anticipazioni – Avvocato MASSIMO GINESI

mediazione, opposizione a decreto ingiuntivo e legittimazione dell’amministratore

Una recente sentenza del tribunale apuano (Trib. Massa 27 luglio 2020 n. 379) affronta il complesso tema della legittimazione processuale dell’amministratore, sia con riguardo all’opposizione a decreto ingiuntivo promossa nei confronti dell’ex amministratore (che agiva per il pagamento di propri corrispettivi e anticipazioni) che al successivo procedimento di mediazione, promosso per ordine del giudice, trattandosi di materia sottoposta a condizione di procedibilità obbligatoria ex art 5 bis D.lgs 28/2010.

La decisione trae spunto dalla recente pronuncia di legittimità (Cass. civ. III, n. . 6 giugno 2020 n. 10846 rel. Scarpa) che ha affrontato in maniera netta la portata dell’art. 71 quater disp.att. cod.civ., chiarendo che – per accedere alla mediazione – l’amministratore non si giova di alcuna legittimazione autonoma per le materie previste dall’ art 1130 c.c. ma deve sempre munirsi di delibera assembleare.

Il giudice apuano osserva che “ il Condominio ha proposto opposizione contro il decreto ingiuntivo ottenuto dal precedente amministratore, per il pagamento di pregresse competenze, e – in quella sede – ha avanzato domanda riconvenzionale di restituzione somme e risarcimento danni nei confronti di costui.

Trattandosi di materia sottoposta a mediazione obbligatoria ex art 5 bis D.Lgs 28/2010 le parti – su ordine del giudice – hanno dato corso, non appena statuito sulle richieste di provvisoria esecutorietà del decreto, a procedimento di mediazione, concluso con verbale negativo del 25.9.2018.

Il nuovo difensore dell’convenuto opposto, costituito con comparsa 8.1.2020 ha eccepito che nessuna di queste attività fosse stata assistita da idonea delibera assembleare e che l’amministratore le abbia poste in essere in piena autonomia.

L’eccezione circa la legittimazione dell’amministratore a partecipare al procedimento di mediazione su disposizione del giudice nelle cause che, per materia, prevedono tale adempimento come condizione di procedibilità appare ontologicamente diverso dalla eccezione di improcedibilità per mancato esperimento, che si ritiene temporalmente limitata – a pena di decadenza – alla prima udienza di trattazione, sia per il giudice che per le parti (Cass. 32797/2019).

Viceversa l’accertamento della sussistenza delle condizioni che consentono l’avveramento di quella condizione, ove l’accesso alla mediazione sia stato disposto per ordine giudiziale, attiene alla verifica dei requisiti che consentono la legittima prosecuzione del giudizio, ove le parti abbiano correttamente adempiuto ad instaurare nei termini il procedimento di ADR.

In particolare, nell’ipotesi di opposizione a decreto ingiuntivo, questo Giudice ritiene – in linea con parte della giurisprudenza di legittimità e di merito – che competa all’opponente dar attuazione all’ordine del giudice, instaurando legittimamente il procedimento, a pena di improcedibilità della opposizione (in forza delle ragioni espresse da Cass. 23003/2019 e in attesa che sul punto si pronuncino le Sezioni Unite sulla scorta di Cass. 18741/2019).

Era dunque onere del Condominio opponente procedere alla instaurazione del procedimento, adempimento cui l’amministratore ha dato corso come da produzioni effettuate il 29/8/2018.

A seguito dell’eccezione sollevata dall’opposto, è emerso che l’amministratore abbia agito non sorretto da alcuna delibera in proposito, non potendo rilevare a tal fine (e neanche a quelli successivi di cui si dirà, relativi alla fase giudiziale) la circostanza che costui all’assemblea 13.7.2018 abbia informato i presenti della avvenuta notifica del decreto da parte del precedente amministratore e della proposizione della opposizione, trattandosi di mera informativa cui non è conseguita alcuna delibera dell’organo collegiale.

Con riguardo poi, al procedimento di ADR, non potrà non rilevarsi quanto statuito dall’art. 71 quaterdisp.att.c.c. e assai di recente chiarito dalla suprema Corte: “L’art. 71 quater disp. att. c.c., comma 3, lettera, porta, allora, a concludere, identicamente a quanto sostenuto dal Tribunale di Roma, che la condizione di procedibilità della “controversie in materia di condominio” non possa dirsi realizzata allorchè, come avvenuto nel caso in esame, all’incontro davanti al mediatore l’amministratore partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. comma 2, non essendo in tal caso “possibile” iniziare la procedura di mediazione e procedere con lo svolgimento della stessa, come suppone il D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 8, comma 1. Non rileva nel senso di escludere la necessità della delibera assembleare ex art. 71 quater disp. att. c.c., comma 3, il fatto che si tratti, nella specie, di controversia che altrimenti rientra nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore, in forza dell’art. 1130 c.c., e con riguardo alla quale perciò sussiste la legittimazione processuale di quest’ultimo ai sensi dell’art. 1131 c.c., senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea. Pur in relazione alle cause inerenti all’ambito della rappresentanza istituzionale dell’amministratore, questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera dell’assemblea, in quanto l’amministratore, senza apposito mandato conferitogli con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, è altrimenti comunque sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia (arg. da Cass. Sez. 3, 27/03/2019, n. 8473). Tale evenienza non corrisponde, dunque, all’ipotesi contemplata dal D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, art. 5, comma 2 bis, il quale dispone che “quando l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale la condizione si considera avverata se il primo incontro dinanzi al mediatore si conclude senza l’accordo”, in quanto, ancor prima che mancato, qui l’accordo amichevole di definizione della controversia è privo di giuridica possibilità. Spetta infatti all’assemblea (e non all’amministratore) il “potere” di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli (cfr. Cass. Sez. 2, 16/01/2014, n. 821; Cass. Sez. 2, 25/03/1980, n. 1994).” (Cass. 10846/2020 e, fra le pronunce di merito, Trib. Romasez. V 10.9.2018 n. 17024)

Non potrà non rilevarsi che l’instaurazione del procedimento e la partecipazione al primo incontro di mediazione, in assenza di espresso mandato assembleare, appare tamquam non esset (ed insuscettibile di ratifica, aldilà del tempo in cui tale ratifica interviene), poiché in quella sede l’amministratore che agisca iure proprio è privo del potere di disporre dei diritti sostanziali in contesa e, dunque, di introdurre l’istanza e di partecipare all’incontro volto alla transazione su quei diritti.

Né si potrà ritenere quel potere suscettibile di ratifica, una volta concluso il procedimento e venuta meno la condizione di procedibilità (anche non voler considerare, poiché aspetti rilevabili ad istanza di parte, che la delibera 29.1.2020 è stata assunta su argomento non all’ordine del giorno e con maggioranze inidonee), così come – a fronte di erronea introduzione del procedimento per negligenza dell’istante – non si potrà ritenere reiterabile la concessione del termine (Trib. Massa 20 luglio 2018 n. 546).

Il disposto attuativo di cui all’art. 71 quater disp. att. c.c. prevede pertanto la necessità che l’assemblea conferisca all’amministratore il potere di partecipare (e, a maggior ragione, di dar inizio ) al procedimento di mediazione per ogni controversia, anche quelle che ai sensi del combinato disposto dagli artt. 1130 e 1131 c.c. rientrerebbero nella sua sfera di legittimazione autonoma, anche se merita rilevare che l’odierna controversia , sia per gli aspetti volti a paralizzare la domanda monitoria, sia per quelli azionati in via riconvenzionale (competenze del precedente amministratore e domanda di risarcimento dei danni da costui provocati) non rientrerebbe comunque nelle materie per cui all’amministratore può essere riconosciuto un autonomo potere di gestione della lite (arg. da CAss. 12525/2018).

Da quanto sin qui argomentato, consegue l’improcedibilità dell’opposizione e delle domande riconvenzionali con la stessa avanzate.

Va peraltro rilevato che le ragioni sin qui evidenziate pregiudicherebbero anche l’ammissibilità della domanda giudiziale, posto che si tratta di controversia che esula dai poteri dell’amministratore, che la carenza di legittimazione può essere rilevata d’ufficio o eccepita in qualunque fase e grado, che l’eccezione è stata svolta in comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata in data 8.1.2020, che in data 27.1.2020 si è tenuta udienza di discussione (all’esito della quale la causa è stata rimessa in istruttoria) e che la delibera con cui l’assemblea ratifica l’operato dell’amministratore è stata assunta il 29.1.2020: poiché l’eccezione è stata sollevata dal convenuto era onere della parte produrre immediatamente la delibera di ratifica, sì che quella assunta in data posteriore alla udienza successiva alla sollevata eccezione deve ritenersi tardiva (arg. da Cass. 12525/2018 e CAss. 2179/2011.”

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anticipazioni dell’amministratore: onere della prova e verbale di passaggio consegne

La Suprema Corte (Cass.civ. Sez. VI-2 ord. 25 febbraio 2020 n. 5062 rel. Scarpa) ribadisce con efficace sintesi due orientamenti ormai consolidati a proposito di anticipazioni effettuate dall’amministratore e di azione promossa da costui per ottenerne il rimborso da parte del condominio.

In forza dell’ordinario riparto dell’onere della prova delineato dall’art. 2697 c.c., compete all’amministratore fornire piena dimostrazione degli esborsi sostenuti, sia riguardo all’entità che alla modalità.

Tali circostanze non potranno essere tratte in via deduttiva da eventuali disavanzi di fine gestione, sussistenti nel consuntivo approvato, poiché tali poste non dimostrano in maniera univoca che vi abbia fatto fronte l’amministratore né, a tal fine, appare dirimente quanto risulti dal verbale di passaggio di consegne fra l’amministratore uscente (che vanta il credito) e il nuovo nominato; tale atto non ha dunque valenza di ricognizione di debito neanche ove rechi menzione di tali somme e neanche ove il condominio abbia in tal sede effettuato pagamenti.

“È consolidato in giurisprudenza il principio secondo cui, poiché il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del Condominio si fonda, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il Condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. Sez. 2, 26 febbraio 2019, n. 5611; Cass. Sez. 6 – 2, 17/08/2017, n. 20137; Cass. Sez. 2, 30/03/2006, n. 7498).

Era dunque l’amministratore B. a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute.

Spetta invece all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (arg. da Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498; Cass. Sez. 2, 14/02/2017, n. 3892).

D’altro canto, va altresì ribadito, a conferma del ragionamento seguito dalla Corte d’Appello, come l’accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente (e dunque, nella specie, il verbale di consegna sottoscritto con riguardo alla situazione patrimoniale al 31 dicembre 2010), ovvero anche un pagamento parziale, a titolo di acconto, di una maggiore somma, non costituiscono prove idonee del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all’assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore.

La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata (Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498).

La sentenza impugnata ha comunque negato anche la sussistenza di una deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto, che specificasse le somme a carico del condominio da corrispondere all’amministratore cessato dall’incarico. Questa Corte, del resto, ha pure già affermato che la deliberazione dell’assemblea di condominio, che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell’organo collegiale in relazioni a poste passive specificamente indicate (Cass. Sez. 2, 09/05/2011, n. 10153).

Essendo il mandatario che agisce in giudizio per la corresponsione del compenso ed il recupero delle spese e degli esborsi sopportati per l’esecuzione dell’incarico a dover fornire la dimostrazione dei fatti che ne costituiscono il fondamento, e cioè dell’esecuzione del negozio gestorio e dell’esborso effettuato in occasione di esso, e non trattandosi di accertare, perciò, situazioni di fatto verificabili soltanto con il ricorso a specifiche cognizioni tecniche, neppure è censurabile in sede di legittimità la mancata disposizione della consulenza tecnica d’ufficio da parte del giudice di merito, utilizzandosi altrimenti la consulenza come strumento idoneo ad esonerare la parte dall’onere della prova o a procurare esplorativamente circostanze o elementi non provati.”

massimo ginesi 20 marzo 2020

obbligazioni condominiali: natura, applicazione dell’art. 63 disp.att. cod.civ. e un obiter dictum su fondo cassa morosità

Una interessante pronuncia della corte di legittimità (Cass.civ. sez. II ord. 20 maggio 2019 n. 13505 rel. Scarpa) ripercorre la natura dell’obbligazione condominiale, rifacendosi – con attenta ed efficacissima sintesi – ad orientamenti ormai stabili ed evidenziando l’insussistenza di solidarietà e l’obbligo di imputazione delle spese ai singoli condomini, sia in virtù del disposto di cui all’art. 63 disp.att. cod.civ. sia laddove taluno abbia anticipato somme per altro condomino insolvente.

La vicenda è soggetta, ragione temporis, all’applicazione dell’art. 63 disp.att. cod.civ. ante L. 220/2012, ma le riflessioni in tema di obbligazione condominiale sono comunque attualissime e perfettamente applicabili agli scenari che vedano coinvolta la responsabilità patrimoniale dei condomini anche dopo l’entrata in vigore della novella del 2012.

i fatti “Con citazione del 12 ottobre 2001 la Tecna S.p.A. convenne davanti al Tribunale di Pisa C.S. , P.G. e il Condominio di (omissis) , deducendo di aver venduto con atto del 29 gennaio 2001 a C.S. due unità immobiliari comprese nel condominio; di aver versato a titolo di quote condominiali, prima del 29 gennaio 2001, una somma in eccesso pari a lire 70.403.854 (Euro 35.201,92) per lavori di ristrutturazione delle parti comuni del fabbricato, a causa della morosità del condomino P.G. ; di aver concordato nell’atto di vendita del 29 gennaio 2001 in favore di C.S. che “tutto quanto ancora fosse stato richiesto dal condominio per i suddetti titoli dopo la data odierna” dovesse far carico all’acquirente, fermo “il recupero di quanto sin qui anticipato dalla parte venditrice” lasciato alla competenza di quest’ultima mediante ripetizione dal condomino moroso. L’attrice Tecna S.p.A. chiese quindi la condanna dei convenuti C.S. , P.G. e Condominio (omissis) , al pagamento della indicata somma.”

i principi di diritto espressi dalla Cassazione “Trova applicazione ratione temporis, attesa l’epoca di insorgenza dell’obbligo di spesa per cui è causa, l’art. 63 disp. att. c.c., comma 2, nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220.

In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Occorrendo individuare, ai fini dell’applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 2, quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 6 – 2, 25/01/2018, n. 1847; Cass. Sez. 6 – 2, 22 giugno 2017, n. 15547; Cass. Sez 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654).

Tale momento rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, sempre che gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.

Nel caso di specie, allora, è stato accertato in fatto come la venditrice Tecna S.p.A. e il compratore C.S. , nell’atto del 29 gennaio 2001, avessero concordato (art. 8) che “tutto quanto ancora fosse stato richiesto dal condominio per i suddetti titoli dopo la data odierna” restasse a carico all’acquirente, riconoscendo il medesimo compratore il diritto della Tecna S.p.a. al “recupero di quanto sin qui anticipato” al condominio per le quote facenti carico ad altri condomini morosi.

Come questa Corte ha di recente affermato (Cass. Sez. 6 – 2, 11/08/2017, n. 20073; Cass. Sez. 2, 09/01/2017, n. 199), ove si abbia riguardo ad obbligazione per l’esecuzione dei lavori inerenti parti comuni assunta dall’amministratore del condominio, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti dell’appaltatore, trova applicazione il principio dettato da Cass. Sez. U, 08/04/2008, n. 9148 (non operando qui, ratione temporis, neppure il meccanismo di garanzia ex art. 63 disp. att. c.c., comma 2, introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), di tal che la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1123 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese.

Dovendosi negare che l’obbligo di contribuzione alle spese per la manutenzione delle parti comuni si connotasse verso l’appaltatore, terzo creditore, ovvero verso il Condominio, come rapporto unico con più debitori, ovvero come obbligazione solidale per l’intero in senso proprio e quindi ad interesse comune, alla Tecna S.p.A., che ha assunto di aver adempiuto al pagamento delle quote spettanti ad altri condomini morosi, non poteva accordarsi alcun diritto di regresso, ex art. 1299 c.c., nè per l’intera somma dovuta dal Condominio, nè nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi.

In sostanza, solo se si parte dalla premessa, ormai smentita dalla giurisprudenza, che il singolo condomino, quale condebitore solidale, possa essere escusso dal terzo creditore per l’intero debito contratto dal condominio, può poi accordarsi a quello il diritto di regresso, altrimenti ravvisandosi nel pagamento dell’intero, o di importo comunque eccedente alla propria quota di contribuzione, effettuato da un condebitore, piuttosto, un indebito soggettivo “ex latere solventis”.

Un obbligo restitutorio del condominio nei confronti dei condomini che abbiano anticipato le somme dovute da altri condomini può sorgere, piuttosto, ove lo stesso condominio abbia approvato una deliberazione assembleare istitutiva di un fondo cassa finalizzato a sopperire alle morosità di alcuni partecipanti, ed a scongiurare l’aggressione in executivis da parte del creditore in danno di parti comuni dell’edificio (cfr. Cass. Sez. 2, 05/11/2001, n. 13631).

Al condomino, che abbia versato al terzo creditore anche la parte dovuta dai restanti condomini (sempre, beninteso, nel regime antecedente alla garanzia ex art. 63disp. att. c.c., comma 2, introdotta dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), allo scopo di ottenere da costoro il rimborso di quanto da lui corrisposto, non può nemmeno consentirsi di avvalersi della surrogazione legale in forza dell’art. 1203 c.c., n. 3, giacché essa – implicando il subentrare del condebitore adempiente nell’originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria ha luogo a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo.

Al più, il pagamento da parte della condomina Tecna S.p.A. delle quote dei lavori di riparazione delle parti comuni dovute dai restanti condomini poteva legittimare la stessa ad agire, sempre nei confronti degli altri singoli partecipanti, per ottenere l’indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dagli altri condomini (cfr. Cass. Sez. U, 29/04/2009, n. 9946).

Tuttavia, per quanto accertato dalla Corte d’Appello di Firenze, con apprezzamento immune dai vizi di violazione di legge ipotizzati nei primi due motivi di ricorso, e rispetto al quale nessuna decisività spiega il fatto dedotto nel terzo motivo, era appunto avvenuto, nel caso in esame, che il Condominio (omissis) , avesse recuperato dal condomino insolvente P.G. l’importo di Euro 35.201,92 dovuto per le quote insolute, adempiendo all’obbligo restitutorio in favore del condomino solvente Tecna S.p.a. mediante imputazione contabile alla impropria “quota unitaria Tecna/C. “, sicché il rapporto obbligatorio fra le parti restava delineato alla stregua di Cass. Sez. 2, 05/11/2001, n. 13631.

La domanda sin dall’inizio proposta dalla Tecna S.p.a. e la congrua decisione resa dalla Corte d’Appello di Firenze non appaiono, quindi, volte a regolamentare l’obbligo di partecipazione alla spesa per l’esecuzione dei lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni nei rapporti interni tra venditore e compratore (obbligo in ordine al quale le parti del contratto di vendita avevano, peraltro, convenuto di fare riferimento alla data di richiesta di pagamento proveniente dalla gestione condominiale, se antecedente o successiva a quella dell’alienazione), quanto a preservare alla medesima Tecna S.p.a. il diritto alla ripetizione della somma indebitamente rimborsata “ex latere accipientis” dal Condominio a C.S. .”

l’amministratore cessato dall’incarico può agire per il rimborso delle anticipazioni contro il condominio e contro i singoli condomini.

L’amministratore che sia cessato dall’incarico e vanti un credito nei confronti del condominio per anticipazioni (ma il principio vale certamente anche per i compensi), può agire sia nei confronti del condominio in persona del nuovo amministratore che contro i singoli, in quest’ultimo caso limitatamente alla quota di ciascuno.

Lo riafferma la Cassazione in una recente ordinanza (Cass.Civ. sez. II 29 ottobre 2018 n. 27363), che se si assesta su esiti pacifici e consolidati per quel che attiene al tema specifico, mostra invece di utilizzare immutati schemi interpretativi mutuati dalle sezioni unite del 2008 (e dal precedente del 1996) sulla parziarietà e la natura dell’obbligazione condominiale, tema che ben potrebbe oggi essere opportunamente ripensato anche alla luce della nuova formulazione dell’art. 63 disp.att. cod.civ. introdotta dalla L. 220/2012.

“Va qui ribadito che l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia, come avvenuto nel caso in esame, nei confronti del Condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore mandatario le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa, e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali.

Soltanto ove l’ex amministratore del condominio agisca nei confronti dei singoli condomini per ottenere il rimborso di dette somme anticipate, ha rilievo il principio della limitazione del debito nei limiti delle rispettive quote, ex art. 1123 c.c..

Occorre, invero, considerare, più in generale, come ogni qual volta l’amministratore contragga obblighi con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, concernenti, rispettivamente, l’intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al Condominio, rappresentato appunto dall’amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell’art. 1123 c.c. (Cass. n. 1851 del 2017; cfr. Cass. n. 8530 del 1996; Cass. Sez. Un. n. 9148 del 2008; Cass. n. 14530 del 2017).

Dunque, la natura parziaria dell’obbligazione non limita la rappresentanza processuale dell’amministratore, il quale può indifferentemente evocare in giudizio i singoli condomini morosi, oppure il Condominio in persona dell’amministratore pro tempore, conseguendo così, in entrambi i casi, un titolo da mettere in esecuzione avverso i singoli condomini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito.”

anticipazioni dell’amministratore uscente e ricognizione di debito da parte del condominio

Accade con frequenza che l’amministratore uscente reclami la restituzione di somme, che assume di aver personalmente anticipato nell’interesse del condominio durante la propria gestione.

Il tema della prova di tali anticipazioni e, soprattutto, la condotta del condominio, che può comportare riconoscimento del debito, sono oggetto di una recente ed interessante pronuncia della Suprema Corte.

Cass.Civ. sez. II ord. 12 aprile 2018, n. 9097 esamina la vicenda di un amministratore torinese che ha convenuto dinanzi al Tribunale sabaudo il condominio per vedersi restituiti i denari, che afferma di aver anticipato per la gestione del fabbricato. A tal fine esponeva: “di esserne stato amministratore sino al 3.8.2006; di avere l’assemblea approvato il consuntivo della gestione ordinaria 2006 ed il relativo riparto, pari ad Euro 42.782,96; di avere egli sostenuto spese nell’interesse del Condominio per Euro 11.916,57, nel corso della gestione 2005 e per Euro 16.486,56 nel corso della gestione 2006 e di avere, invece, i condomini, versato la sola somma di Euro4.129,35; di avere, quindi, egli anticipato la complessiva somma di Euro 28.534,53, vedendosi rimborsare solo il suddetto importo, con un credito residuo pari, quindi, ad Euro 24.405,18. Esponeva, inoltre, di avere il nuovo amministratore, Francesco Bove, sottoscritto apposito documento da cui si evinceva la situazione contabile del Condominio al 3.8.2006 ed il debito verso l’amministratore uscente; di avergli il Condominio corrisposto tre acconti (il 10.11.2006 di Euro 4.500,00, il 18.12.2006 di Euro 5.000,00 ed il 30.6.2007 di Euro 6.000,00), rimanendo debitore di Euro 8.905,18.”

Il Tribunale accoglieva la domanda e la Corte d’appello di Torino ha confermato la sentenza; la vicenda giunge in cassazione su ricorso del condominio, che fonda la propria impugnazione sul fatto che l’amministratore non avrebbe fornito adeguata prova delle anticipazioni e che la sottoscrizione, da parte del nuovo amministratore, del documento in cui tale credito è indicato non costituirebbe ricognizione di debito.

Il condominio, tuttavia, vede esito sfavorevole anche in sede di legittimità, ove si chiarisce che se l’amministratore appena nominato sottoscrive – in sede di passaggio delle consegne – un documento da cui risulta il saldo passivo relativo alle somme anticipate dall’amministratore uscente e, successivamente, il condominio ratifica tale operato, versando acconti su detti importi senza contestazione alcuna, tali condotte non possono che avere valenza ricognitiva del debito, così che si inverte l’onere della prova e deve essere il condomino a dar dimostrazione dell’inesistenza del credito azionato in giudizio.

Osserva a tal proposito la Corte di Cassazione che : “La Corte distrettuale (ma ancor prima il Tribunale) ha ampiamente chiarito le ragioni per le quali ha ritenuto dimostrata la sussistenza del credito di M.L. .

Il ragionamento della Corte distrettuale che conduce ad affermare il riconoscimento del debito del Condominio nei confronti di M. , si snoda su due coordinate essenziali la cui sussistenza è stata dimostrata, e cioè: da un verso, la Corte distrettuale ha preso atto che il M. aveva prodotto un documento intitolato “Situazione contabile al 3 agosto 2006”, il quale recava l’indicazione del passivo complessivo a tale data (composto dal passivo di bilancio relativo al 2005 e 2006 nonché da un residuo c/c evidentemente passivo e ripianato dal M. secondo la prospettazione dello stesso), dei versamenti effettuati dai condomini per l’anno 2006, di un’ulteriore somma a credito del Condominio, nonché il debito nei confronti dell’ex amministratore pari ad Euro 24.405,18.

E, tale documento veniva sottoscritto dal nuovo amministratore.

Successivamente, si dava atto di ulteriori pagamenti per complessivi Euro 15.500,00. Per altro, (la Corte distrettuale ha preso atto) che il versamento delle somme di cui si è già detto, successive alla sottoscrizione del documento del 3 agosto 2006 non era controverso ed, anzi, la circostanza era stata posta a base delle difese svolte in via subordinata dal Condominio stesso, che non ha contestato, neppure, la legittimità di tali pagamenti, tanto che, relativamente ad essi, nessuna domanda di tipo restitutorio, o eccezione, è stata proposta.

Ora, si deve considerare che il riconoscimento di un debito non esige formule speciali e può essere contenuto in una dichiarazione di volontà diretta consapevolmente all’intento pratico di riconoscere l’esistenza di un diritto, ma, può risultare, implicitamente, anche da un atto compiuto dal debitore per una finalità diversa e senza la consapevolezza dell’effetto ricognitivo.

L’atto di riconoscimento, infatti, non ha natura negoziale, né carattere recettizio e non deve necessariamente essere compiuto con una specifica intenzione riconoscitiva. Ciò che occorre è che esso rechi, anche implicitamente, la manifestazione della consapevolezza dell’esistenza del debito e riveli i caratteri della volontarietà (Cass. n. 15353 del 30/10/2002).

Non vi è dubbio che i dati accertati dalla Corte distrettuale integrano gli estremi di un riconoscimento di debito. La Corte distrettuale, ha ulteriormente aggiunto: a) che il versamento delle somma di cui si dice era imputabile a tutti i condomini poiché in difetto di una diversa allegazione i suddetti pagamenti andavano imputati ad essi secondo le rispettive quote millesimali; b) che il comportamento dei condomini andava, altresì, qualificato quale ratifica dell’operato del nuovo amministratore, non potendo ad esso essere attribuito altro significato, se non quello di dar corso al riconoscimento del debito da questi sottoscritto e, quindi, di adesione ad esso. E, significativamente, la Corte ha concluso, come è giusto che fosse, che in forza del riconoscimento incombeva sul Condominio dimostrare l’inesistenza del debito e tale prova, non solo non è stata fornita, ma, sarebbe stata del tutto in contrasto con il suo adempimento, seppure parziale.

Il ricorrente, per altro, non tiene conto che il riconoscimento del quale si discute costituisce un atto giuridico in senso stretto, la cui identificazione, non implica l’applicazione di specifiche norme di diritto, ma, più semplicemente, la ricostruzione di un accadimento, di un fatto umano, la quale deve essere solamente motivata in modo congruo e corretto e, se priva, come nel caso in esame, da vizi logici non è suscettibile di sindacato nel giudizio di cassazione.”

terrazza a livello e spese anticipate dal singolo condomino: principi generali e risvolti fiscali.

Un condomino provvede a lavori di ripristino della propria terrazza a livello, dalla quale derivano copiose infiltrazioni all’unità sottostante, e poi chiede in giudizio il rimborso agli altri condomini in ragione delle quote previste dall’art. 1126 cod.civ.; costoro solo in secondo grado contestano la sussistenza dell’urgenza e rilevano anche che l’iniziativa del singolo ha pregiudicato il loro diritto a beneficiare delle consentite detrazioni fiscali per interventi similari.

Dapprima il Giudice di Pace di Alghero e poi il Tribunale di Sassari accolgono la domanda; contro le statuizioni di merito ricorrono per cassazione i soccombenti, le cui istanze vengono rigettate anche in tale sede (Cass.Civ. sez. II ord. 28 febbraio 2018 n. 4684 rel. Scarpa).

La corte di legittimità ripercorre i principi consolidati in tema di spese anticipate dal singolo, di responsabilità per danni derivanti dal lastrico e sottolinea come la detraibilità fiscale dell’intervento sia una facoltà e non un obbligo, sì che non può ritenersi sussistente pregiudizio in tal senso.

“Non è dubbio che, ai fini dell’applicabilità dell’art 1134 c.c. (nella formulazione qui operante ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente; né può confutarsi che debba considerare “urgente” la sola spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere.

E’ altresì inevitabile ribadire che la prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (così da ultimo Cass., Sez. 6 -2, 16/11/2017, n. 27235; e già, tra le tante, Cass. Sez. 2, 12/09/1980, n. 5256).”

La corte ribadisce tuttavia che il principio di non contestazione di cui all’art. 115 c.p.c. vale anche nel processo dinanzi al Giudice di Pace, di talchè correttamente il tribunale di Sassari aveva ritenuto provata la circostanza: “Quanto tuttavia residui come fatto incontroverso tra le parti, rimane per ciò solo non bisognoso di prova; di tal che, pure il fatto dell’urgenza ex art. 1134 c.c., posto dall’attore a fondamento della domanda di rimborso delle spese anticipate, se non contestato dal convenuto, deve essere considerato incontroverso e non richiedente una specifica dimostrazione, né la contestazione di fatti originariamente non contestati può poi essere ammessa in appello.

I ricorrenti, avendo la sentenza impugnata rilevato che essi avevano tenuto in primo grado una condotta processuale di non contestazione, avrebbero pertanto dovuto innanzitutto allegare e dimostrare l’erroneità di tale statuizione, indicando specificamente in ricorso, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., gli atti difensivi in cui fosse stata sin dall’inizio opposta l’insussistenza dell’urgenza ex art. 1134 c.c. (cfr. tra le tante Cass. Sez. 3, 09/08/2016, n. 16655; Cass. Sez. 6 – 1, 12/10/2017, n. 24062). Ric. 2014″

Osserva ancora la Corte che “l’infondatezza delle censure articolate deriva altresì dall’operatività del principio già affermato in giurisprudenza, per cui il dovere di contribuzione dei condomini ai costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva non fonda sull’applicazione degli artt. 1110 e 1134 c.c., siccome postulanti spese inerenti ad una cosa comune, ma trova la propria ragione, ex art. 1126 c.c., nell’utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene, fermo poi il diverso profilo della qualificazione dell’azione che garantisca il rimborso delle somme eventualmente anticipate per intero dal titolare del diritto esclusivo (così Cass. Sez. 2, 09/01/2017, n. 199).

Quanto alla questione posta col terzo motivo, ove si lamenta che il V. avrebbe dovuto dimostrare che i danni non erano dovuti a fatti a lui imputabili, vale piuttosto il principio enunciato da Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449, per cui qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia, appunto, il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.”

In merito alle agevolazioni fiscali il giudice di legittimità sottolinea che “neppure può incidere sulla sussistenza e sulla misura del credito del V. per il rimborso delle quote anticipate, con riguardo alla riparazione del terrazzo a livello, l’allegata circostanza che lo stesso controricorrente non si fosse avvalso delle detrazioni in ragione della spesa sostenuta per l’intervento edilizio, in forza dell’art.1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449.

Tale detrazione è, infatti, oggetto di una facoltà, e non di un obbligo, per il creditore; peraltro, di essa, sempre che si tratti di lavori eseguiti su parti condominiali, possono beneficiare tutti i comproprietari che abbiano in concreto provveduto ai relativi pagamenti, salva la regolamentazione dei loro rapporti interni e la delega conferita ad uno di essi ad eseguire i bonifici.”

l’ex amministratore che agisce per il rimborso delle anticipazioni può attivarsi sia contro il condominio che contro i singoli condomini.

La natura dell’obbligazione condominiale e le sue modalità di attuazione stanno ormai acquisendo una connotazione abbastanza consolidata nella giurisprudenza di legittimità.

Cass.Civ. II sez. 25 gennaio 2018 n. 1851 rel Scarpa affronta il tema peculiare dell’obbligazione relativa alle anticipazioni sostenute dall’amministratore uscente.

Nel caso di specie costui ha ottenuto decreto ingiuntivo contro il condominio, che propone opposizione con una tesi quantomeno bizzarra, sostenendo che l’iniziativa doveva essere diretta solo contro i singoli condomini.

La Corte ribadisce principi noti, che non trovano deroga per il fatto che l’obbligazione riguardi l’amministratore uscente: “ l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia, come avvenuto nel caso in esame, nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore mandatario le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa, e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali. Soltanto ove l’ex amministratore del condominio agisca nei confronti dei singoli condomini per ottenere il rimborso di dette somme anticipate, ha rilievo il principio della limitazione del debito nei limiti delle rispettive quote, ex art. 1123 cod.civ.

Occorre, invero, considerare, più in generale, come ogni qual volta l’amministratore contragga obblighi con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, concernenti, rispettivamente, l’intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al condominio, rappresentato appunto dall’amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell’art. 1123 e.e. (cfr. Cass. Sez. 2,27/09/1996, n. 8530; Cass. Sez. U, 08/04/2008, n. 9148; Cass. Sez. 6 – 2, 09/06/2017, n. 14530). “

La pronuncia per l’interessante articolato processuale che riguarda l’intera vicenda, aldilà dello stretto principio di diritto enunciato, merita integrale lettura.

Cass. 2018 n 1851 anonima

hanno ormai

la cassazione ritorna sull’art. 1134 cod.civ. e le anticipazioni del singolo

Cass.Civ. II sez. 30 ottobre 2014 n. 25729 affronta ancora una volta il tema delle anticipazioni di spesa effettuate da un singolo condomino e il suo diritto ad ottenere rimborso dagli altri, ove l’esborso abbia riguardato interventi su parti comuni.

L’art. 1134 cod.civ. individua il presupposto di tale diritto alla refusione nell’urgenza della spesa e nella sua indifferibilità, che comporterebbe la legittimità dell’intervento del singolo in sostituzione del generale potere gestorio in capo all’amministratore e alla collettività condominiale.

La Corte, con motivazione sinteticissima, cassa una pronuncia del Tribunale di Sassari, resa in appello su pronuncia del giudice di Pace di Alghero, in cui si era ravvisata tale urgenza nella necessità di provvedere alle spese per la difficoltà a raccogliere il consenso degli altri condomini.

L’urgenza delineata dall’art. 1134 cod.civ. deve essere legata a situazione di indifferibilità concreta dell’intervento, che è ancorata ad un dato fattuale significativo ed imprevedibile e non può essere ravvisata nella semplice inerzia degli altri condomini o nella difficoltà a procurarsi il loro consenso o la loro collaborazione.

Una pronuncia che conferma il costante (e condivisibile) orientamento restrittivo della giurisprudenza di legittimità sulla portata dell’art. 1134 cod.civ., che finirebbe altrimenti per diventare un grimaldello per scardinare la gestione collettiva dei beni comuni.

il rendiconto condominiale deve ispirarsi al criterio di cassa

Lo afferma, con una articolata motivazione, il tribunale capitolino (Trib. Roma sez. V, 2 ottobre 2017) che, in un giudizio relativo all’impugnativa della delibera che ha approvato il consuntivo, è chiamato a giudicare sulla correttezza dell’operato dell’amministratore nel redigere uno degli atti cardine della sua gestione, ovvero il rendiconto.

Il condomino che agisce lamenta che la delibera di approvazione deve ritenersi illegittima in quanto viola i principi in tema di rendiconto dettati dall’art. 1130-bis c.c., in particolare perchè nello stato patrimoniale non era stato riportato il saldo del conto corrente alla data del 31-12-2014.

Il giudice richiama principi giurisprudenziali risalenti in tema di rendiconto condominiale e li armonizza con quanto oggi prevede l’art. 1130 bis cod.civ., tracciando un binario molto stretto sul quale l’amministratore è chiamato ad operare.

“il rendiconto, predisposto dall’amministratore, risponde all’esigenza di porre i condòmini in grado di sapere come effettivamente sono stati spesi i soldi versati.

Non si ritiene che il bilancio debba essere redatto in forma rigorosa posto che non trovano diretta applicazione, nella materia condominiale, le norme prescritte per i bilanci delle società.

Pur tuttavia, per essere valido, il rendiconto deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute.

Inoltre deve essere intellegibile onde consentire ai condomini (i quali generalmente non hanno conoscenze approfondite sul come un bilancio debba essere formato e ‘letto’) di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite atteso che tale ultimo requisito, come si desume dagli artt 263 e 264 c.p.c. che prevedono disposizioni applicabili anche al rendiconto sostanziale, costituisce il presupposto fondamentale perchè possano essere contestate, appunto, le singole partite.

Invero il rendiconto che viene portato all’approvazione dell’assemblea non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi ma un atto con il quale l’obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti si che vi sono delle regole minime che debbono essere rispettate.

Ed il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione.

La mancata applicazione del criterio di cassa (Cass. 10153/11), contrariamente a quanto affermato dal convenuto, è idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio.

In particolare, non rendendo intelligibili e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, non si evidenzia la reale situazione contabile.

Pertanto laddove l’assemblea abbia approvato un consuntivo (che deve essere, come detto, un bilancio di ‘cassa’) che non sia improntato a tali criteri e violi, quindi, i diritti dei condòmini lo stesso ben potrà essere dichiarato illegittimo (Cass. 10153/11).

Il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza, consente infatti di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune.

Laddove il rendiconto sia redatto, invece, tenendo conto sia del criterio di cassa e che di competenza (cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro) i condomini possono facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste o non trovino riscontro documentale.

Inoltre, con il bilancio, devono sempre essere indicati (con possibilità di facile riscontro documentale) la situazione patrimoniale del condominio e gli eventuali residui attivi e passivi, l’esistenza e l’ammontare di fondi di riserva obbligatori (ad esempio l’accantonamento per il trattamento di fine rapporto del portiere) o deliberati dall’assemblea per particolari motivi (ad esempio fondo di cassa straordinario).

Ovviamente la situazione patrimoniale deve rispettare il prospetto approvato nella gestione precedente onde verificare la possibilità di un’eventuale ‘scomparsa’ di somme di danaro. Il criterio di cassa consente altresì di fare un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al Condominio; a ciascuna voce di spesa deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo assegno o bonifico sul/dal conto corrente condominiale.

Inoltre, per consentire ai condomini di apprezzare e valutare il bilancio, l’amministratore dovrà indicare ed inviare ad ogni condomino un elenco delle spese sostenute (con data e causale dell’importo) già diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua riscaldamento, ecc), l’indicazione delle quote incassate dai condomini e quelle ancora da incassare, l’indicazione delle spese ancora da sostenere, le eventuali rimanenze attive (fondi, combustibile ed altro) ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico.

Modalità di predisporre il bilancio previste anche dal legislatore con il novellato art. 1130-bis c.c.. Onde la mancanza di tali indicazioni, che conferiscono certezza e chiarezza al bilancio, ovvero la presenza di elementi che ne inficino la veridicità quali l’omissione o l’alterazione dei dati (ad esempio sugli interessi dei depositi) determina l’illegittimità del bilancio stesso che si estende alla delibera che l’approvi e che sia oggetto di contestazione.

Ebbene, nel caso in esame, a tali regole l’amministratore non si è attenuto in particolare non avendo riportato, neanche nella situazione patrimoniale, il saldo ed i movimenti del conto corrente, dati essenziali per la verifica della corretta ricostruzione contabile posto che l’esame della movimentazione del conto (che proviene da un terzo, la banca) rappresenta il riscontro di tutte le entrate e le spese in danaro (che l’amministratore ha l’obbligo di rendere tracciabili). Irrilevante che sul conto confluiscano anche le spese per il riscaldamento, circostanza che avrebbe dovuto, anzi, essere più chiaramente portata a conoscenza dei partecipanti.

Ed inoltre, nel caso in esame, la mancata indicazione del dato richiesto appariva collegata con anticipazioni dell’amministratore che sono rimaste sconosciute ai condomini. Emergenza che rende evidente il mancato rispetto dei necessari richiesti criteri contabili suesposti. “

art. 1134 cod.civ., costituzione del condominio e condominio minimo.

La Suprema Corte (Cass.Civ. VI sez. ord. 10 ottobre 2017, n. 23740 rel. Scarpa) torna sul tema delle spese anticipate dal singolo, rilevando come debba applicarsi l’art. 1134 cod.civ. laddove sussista una realtà edilizia che vede la coesistenza di almeno due condomini, a prescindere da qualunque atto formale di costituzione del condominio.

La vicenda prende le mosse da una sentenza del Tribunale di Roma in veste di giudice di appello: “Il Tribunale di Roma, in riforma della decisione di primo grado resa dal Giudice di Pace di Roma in data 21 maggio 2014, ha rigettato la domanda avanzata dalla stessa Cassa di Previdenza Aziendale per il Personale del Monte dei Paschi di Siena nei confronti di U.C. , volta al pagamento della somma di Euro 3.000,00, oltre accessori, a titolo di ripetizione della quota di partecipazione agli oneri condominiali dell’edificio di via (omissis) .

Il Tribunale ha evidenziato come la Cassa di Previdenza avesse dedotto di agire non quale amministratore del condominio, né in base a delibera dell’assemblea, quanto piuttosto in base ad un contratto che la chiamava ad anticipare le spese occorrenti per la conservazione delle parti comuni prima della costituzione degli organi di gestione.

Tuttavia, afferma la sentenza impugnata, alcuna clausola di tale contenuto esisteva né nel contratto di vendita né nel regolamento di condominio prodotti; e neppure, prosegue il Tribunale, sussistevano le condizioni di urgenza di cui all’art. 1134 c.c. Per di più, la Cassa di Previdenza non avrebbe neppure documentato le spese indicate come anticipate.”

Il ricorso in cassazione vede un unico motivo di doglianza: “La ricorrente assume che il Tribunale avrebbe sbagliato a ritenere applicabile l’art. 1134 c.c., essendo piuttosto applicabile nella specie l’art. 1110 c.c., in quanto ancora nessun condominio si era concretamente formato nell’edificio di via (omissis) , e non era perciò applicabile la disciplina condominiale. Quanto all’art. 1110 c.c., a dire della ricorrente emergerebbero i requisiti della necessità delle spese e della trascuranza degli altri proprietari.”

La corte di legittimità respinge il ricorso attenendosi ad elementi di interpretazione consolidati:

“il provvedimento impugnato ha deciso la questione di diritto in ordine all’applicabilità dell’art. 1134 c.c. in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte, e l’esame del motivo non offre elementi per mutare l’orientamento della stessa, con conseguente inammissibilità ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1), c.p.c. (Cass. Sez. U, 21/03/2017, n. 7155).
La censura propende per l’applicazione, nel caso di specie, dell’art. 1110 c.c., piuttosto che dell’art. 1134 c.c., non essendosi ancora “concretamente formato” alcun condominio nell’edificio di via (omissis) . Questa Corte ha però costantemente spiegato come non occorra, ai fini della costituzione del condominio, una manifestazione di volontà dei partecipanti diretta a produrre l’effetto dell’applicazione degli artt. 1117 e seguenti del codice civile.

La situazione di condominio edilizio si ha per costituita nel momento stesso in cui l’originario unico proprietario opera il frazionamento della proprietà di un edificio, trasferendo una o alcune unità immobiliari ad altri soggetti, e così determinando la presunzione legale di cui all’art. 1117 c.c. con riguardo alle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali (cfr., tra le tante, Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n. 26766).

Costituitosi, pertanto, da tale momento ex facto il condominio, si applica la relativa disciplina codicistica, ivi compreso l’art. 1134 c.c. il quale, a differenza dell’art. 1110 c.c., che opera in materia di comunione ordinaria, regola il rimborso delle spese di gestione delle parti comuni sostenute dal partecipante non alla mera trascuranza degli altri comunisti, quanto al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza, intendendo la legge trattare nel condominio con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nell’amministrazione dei beni in comproprietà.

Ne discende che, instaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, situazione che si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c. (così Cass. Sez. U, 31/01/2006, n. 2046; Cass. Sez. 2, 12/10/2011, n. 21015).

Tale requisito dell’urgenza (neppure prospettato dalla ricorrente a sostegno della sua pretesa) condiziona il diritto al rimborso del condomino gestore, e si spiega come dimostrazione che le spese anticipate dal singolo fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (da ultimo, Cass. Sez. 6 2, 08/06/2017, n. 14326).”