la decisione assembleare con la quale il Condominio decide di procedere all’installazione del c.d. cappotto termico può incorrere in vizi di nullità ove preveda una significativa incidenza dell’installazione sul decoro dell’edificio o una riduzione dello spazio utile dei balconi individuali.
in tal senso si è espressa di recente una pronuncia di merito (il Tribunale Sulmona 1.8.2023 n. 234) osservando che “nel caso di specie-, dall’analisi della documentazione fotografica e del progetto approvato per i lavo:ri di manutenzione, risuJta che i pannelli per l’istallazione del cappotto te:rmico verranno applicati sulla facciata modificandone completamente l’aspetto esteriore (in particolare eliminando la parete in pietra e quella con mattoni a vista). E’ evidente che l’intervento deliberato altera sensibilmente la fisionomia dell’intero edificio e della facciata stessa, ragion per cui modifica/altera in maniera evidente il decoro architettonico dell’edificio, rendendo la delibera, che lo approva solo a maggioranza dei condomini, nulla perché contraria all’art. 1120 c.c.
Osserva ancora il Tribunale che “anche volendo superare la questione dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio, in ogni caso la delibera, al punto 3 dell’ordine del giorno, è nulla in quanto approva un intervento che incide sulla proprietà esclusiva dei condomini senza che vi sia stato il loro consenso unanime.
Come evidenziato dai ricorrenti, infatti, l’intervento di istallazione del cappotto termico sopra descritto, oltre a modificare la facciata dell’edificio condominiale, comporta una riduzione considerevole della profondjtà del terrazzino di proprietà esclusiva dei condomini, con w1.a riduzione dello spazio da 62 cm a 46/47 cm oltre che una modifica della ringhiera attualmente presente.”
Nel senso della pronuncia in commento si pongono diversi recenti arresti (Cass. civ. 17920/2023, Trib. Roma 11708/2023).
La Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI-2 ord. 8 giugno 2020 n. 10848, rel. Scarpa) ribadisce un orientamento consolidato, relativo alla funzione estetica che possono assumere, nel frontespizio dell’edificio condominiale, anche beni che, usualmente, appartengono ai singoli e che invece, in tal caso, assumono natura comune per funzione, quali frontalini, parapetti e ringhiere.
Il ricorso muoveva censure ad una sentenza del Tribunale di Milano che, quale giudice di appello rispetto a pronuncia del Giudice di Pace, aveva ritenuto che le ringhiere dei balconi di quello specifico condominio avessero funzione decorativa.
“La sentenza impugnata contiene esaurientemente le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione.
La sostanza della censura intende contestare che le ringhiere ed i divisori dei balconi dell’edificio del Condominio (omissis) , rientrino tra le parti comuni, le cui spese debbano perciò essere ripartite fra tutti i condomini, come fatto nella impugnata deliberazione assembleare 26 marzo 2012, in quanto essi non costituirebbero elementi decorativi dell’insieme.
Il motivo di ricorso è volto perciò a contrastare sotto il profilo fattuale la ricostruzione operata dal Tribunale di Milano, che si è poi conformato al principio di diritto elaborato da un orientamento consolidato di questa Corte, secondo cui, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).
L’accertamento del giudice del merito che le ringhiere costituenti il parapetto del fronte dei balconi ed i divisori degli stessi, giacché “ben visibili all’esterno”, “disposti simmetricamente”, “omogenei per dimensioni, forma geometrica e materiale” (pagina 3 della sentenza del Tribunale di Milano), assolvano in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.”
La Cassazione (Cass.civ. sez. VI-2 ord. 24 febbraio 2020 n. 4909 rel. Scarpa) ribadisce alcuni orientamenti consolidati in tema di balconi, di prospetto dell’edificio e di facoltà dei singoli di effettuare interventi ex art 1102 c.c., che sono ammessi ove non alterino il decoro dell’edificio.
La vicenda attiene allo spostamento di alcune ringhiere di balconi verso l’esterno, con annessione alla superficie di calpestio individuale di porzione del cornicione comune e con immediato riflesso sul prospetto dell’edificio.
i fatti ed il processo: “Con atto di citazione notificato in data 23 febbraio 2012, il Condominio di via Cimabue n. 15 convenne, dinanzi al Giudice di pace di Milano, G.P. e B.I., chiedendo l’accertamento della illegittimità degli interventi da questi ultimi effettuati sul terrazzo dell’immobile di loro proprietà (nella specie, dell’avanzamento del terrazzo a filo del muro perimetrale di facciata, con annessione del cornicione e della parte di gronda che lo attraversa), sito nello stabile di (OMISSIS), poichè eseguiti in violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c. e del regolamento condominiale, in assenza di alcuna autorizzazione; chiesero, inoltre, una pronuncia di condanna al ripristino dello stato dei luoghi originario, con contestuale autorizzazione rilasciata al Condominio per intervenire direttamente nell’esecuzione delle relative opere, in caso di inerzia dei convenuti, nonchè la vittoria di spese del giudizio.
Con sentenza n. 109241/2013, depositata il 27 giugno 2013, il Giudice di pace rigettò la domanda, con compensazione delle spese processuali, rilevando come “dalla documentazione prodotta in atti e dall’istruttoria esperita gli interventi eseguiti sulle parti comuni non abbiano violato l’art. 1102 c.c. o l’art. 1120 c.c. non essendo dimostrato che i suddetti interventi abbiano alterato la destinazione della cosa comune o che abbiano impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso”.
in secondo grado la pronuncia viene totalmente ribaltata: “Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 3740/2018, depositata in data 3 aprile 2018, ha riformato integralmente la sentenza di primo grado, rigettato l’appello incidentale e condannato G.P. e B.I. a rifondere al Condominio le spese di giudizio di entrambi i gradi del giudizio. In particolare, il Tribunale, “accertata l’illegittimità delle opere realizzate sul terrazzo dell’appartamento di proprietà” degli odierni ricorrenti, ha condannato i medesimi “al ripristino dello stato dei luoghi originario autorizzando il Condominio, in caso di inerzia protratta oltre sessanta giorni dalla sentenza, a provvedere a tali opere direttamente”.
i principi richiamati dal giudice di legittimità:solo il giudice di merito può valutare la sussistenza dei presupposti di fatto cui all’art. 1102 c.c., “ la realizzazione da parte di un condomino di una modifica nella sua proprietà esclusiva (nella specie, dell’avanzamento del terrazzo con annessione del cornicione e della parte di gronda che lo attraversa), ai fini dell’utilizzo delle parti comuni, rimane sottoposta, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al divieto di alterare la destinazione della cosa comune, nonchè a quello di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; e l‘accertamento se l’opera del singolo condomino, mirante ad una intensificazione del proprio godimento della cosa comune, sia conforme o meno alla destinazione della parte condominiale, è compito del giudice del merito, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato (nella specie, il Tribunale di Milano ha spiegato, a pag. 5 della sentenza, le ragioni per cui la realizzazione delle opere in questione abbia alterato la destinazione e impedito agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto)…
Sulla funzione estetica del balcone:“Come spiegato dal Tribunale, “il parapetto del balcone (interessato dall’esecuzione delle opere da parte di G.P. e B.I.) costituisce parte della facciata dello stabile, in ragione della sua prevalente funzione estetica per l’edificio, così da divenire elemento decorativo ed ornamentale essenziali della facciata”. La decisione del Tribunale di Milano si uniforma all’interpretazione di questa Corte. Se i balconi di un edificio condominiale non rientrano, infatti, tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).E qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall’applicabilità della disciplina sulle distanze, è necessario che, in qualità di condomino, utilizzi le parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dall’art. 1102 c.c. (Cass. Sez. 2, 28/02/2017, n. 5196, relativa proprio a domanda di riduzione in pristino di un balcone sul quale erano state eseguite opere in violazione dell’art. 1102 c.c.).
La precisazione in fatto su cui insistono i ricorrenti, avvertendo che la parte interessata ai lavori consistesse in una ringhiera metallica, rimane del tutto priva di decisività, giacchè la natura di parte comune dei rivestimenti e degli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore di un balcone, che contribuiscano a rendere l’edificio condominiale esteticamente gradevole, può essere ravvisata con riguardo tanto a parapetti, quanto a balaustre, ringhiere e simili.
Costituisce peraltro innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi ex art. 360 c.p.c., n. 5 (Cass. Sez. 2, 11/05/2011, n. 10350), non potendosi attribuire, tra l’altro, decisiva, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c., al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell’edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate (Cass. Sez. 2, 16/01/2007, n. 851).
Interessante anche la disamina sotto il profilo processuale, relativa ai motivi su cui si fonda la decisione della Corte milanese: “Il Tribunale di Milano ha ritenuto assorbito il secondo motivo di appello dedotto dal Condominio relativo all’erronea applicazione dell’art. 8 del regolamento condominiale (di cui si era dibattuto anche dinanzi al giudice di pace), essendo il primo motivo sufficiente all’accoglimento dell’appello. La sentenza impugnata ha peraltro poi comunque valutato l’astratta fondatezza di tale doglianza, sostenendo come il regolamento introducesse un divieto alla realizzazione sulle proprietà individuali di ogni opera esterna che “modifichi l’architettura, l’estetica o la simmetria dell’edificio” ed imponesse una preventiva autorizzazione scritta in caso di realizzazione di modifiche interne ai locali di proprietà esclusiva. I ricorrenti non hanno tuttavia alcun interesse a dolersi della pronuncia resa dal Tribunale su un motivo di appello formulato dalla loro controparte e pregiudizialmente dichiarato assorbito dal medesimo giudice, il quale, dopo aver dichiarato fondato un primo motivo di gravame, distinto ed autonomo, giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, abbia non di meno esaminato l’astratta fondatezza di una ulteriore censura rimasta assorbita. L’esame del quarto motivo di ricorso non si rivelerebbe in nessun caso idoneo a determinare l’annullamento della sentenza del Tribunale di Milano impugnata, risultando comunque consolidata l’autonoma motivazione oggetto della prima censura assorbente accolta.”
La Suprema Corte, con pronuncia sintetica ma di grande efficacia riepilogativa (Cass.civ. sez. VI-2 12 marzo 2020 n. 7042 rel. Scarpa), ribadisce un orientamento ormai consolidato in tema di spese per la manutenzione dei balconi aggettanti: si tratta di manufatti che, in quanto prolungamento della unità a cui servono, sono di rpoprita del titolare di quella, che dovrà gravarsi dei relativi oneri di manutenzione rifacimento. Le parti esterne del balcone possono, in talune ipotesi da valutare caso per caso, contribuire a definire il prospetto dell’edificio e – solo in tali casi – quelle componenti acquistano valenza comune per funzione ex art 1117 c.c.
Né il Condominio può contravvenire a tale assetto con delibera, poiché si tratta di materia sottratta alla disponibilità assembleare, sì che la decisione – in assenza di assenso di tutti gli aventi diritto – sarebbe irrimediabilmente nulla.
“Al. Ma., per quanto enunciato dalla stessa Corte d’appello di Bologna, aveva domandato in via subordinata la condanna del Condominio a restituirle le somme corrisposte per i lavori di rifacimento del balcone, sull’implicito presupposto che il versamento attuato in base alla delibera assembleare dell’11 marzo 2004, espressamente richiamata in sentenza come fatto costitutivo dell’obbligo di contribuzione, configurasse, agli effetti dell’art. 2033 c.c., un pagamento ab origine indebito. Nelle censure esposte, la ricorrente evidenzia che la ristrutturazione dei balconi era da qualificare come opera “di natura individuale”, e che la deliberazione in questione era perciò “da considerarsi nulla”. La Corte d’Appello di Bologna – avendo ritenuto legittimamente operata la ripartizione delle spese dei balconi, giacché la delibera dell’11 marzo 2004 aveva posto a carico di ciascun condomino le spese di copertura del pavimento del rispettivo terrazzo – ha deciso la questione di diritto ad essa sottoposta senza uniformarsi al consolidato orientamento di questa Corte, secondo cui, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).
Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, l’assemblea condominiale non può, infatti, validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni: perciò, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione (Cass. Sez. 6 – 2, 15/03/2017, n. 6652; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/08/1994, n. 7603).
D’altro canto, alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello o di cassazione, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità (Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; arg. anche da Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26242). Una deliberazione assembleare di ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva non vale, allora, a scongiurare la pretesa di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato al condominio a tale titolo.”
Una recente sentenza del Tribunale capitolino (Tribunale Roma sez. V, 07/01/2020, n.125) ripercorre gli orientamenti di legittimità in tema di balconi, ribadendo che – ove non sussistano elementi decorativi che indicano a ritenere le parti esterne comuni ex art 1117 c.c. in quanto costitutive del prospetto dell’edificio, il balcone sia elemento di proprietà individuale, sul cui titolare gravano le relative spese.
per tali ragioni ha dichiarato la nullità della deliberare che aveva approvato i lavori straordinari alla facciata, ai lastrici e ai balconi ripartendo la spesa per millesimi generali di proprietà.
“E’ quindi da rilevare che, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, i balconi – essendo elementi accidentali, privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all’uso comune, ma soltanto all’uso e godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva – non costituiscono parti comuni dell’edificio, ma devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, della quale costituiscono naturale prolungamento e pertinenza.
Nei balconi possono – eventualmente – anche ricorrere elementi decorativi (quali il rivestimento della fronte o della parte sottostante della soletta, frontalini e pilastrini) che costituiscano un ornamento della facciata, assimilabili, per tale loro funzione – ai sensi dell’art. 1117 c.c. – alle parti comuni dell’edificio; però non solo la individuazione di tali elementi ma anche la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza (condominiale se assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, di pertinenza dell’appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo al decoro di quest’ultimo) non possono definirsi in astratto, ma devono essere effettuati in concreto, caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente.
Inoltre già con la sentenza n. 14576 del 30.07.2004 la Corte di Cassazione, confermando un orientamento costante ed univoco, ha statuito che “i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa e che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., anche, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076)”.
Taluni condomini si lamentano che l’installazione di un’ascensore esterno violi le distanze dai balconi e comporti creazione di nuove servitù di veduta, affacciandosi la cassa esterna su un’area di proprietà esclusiva, nella quale sconfina per 50 centimetri.
Pur apparendo la lettura conforme ai precedenti e correttamente ispirata a principi di solidarietà e funzione sociale della proprietà ex art 42 Cost., la pronuncia lascia insoluto l’interrogativo in ordine allo sconfinamento su proprietà altrui, che certamente non può essere giustificato da alcun interesse diffuso (è plausibile che vi fosse consenso del proprietario di quel suolo e che i ricorrenti lamentassero solo la diminuzione della propria veduta).
la Corte d’appello di Messina “rilevava – per quanto ancora qui di interesse – che pacifica la situazione dei luoghi e la descrizione analitica degli stessi riportata negli elaborati peritali, con la conseguenza che l’opera realizzanda violava le distanze rispetto ai balconi di proprietà esclusiva esistenti in affaccio verso il cortile interno, la questione controversa atteneva alla qualificazione di siffatti aggetti, se costituenti o meno una veduta, per la loro connotazione interna e per il ridotto visus. Inoltre osservava che l’ingombro della torre ascensore non era limitato all’atrio di ingresso di proprietà comune, ma per circa mq. 0,50 insisteva su adiacente cortile di proprietà privata degli eredi Cr. e per l’effetto veniva in discussione non solo un affaccio su area di proprietà comune, ma anche una servitù di affaccio gravata su altra area di proprietà esclusiva, interessamento che limitava l’operatività della normativa speciale contenuta nella L. n. 13 del 1989, art. 2 essendo fatto salvo dalla novella il disposto dell’art. 1120 c.c., comma 2 (ora 4). Concludeva che nella circostanza la veduta vantata dagli I. veniva limitata e lesa per la violazione della distanza legale che comportava l’inutilizzo dell’affaccio per detta parte, oltre ad interessare la nuova opera non solo un uso diverso della cosa comune, ma anche uno sconfinamento nella proprietà esclusiva di altro condomino. Di qui traeva anche la conclusione della irrilevanza del disposto della Delib. assembleare 19 aprile 2001 di autorizzazione a maggioranza dell’opera de qua”
La Corte di legittimità osserva invece che “Nella sua assolutezza, l’affermazione circa la violazione delle distanze appare avulsa da ogni riferimento al caso di specie, nel quale i lavori per la installazione dell’ascensore erano dichiaratamente volti alla eliminazione delle barriere architettoniche, ai sensi della L. n. 13 del 1989.
In particolare, la Corte territoriale non sembra avere adeguatamente apprezzato che, nella valutazione del legislatore, quale si desume dalla citata L. n. 13 del 1989, art. 1 (operante a prescindere dalla effettiva utilizzazione degli edifici considerati da parte di persone portatrici di handicap: Corte Cost. n. 167 del 1999), l’installazione dell’ascensore o di altri congegni, con le caratteristiche richieste dalla normativa tecnica, idonei ad assicurare l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici, costituisce elemento che deve essere necessariamente previsto dai progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici, ivi compresi quelli di edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata ed agevolata, presentati dopo sei mesi dall’entrata in vigore della legge.
Da tale indicazione si desume agevolmente che, nella valutazione del legislatore, e contrariamente a quanto affermato dalla sentenza impugnata, l’ascensore o i congegni similari costituiscono dotazione imprescindibile per l’approvazione dei relativi progetti edilizi; in altri termini, l’esistenza dell’ascensore può senz’altro definirsi funzionale ad assicurare la vivibilità dell’appartamento, cioè è assimilabile, quanto ai principi volti a garantirne la installazione, agli impianti di luce, acqua, riscaldamento e similari.
Vero è che tale qualificazione è dal legislatore imposta per i nuovi edifici o per la ristrutturazione di interi edifici, mentre per gli edifici privati esistenti valgono le disposizioni di cui alla L. n. 13 del 1989, art. 2; tuttavia, la assolutezza della previsione di cui all’art. 1 non può non costituire un criterio di interpretazione anche per la soluzione dei potenziali conflitti che dovessero verificarsi con riferimento alla necessità di adattamento degli edifici esistenti alla prescrizioni dell’art. 2.
Di tal che, nel valutare il contrasto delle opere, cui fa riferimento la L. n. 13 del 1989, art. 2 con la specifica destinazione delle parti comuni, sulle quali esse vanno ad incidere, occorre tenere conto altresì del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati (Cass. n. 18334 del 2012).
Ai fini della legittimità dell’intervento innovativo approvato ai sensi della L. n. 13 del 1989, art. 2 è sufficiente, peraltro, che lo stesso produca, comunque, un risultato conforme alle finalità della legge, attenuando sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione (Cass. n. 18147 del 2013).
In questo senso, non vi è dunque ragione per escludere, in via di principio, come ha fatto la Corte di appello, l’operatività, anche riguardo all’ascensore, del principio secondo cui negli edifici condominiali l’utilizzazione delle parti comuni con impianto a servizio esclusivo di un appartamento esige non solo il rispetto delle regole dettate dall’art. 1102 c.c., comportanti il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ma anche l’osservanza delle norme del codice in tema di distanze, onde evitare la violazione del diritto degli altri condomini sulle porzioni immobiliari di loro esclusiva proprietà.
Tale disciplina, tuttavia, non opera nell’ipotesi dell’installazione di impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell’appartamento, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e lo sviluppo delle moderne concezioni in tema di igiene, salvo l’apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui (Cass. n. 7752 del 1995; Cass. n. 6885 del 1991; Cass. n. 11695 del 1990).
Appare quindi evidente il denunciato vizio in ordine alla affermazione della non applicabilità della disciplina speciale al caso in esame.
Le censure della ricorrente sono fondate anche con riferimento alla questione della applicabilità, nel caso di specie, delle norme sulle distanze dalle vedute, di cui all’art. 907 c.c.
Nella giurisprudenza di questa Corte si è infatti affermato il principio per cui le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultima non sia in contrasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.
Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale (nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto applicabili alla costruzione di un balcone le norme in tema di vedute e non anche quella dell’art. 1102 c.c.: Cass. n. 6546 del 2010).
La Corte d’appello non poteva quindi ritenere violato, nel caso di specie, l’art. 907 c.c., senza previamente accertare se il manufatto realizzando dalla ricorrente su cose comuni (parte del cortile comune) avesse rispettato i limiti posti dall’art. 1102 c.c. nell’uso della cosa comune, non apparendo a tal fine sufficiente l’affermazione che il manufatto determina lo sconfinamento in proprietà esclusiva di altro condomino per lo spazio di circa mq 0,50, limitandone la veduta.
Nè può ritenersi che la disciplina di cui all’art. 907 c.c. potesse operare per effetto del richiamo ad essa contenuto nella L. n. 13 del 1989, art. 3, comma 2. In proposito, deve rilevarsi che l’art. 3 citato dispone, al comma 1, che le opere di cui all’art. 2 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati e, al comma 2, che è fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli artt. 873 e 907 c.c. nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune.
Nel suo complesso, tale disposizione non può ritenersi applicabile all’ipotesi in cui venga in rilievo, non un fabbricato distinto da quello comune, ma una unità immobiliare ubicata nell’edificio comune. In sostanza, il richiamo contenuto nell’art. 3, comma 2, ai “fabbricati alieni” impone di escludere che la disposizione stessa possa trovare applicazione in ambito condominiale. Difetta, dunque, nel caso di specie, il presupposto di fatto per l’operatività della richiamata disposizione di cui all’art. 907 c.c., e cioè l’altruità del fabbricato dal quale si esercita la veduta che si intende tutelare ( v. Cass. 14096/2012 e 10852/2014).
Una recente sentenza del Tribunale di Roma (Trib. Roma sez. V, 24/06/2019, n.13287 est. Ghiron) ripercorre orientamenti consolidati in tema di decoro del fabbricato e rgiunge a ritenere illecito l’accorpamento di più balconi in uno solo, discostandosi motivatamente da quanto invece aveva suggerito il CTU:
“Parte attrice contesta le opere realizzate dalla convenuta assumendo che le stesse avrebbero violato i limiti imposti, nell’uso delle cose comune, dall’art. 1102 cc e che, in particolare, avrebbero violato il decoro e la statica dell’edificio, alterando altresì la destinazione della facciata.
Quanto alla lamentata violazione del decoro dell’edificio si osserva invero che, per -decoro architettonico’, deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture architettoniche che connotano il fabbricato e che gli imprimono una determinata, armonica fisionomia. E l’alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che modifichino l’originario aspetto soltanto di singoli elementi o punti dell’edificio tutte le volte che l’immutazione sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto del fabbricato (v. Cass. 17398/04, Cass. 8174/12). E non occorre ulteriormente che il fabbricato, nel quale il decoro si assuma violato, abbia un particolare pregio artistico (Cass. 27551/09) né rileva che il decoro sia stato alterato da precedenti interventi sull’immobile (Cass. 14455/09 e Cass. 21835/07) ma è sufficiente che vengano alterate in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all’edificio una sua propria specifica identità (Cass. 1076/05 e Cass. 14455/09).
Orbene, nel caso in esame, l’ausiliario ha rappresentato la non incidenza in senso negativo dell’opera (costituita dall’accorpamento di alcuni balconi di proprietà esclusiva dell’attrice in un unico balcone, al quale si accede attraverso tre porte-finestre dall’appartamento della convenuta, balcone munito di una -pesante’ ringhiera mediante modifica del cornicione) sotto tale profilo.
L’assunto, peraltro frutto di una mera convinzione personale, non è condivisibile in particolare in quanto l’ausiliario è giunto alla suddetta conclusione erroneamente comparando la situazione dell’edificio oggetto di causa con altri limitrofi laddove la valutazione deve essere effettuata esaminando esclusivamente il fabbricato oggetto degli interventi.
Dall’esame delle fotografie prodotte e dei rilievi effettuati dal ctu è emerso, invece, che tale modifica ha alterato, in senso peggiorativo, il prospetto della facciata (su strada) dell’edificio (v. fotografie allegate alla ctu) trasformando quella che era una mera piccola falda a protezione della facciata in passerella di collegamento fra i precedenti piccoli balconi, accorpati in uno solo munito di una pesante ringhiera che stride con il resto della facciata. Ciò in un fabbricato da ritenersi di pregio ubicato in zona Prati. Le opere realizzate (trasformazione della falda, accorpamento dei balconi, installazione di ringhiera, ecc.) hanno invero modificato, in senso peggiorativo, una facciata di pregio connotata (v. ctu pag. 13) architettonicamente dalla presenza di -vuoti’ fra le finestre oggi riempiti dalla balaustra.
Donde l’accoglimento, in parte qua, della domanda di rimozione”
Se le pensiline installate sopra a balconi di proprietà individuali hanno tale scopo primario quello di proteggere la facciata (accertamento in fatto demandato al giudice di merito), devono essere ritenute comuni a mente dell’art. 1117 cod.civ. e le relative spese di manutenzione vanno ripartite ai sensi dell’art. 1123 comma I cod.civ.
Non è consentito invece all’assemblea, salvo accordo unanime, adottare il criterio diverso di cui all’art. 1123 comma II cod.civ., individuando quote diverse di attribuzione della spesa in rapporto alla diversa utilità che i condomini traggono dal bene (nel caso di spese il 50% della spesa era stato posto a carico dei proprietari degli ultimi piani, sull’assunto che traessero maggiore utilità dal bene essendo coloro che si giovavano immediatamente della copertura sopra il balcone e il 50% a carico degli altri condomini secondo millesimi).
E’ quanto afferma Cass.Civ. sez.II ord. 28 febbraio 2019 n. 6010: “La sentenza ha stabilito, con accertamento in fatto, che le pensiline avevano la funzione di proteggere la facciata condominiale e non i soli balconi di proprietà esclusiva, garantendo l’integrità e la conservazione dell’intero edificio, ponendolo al riparo dagli agenti atmosferici e, quindi, del tutto correttamente e con motivazione logica ed esente da contraddizioni, ha ritenuto che la spesa dovesse gravare su tutti i condomini.
Difatti nel condominio, caratterizzato dalla coesistenza nell’edificio di una pluralità di piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva, l’attribuzione della proprietà comune sancita dall’art. 1117 c.c., trova fondamento nel collegamento strumentale ed accessorio fra le cose, i servizi e gli impianti e le unità immobiliari appartenenti ai singoli proprietari o alle altre porzioni comuni destinate in modo stabile al servizio e al godimento collettivo (Cass. 4973/2007; Cass. 1625/2007; Cass. 22408/2004), mentre il concreto accertamento che un dato bene abbia le descritte caratteristiche funzionali involge questioni di fatto rimesse al giudice di merito, unitamente alla verifica della concreta utilità che dal bene traggano i singoli condomini, essendo ammissibile, su tali profili, solo il controllo sulla motivazione (nei limiti in cui ne è attualmente ammesso lo scrutinio; cfr., Cass. 10073/2018; Cass. 8119/2004).
Sulla scorta delle descritte emergenze processuali, l’assemblea non poteva ripartire la spesa derogando a quanto prescritto dall’art. 1123 c.c., comma 2.
Le attribuzioni dell’assemblea ai sensi dell’art. 1135 e 1123 c.c., sono circoscritte alla verifica ed applicazione dei criteri fissati dalla legge. Se le cose comuni sono destinate a servire i condomini di un edificio in misura diversa, le spese, a norma dell’art. 1223 c.c., comma 2, vanno ripartite in misura proporzionale all’uso che ogni condomino può farne, salvo eventuali accordi, approvati all’unanimità dei condomini, con cui si preveda la ripartizione in misura proporzionale ai millesimi di proprietà.
In mancanza di una tale convenzione, ove vi sia contrasto circa la relativa ripartizione, deve escludersi che l’assemblea possa diversamente suddividere la spesa, vincolando anche i dissenzienti, essendo la legittimità della decisioni assembleari subordinata all’osservanza del criterio che tenga conto dell’utilità che ciascuno dei condomini possa trarre dalla cosa comune, come risultante all’esito di una verifica da compiere in concreto (Cass. 5458/1986).
Una ponderosa pronuncia della corte di legittimità (Cass.Civ. sez.II ord. 19.2.2019 n. 4834 rel Criscuolo) affronta un tema peculiare, ovvero la nozione di parate finestrata ai fini del compito delle distanze.
i fatti: “Il condominio (omissis) conveniva in giudizio la Immobiliare Raffaella S.r.l., lamentando che la convenuta aveva realizzato sull’area denominata “(omissis) ” un fabbricato a confine con l’edificio condominiale, ma a distanza inferiore a quella di legge individuata nella previsione di cui al D.M. n. 1444 del 1968, art. 9. Il Tribunale di Milano – sezione distaccata di Legnano rigettava la domanda ma la Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 2123 del 18 maggio 2015, in accoglimento del gravame del condominio condannava la società convenuta a demolire ed arretrare le porzioni del fabbricato H, compresi i balconi sulle medesime aggettanti sino a garantire il rispetto della distanza di metri 10 dal frontistante condominio, secondo le indicazioni contenute nella CTU alle pagg. da 15 a 19, nonché al risarcimento del danno che quantificava nell’importo di Euro 10.000,00. Rilevavano i giudici di appello che le risultanze della CTU avevano permesso di evidenziare che effettivamente il fabbricato realizzato dalla società appellata era posto a confine con l’edificio condominiale, dovendo quindi trovare applicazione l’art. 873 c.c. con il rinvio alle fonti integrative locali.
Tuttavia il potere normativo secondario degli enti locali trovava un limite nelle previsioni di cui al D.M. n. 1444 del 1968, emanato in applicazione dell’art. 41 quinquies della legge urbanistica come modificato dalla L. n. 765 del 1967, art. 17. Infatti, alla luce dell’elaborazione giurisprudenziale, tale norma, sebbene non direttamente applicabile, è però inderogabile da parte degli enti locali che devono conformarsi a quanto nella stessa prescritto, con l’ulteriore conseguenza che l’eventuale disciplina derogatoria contenuta negli strumenti urbanistici locali deve essere disapplicata, occorrendo assicurare il rispetto della distanza assoluta di metri 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Per l’effetto, risultava erroneo quanto affermato dal Tribunale che aveva ritenuto di assicurare prevalenza alle previsioni delle NTA del PRG del Comune di Legnano, che invece non prescrivevano la detta distanza di metri 10 tra pareti finestrate. Pertanto, poiché la costruzione della società era da intendersi come edificio nuovo costruito in Zona Omogenea Speciale Piano Integrato di Intervento Area (omissis) , dalle risultanze della CTU emergeva che le pareti finestrate della convenuta si ponevano a distanza inferiore a metri 10 dalla facciata del fabbricato condominiale. Ciò imponeva quindi la condanna della società alla riduzione in pristino, con l’ordine di demolizione e/o arretramento sino alla distanza di metri 10. Infine, era reputata meritevole di accoglimento anche la domanda risarcitoria, sebbene limitata al solo danno subito temporaneamente dalla data della costruzione sino a quella in cui sarebbe stata eseguita la riduzione in pristino, danno equitativamente determinato nell’importo di Euro 10.000,00.”
La società ricorreva per cassazione, ma la corte di legittimità ha ritenuto i motivi non fondati: “Ed, invero, non può non rilevarsi che, come ammesso da parte della stessa ricorrente, sulla parete del fabbricato di cui è stata ordinata la demolizione ovvero l’arretramento sono collocate, oltre ad alcune aperture, di cui si discute se abbiano carattere di veduta oppure di semplici luci, anche dei balconi, dei quali si è tenuto conto ai fini del calcolo delle distanze (sul presupposto che non fossero dei meri sporti ornamentali), come confortato anche dalla lettura del dispositivo.
La tesi della ricorrente è che, perché possa invocarsi la previsione di cui al citato D.M. del 1968 n. 1444, lungo una delle pareti frontistanti debbano aprirsi delle finestre intese quali vedute, con la conseguenza che, essendo state apposte delle sbarre in corrispondenza delle finestre ivi allocate, che impediscono la possibilità di affaccio, diretto, laterale e/o obliquo, non si sarebbe più al cospetto di vedute, ma di semplici aperture lucifere, che appunto non rilevano ai fini della norma in esame.
Ritiene il Collegio che tuttavia l’interpretazione della norma de qua non possa che condurre alla conclusione secondo cui a connotare come finestrata una parete sia anche la presenza di balconi, e ciò in quanto trattasi di manufatti che assicurano la possibilità di esercitare la veduta, conformemente alla ratio che è sottesa alla previsione in esame.
In tal senso la giurisprudenza di questa Corte ha costantemente ribadito che (cfr. da ultimo Cass. n. 26383/2016), poiché nella disciplina legale dei “rapporti di vicinato” l’obbligo di osservare nelle costruzioni determinate distanze sussiste solo in relazione alle vedute, e non anche alle luci, la dizione “pareti finestrate” contenuta in un regolamento edilizio che si ispiri al D.M. n. 1444 del 1968, art. 9 – il quale prescrive nelle sopraelevazioni la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti non potrebbe che riferirsi esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come “vedute”, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono finestre cosiddette “lucifere” (conf. Cass. n. 6604/2012).
Deve quindi ritenersi che anche la presenza di balconi assicuri la possibilità di veduta (cfr. da ultimo Cass. n. 8010/2018, a mente della quale con riferimento ai balconi, rispetto ad ogni lato di questo si hanno una veduta diretta, ovvero frontale, e due laterali o oblique, a seconda dell’ampiezza dell’angolo), e che quindi la loro presenza sul fronte del fabbricato impone l’applicazione della norma alla quale hanno fatto riferimento i giudici di merito (si veda per la giurisprudenza amministrativa Cons. Stato 5/10/2015 n. 4628, che ha ribadito che per pareti finestrate si devono intendere unicamente le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere in esse anche quelle sulle quali si aprono semplici luci, nonché T.A.R. L’Aquila, (Abruzzo), 20/11/2012, n. 788, che ha specificato che ai sensi del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, art. 9, e di tutti quei regolamenti edilizi locali che ad esso si richiamano, devono intendersi per “pareti finestrate”, non solo le pareti munite di “vedute”, ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo, bastando altresì che sia finestrata anche la sola parete che subisce l’illegittimo avvicinamento).
Ne consegue che, attesa la presenza di balconi lungo la parete dell’edificio della ricorrente, va esclusa la dedotta violazione di legge, mentre risulta priva del carattere della decisività la pretesa omessa disamina della circostanza che alcune delle aperture non consentano l’affaccio, trattandosi di affermazione che non tiene conto della necessaria rilevanza che invece assumono i balconi ai fini della presente vicenda. Né sussiste il dedotto vizio motivazionale, avendo la sentenza adeguatamente fatto richiamo alla presenza dei balconi lungo il fronte del fabbricato della società.
Il quarto motivo denuncia la nullità della sentenza per omessa pronuncia sulla domanda subordinata proposta dall’appellata con la conseguente violazione dell’art. 1123 c.p.c. e degli artt. 24 e 111 Cost.. Si deduce che la società nel corso del giudizio di merito ha richiesto, in via subordinata, che la condanna fosse limitata all’esecuzione delle opere necessarie a garantire il rispetto del D.M. n. 1444 del 1968, art. 9, mediante la trasformazione delle finestre in luci o mediante le altre opere che la Corte di Appello avesse voluto stabilire, con esclusione della demolizione parziale dell’edificio, ma tale richiesta non è stata in alcun modo presa in esame.
Anche tale motivo è destituito di fondamento. Ed, invero, deve in primo luogo farsi richiamo al costante orientamento di questa Corte secondo cui (cfr. Cass. n. 7809/2014) in tema di violazione delle distanze legali, non incorre in ultrapetizione il giudice che, richiesto dell’ordine di demolizione della costruzione, ne ordini il semplice arretramento, essendo la decisione contenuta nei limiti della più ampia domanda di parte, senza esulare dalla “causa petendi”, intesa come l’insieme delle circostanze di fatto poste a fondamento della pretesa (conf. Cass. n. 475/2002; Cass. n. 1411/1999). Nel caso in esame, assume tuttavia la ricorrente che aveva chiesto che la condanna, una volta riscontrata la violazione delle previsioni di cui al citato art. 9, fosse limitata alla sola adozione delle opere necessarie a garantire il rispetto della norma, con la trasformazione delle finestre in luci, ovvero delle altre opere che la Corte d’Appello avesse ritenuto di stabilire. Ed, invero, in disparte il difetto di specificità del motivo nella parte in cui, pur denunciando un error in procedendo omette di riprodurre con precisione il contenuto delle deduzioni difensive alle quali fa riferimento, e dalle quali si dovrebbe desumere la violazione dell’art. 112 c.p.c. (cfr. sul rispetto dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6 anche in caso di denuncia del vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 4, Cass. S.U. n. 8077/2012), non ignora il Collegio che secondo la giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 9640/2006), allorquando il soccombente nel giudizio in tema di distanze per l’apertura di vedute e balconi impugni la sentenza del giudice di merito che lo abbia condannato alla demolizione dei propri balconi realizzati a confine in violazione dell’art. 905 cod. civ., deducendo che era sufficiente, ai fini del rispetto delle predette distanze, l’adozione di diversi specifici accorgimenti, deve affermarsi che l’eliminazione delle vedute abusive può essere realizzata non solo mediante la demolizione delle porzioni immobiliari per mezzo delle quali si realizza la violazione di legge lamentata, ma anche attraverso la predisposizione di idonei accorgimenti che impediscano di esercitare la veduta sul fondo altrui, come l’arretramento del parapetto o l’apposizione di idonei pannelli che rendano impossibile il “prospicere” e l’”inspicere in alienum” (conf. Cass. n. 2343/1995). Trattasi però di giurisprudenza che appare essenzialmente maturata nell’ambito della dedotta violazione delle distanze delle vedute, laddove nella vicenda in esame si dibatte in materia di distanze tra costruzioni, nella quale la presenza delle vedute è un presupposto fattuale per l’applicazione della più restrittiva norma di cui al menzionato art. 9. Inoltre, come si ricava dalla lettura del motivo, la società aveva chiesto adottarsi i rimedi alternativi per la trasformazione delle vedute in luci, ma ciò sul presupposto, confermato dalla lettura dei primi tre motivi, che non spiegassero alcuna rilevanza ai fini della decisione i balconi pur esistenti lungo la facciata dell’edificio, balconi che invece sono da ritenersi decisivi ai fini della nozione di parete finestrata. È il balcone in sé che legittima l’esercizio della veduta, avendone la sentenza impugnata disposto l’arretramento. L’assenza di qualsivoglia riferimento ai balconi nelle richieste subordinate della società esclude pertanto che possa riscontrarsi la detta violazione dell’art. 112 c.p.c.. 5. Il quinto motivo di ricorso denuncia la violazione sotto altro profilo del D.M. n. 1444 del 1968, art. 9 nonché dell’art. 113 c.p.c. e dell’art. 2058 c.c., nella parte in cui la sentenza gravata ha condannato la società a demolire tutta la parete finestrata, sebbene la stessa fronteggi una parete priva di finestre. Si assume che il condominio possa vantare solo il diritto alla chiusura delle finestre ma non anche alla demolizione dell’intera parete. Il motivo è privo di fondamento. Questa Corte ha avuto modo anche di recente di ribadire il principio per il quale (Cass. n. 5017/2018) è illegittima una previsione che imponga il rispetto di una distanza minima di dieci metri tra pareti soltanto per i tratti dotati di finestre, con esonero di quelli ciechi, in quanto il D.M. n. 1444 del 1968, art. 9 detta disposizioni inderogabili da parte dei regolamenti locali in tema di limiti di densità, altezza, e distanza fra i fabbricati, destinate a disciplinare le distanze tra costruzioni e non tra queste e le vedute. Ad avviso del Collegio la tesi della ricorrente non può essere condivisa in quanto contrasta con l’interpretazione che delle norme in esame è stata in passato offerta dal giudice di legittimità. Va in primo luogo richiamato che costituisce opinione consolidata quella secondo cui (cfr. ex multis Cass. n. 20574/2007) ai fini dell’osservanza delle distanze legali, ove sia applicabile il D.M. n. 1444 del 1968 in quanto recepito negli strumenti urbanistici, l’obbligo del rispetto della distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, deve essere applicato anche nel caso in cui una sola delle pareti che si fronteggiano sia finestrata, atteso che la norma in esame è finalizzata alla salvaguardia dell’interesse pubblico-sanitario a mantenere una determinata intercapedine tra gli edifici che si fronteggiano, quando uno dei due abbia una parete finestrata. Le Sezioni Unite sono intervenute sul punto ed hanno avuto modo di precisare (cfr. Cass. S.U. n. 14953/2011) che, attesa l’idoneità del citato art. 9 a dar vita a disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati destinate a prevalere sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica, non è legittima una previsione regolamentare che imponga il rispetto della distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate soltanto per i tratti dotati di finestre, con esonero di quelli ciechi. Come peraltro chiarito anche in motivazione da Cass. n. 15529/2015, ai fini della corretta applicazione dei principi affermati dalle Sezioni Unite, deve ribadirsi che la norma è destinata a disciplinare le distanze tra le costruzioni e non tra queste e le vedute, in modo che sia assicurato un sufficiente spazio libero, che risulterebbe inadeguato se comprendesse soltanto quello direttamente antistante alle finestre in direzione ortogonale, con esclusione di quello laterale: ne conseguirebbe la facoltà per i Comuni di permettere edificazioni incongrue, con profili orizzontali dentati a rientranze e sporgenze, in corrispondenza rispettivamente dei tratti finestrati e di quelli ciechi delle facciate. Ne consegue che assume carattere preminente, nel calcolo delle distanze, la parete munita di finestre, nel suo sviluppo ideale verticale od orizzontale rispetto alla frontistante facciata e non già la reciproca posizione delle finestre in entrambe le superfici aperte. Trattasi di conclusione che appare del tutto coerente con quanto in precedenza affermato, e cioè che (cfr. Cass. n. 8383/1999) ai fini dell’applicazione della norma in esame è del tutto irrilevante che una sola delle pareti fronteggiantesi sia finestrata e che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente, o che si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all’altra, atteso che (cfr. Cass. n. 11404/1998) il regolamento edilizio che impone una distanza minima tra pareti finestrate di edifici fronteggiantisi, deve esser osservato anche se dalle finestre dell’uno non è possibile la veduta sull’altro perché la “ratio” di tale normativa non è la tutela della privacy, bensì il decoro e sicurezza, ed evitare intercapedini dannose tra pareti. Va pertanto data continuità al principio già sostenuto da questa Corte, anche prima dell’intervento delle Sezioni Unite del 2011 sopra ricordato, che peraltro si limita a rafforzarne la correttezza, secondo cui (cfr. Cass. n. 13547/2011) ai fini dell’applicazione della norma in esame è sufficiente che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, ancorché solo una parte di essa si trovi a distanza minore da quella prescritta, sicché il rispetto della distanza minima è dovuto anche per i tratti di parete che sono in parte privi di finestre (conf. Cass. n. 5741/2008, a mente della quale, essendo “ratio” della norma non la tutela della riservatezza, bensì quella della salubrità e sicurezza, la medesima va applicata indipendentemente dall’altezza degli edifici antistanti e dall’andamento parallelo delle pareti di questi, purché sussista almeno un segmento di esse tale che l’avanzamento di una o di entrambe le facciate medesime porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento). Sempre in senso conforme si veda, con specifico riferimento alle fattispecie esaminate, Cass. n. 4715/2001, che ha ritenuto applicabile l’art. 7 del P.R.G. di Viterbo, con formulazione identica al D.M. n. 1444 del 1968, art. 9, laddove gli edifici per cui è causa si fronteggiavano con una parete finestrata ed uno spigolo di muro, nonché Cass. n. 9207/1991, la cui massima recita a favore dell’applicazione dell’art. 9 sempre che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, ed ancorché solo una parte di essa si trovi a distanza minore da quella prescritta (la vicenda riguardava fabbricati frontistanti solo per un tratto di metri 0,82 dell’uno ed entrambi con pareti prive di finestre nelle rispettive parti contrapposte, avendo la Corte confermato la correttezza della decisione dei giudici di appello che avevano disposto l’arretramento del nuovo corpo di fabbrica fino a ripristinare la distanza di dieci metri, limitatamente al predetto tratto di metri 0,82).”
SUL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE – E’ noto che la giurisprudenza della Cassazione, anteriormente alla entrata in vigore della L. 220/2012, ha sempre affermato che il compenso dell’amministratore, ove forfettariamente indicato, deve ritenersi comprensivo di tutte le attività necessarie al corretto svolgimento del mandato, sì che costui non potrà richiedere compensi aggiuntivi per attività che – seppur impreviste o sporadiche – debbano ritenersi riconducibili all’espletamento del suo compito (ad esempio la gestione amministrativa di lavori straordinari).
La riforma della disciplina condominiale, in vigore dal giugno 213, ha introdotto all’art. 1129 XIV comma cod.civ. l’obbligo per l’amministratore di indicare analiticamente il proprio compenso, a pena di nullità, e ciò all’atto della nomina e all’eventuale successivo rinnovo.
La norma comporta perlatro applicazione ope legis di quanto già individuato dalla giurisprudenza di legittimità: ove non sia analiticamente indicato il compenso e l’amministratore richieda al conferimento dell’incarico un importo forfettario, tale somma dovrà ritenersi comprensiva di ogni attività connessa allo svolgimento del mandato.
E’ tema affrontato dalla recente Cass.Civ. sez. II sent. 2 marzo 2018 n. 5014 rel. Criscuolo: ” è pur vero che questa Corte ha avuto modo di precisare che (cfr. Cass. n. 10204/2010) l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza – le cui norme sono applicabili nei rapporti con i condomini, deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, essere retribuita a parte (conf. Cass. n. 3596/2003, richiamata anche dalla difesa della ricorrente), ma trattasi di principi che non attengono alla diversa ipotesi, qui ricorrente, in cui un compenso straordinario non sia preteso in maniera unilaterale dall’amministratore, ma sia stato oggetto di un’espressa delibera da parte dell’assemblea.
In tal senso valga il richiamo a Cass. n. 22313/2013 (non massimata) che, proprio facendo riferimento ai precedenti sopra indicati, ha per converso precisato che gli stessi appaiono correttamente applicabili alle ipotesi in cui manchi una specifica delibera condominiale che abbia invece ritenuto di dover autonomamente remunerare l’attività straordinaria dell’amministratore, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato.
La sentenza di appello ha fatto corretta applicazione di tale principio avendo per l’appunto ribadito che rientra nelle competenze dell’assemblea ex art. 1135 c.c. anche quella di riconoscere un compenso straordinario all’amministratore, costituendo oggetto di una valutazione esclusivamente riservata all’organo assembleare, la cui decisione non è suscettibile di sindacato in sede di legittimità, dovendosi escludere quindi anche la ricorrenza del denunciato vizio della motivazione (tale modus operandi va ritenuto sicuramente conforme a legge in relazione alla fattispecie in esame, sviluppatasi in epoca anteriore alla riforma di cui alla L. n. 220 del 2012, dovendosi in relazione al novellato testo dell’art. 1129 c.c., tenere in debita considerazione la previsione che impone all’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina, di dovere analiticamente specificare, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso, ben potendosi ipotizzare che in tale indicazione debbano includersi anche i compensi legati all’esecuzione di eventuali attività straordinarie).
SUI FRONTALINI – la sentenza analizza anche con esauriente motivazione, indicando con chiarezza le diverse fattispecie che possono occorrere in tema di balconi, l’imputazione delle spese relative alla loro manutenzione, chiarendo in quali ipotesi la parte esterna del balcone possa ritenersi bene comune: “La sentenza di appello in motivazione ha adeguatamente ricostruito i termini giuridici della questione concernente la natura comune o meno dei balconi, richiamando i precedenti di questa Corte, che nel corso degli anni hanno avuto modo di chiarire, e spesso proprio in relazione al tema che qui viene in discussione, della legittimità del riparto delle spese di manutenzione tra tutti i condomini, entro quali limiti possa attribuirsi natura condominiale a elementi dei balconi.
Sul punto, e volendo sommariamente ripercorrere le opinioni espresse sul punto, va ricordato che l’approdo al quale è pervenuta questa Corte è nel senso che gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 3), con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. ex plurimis, Cass. civ., sez. 2, 30 aprile 2012, n. 6624; Cass. n. 21641/2017).
Nella fattispecie, in cui pacificamente si controverte in materia di balconi aggettanti, i quali, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare, si è precisato che occorre verificare se l’intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva dal titolare dell’appartamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini.
Tra i summenzionati elementi decorativi, possono annoverarsi – alla luce delle vicende oggetto di precedenti di questa Corte appunto i frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perchè visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell’aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini.
Tuttavia, e senza che questa elencazione possa reputarsi esaustiva, all’interno dei balconi, possono eventualmente anche ricorrere elementi decorativi che costituiscono un ornamento della facciata, assimilabili, per tale loro funzione, ai sensi dell’art. 1117 c.c., alle parti comuni dell’edificio, dovendosi però reputare che l’individuazione di tali elementi, la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza – condominiale, che devono essere orientati dal canone ermeneutico costituito dalla loro idoneità ad assolvere alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, non possono essere oggetto di un riscontro in astratto, ma devono essere frutto di una verifica in concreto, in base al criterio della loro funzione precipua e prevalente.
In tale prospettiva, ad esempio, si è ritenuto: che le spese di rifacimento dei frontalini sono relative a lavori eseguiti sui balconi dell’edificio, e da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’immobile (Cass. civ., sez. 2, 30 gennaio 2008, n. 2241); il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata (Cass. civ., sez. 2, 21 gennaio 2000, n. 637); i cementi decorativi relativi ai frontalini ed ai parapetti, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 3), con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cass. civ., sez. 2, 19 gennaio 2000, n. 568); i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano, quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini, sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio (Cass. civ., sez. 2, 7 settembre 1996, n. 8159); deve essere riconosciuta la natura comune dei frontalini di marmo, riguardo all’esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell’intero edificio nonchè all’utilizzazione come gocciolatoi (Cass. civ., sez. 2, 3 agosto 1990, n. 7831).
Risulta altresì confortata la soluzione per la quale la valutazione circa la natura comune delle parti dei balconi interessate dai lavori di manutenzione non è suscettibile di una soluzione aprioristica, ma richiede una valutazione in concreto che evidentemente, ed in maniera tendenzialmente insindacabile, è demandata al giudice di merito.
Nel caso in esame, la sentenza della Corte distrettuale ha osservato che sulla scorta della documentazione fotografica in atti, la forma geometrica e la simmetrica disposizione delle proiezioni esterne delle balconate, cui accedono le balaustre e le solette, conferiscono alla facciata del fabbricato una particolare connotazione che si traduce in una peculiare conformazione del decoro architettonico.
A tal fine ha valorizzato il rapporto tra la forma di parallelepipedo dei balconi posizionati in posizione centrale e quella dei balconi posti ai lati delle facciate, laddove le balaustre di tali balconi assumono forma semicircolare, al fine di assicurare un apprezzabile raccordo stilistico, smussando l’angolo retto che si verrebbe a formare in loro assenza.
La sentenza ha altresì evidenziato che le balaustre dei balconi hanno un rivestimento in intonaco che si colloca in armonia con quello della restante facciata, e che la loro complessiva superficie impegna una parte considerevole della facciata, venendone quindi a costituire un elemento integrante.
Con valutazione tipicamente in fatto, e logicamente argomentata, e come tale insuscettibile di censura in questa sede, i giudici di merito hanno ritenuto che le balaustre dei balconi, ivi inclusi quelli prospicienti l’unità immobiliare della ricorrente, avessero natura comune, in quanto destinate a contribuire nel loro insieme all’aspetto estetico del fabbricato assicurando l’euritmia architettonica della facciata.
La decisione in esame, lungi dall’avere pretermesso la valutazione circa la natura comune del singolo balcone alla luce dei criteri sopra esposti, ha invece motivatamente considerato la complessiva conformazione del fabbricato, atteso che solo dalla visione unitaria della facciata è possibile stabilire quale sia la nozione di decoro dello stesso, e quindi di poter apprezzare la natura ornamentale e decorativa dell’elemento del singolo balcone.”
