balconi – Pagina 2 – Avvocato MASSIMO GINESI

balconi aggettanti: valenza decorativa e litisconsortio necessario fra i condomini.

La Suprema Corte ha delineato in più occasioni la natura dei balconi aggettanti, ascrivendoli alla proprietà esclusiva del singolo, salvo per quelle componenti che – contribuendo a costituire il prospetto del fabbricato – debbano essere ritenute comuni.

La Corte ritorna sul tema (Cass.Civ. II sez. 14 dicembre 2017 n. 30071 rel. Scarpa), rilevando – sotto il profilo processuale -che ove si chieda al giudice un provvedimento diretto ad incidere sul diritto di proprietà di quelle parti comuni del balcone, sussista litisconsortio necessario di tutti i condomini.

I FATTI – “A. C., proprietario di appartamento in Benevento, via L.M. di S. 25, ha proposto ricorso, articolato in unico motivo, avverso la sentenza 24 giugno 2015, n. 2859/2015, resa dalla Corte d’Appello di Napoli, la quale, in accoglimento dell’impugnazione formulata da V.P., ha dichiarato la nullità della sentenza di primo grado pronunciata dal Tribunale di Benevento in data 22 gennaio 2009 per difetto di litisconsorzio necessario.

Il giudizio aveva avuto inizio con citazione del 20 luglio 2006 con cui A. C. aveva convenuto davanti al Tribunale di Benevento V.P.., per sentire condannare quest’ultimo ad eliminare le cause della caduta d’acqua dal balcone dell’unità immobiliare di sua proprietà sul sottostante balcone di proprietà C.. Il Tribunale, accogliendo la domanda di A. C., aveva condannato V. P. ad eseguire le necessarie opere indicate dal CTU per l’eliminare il denunciato inconveniente.

La Corte d’Appello di Napoli accertava, tuttavia, che i parapetti aggettanti dei balconi dell’edificio di via L. M. di S. n. 25, Benevento, per loro forma, materiali e colore, avessero funzione di accrescere la gradevolezza estetica del fabbricato, e perciò rientrassero tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., di proprietà di tutti i condomini, con conseguente difetto del necessario contraddittorio e rimessione della causa al primo giudice ai sensi dell’art. 354, comma 1, c.p.c.”

IL PRINCIPIO DI DIRITTO – A.C. ricorre in cassazione, contestando la natura comune del parapetto. LA corte rigetta il ricorso, osservando che “Per orientamento consolidato di questa Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’ art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624).

L’accertamento del giudice del merito che il parapetto del fronte dei balconi degli appartamenti di un edificio assolva prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio (quale, nella specie, quello operato dalla Corte d’Appello di Napoli, alla tregua delle risultanze della CTU) costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

Ciò premesso, l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, relativi ai frontali ed ai parapetti), costituenti, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, Ric. 2015 n. 27722 sez. 52 – ud. 25-10-2017 -4- c.c., va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari, essendo altrimenti la sentenza “inutiliter data” (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11109 del 15/05/2007).

Si consideri, infine, che la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei litisconsorti pretermessi deve essere valutata non “secundum eventum litis” (ovvero, come assume il ricorrente, sulla base delle diverse modalità attuative dell’intervento tecnico di ripristino del balcone che il giudice potrebbe disporre), ma al momento in cui l’azione sia proposta, valutando se la stessa, sulla base del “petitum” (e, cioè, del risultato perseguito in giudizio dall’attore con la sua domanda), sia potenzialmente diretta anche ad una modificazione della cosa comune.”

balconi: quando le spese spettano ai singoli

Il tema dei balconi aggettanti e delle spese necessarie alla loro manutenzione è assai sentito in condominio e ha visto nella giurisprudenza di legittimità una evoluzione interpretativa che pare ormai stabilizzata da una decina d’anni: il balcone è di proprietà esclusiva del piano a cui serve, che dovrà gravarsi delle relative spese, salvo che gli elementi esterni del balcone costituiscano componenti ornamentali della facciata, poichè in tal caso quei soli elementi decorativi divengono parti comuni e gli oneri per la manutenzione di quelle sole componenti dovranno ricadere su tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1123 cod.civ

Non sempre semplice è stabilire quando gli elementi esterni possono assumere valenza decorativa: una recente sentenza del tribunale capitolino (Trib. Roma 7 novembre 2017 n. 20887) fornisce qualche utile spunto di riflessione.

“i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all’uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata” (così Cass. 21.01.2000 n. 637; v. anche Cass. 23.09.2003 n. 14076; Cass. 30.07.2004 n. 14576).

Nel caso di specie, muovendo dalla visione dette rappresentazioni fotografiche prodotte in atti, non può di certo ritenersi che i balconi insistenti sulla facciata dello stabile del condominio convenuto assolvano a funzione alcuna incidente, in senso positivo, sul decoro e/o sull’assetto architettonico dello stabile.

Si può infatti osservare, senza dover ricorrere alla valutazione tecnica di un esperto, che l’edificio ha caratteristiche estetiche piuttosto dozzinali e i balconi, privi di qualsiasi fregio o decorazione e neppure omogenei nell’aspetto, sembrano inserirsi nella facciata in modo caotico e disorganico.

Si nota altresì che non vi è alcuna continuità lineare tra fasce marcapiano (inesistenti) e frontalini, che – se sussistente – potrebbe far supporre una volontà progettuale di rendere in un insieme unitario i ritmi scanditi dal balconi con gli altri elementi orizzontali della facciata e di non considerare, quindi, i balconi stessi come entità autonome ed isolate dal contesto architettonico della facciata.

Le spese relative agli interventi sui balconi, dunque, devono far carico ai proprietari degli stessi e non essere attribuiti ai condomini secondo le tabelle millesimali; l’assemblea, disponendo in quest’ultimo senso, ha di fatto attratto alla proprietà comune dei beni che, invece, sono di pertinenza individuale, esorbitando dai suoi poteri e violando il diritto dei condomini non proprietari di balconi, costretti al pagamento pro quota delle relative spese, all’integrità del loro patrimonio.

Il Condominio ha osservato che gli interventi da eseguirsi solo parzialmente riguardano frontalini e sottobalconi, concernendo anche e prevalentemente la facciata dell’edificio.

La questione è irrilevante. Il fatto che vi siano altre spese da sostenere in relazione agli interventi conservativi, non concernenti i balconi e da ripartire secondo le tabelle millesimali, ha un’incidenza solo quantitativa sul riparto e non ha alcuna influenza sui criteri adottati, che vanno valutati singolarmente in relazione alle spese cui si riferiscono.”

il condomino proprietario di due unità in edifici attigui non può collegarle.

E’ principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità che il soggetto proprietario di due unità immobiliari – poste in distinti edifici condominiali – non possa porle in collegamento per determinazione unilaterale, anche ove gli edifici siano attigui, poiché tale attività comporta la costituzione di una servitù a carico delle parti comuni, che richiede necessariamente il consenso di tutti i condomini.

Il tema è ripreso da una recente pronuncia (Cass.Civ. sez. VI ord. 16 novembre 27164 rel. Scarpa), che applica il principio anche ad una ipotesi apparentemente innocua, ovvero la semplice eliminazione di un setto divisorio fra due balconi appartenenti allo stesso proprietario e che tuttavia sono posti in due edifici distinti.

La pronuncia si rivela interessante anche per la connotazione degli obblighi che incombono ex art. 1122 cod.civ. al singolo che intenda effettuare modifiche, seppur con riguardo alla formulazione della norma ante 2012 (la legge 22072012 ha reso ancor più stringenti gli oneri di comunicazione per il condomino che introduca modifiche nella propria unità, quando queste abbiano incidenza anche sulle pareti comuni).

il caso – “Il Tribunale di Ragusa ha rigettato la domanda di R.G., volta alla ricostruzione di un muretto e di una ringhiera di separazione dei balconi di due unità immobiliari, entrambe di proprietà di P. G. ma comprese in due distinti, seppur contigui, edifici condominiali (quello di via S. C. e quello di via M. S. 51), che il convenuto aveva posto in comunicazione rimuovendo gli indicati manufatti. Riformando la decisione del Giudice di pace, il Tribunale ha osservato che i balconi aggettanti non costituiscono parti comuni dei fabbricati condominiali, ma rientrano nelle rispettive proprietà esclusive, e sono perciò modificabili senza che possa sussistere violazione dell’art. 1102 c.c.”

i principi di diritto – il giudice di legittimità osserva che “E’ corretto evidenziare in premessa come, mentre l’art 1102 c.c. riguarda esclusivamente le opere compiute dal condomino sulla cosa comune, l’art. 1122 c.c. (nella formulazione qui applicabile ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge n. 220/2012) disciplina l’ipotesi in cui l’opera sia effettuata dal condomino sulla cosa propria (nella specie, i balconi aggettanti, costituenti un prolungamento dei due appartamenti di P. G.).

Anche peraltro la facoltà di eseguire opere sulle parti di proprietà esclusiva incontra, proprio nell’art. 1122 c.c., il limite consistente nel danno alle parti comuni dell’edificio, danno che comprende ogni diminuzione di valore riferito alla funzione della cosa, considerata nella sua unità (cfr. Cass. Sez. 2, 25/01/1995, n. 870; Cass. Sez. 2, 26/03/1963, n. 745).

Il ricorso di R.G. assume fondatamente che il Tribunale non ha preso in considerazione la sua specifica deduzione, riproposta nella comparsa di costituzione in appello, secondo cui l’aver reso i due edifici comunicanti, mediante la rimozione delle separazioni esistenti sui balconi di proprietà di P. G., ha comportato la illegittima costituzione di una servitù a favore dell’appartamento di via M S., se non a carico di quello di via S. C. (operando il principio nemini res sua servit), tuttavia a danno della proprietà condominiale di quest’ultimo fabbricato.

La sentenza del Tribunale di Ragusa non ha infatti valutato che anche un’opera su parte di proprietà esclusiva, che consenta ad un condomino la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, sempre di sua proprietà, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale, può determinare la creazione di una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture dell’edificio (per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio), dando luogo ad un rapporto di pertinenzialità tra i beni comuni ex art. 1117 c.c. di ciascuno dei due condomìni messi in collegamento e un’unità immobiliare non partecipante in origine ad essi (arg. da Cass. Sez. 2, 14/12/2016, n. 25775 del; Cass. Sez. 2, 05/03/2015, n. 4501; Cass. Sez. 2, 14/06/2013, n. 15024 ; Cass. Sez. 2, 06/02/2009, n. 3035; Cass. Sez. 2, 26/09/2008, n. 24243; Cass. Sez. 2, 19/04/2006, n. 9036; Cass. Sez. 2, 07/03/1992, n. 2773 )”.

è nulla la delibera che decida su balconi di proprietà esclusiva

La Suprema Corte ribadisce un principio consolidato (Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 15 marzo 2017 n. 6652, Rel. Scarpa): i balconi aggettanti sono di rporità esclusiva, salvo che rivestano funzione decorativa nel più ampio contesto della facciata dell’edificio.

Ove non si dia questa ultima ipotesi, restano beni di proprietà individuale e la delibera che li riguardi è affetta da nullità rilevabile anche d’ufficio dal giudice.

Nel caso di specie “l’intervento deliberato dall’assemblea condominiale comprendeva anche lavori riguardanti principalmente ed essenzialmente l’impermeabilizzazione dei balconi mediante la demolizione della preesistente pavimentazione, degli stangoni e dei sottostanti massetti, opere che nulla avevano a che vedere con l’estetica e l’aspetto architettonico dell’edificio”.

Afferma la Corte che “poiché l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14576 del 30/07/2004; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6624 del 30/04/2012; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7603 del 30/08/1994). E alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12582 del 17/06/2015; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 305 del 12/01/2016).”

la nullità della delibera può essere fatta valere anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo

E’ nota la posizione ormai consolidata della giurisprudenza sulla proprietà esclusiva dei balconi aggettanti, da riconoscere in capo ai titolari delle unità cui servono, laddove gli stessi non abbiano caratteristiche decorative e architettoniche che consentano di qualificarli come elementi costituenti il prospetto architettonico dell’edificio. (Cass. 1156/2015)

Ove i balconi siano di proprietà esclusiva, la decisione in ordine al loro ripristino e alle relative spese è materia che esorbita dalla competenza della assemblea di condominio e da luogo a nullità della delibera. In tal senso si è espressa anche di recente la Suprema Corte ( Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 1 dicembre 2015 – 12 gennaio 2016, n. 305), la quale ha rilevato che, in tal caso, il vizio radicale può essere fatto valere da chi vi abbia interesse anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.

Non altrettanto può dirsi del vizio che dia luogo a semplice annullabilità della delibera (tardiva o omessa convocazione, maggioranza insufficiente), di cui il giudice della opposizione non può essere investito e che deve essere fatto tempestivamente valere dall’interessato in autonomo giudizio. (Cassazione civile, sez. II, 12/11/2012, ud. 12/07/2012, n. 19605

Sui rapporti fra giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo e vizi delle delibere e sullo spinosissimo tema del c.d. supercondominio e della sua gestione secondo le modalità delineate dall’art. 67 disp.att. cod.civ. si è svolto ieri a Roma un interessante convegno cui hanno partecipato come relatori il dr. Claudio Tedeschi, Giudice presso il Tribunale di Roma, e il dr. Alberto Celeste, noto studioso del diritto condominiale e sostituto procuratore presso la Corte di Cassazione.