Accade con una certa frequenza che dal verbale di assemblea sia difficoltoso comprendere la reale volontà espressa dall’organo collegiale oppure che qualche condomino ne contesti la portata.
La Cassazione, con sentenza 9 marzo – 1 giugno 2016, n. 11427, delinea ancora una volta i parametri interpretativi ai quali deve attenersi il Giudice chiamato a decidere su tale tipo di controversia.
La vicenda in fatto è decisamente singolare: In una lontana assemblea del 2000 il condominio aveva incaricato un tecnico affinché redigesse un progetto di recinzione dell’area condominiale”
In forza della delibera aveva ripartito l’area tra i vari condomini con muretti bassi divisori; pu asserendo gli attori che l’assembela nulla aveva stabilito circa l’effettiva realizzazione dei lavori. Il Giudice di PAce di Apricena in primo grado e il Tribunale di Lucera in secondo grado hanno respinto la domanda, ritenendo che – sulla base della deposizione dell’allora amministratore del condominio – per recinzione si potesse intendere anche la ripartizione delle aree condominiali antistanti i garage, e che la condizione per procedere alla recinzione era proprio quella di delimitare tali areee.
La suprema Corte ribalta il verdetto dei giudici di merito, chiarendo che : “In materia d’interpretazione delle delibere dell’assemblea condominiale la giurisprudenza di questa Corte ha affermato che ove esprimano una volontà negoziale, queste devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 e seguenti c.c., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell’atto, che impone all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico (Cass. n. 4501/06; in senso conforme, Cass. n. 2101/97).”
La pronuncia riveste interesse anche nella parte in cui muove rilievi critici alle statuizioni di primo e secondo grado e quindi può essere utile leggerla per intero.
I beni destinati ad un uso limitato ad alcuni dei condomini devono essere gestiti e manutenuti esclusivamente da questi (fattispecie relativa alla delibera dell’assemblea condominiale che, con riferimento al cancello del cortile, era stata assunta ammettendo alla votazione i soli condomini comproprietari di quell’area).
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 dicembre 2015 – 2 marzo 2016, n. 4127 Presidente Mazzacane – Relatore Falabella
Paga e vota chi è proprietario dei beni: un cortile destinato a servire solo alcuni dei condomini non cessa di essere bene condominiale ma le decisioni e le relative spese competono solo a chi lo utilizza. La sentenza offre una chiara e schematica disamina della disciplina del condominio parziale, del regime di accessorietà e delle ragioni che conducono ad applicare ad una fattispecie simile il regime del condominio e non quello della comunione. Il fatto: “Con ricorso ex art. 1137 c.c. depositato avanti al Tribunale di Salerno, S.A.M. , nella qualità di proprietaria di appartamento facente parte del fabbricato ubicato in (OMISSIS) , impugnava la delibera condominiale assunta dall’assemblea in data 13 maggio 2002 con la quale, nell’approvare il bilancio consuntivo dell’anno 2000-2001 e quello preventivo dell’anno 2001-2002, erano stati inclusi tra i costi di gestione condominiali anche quelli inerenti alla manutenzione di un cancello di accesso ad un cortile posto in adiacenza al fabbricato condominiale, il quale era distinto rispetto ad esso perché oggetto di una comunione tra la stessa istante e taluni soltanto dei componenti del suddetto Condominio. Chiedeva quindi che, previo accertamento della proprietà, in capo ad essa istante, di una quota del cortile, fosse annullata la delibera sopra indicata assunta dal Condominio. Quest’ultimo si costituiva in giudizio e contestava le deduzioni attoree, rilevando come la costituzione di un condominio fosse compatibile con una comunione parziale laddove taluni beni fossero utilizzati per la loro struttura funzionale da un gruppo ristretto di condomini ed evidenziando, altresì, che la delibera impugnata aveva rettamente ripartito le spese di manutenzione del cancello tra i sei comproprietari dell’area di cortile, e non tra tutti i condomini “
Il Tribunale di Salerno ha dato torto alla ricorrente, e così la corte di Appello, ma costei ha proseguito per sentirsi dare torto anche in CAssazione. Afferma infatti la Suprema Corte: “il cortile condominiale è definito dall’art. 1117, n. 1 c.c. bene di proprietà comune, in quanto dotato di una attitudine funzionale al servizio dello stabile condominiale nella sua interezza; la proprietà dello stesso in capo ad alcuni soltanto dei condomini implica che quell’area sia asservita non già all’edificio nel suo complesso, ma alle sole porzioni nella proprietà esclusiva dei soggetti che hanno la comproprietà del cortile. Pertanto, il fatto che un bene, rientrante tra quelli di cui all’art. 1117, appartenga solo ad alcuni condomini non modifica, nella sua essenza, la relazione funzionale tra il bene, che è pur sempre destinato ad un uso collettivo (ancorché limitato) e le singole unità immobiliari oggetto di proprietà esclusiva: in tal caso, infatti, deve presumersi che la proprietà comune serva quelle individuali, né più né meno come il bene condominiale serve le proprietà di tutti i condomini. Come si è detto, un cortile assoggettato alla parte dell’immobile che comprende le porzioni in proprietà esclusiva di un numero limitato di condomini è, in base alla previsione dell’art. 1123, 3 co. c.c., un bene soggetto al regime del condominio parziale. Il profilo funzionale che lega il bene ad alcune soltanto delle proprietà individuali non vale, dunque, a sottrarre lo stesso al regime di contitolarità proprio del condominio, anche se in questo caso opera una diversa modulazione dell’ambito soggettivo di quella contitolarità” Interessante la chiusura sul condominio parziale: “Trova quindi giustificazione, con riferimento alla fattispecie in esame, la delibera dell’assemblea condominiale che, con riferimento al cancello del cortile, è stata assunta ammettendo alla votazione i soli condomini comproprietari di quell’area. Infatti il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati (Cass. 17 febbraio 2012, n. 2363). Il ricorso è dunque respinto”
Lo ha affermato la Cassazione, II sezione civile, con sentenza 27 maggio 2016 n. 11034, aderendo a princpio più volte espressi dalla stessa corte.
In particolare il Giudice di legittimità afferma che “si deve allora riconoscere che l’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito (al di fuori, dunque, da ogni logica di turnazione), di posti macchina all’interno di un’area condominiale sia illegittima, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune “
L’assemblea ha solo il potere di regolamentare l’uso, anche di natura turnaria, del bene comune senza possibilità di incidere sulla pari possibilità di godimento di tutti i condomin; osserva infatti la Corte come l’organo collegiale: “possa deliberare a semplice maggioranza l’uso a parcheggio di spazi comuni. In particolare, la delibera assembleare di destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, 5 co. c.c., non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi (per tutte: Cass. 15 giugno 2012, n. 9877; cfr. pure Cass. 29 dicembre 2004, n. 24146; Cass. 8 novembre 2004, n. 21287). Tuttavia, la proposizione in tanto vale in quanto la delibera regolamenti l’uso e il godimento nel senso di disporre una innovazione diretta al miglioramento, all’uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni a norma dell’art. 1120, 1 co. cod. civ.”
Utile la paradigmatica distinzione fra atti regolamentari e atti che finsicono per essere dispositivi: ” È lo stesso art. 1120 a marcare il limite che si frappone all’attuazione di innovazioni che abbiano un diverso effetto: il secondo (ora quarto) comma dell’articolo prevede infatti che sono vietate le innovazioni “che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”. Il divieto di tali innovazioni ha proprio lo scopo di evitare che il singolo condomino veda contrarsi il suo diritto di godere, entro i limiti della propria quota, di parti del condominio che sono comuni, e quindi destinate alla fruizione collettiva. Sul punto, la disposizione replica il precetto, di carattere più generale, dettato in materia di comunione dall’art. 1102 c.c.: precetto che trae origine dalla medesima ragione ispiratrice e che fa infatti divieto a ciascun comunista di impedire agli altri partecipanti della comunione di fare parimenti uso della cosa secondo il loro diritto. In tal modo, deve negarsi che l’utilizzo che il singolo condomino faccia del bene comune possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, degli altri.”
Lo ha stabilito il Tribunale di Brescia con ordinanza 15.4.2016, richiamando analogo provvedimento della Corte d’Appello di Venezia, seconda sezione, pubblicata il 14/1/15 R.G. 364/2014 V.G.
La formulazione dell’art. 1129 X comma cod.civ. introdotta dalla L. 220/2012, come è ben noto, non è del tutto felice: “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.
La tesi che, alla luce di tale norma, l’amministratore ritualmente nominato duri in carica un anno e, alla scadenza, il suo incarico si rinnovi per un altro anno senza necessità di alcuna delibera assembleare è ormai fatta propria da diversi giudici di merito (in precedenza si erano espressi in tal senso i Tribunali di Milano, Cassino, Roma).
Meno felice appare il contenuto dell’ordinanza bresciana laddove affronta i poteri dell’amministratore alla cessazione.
