Cass. pen. sez. II 11/05/2018, n. 21011 ripercorre i profili di rilevanza penale della condotta dell’amministratore che si appropria di somme dei condomini.
Oggetto di ricorso è la sentenza con la quale “ la Corte di Appello di Milano il 3/4/2017 ha confermato il giudizio di penale responsabilità espresso dal Tribunale di Monza il 22/6/2016, all’esito di giudizio abbreviato, nei confronti dello stesso C. in ordine a dodici ipotesi di appropriazioni indebite continuate ed aggravate commesse ai danni di condomini dei quali era amministratore, con la conseguente condanna alla pena di anni due e mesi sei di reclusione ed Euro 1100,00 di multa, oltre al risarcimento dei danni ed alla rifusione delle spese processuali in favore delle costituite parti civili.”
sul momento di consumazione del reato e la relativa prescrizione: “il delitto di appropriazione indebita è reato istantaneo che si consuma con la prima condotta appropriativa, nel momento in cui l’agente compie un atto di dominio sulla cosa con la volontà espressa o implicita di tenere questa come propria, con la conseguenza che il momento in cui la persona offesa viene a conoscenza del comportamento illecito è irrilevante ai fini della individuazione della data di consumazione del reato e di inizio della decorrenza del termine di prescrizione (Sez. 2, n. 17901 del 10/04/2014, Rv. 259715; Sez. 5, n. 1670 del 08/07/2014, Rv. 261731).
Alla luce di tali principi, ancor prima che il C. si rendesse irreperibile, deve ritenersi evidente che lo stesso si è appropriato delle somme dei diversi condomini amministrati ogni anno, quando era tenuto a rendere il conto della gestione ed a restituire le somme detenute per conto di ogni condominio, ed ometteva invece tale restituzione con la volontà di far proprie le somme dovute.
Conseguentemente, giacchè in virtù dei diversi atti interruttivi deve considerarsi il termine massimo della prescrizione, determinato in anni sette e mesi sei di reclusione dal combinato disposto degli artt. 157 e 161 c.p.p., va riconosciuta l’estinzione per prescrizione dei fatti di appropriazione indebita antecedenti al 6/8/2010.”
quanto alla gravità della condotta: “La sentenza impugnata, infatti, ha adeguatamente valorizzato, sia per negare le invocate attenuanti generiche che, più in generale, per la determinazione del trattamento sanzionatorio, significativi indici di gravità dei fatti, sotto il profilo soggettivo che oggettivo,n trattandosi di fatti commessi arrecando danni, in molti casi anche rilevanti, ad una pluralità di Condomini ed abusando dell’attività professionale in favore degli stessi.
La mancata concessione delle circostanze attenuanti generiche è giustificata, pertanto, da motivazione esente da manifesta illogicità, che è conseguentemente insindacabile in cassazione (Cass., Sez. 6, n. 42688 del 24/9/2008, Rv. 242419), anche considerato il principio affermato da questa Corte secondo cui non è necessario che il giudice di merito, nel motivare il diniego della concessione delle attenuanti generiche, prenda in considerazione tutti gli elementi favorevoli o sfavorevoli dedotti dalle parti o rilevabili dagli atti, ma è sufficiente che egli faccia riferimento a quelli ritenuti decisivi o comunque rilevanti, rimanendo disattesi o superati tutti gli altri da tale valutazione (Sez. 2, n. 3609 del 18/1/2011, Rv. 249163; Sez. 6, n. 34364 del 16/6/2010, Rv. 248244), così come è inammissibile la censura che, nel giudizio di cassazione, miri ad una nuova valutazione della congruità della pena la cui determinazione non sia frutto di mero arbitrio o di ragionamento illogico (Sez. 5, n. 5582 del 30/09/2013, Rv. 259142).”
va rilevato infine che l’art. 10 D.Lgs. 10 aprile 2018 n. 36 ha abrogato il terzo comma dell’art. 646 cod.pen., di talchè oggi l’appropriazione indebita diviene reato perseguibile a querela anche nelle forme aggravate.
La corte di legittimità (Cass.Civ. sez. II 21 maggio 2018, n. 12525 rel. Scarpa) torna su un tema tormentato e complesso, che – sotto il profilo dei principi – ha trovato una definitiva consacrazione nelle sezioni unite 18331/2010 e che, tuttavia, continua a manifestare una complessità applicativa che non sempre consente all’amministratore o ai condomini di percepire la correttezza del loro operato.
La Corte – coordinando due pronunce a sezioni unite – esprime un concetto di significativo e pericoloso rilievo per il condominio: il criterio espresso dalle sezioni unite del 2010, ovvero la possibilità che – per le controversie che esulano dalla competenza dell’amministratore e in assenza di delibera – venga assegnato un termine ai sensi dell’art. 182 c.p.c. per munirsi della ratifica assembleare vale anche in sede di legittimità, ma solo ove il rilievo della carenza di legittimazione autonoma sia compiuto dal Giudice, poichè ove sia eccepito dalla controparte la sussistenza del potere rappresentativo processuale dovrà essere immediatamente giustificata dall’amministratore.
Nè si può ritenere, afferma la corte, che l’opposizione a decreto ingiuntivo rientri di per sé nei poteri dell’amministratore, poichè anche tali controversie vedranno una legittimazione autonoma di tale figura ratione materiae, ovvero secondo le attribuzioni previste dall’art 1130 c.c.
I fatti: “Il Condominio (omissis) ha proposto ricorso in cassazione articolato in sette motivi avverso la sentenza della Corte di Appello di Roma n. 2921/2013, depositata il 21 maggio 2013. Resiste con controricorso R.S. , il quale propone ricorso incidentale in unico motivo, dal quale a sua volta si difende con controricorso il Condominio (omissis) . La Corte d’Appello accolse il gravame di R.S. contro la sentenza del Tribunale di Rieti n.576/2005 e rigettò perciò l’opposizione proposta dal Condominio (omissis) contro il decreto ingiuntivo per la somma di Euro 11.298,33, emesso il 25 febbraio 2002 su domanda del R. , ex amministratore condominiale, a titolo di compenso aggiuntivo per la cura dei lavori straordinari. La Corte di Roma superò l’eccezione del difetto di legittimazione del Condominio a proporre l’opposizione a decreto ingiuntivo, stanti i tempi ristretti per proporre la stessa. Quanto però al merito, i giudici di appello ritennero che dal verbale di assemblea del 14 marzo 1999 emergessero un riconoscimento del debito del Condominio in favore del R. di Lire 22.000.000, nonché una riduzione transattiva dell’importo del 50%, quale “gesto di collaboratrice sensibilità” dell’ex amministratore, con l’impegno del Condominio stesso di accreditare la somma nelle future quote “a copertura” del debito viceversa gravante sul R. . Questo accordo transattivo contenuto nel verbale del 14 marzo 1999 non poteva perciò essere modificato dall’assemblea nell’adunanza del 1 maggio 1999, che invece deliberò una riduzione della somma da accordare al R. , liquidata in Lire 8.000.000. Avendo poi il Condominio (omissis) azionato decreto ingiuntivo contro il R. , questo, a dire della Corte di Roma, ritenne “correttamente annullato l’accordo transattivo”, e perciò richiese a sua volta in via monitoria l’intera somma oggetto di riconoscimento nel verbale 14 marzo 1999.”
Le parti hanno articolato diversi motivi di censura in sede di legittimità, tuttavia: “Il Collegio antepone tuttavia una valutazione di tipo pregiudiziale.
Secondo l’insegnamento reso da Cass. Sez. U, 06/08/2010, n. 18331, l’amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni, ed essendo però tenuto a dare senza indugio notizia all’assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131, commi 2 e 3, c.c., può costituirsi in giudizio ed impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.
Nel ricostruire la portata dell’art. 1131, comma 2, c.c., Cass., sez. un., 6 agosto 2010, n. 18331, ha invero affermato che, ferma la possibilità dell’immediata costituzione in giudizio dell’amministratore convenuto, ovvero della tempestiva impugnazione dell’amministratore soccombente (e ciò nel quadro generale di tutela urgente di quell’interesse comune che è alla base della sua qualifica e della legittimazione passiva di cui è investito), non di meno l’operato dell’amministratore deve poi essere sempre ratificato dall’assemblea, in quanto unica titolare del relativo potere. La ratifica assembleare vale a sanare retroattivamente la costituzione processuale dell’amministratore sprovvisto di autorizzazione dell’assemblea, e perciò vanifica ogni avversa eccezione di inammissibilità, ovvero ottempera al rilievo ufficioso del giudice che abbia all’uopo assegnato il termine ex art. 182 c.p.c. per regolarizzare il difetto di rappresentanza.
La regolarizzazione ai sensi dell’art. 182 c.p.c., in favore dell’amministratore privo della preventiva autorizzazione assembleare, come della ratifica, può operare in qualsiasi fase e grado del giudizio, con effetti “ex tunc” (Cass. Sez. 6 – 2, 16/11/2017, n. 27236).
Peraltro, come di seguito ribadito da Cass. Sez. 2, 23 gennaio 2014, n. 1451, e da Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865, la necessità dell’autorizzazione o della ratifica assembleare per la costituzione in giudizio dell’amministratore va riferita soltanto alle cause che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1131, commi 2 e 3, c.c.
Non può dunque sostenersi, come fatto dalla Corte d’Appello di Roma sul presupposto dell’urgenza dell’opposizione, che, poiché l’opponente a decreto ingiuntivo ha la posizione processuale di convenuto e così di legittimato passivo rispetto alla pretesa azionata con il ricorso monitorio, e tale posizione non muta nei successivi gradi del giudizio, indipendentemente dall’iniziativa dei mezzi di gravame adoperati, l’amministratore di un condominio che proceda a siffatta opposizione, nonché alla successiva impugnazione della pronuncia che l’abbia decisa, non ha, per ciò solo, necessità dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale, a termini del secondo comma dell’art. 1131 c.c.
Piuttosto, l’amministratore di condominio può proporre opposizione a decreto ingiuntivo, e altresì impugnare la relativa decisione del giudice di primo grado, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, ad esempio, nella controversia avente ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di obbligazione assunta dal medesimo amministratore nell’esercizio delle sue attribuzioni in rappresentanza dei partecipanti, ovvero dando esecuzione a deliberazione dell’assemblea o erogando le spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni o per l’esercizio dei servizi condominiali, e quindi nei limiti di cui all’art. 1130 c.c. (così Cass. Sez. 2, 03/08/2016, n. 16260).
Diversa è la causa, quale quella in esame, in cui il precedente amministratore, cessato dall’incarico, agisca in sede monitoria nei confronti del nuovo amministratore del condominio per ottenerne la condanna al pagamento del compenso suppletivo inerente all’attività svolta con riguardo all’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio. Si tratta di controversia non rientrante tra quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ad agire ai sensi dell’art. 1130 e 1131 c.c., sicché, ai fini della sua costituzione in giudizio come della proposizione delle impugnazioni, gli occorre l’autorizzazione assembleare, eventualmente richiesta anche in via di ratifica del suo operato (cfr. per analoga fattispecie Cass. Sez. 2, 31/01/2011, n. 2179).
Il Collegio ritiene tuttavia, per ciò che segue, di discostarsi da quanto disposto nell’ordinanza interlocutoria del 27 settembre 2017, e così di revocare la stessa, ai sensi dell’art. 177 c.p.c., norma applicabile anche al giudizio di cassazione (cfr. Cass. Sez. 2, 11/02/2011, n. 3409; Cass. Sez. L, 26/03/1999, n. 2911; Cass. Sez. U, 25/03/1988, n. 251).
Secondo quanto stabilito da Cass. Sez. U, 04/03/2016, n. 4248, il difetto di rappresentanza o autorizzazione può essere sanato ex art. 182 c.p.c. (come nella specie) in sede di legittimità, dando prova della sussistenza del potere rappresentativo o del rilascio dell’autorizzazione, ai sensi dell’art. 372 c.p.c., sempre che il rilievo del vizio nel giudizio di cassazione sia officioso, e non provenga dalla controparte, come invece appunto qui fatto dal controricorrente R.S. , giacché, in tal caso, l’onere di sanatoria sorge immediatamente, non essendovi necessità di assegnare un termine da parte del giudice (a meno che lo stesso non sia motivatamente richiesto, il che neppure risulta avvenuto, nella specie), in quanto sul rilievo di parte l’avversario è chiamato prima ancora a contraddire (si veda già Cass. Sez. 2, 31/01/2011, n. 2179).
IV. Deve perciò essere dichiarata l’inammissibilità del ricorso per cassazione proposto dall’amministratore del Condominio (omissis) senza l’autorizzazione assembleare, trattandosi di controversia riguardante un credito per compenso straordinario preteso dal precedente amministratore cessato dall’incarico, e perciò non rientrante tra quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c.; né può essere concesso il termine per la regolarizzazione ai sensi dell’art. 182 c.p.c., atteso che il rilievo del vizio in sede di legittimità è stato operato dalla controparte nel suo controricorso, e non d’ufficio, sicché l’onere di sanatoria dell’amministratore ricorrente doveva intendersi sorto immediatamente.
Il ricorso incidentale di R.S. , giacché proposto dalla parte totalmente vittoriosa nel giudizio di merito, e relativo a questioni preliminari di merito e pregiudiziali di rito (quale, nella specie, il difetto di legittimazione processuale del condominio e la carenza dei poteri rappresentativi del nuovo amministratore), oggetto di decisione esplicita da parte della Corte d’Appello, ha natura di ricorso condizionato all’accoglimento del ricorso principale, indipendentemente da ogni espressa indicazione di parte. Ne consegue che, attesa l’inammissibilità del ricorso principale, il ricorso incidentale rimane assorbito per difetto di attualità dell’interesse. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza (con condanna del Condominio (omissis) , e non dell’amministratore personalmente, ex art. 94 c.p.c., avendo comunque l’assemblea, sia pure tardivamente agli effetti dell’ammissibilità del ricorso, ratificato l’operato dell’amministratore stesso) e vengono liquidate come in dispositivo in favore del controricorrente R.S. .”
Lo chiarisce Cass.Civ. sez. II ord. 17 maggio 2018 n. 12120, a fronte di vicenda che si colloca anteriormente alla riforma del 2012 (che all’art. 1129 comma VIII ha espressamente disciplinato gli obblighi ed i diritti dell’amministratore uscente)
I fatti: “Il Condominio “(omissis) ” ha proposto appello, avverso la sentenza n.473 del 2011 con la quale il Giudice di Pace di Montecchio Emilia aveva accolto la domanda di pagamento dell’ex amministratore, N.U.U. , per l’importo di Euro 1.338,12, asseritamente dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta fino all’11.03.2010. Il Giudice di prime cure, secondo l’appellante, avrebbe errato nel riconoscere tale importo a favore del N. , stante la documentata cessazione del medesimo dall’incarico di amministratore del Condominio (omissis) fin dal 27.11.09, con contestuale nomina del nuovo attuale amministratore. Si è costituito N.U.U. per ottenere il rigetto del gravame e la conferma della sentenza gravata, atteso che la nomina di Home Service S.r.l. era effettivamente avvenuta soltanto il 01.02.2010, data fino alla quale si era protratta la propria amministrazione condominiale. Il Tribunale di Reggio Emilia con sentenza n. 828 del 2014 accoglieva l’appello e in riforma della sentenza del GdP revocava il decreto ingiuntivo condannando N. a restituire tutte le somme pagate dal predetto Condominio in esecuzione della sentenza impugnata, condannava lo stesso al pagamento delle spese del giudizio. Secondo il Tribunale di Reggio Emilia risultando dal verbale di assemblea dei condomini del 27 novembre 2009 la delibera all’unanimità della nomina di un nuovo amministratore e l’autorizzazione all’amministratore uscente a prelevare dal conto corrente del condominio la somma di Euro 461,12 a saldo delle sue competenze nonché la fissazione del termine per il passaggio di consegne dal vecchio al muovo amministratore. Pertanto, essendo la volontà dei condomini di porre fine fin dal 27 novembre 2009 al rapporto professionale instaurato con N. lo stesso non ha diritto al compenso richiesto.”
i principi espressi dalla Corte di Cassazione a fronte del ricorso proposto dall’amministratore soccombente: “il giudice di appello nell’escludere una perpetuatio di poteri in capo all’amministratore uscente, si è uniformato, alla giurisprudenza di questa Suprema Corte, la quale ha avuto modo di precisare che la perpetuatio di poteri in capo all’amministratore uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c. o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio all’interesse ed alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, (come nel caso in esame) una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell’assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore, cessato dall’incarico.
La decisione censurata è coerente con i principi espressi da questa Corte in materia di prorogatio della carica di amministratore. Infatti come ha avuto modo di chiarire il Giudice di appello “(…..) nel caso in esame osta al riconoscimento in favore di N.U.U. della somma portata dal decreto ingiuntivo, già opposto dal condominio, odierno appellante risultando dal verbale di assemblea di condomini del 27 novembre 2009 la delibera all’unanimità della nomina di nuovo amministratore nella Home Service S.r.l. e l’autorizzazione all’amministratore uscente a prelevare, dal conto corrente del condominio, la somma di Euro 461,12 a saldo delle sue competenze (…) tale verbale, dunque, contiene manifesta ed inequivoca volontà dei condomini tutti di porre fine, fin dal 27 novembre 2009 al rapporto professionale in essere con il N. e di iniziare analogo rapporto con diverso soggetto (...)”.
A fronte ti tale accertamento appare del tutto irrilevante, comunque, non provata, e non proponibile per la prima volta in questa sede, l’affermazione del ricorrente secondo cui “(….) l’assemblea dei condomini nella seduta del 27 novembre 2009 aveva autorizzato il sig. N. a compiere tutte le attività di gestione e di amministrazione dovute e necessarie fino al passaggio di consegne (….)”. D’altra parte, è nell’ordine delle cose che l’amministratore uscente predisponga tutto il necessario per favorire il subingresso del nuovo amministratore.”
ed ancora: “il Tribunale non ha omesso di esaminare anche il dato cui fa riferimento il ricorrente. Come chiarisce il Tribunale “(….) Non vi sono in atti elementi di prova rivelatori di una modificata volontà dei condomini orientata al recupero del rapporto fiduciario con il N. .
Tale non è senz’altro la convocazione assembleare del gennaio 2010, in quanto effettuata dall’appellato in epoca antecedente alla sostituzione nella carica (la lettera di convocazione porta la data del 28.10.2009 e dunque attiene ad attività amministrativa imputabile all’anno 2009 già saldata dal Condominio); peraltro, neppure, risulta dagli atti che le assemblee del 27-28 gennaio 2010 si siano effettivamente tenute.
Al contrario, la chiara intenzione dei condomini di dare seguito alla sostituzione dell’amministratore, deliberata all’unanimità, risulta dai diversi solleciti inviati a N.U.U. e finalizzati ad ottenere il passaggio di consegne alla Home Service S.r.l., nonché dalla reiterata volontà di sostituzione espressa dall’assemblea in data 01.02.2010, avente ad oggetto, ancora una volta, la richiesta all’amministratore uscente di consegnare tutta la documentazione del condominio e l’espresso richiamo alla volontà già espressa “all’ultima assemblea”, quella del 27.11.2009 appunto, nel senso di sostituire a N. la società sopra nominata, come ben noto all’odierno appellato, il quale nella propria missiva del 30 novembre 2009 scriveva che contrariamente a quanto stabilito con deliberato condominiale del 27 novembre 2009 il sottoscritto si è trovato nella impossibilità di eseguire il passaggio di consegne posto che il soggetto che doveva subentrare nella carica di nuovo amministratore non ha comunicato l’accettazione dell’incarico” e su tale impossibilità sebbene consapevole di non essere più legittimato dall’assemblea condominiale prorogava unilateralmente un’amministrazione priva di consenso del mandate (….)”. Appare evidente dunque che il Tribunale ha avuto cura di ricostruire la volontà del Condominio “(OMISSIS) ” tenendo conto sia del verbale del 27 novembre 2009 e sia dell’assemblea del 1 febbraio 2010.”
Accade con frequenza che l’amministratore uscente reclami la restituzione di somme, che assume di aver personalmente anticipato nell’interesse del condominio durante la propria gestione.
Il tema della prova di tali anticipazioni e, soprattutto, la condotta del condominio, che può comportare riconoscimento del debito, sono oggetto di una recente ed interessante pronuncia della Suprema Corte.
Cass.Civ. sez. II ord. 12 aprile 2018, n. 9097 esamina la vicenda di un amministratore torinese che ha convenuto dinanzi al Tribunale sabaudo il condominio per vedersi restituiti i denari, che afferma di aver anticipato per la gestione del fabbricato. A tal fine esponeva: “di esserne stato amministratore sino al 3.8.2006; di avere l’assemblea approvato il consuntivo della gestione ordinaria 2006 ed il relativo riparto, pari ad Euro 42.782,96; di avere egli sostenuto spese nell’interesse del Condominio per Euro 11.916,57, nel corso della gestione 2005 e per Euro 16.486,56 nel corso della gestione 2006 e di avere, invece, i condomini, versato la sola somma di Euro4.129,35; di avere, quindi, egli anticipato la complessiva somma di Euro 28.534,53, vedendosi rimborsare solo il suddetto importo, con un credito residuo pari, quindi, ad Euro 24.405,18. Esponeva, inoltre, di avere il nuovo amministratore, Francesco Bove, sottoscritto apposito documento da cui si evinceva la situazione contabile del Condominio al 3.8.2006 ed il debito verso l’amministratore uscente; di avergli il Condominio corrisposto tre acconti (il 10.11.2006 di Euro 4.500,00, il 18.12.2006 di Euro 5.000,00 ed il 30.6.2007 di Euro 6.000,00), rimanendo debitore di Euro 8.905,18.”
Il Tribunale accoglieva la domanda e la Corte d’appello di Torino ha confermato la sentenza; la vicenda giunge in cassazione su ricorso del condominio, che fonda la propria impugnazione sul fatto che l’amministratore non avrebbe fornito adeguata prova delle anticipazioni e che la sottoscrizione, da parte del nuovo amministratore, del documento in cui tale credito è indicato non costituirebbe ricognizione di debito.
Il condominio, tuttavia, vede esito sfavorevole anche in sede di legittimità, ove si chiarisce che se l’amministratore appena nominato sottoscrive – in sede di passaggio delle consegne – un documento da cui risulta il saldo passivo relativo alle somme anticipate dall’amministratore uscente e, successivamente, il condominio ratifica tale operato, versando acconti su detti importi senza contestazione alcuna, tali condotte non possono che avere valenza ricognitiva del debito, così che si inverte l’onere della prova e deve essere il condomino a dar dimostrazione dell’inesistenza del credito azionato in giudizio.
Osserva a tal proposito la Corte di Cassazione che : “La Corte distrettuale (ma ancor prima il Tribunale) ha ampiamente chiarito le ragioni per le quali ha ritenuto dimostrata la sussistenza del credito di M.L. .
Il ragionamento della Corte distrettuale che conduce ad affermare il riconoscimento del debito del Condominio nei confronti di M. , si snoda su due coordinate essenziali la cui sussistenza è stata dimostrata, e cioè: da un verso, la Corte distrettuale ha preso atto che il M. aveva prodotto un documento intitolato “Situazione contabile al 3 agosto 2006”, il quale recava l’indicazione del passivo complessivo a tale data (composto dal passivo di bilancio relativo al 2005 e 2006 nonché da un residuo c/c evidentemente passivo e ripianato dal M. secondo la prospettazione dello stesso), dei versamenti effettuati dai condomini per l’anno 2006, di un’ulteriore somma a credito del Condominio, nonché il debito nei confronti dell’ex amministratore pari ad Euro 24.405,18.
E, tale documento veniva sottoscritto dal nuovo amministratore.
Successivamente, si dava atto di ulteriori pagamenti per complessivi Euro 15.500,00. Per altro, (la Corte distrettuale ha preso atto) che il versamento delle somme di cui si è già detto, successive alla sottoscrizione del documento del 3 agosto 2006 non era controverso ed, anzi, la circostanza era stata posta a base delle difese svolte in via subordinata dal Condominio stesso, che non ha contestato, neppure, la legittimità di tali pagamenti, tanto che, relativamente ad essi, nessuna domanda di tipo restitutorio, o eccezione, è stata proposta.
Ora, si deve considerare che il riconoscimento di un debito non esige formule speciali e può essere contenuto in una dichiarazione di volontà diretta consapevolmente all’intento pratico di riconoscere l’esistenza di un diritto, ma, può risultare, implicitamente, anche da un atto compiuto dal debitore per una finalità diversa e senza la consapevolezza dell’effetto ricognitivo.
L’atto di riconoscimento, infatti, non ha natura negoziale, né carattere recettizio e non deve necessariamente essere compiuto con una specifica intenzione riconoscitiva. Ciò che occorre è che esso rechi, anche implicitamente, la manifestazione della consapevolezza dell’esistenza del debito e riveli i caratteri della volontarietà (Cass. n. 15353 del 30/10/2002).
Non vi è dubbio che i dati accertati dalla Corte distrettuale integrano gli estremi di un riconoscimento di debito. La Corte distrettuale, ha ulteriormente aggiunto: a) che il versamento delle somma di cui si dice era imputabile a tutti i condomini poiché in difetto di una diversa allegazione i suddetti pagamenti andavano imputati ad essi secondo le rispettive quote millesimali; b) che il comportamento dei condomini andava, altresì, qualificato quale ratifica dell’operato del nuovo amministratore, non potendo ad esso essere attribuito altro significato, se non quello di dar corso al riconoscimento del debito da questi sottoscritto e, quindi, di adesione ad esso. E, significativamente, la Corte ha concluso, come è giusto che fosse, che in forza del riconoscimento incombeva sul Condominio dimostrare l’inesistenza del debito e tale prova, non solo non è stata fornita, ma, sarebbe stata del tutto in contrasto con il suo adempimento, seppure parziale.
Il ricorrente, per altro, non tiene conto che il riconoscimento del quale si discute costituisce un atto giuridico in senso stretto, la cui identificazione, non implica l’applicazione di specifiche norme di diritto, ma, più semplicemente, la ricostruzione di un accadimento, di un fatto umano, la quale deve essere solamente motivata in modo congruo e corretto e, se priva, come nel caso in esame, da vizi logici non è suscettibile di sindacato nel giudizio di cassazione.”
E’ quanto ha stabilito il Tribunale della Spezia con provvedimento camerale del 30 marzo 2018.
La vicenda riguarda un condominio composto di soli quattro condomini, che ha provveduto alla revoca dell’amministratore senza contestualmente nominare altro soggetto, impegnandosi nella stessa delibera di revoca a convocare a breve altra riunione per provvedere alla nomina di nuovo soggetto.
L’ amministratore uscente ha più volte sollecitato tale adempimento, anche al fine di essere sgravato dagli oneri previsti dall’art. 1128 comma VIII cod.civ.
Nella totale inerzia del condominio, l’amministratore uscente decideva di ricorrere al Tribunale per chiedere la nomina di un amministratore ai sensi dell’art. 1129 I comma cod.civ. oppure – ove il Tribunale avesse ritenuto tale incombente non ammissibile – l’individuazione di un soggetto a cui poter passare le consegne ai sensi dell’art. 1129 VI comma cod.civ., atteso che oltre ad essere tenuto agli obblighi della ordinaria gestione, continuavano a pervenirgli anche i solleciti dei fornitori insoddisfatti.
In particola l’amministratore uscente ha osservato che “la dottrina e la giurisprudenza unanimi identificano il Condominio quale ente collettivo a rappresentanza necessaria, (seppur spaziando dalla teoria dell’ente di gestione al soggetto giuridico autonomo). Il necessario rappresentante di quella collettività è oggi individuato dalla legge (art. 1129 VI comma cod.civ. ) nell’amministratore – ove la compagine sia composta da più di otto elementi – oppure da un soggetto che – in contesti numericamente più contenuti – ne svolga le funzioni, con effetti di necessaria pubblicità anche verso i terzi (art. 1129 VI comma cod.civ. ). Ne deriva che un soggetto che rappresenti il Condominio e che – in caso di cessazione o dimissioni dell’amministratore – ne subentri nelle funzioni deve necessariamente essere individuato, dal Condominio o – nella sua inerzia – dall’Autorità Giudiziaria. In tal senso il ricorso è stato proposto, evidenziando la necessità che in caso di inerzia del Condominio nella nomina di un successore, l’amministratore non sia obbligato a permanere nello svolgimento di alcune funzioni sine die. Che l’amministratore sia oggi soggetto pienamente legittimato al ricorso iure proprio, al fine di far cessare la propria situazione di permanenza nelle funzioni una volta cessato dall’incarico, è circostanza espressamente affermata dall’art. 1129 I comma cod.civ. Sul punto autorevole dottrina (Celeste – Scarpa – Il Condominio negli edifici – Giuffrè 2017 pagg. 586 e ss) afferma: “ Quanto al procedimento di nomina giudiziale la riforma innovativamente ha contemplato la legittimazione, oltre che dei condomini, altresì dell’amministratore uscente dimissionario (che pure non abbia la qualità di condomino) a proporre ricorso al tribunale, in sede di volontaria giurisdizione, affinché provveda alla nomina di un nuovo amministratore. La nuova formulazione sembra riferirsi esclusivamente all’amministratore che abbia dato le dimissioni allorché il condominio non abbia provveduto la sua sostituzione, nonostante che l’assemblea sia stata sollecitata in tal senso, può tuttavia desumersi che identica legittimazione ad agire per la nomina giudiziale del successore possa ora riconoscersi all’amministratore uscente altresì nell’ipotesi in cui l’assemblea non lo abbia confermato”
I condomini si sono difesi, richiamando Trib. Milano 16 novembre 2015, che ha ritenuto non ammissibile il ricorso per la nomina dell’amministratore in fabbricati composti da non più di otto condomini e, nelle more, hanno nominato nuovo amministratore.
La vicenda è dunque andata in decisione, seppur con rito camerale, solo relativamente al regime delle spese, secondo i criteri della soccombenza virtuale.
Una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass.Civ. sez. II ord. 28.2.2018 n. 4686 rel. Scarpa) affronta due temi interessanti, consolidando principi che riprendono orientamenti più volte espressi.
La pronuncia ha il pregio di statuire puntualmente, più di altre, su aspetti di sicuro rilevo pratico e di quotidiana incidenza sulla vita del condominio e dei soggetti che con esso si interfacciano, sia sotto il profilo sostanziale che processuale.
Quanto alla richiesta di copie di documenti, la suprema corte sottolinea alcuni principi cardine (e spesso disattesi dagli interessati condomini o amministratore): l’attività di verifica, controllo e richiesta copie può svolgersi in qualunque momento e non solo in vista della assemblea, non può tuttavia costituire aggravio per l’attività dell’amministratore, chi la richiede deve sopportare i costi delle copie mentre l’attività in tal senso prestata dall’amministratore è compresa nel suo mandato e non può essere oggetto di ulteriore compenso se non espressamente pattuito al momento del conferimento dell’incarico.
Ove ciò sia avvenuto, non è consentito al giudice sindacare la misura di tale compenso, salvo che per entità non finisca per ostacolare in maniera significativa il diritto del singolo, circostanza che potrebbe tradursi in un vizio di legittimità per violazione di legge della delibera che lo ha approvato.
“L’art. 1129, comma 2, c.c., dopo la Riforma introdotta con la legge n. 220 del 2012 (nella specie inapplicabile, ratione temporis), prevede ora espressamente che l’amministratore debba comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, su preventiva richiesta, possa, prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata.
E’ quindi vieppiù meritevole tuttora di conferma l’orientamento di questa Corte secondo cui la vigilanza ed il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all’amministrazione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza, ex art. 1175 c.c. (Cass. Sez. 6 – 2, 18/05/2017, n. 12579; Cass. Sez. 2, 21/09/2011, n. 19210; Cass. Sez. 2, 29/11/2001, n. 15159; Cass. Sez. 2, 19/09/2014, n. 19799).
… l’esercizio della facoltà del singolo condomino di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili non deve risolversi in un onere economico per il condominio, sicché i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale (Cass. Sez. 2, 29/11/2001, n. 15159), e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale (arg. da Cass. Sez. 2, 28/04/2010, n. 10204; Cass. Sez. 2, 12/03/2003, n. 3596).
Quanto poi al profilo di doglianza secondo cui il compenso deciso per il rilascio di copia degli atti fosse di “elevatisimo ed oscillante importo”, e rivelasse perciò un “carattere dissuasivo e deterrente” rispetto all’esercizio dello stesso diritto di controllo sulla gestione attribuito al singolo partecipante, viene così di fatto sollecitato un controllo non sulla legittimità della scelta operata dall’assemblea, ma sulla congruenza economica della stessa, e quindi sul merito, controllo esulante dai limiti consentiti al sindacato giudiziale ex art. 1137 c.c., se non quando l’eccesso di potere dell’organo collegiale arrechi grave pregiudizio alla cosa comune ed ai servizi che ne costituiscono parte integrante (da ultimo, Cass. Sez. 6 – 2, 17/08/2017, n. 20135).”
La corte affronta anche la questione relativa al contenuto della domanda di annullamento della delibera laddove connota il petitum e la causa petendi.
“E’ nota la ripartizione tra cause di nullità e di annullabilità delle delibere condominiali autorevolmente operata da Cass. Sez. U, 07/03/2005, n. 4806. La sussistenza di un vizio di annullabilità della delibera condominiale comporta la necessità di espressa e tempestiva domanda “ad hoc” proposta dal condomino interessato nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.
Va aggiunto che l’assemblea dei condomini, ancorché sia redatto un unico processo verbale per l’intera adunanza, pone in essere tante deliberazioni ontologicamente distinte ed autonome fra loro, quante siano le diverse questioni e materie in discussione indicate nell’ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione, con la conseguente astratta configurabilità di ragioni di invalidità attinenti all’una o all’altra delibera.
Di tal che, ogni domanda di declaratoria di invalidità di una determinata delibera dell’assemblea dei condomini si connota per la specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritti, ovvero per una propria “causa petendi”, che rende diversa, agli effetti degli artt. 183 e 345 c.p.c., la richiesta di annullamento di una delibera dell’assemblea per un motivo difforme da quello inizialmente dedotto in giudizio, e che allo stesso tempo impedisce al giudice la dichiarazione di annullamento della deliberazione dell’organo motivo difforme da quello inizialmente dedotto in giudizio, e che allo stesso tempo impedisce al giudice la dichiarazione di annullamento della deliberazione dell’organo collegiale per un motivo di contrarietà alla legge o alle regole statutarie distinto da quello indicato dalla parte (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1378 del 18/02/1999; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5101 del 20/08/1986).
Ne consegue che la prospettazione in domanda e poi come motivo di appello di una ragione di invalidità della deliberazione assembleare impugnata, consistente, nella specie, nella dedotta illegittimità del compenso riconosciuto all’amministratore per il recupero forzoso del credito e per l’impedimento nella lettura del contatore obbliga il giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.), a prendere in esame la questione oggetto di doglianza”
E’ quanto afferma una recente sentenza della Suprema Corte (Cass.Civ. sez.VI-2 21 febbraio 2018 n. 4255 rel. Scarpa).
La disciplina vincolistica in tema di parcheggi pertinenziali ha visto una rilevante evoluzione legislativa e interpretativa e rappresenta una materia di non sempre semplice inquadramento.
La Suprema Corte rileva come la vigente normativa imponga il vincolo di destinazione ma non obblighi al trasferimento della proprietà della stessa area vincolata, sicché ove tali beni non siano stati oggetto di atti traslativi specifici fra il costruttore e i singoli condomini, vanno ascritti ai beni comuni.
“la Corte d’Appello di Palermo, negando la legittimazione ad agire dell’amministratore con riguardo allo scantinato gravato dal vincolo di destinazione a parcheggio, non si è uniformata alla consolidata interpretazione di questa Corte, secondo cui la speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione.
Pertanto, ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristinodei luoghi ed il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli “atti conservativi”, al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c. (Cass. Sez. 6 – 2, 08/03/2017, n. 5831; Cass. Sez. 2, 16/01/2008, n. 730; Cass. Sez. 2, 18/07/2003, n. 11261).”
Ove sia stato stipulato contratto di appalto per opere di sistemazione delle aree verdi condominiali, l’amministratore è legittimato ad agire per far valere l’inadempimento dell’appaltatore mentre i singoli condomini possono intervenire, iure proprio, nello stesso giudizio per far valere il danno subito individualmente a causa di tale inadempimento.
E’ principio espresso da Cass.Civ. II sez. 14 dicembre 2017 n. 30038, che -nel decidere una vicenda nata in terra savonese e poi vagliata dalla Corte di appello di Genova – affronta anche il tema del potere del giudice di qualificazione della domanda in forza delle difese svolte dalle parti: il condominio che aveva inizialmente svolto domanda di adempimento, si è visto riconoscere il diritto al pagamento per equivalente, ad avviso della corte di legittimità in maniera perfettamente legittima.
La sentenza – seppur sintetica -merita lettura integrale.
E’ il principio espresso da Cass. civ., sez. VI, 16 novembre 2017 n. 27235 rel. Scarpa, in linea con precedente orientamento della suprema Corte.
LA sentenza è tuttavia di interesse, oltre che per la consueto rigore argomentativo del relatore, per la peculiarità della fattispecie affrontata, che coinvolge anche il diffuso tema delle spese urgenti anticipate dal condominio, alla luce di quanto previsto dall’art. 1134 c.c.
La vicenda trova origine nella domanda avanzata da un condomino e volta al rimborso della somma di € 15.999,42 oltre interessi, anticipata per il ripristino urgente di alcuni pilastri e colonne di scarico insistenti nel piano cantinato di proprietà esclusiva dello stesso attore.
Sia il Tribunale che la Corte di appello di Palermo respingono la domanda, sull’assunto che non potesse giovare al condomino l’autorizzazione fornita dal padre dell’amministratore e che le opere non rivestissero comunque carattere di urgenza.
La Corte di legittimità affronta tre temi principali, sui quali esclude radicalmente la fondatezza del ricorso.
SULLA LEGITTIMAZIONE DELL’AMMINISTRATORE AD ORDINARE OPERE STRAORDINARIE E SULL’AFFIDAMENTO DEL TERZO APPALTATORE: “L’infondatezza del primo motivo discende, peraltro, dalla considerazione che per l’approvazione di un intervento relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale occorre pur sempre l’autorizzazione dell’assemblea, sicchè non rientra comunque nei compiti dell’amministratore di condominio il conferimento ad un tecnico ed ad un’impresa dell’incarico rispettivamente di dirigere e di eseguire í lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio.
In difetto della preventiva approvazione della spesa da parte dell’assemblea, a norma degli artt. 1135, comma 1, n. 4, e 1136, comma 4, c.c., l’iniziativa contrattuale dello stesso amministratore non è comunque sufficiente a fondare l’obbligo di contribuzione dei singoli condomini.
Peraltro, il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, non trova applicazione in materia di condominio di edifici con riguardo a prestazioni relative ad opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell’amministratore senza previa delibera della assemblea di condomini, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., limitando le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservando all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (Cass. Sez. 2, 07/05/1987, n. 4232).
SULLA FACOLTA’ DI DELEGA IN CAPO ALL’AMMINISTRATORE – Né può mai rilevare a vincolare il condominio all’obbligo di spesa l’attività che il ricorrente attribuisce a C. B., padre dell’amministratore, in quanto, pure a norma dell’art. 1717, comma 1, c.c., il mandatario (figura cui l’amministratore condominiale è assimilabile) che sostituisca altri a sé stesso nell’esecuzione di tale attività, senza esservi autorizzato dall’assemblea e senza che sia necessario per natura dell’incarico, risponde in proprio dell’operato del sostituto (Cass. Sez. 2, 09/04/2014, n. 8339). Anche l’accertamento della insussistenza di un affidamento incolpevole del M. (che era, del resto, condomino dell’edificio amministrato da G. B.) nel potere di rappresentanza conferito a C. B., come di un comportamento colposo dell’amministratore, discende, in ogni caso, dall’apprezzamento di fatto rimesso ai giudici del merito.
SULLA SUSSISTENZA DEI REQUISITI DI URGENZA PREVISTI DALL’ART. 1134 C.C. – Per consolidato orientamento di questa Corte, il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso solo se ne dimostri, ex art. 1134 c.c. (testo previgente alla modifica operata con la legge n. 220/2012), l’urgenza, ossia se dimostri che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. Sez. 2, 23/09/2016, n. 18759; Cass. Sez. 2, 19/12/2011, n. 27519; Cass. Sez. 2, 23/04/2010, n. 9743).
Ai fini dell’applicabilità dell’art 1134 c.c., va allora considerata ‘urgente’ non solo la spesa che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere.
La ragione sottintesa all’art. 1134 c.c. viene ravvisata, del resto, proprio nell’esigenza di evitare dannose interferenze del singolo condomino nell’amministrazione, dovendosi esprimere il concorso dei distinti proprietari alla gestione delle cose comuni essenzialmente in forma assembleare.
La prova dell’indifferibilità della spesa incombe, peraltro, sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. Sez. 2, 26/03/2001, n. 4364; Cass. Sez. 2, 04/08/1997, n. 7181; Cass. Sez. 2, 12/09/1980, n. 5256).
La Corte d’Appello ha quindi correttamente ritenuto decisiva, in senso contrario alla ravvisabilità dei presupposti di cui all’art. 1134 c.c., la circostanza che il condominio e l’amministratore fossero stati messi a conoscenza della necessità della manutenzione delle fondamenta dell’edificio passanti per la proprietà M. quantomeno dal giugno 1999, ovvero oltre un anno prima di quando poi le opere furono compiute, essendo tale lasso di tempo piùche sufficiente a richiedere il consenso degli altri condomini (Cass. Sez. 2, 10/12/1977, n. 5356).
A fronte della eventuale perdurante inerzia dell’amministratore e dell’assemblea nell’adozione dei provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, della cui esigenza gli organi condominiali siano stati resi edotti, non può farsi ricorso alla gestione sostitutiva del singolo condomino, ai sensi dell’art. 1134 c.c., potendosi, piuttosto, sperimentare strumenti alternativi, quale quello allestito dall’art. 1105, comma 4, c.c.
L’amministratore di condominio è soggetto che svolge una funzione delicata e spesso si trova al centro di conflitti emotivi e personali, che sfociano in diverbi e recriminazioni verbali anche molto pesanti.
Il condomino che trascende e rivolge all’amministratore affermazioni pesanti non sempre, tuttavia, supera la soglia della illiceità penale.
Cass.pen. sez. V 13 novembre 2017 n. 51618 ha correttamente ritenuto che non commetta reato il condomino esasperato che, criticando l’operato dell’amministratore per oggettive manchevolezze, gli auguri una malattia letale e gli rivolga l’espressione “gliela faremo pagare”, cassando dunque la sentenza di condanna del giudice di merito che lo aveva invece condannato.
Non sempre ciò che tocca le corde emotive del soggetto coinvolto integra anche gli estremi del reato, che è invece una fattispecie complessa a valenza oggettiva e soggettiva: nel caso in esame le ragioni sono assai semplici ed intuitive, ed attengono al contesto stesso in cui si sono svolti i fatti.
L’augurio di una malattia grave – seppur sgradevole ed incivile – non può, ovviamente, costituire minaccia ex art. 612 cod.pen. per la semplice ragione che il suo avverarsi prescinde totalmente dalla sfera di potere dell’agente, sì che il prospettare a qualcuno un male ingiusto – elemento oggettivo del reato di minaccia – presuppone che il colpevole abbia la possibilità concreta di porre in essere il pregiudizio preannunziato, evenienza che – evidentemente – per la malattia non sussiste.
Quanto all’espressione “gliela faremo pagare”, pronunciata al termine di una serie di legittime contestazioni all’operato dell’amministratore, per la sua genericità e assenza di qualunque riferimento a condotte violente, può anche semplicemente significare che l’agente intende rivolgersi all’autorità giudiziaria per un’azione di responsabilità nei confronti dell’amministratore, sì da escludere in radice la sussistenza di qualunque valenza minacciosa, non sussistendo elementi sufficienti idonei a caratterizzare l’ingiustizia delle conseguenze minacciate.
per l’articolata analisi, la sentenza perita integrale lettura
