La concessione del lastrico solare condominiale per l’installazione da parte di terzi di impianti tecnologici è fenomeno di sempre più ampia diffusione e pone problemi di qualificazione giuridica che hanno indotto la seconda sezione civile del Supremo Collegio (Cass.Civ. sez.II ord. 29 marzo 2019 n. 8943 rel. Scarpa) a rimettere la valutazione alle sezioni unite.
La fattispecie è relativa alla concessione in uso dello spazio comune per l’installazione di ripetitori telefonici (fenomeno che dovrebbe essere attentamente valutato non solo sotto il profilo dei diritti reali ma anche sotto quello più ampio del diritto alla salute, posto che l’effettiva influenza di tali strumenti sulla salute umana è a tutt’oggi ignoto ma certamente non irrilevante ), ma ben può attagliarsi anche alla diffusa installazione di pannelli fotovoltaici o di altri impianti tecnologici.
La Corte si sofferma a lungo sulla qualificazione giuridica del contratto con cui si formalizza tale concessione, con una ordinanza interlocutoria che merita integrale lettura, attesa la grande acutezza e finezza del relatore.
Alle sezioni unite viene rimessa la seguente valutazione: “la questione che si pone è se è necessario il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell’art. 1108 c.c., comma 3, per l’approvazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l’installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie, necessari per l’esercizio del servizio di telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell’area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto come alla fine dello stesso. Attesa la particolare importanza della questione di massima, il Collegio ritiene opportuno rimettere gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.”
Se il Condominio occupa una porzione di suolo pubblico circostante l’edificio con griglie ed intercapedini, ai fini del versamento della relativo canone , a poco rileva che non vi sia stato un preventivo atto di assenso della P.A.
E’ quanto stabilito da Cass. civ. sez. II 15 novembre 2018 n. 29447, con una discutibile sentenza decisamente orientata a favore della P.A.: “ La gravata decisione della Corte territoriale, al fine di affermare la non debenza, nella fattispecie, del canone per l’occupazione, ha valorizzato la circostanza della “esistenza o meno di un atto formale di concessione, dovendo comunque esaminarsi se vi sia stata o meno in concreto una occupazione di suolo pubblico”.
La medesima sentenza di secondo grado, muovendo – quindi- dal principio enunciato da questa Corte con la decisione n. 1611/2007 ha, poi, concluso per l’inesistenza di un obbligo a carico del Condominio appellato – odierno contro ricorrente: tanto in quanto “griglie ed intercapedini erano state realizzate contestualmente alla costruzione dell’edificio in virtù di licenza edilizia senza che risultino occupazioni abusive di area comunale o cessione della proprietà al comune dell’area perimetrale”.
Orbene il principio enunciato da questa Corte con la citata sentenza n. 1611/2007 concerneva la fattispecie (differente da quella che ricorre oggi in esame) della corresponsione del canone – COSAP – in favore di Comune che abbia acquistato l’area circostante il perimetro di un fabbricato. Nell’ipotesi di cui al giudizio conclusosi con la suddetta decisione n. 1611/2007 veniva esclusa la debenza di quel canone poiché vi era stata una apposita pattuizione per la cessione ed “il prezzo pattuito per la cessione era stato ridotto proprio a causa delle intercapedini con la volontà delle parti di escludere dal trasferimento le porzioni di suolo con intercapedini”, che rimanevano aree private.
È, quindi, evidente la diversità della fattispecie decisa con la pur citata sentenza n. 1611/2007 rispetto alla ipotesi di cui al presente giudizio.
Inoltre deve, poi, evidenziarsi come le S.U. di questa Corte, con sentenza n. 18037/2009, hanno affermato che il canone per l’occupazione per cui si controverte “concepito come un quid ontologicamente diverso dalla tassa per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche” rappresenta “il corrispettivo di una concessione reale o presunta”. Tale principio enunciato dalle S.U. implica la debenza del canone in questione nelle,ipotesi non solo di abusiva occupazione di suolo pubblico, ma pure di collocazione di griglie o intercapedini insistenti su parte di suolo in ogni caso assoggettata a pubblico passaggio (il principio, inoltre, risulta sostanzialmente ribadito dalle più recenti Cass. n.ri 12167/2003, 14864/2006 e 10733/2018).
In altre parole la concessione presunta a favore della P.A. comporta la debenza del canone sia a fronte di una occupazione abusiva di suolo già pubblico, che in dipendenza di una occupazione di suolo comunque divenuto pubblico ancorché già costituente area perimetrale condominiale.
Nella concreta fattispecie in esame la sentenza gravata, eludendo il dictum e le conseguenze del principio sancito dalla riportata decisione delle S.U. del 2009, ha fatto discendere direttamente dall’atto di cessione intercorso fra Condominio e Comune l’esclusione del trasferimento dell’area perimetrale condominiale al Comune, nel mentre quella area, ove utilizzata per pubblico passaggio, comportava comunque – alla stregua del principio stesso – la debenza del canone.
In altre parole, ancora, l’obbligo di pagamento del canone sussiste sia nel caso di concessione, anche presunta, per occupazione abusiva, che nella diversa ipotesi di uso collettivo del suolo. Tali profili peculiari del canone in questione comportano, proprio ai sensi della citata decisione delle S.U., la connotazione del medesimo canone “in relazione all’utilizzazione particolare (o eccezionale) che ne trae singolo”. Nella concreta fattispecie è mancata la valutazione del carattere di detta utilizzazione inerente un bene comunque gravato da un uso pubblico.”
