del condominio e, pertanto, solo quest’ultimo ente poteva opporsi e non i singoli condomini, come è avvenuto nel caso in esame, che non possono vantare, nel giudizio in questione, alcuna legittimazione attiva

Non può nemmeno trovare applicazione il principio in base al quale, essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta rispetto a quella dei suoi partecipanti, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario non priverebbe i singoli condomini di agire per tutelare i diritti connessi alla loro partecipazione, perchè tale principio trova amplia applicazione solo in materia di controversie aventi ad oggetto azioni reali, che possono incidere sul diritto pro-quota che compete a ciascun condomino sulle parti comuni o su quello esclusivo sulla singola unità immobiliare, ma, al contrario, non può trovare applicazione nelle controversie, aventi ad oggetto la gestione di un servizio comune

Pertanto, posto che nel caso in esame, come emerge dal ricorso (pag. 3 dello stesso) e come è stato evidenziato dal controricorrente (pag. 4 del controricorso) il decreto ingiuntivo oggetto del presente giudizio è stato emesso a danno del Condominio di (OMISSIS), solo l’amministratore del Condominio avrebbe potuto impugnare siffatto decreto.

La mancanza di legittimazione attiva dei condomini oggi ricorrenti, rilevabile in ogni stavo e grado del giudizio, comporta l’annullamento dell’opposizione al decreto ingiuntivo oggetto del presente giudizio.

In definitiva, senza entrare nel merito dell’unico motivo di ricorso, la sentenza impugnata va cassata senza rinvio, ai sensi dell’art. 382 c.p.c., perchè il processo non poteva essere iniziato da L.P. e C.G., contro il decreto ingiuntivo n. 1919 del 2005 del Tribunale di Genova.”

supercondominio e legittimazione passiva del suo amministratore.

Una sentenza di legittimità ribadisce principi pacifici e consolidati: ove un complesso immobiliare dia luogo a supercondominio, se il danno alla proprietà individuale deriva da beni appartenenti al singolo edificio vi è legittimazione passiva solo di quel singolo condominio, che dovrà essere citato in giudizio in persona del suo amministratore anche ove – per ipotesi – costui rivesta la carica di amministratore anche del supercondominio in cui è collocata l’unità immobiliare danneggiata.

Cass. civ. sez. VI-2 ord. 22 giugno 2018 n. 15262 coglie tuttavia l’occasione per delineare i confini normativi ed interpretativi del c.d. supercondominio: “Questa Suprema Corte di Cassazione, con orientamento recepito dalla legge n. 220 del 2012, in vigore dal 18 giugno 2013, ha identificato il cc.dd. supercondominio ed, in particolare, ha affermato che per l’esistenza del supercondominio è sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 del Codice civile (ad esempio, il viale d’ingresso, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere, i parcheggi, l’impianto centrale per il riscaldamento), collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno dei fabbricati.

Ora, spetta a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità “pro quota” su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.

Con l’ulteriore specificazione che, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la ripartizione della spesa tra i singoli condomini per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici; la seconda tabella è, invece, quella normale interna ad ogni edificio.

Applicabile al supercondominio, quale norma compatibile è, senz’altro, l’articolo 1129 del Codice civile: nel caso in cui facenti parte del supercondominio siano oltre 8 partecipanti, occorrerà la nomina dell’amministratore con tutte le implicazioni conseguenti.

E, nel caso in cui anche gli altri edifici siano composti da oltre 8 partecipanti, anche questi ulteriori condomini dovranno nominare il proprio amministratore.

È ipotesi che la legge non esclude, e può ritenersi frequente, che l’amministratore sia lo stesso per il supercondominio che per i singoli condomini, tuttavia, i due condomini (il supercondominio e il singolo condominio) hanno una piena autonomia gestionale (autonomia di registri e di conti correnti), nonostante l’amministratore sia uguale.

Va chiarito, comunque, che nell’ipotesi in cui l’amministratore sia unico lo stesso è legittimato attivo e passivo, ma nella qualità di amministratore del supercondominio o del condominio singolo a seconda se l’atto di amministrazione riguarda il condominio singolo o il supercondominio.

Ora, nel caso in esame, i sigg. B. , pur avendo riconosciuto che la questione oggetto del giudizio riguardava la ripartizione delle spese relative alla manutenzione di un bene appartenete al singolo condomino (condominio relativo al fabbricato Ninfea) hanno convocato in giudizio l’amministratore del supercondominio, (omissis) , ancorchè l’amministratore del supercondominio e del singolo condomino fosse la stessa persona.

Correttamente, dunque, nonostante per ragione non perfettamente coincidente con quella qui indicata, il Tribunale ha ritenuto che il supercondominio (omissis) fosse carente di legittimazione passiva.”

Resta tuttavia una perplessità di fondo, che la pronuncia non risolve espressamente: nell’esaminare il motivo di ricorso si fa riferimento ad un regolamento condominiale che non si specifica se abbia o meno natura contrattuale e che pare antecedente alla novella del 2012: “ il Tribunale di Catanzaro, nell’accogliere l’eccezione di difetto di legittimazione passiva, sarebbe incorso in un errore interpretativo del regolamento condominiale. Il regolamento condominiale, secondo i ricorrenti, preso atto che il condominio (omissis) è articolato al suo interno in diversi corpi di fabbrica ciascuno dei quali sviluppato in verticale e comprensivo a sua volta di diverse unità abitative, disciplina l’uso delle parti comuni e l’uso delle parti assegnate in proprietà ad ogni singolo condomino compresa la ripartizione delle spese. Tanto è vero, specificano i ricorrenti, che sono state predisposte tabelle millesimali distinte per i condomini di ciascun fabbricato e tabelle millesimali riguardanti l’intero complesso. Risulterebbe, pertanto, chiara ed evidente la volontà condominiale nel concepire l’unicità del condominio cui affidare la ripartizione delle spese sia delle parti in comune che in proprietà individuali. A sua volta l’organo chiamato a disciplinare la ripartizione delle spese è l’amministratore del condominio cui andrebbe riconosciuta la legittimazione processuale anche in ragione dell’espressa menzione posta dall’art. 13 del regolamento.”

L’art. 67 disp.att.c.c. è norma comunque inderogabile, sì che sarebbe intangibile anche da regolamento contrattuale e – nel caso di specie – sembrerebbe leggersi fra le righe che anche la norma pattizia debba cedere il passo a norma di legge inderogabile sopravvenuta.