una corposa pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. VI-2 21.6.2022 n. 20007 rel. Scarpa) riconosce al condominio la qualità di consumatore e afferma che la clausola del regolamento contrattuale e che esonera il costruttore dalle spese condominiali va valutata alla luce delle nullità di protezione previste dall’art. 33 cod. consumo.
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Anche per il Tribunale di Napoli il condominio è un consumatore
Il giudice partenopeo (Trib. Napoli 18 maggio 2022 n. 4905) ha ritenuto che il condominio – nei rapporti con operatori professionali – rivesta la qualifica di consumatore e alle controversie con costoro debba essere applicato il relativo foro.
Il giudice ha richiamato l’orientamento giurisprudenziale secondo il quale ai contratti conclusi dall’amministratore con operatori professionali, si applica la disciplina del codice del consumo, agendo l’amministratore quale mandatario con rappresentanza dei singoli condòmini, che devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale dagli stessi eventualmente svolta
© massimo ginesi 15 giugno 2022
Corte europea: il condominio italiano può giovarsi della tutela del consumatore
La Corte di Giustizia Europea ha stabilito, con sentenza del 2 aprile 2020 che l’applicazione al condominio della tutela dei consumatori non osta con il diritto dell’unione, pur non essendo il condominio soggetto giuridico che – astrattamente – rientrerebbe in tale previsione.
Il giudice Europeo osserva che “Nel caso di specie, dalla domanda di pronuncia pregiudiziale risulta che la Corte suprema di cassazione ha sviluppato un orientamento giurisprudenziale volto a tutelare maggiormente il consumatore estendendo l’ambito di applicazione della tutela prevista dalla direttiva 93/13 a un soggetto giuridico, quale il condominio nel diritto italiano, che non è una persona fisica, conformemente al diritto nazionale.
Orbene, un tale orientamento giurisprudenziale s’inscrive nell’obiettivo di tutela dei consumatori perseguito dalla summenzionata direttiva (v., in tal senso, sentenza del 7 agosto 2018, Banco Santander e Escobedo Cortés, C‑96/16 e C‑94/17, EU:C:2018:643, punto 69).
Ne consegue che, anche se una persona giuridica, quale il condominio nel diritto italiano, non rientra nella nozione di «consumatore» ai sensi dell’articolo 2, lettera b), della direttiva 93/13, gli Stati membri possono applicare disposizioni di tale direttiva a settori che esulano dall’ambito di applicazione della stessa (v., per analogia, sentenza del 12 luglio 2012, SC Volksbank România, C‑602/10, EU:C:2012:443, punto 40), a condizione che una siffatta interpretazione da parte dei giudici nazionali garantisca un livello di tutela più elevato per i consumatori e non pregiudichi le disposizioni dei trattati.
Alla luce di quanto precede, alla questione sollevata occorre rispondere che l’articolo 1, paragrafo 1, e l’articolo 2, lettera b), della direttiva 93/13 devono essere interpretati nel senso che non ostano a una giurisprudenza nazionale che interpreti la normativa di recepimento della medesima direttiva nel diritto interno in modo che le norme a tutela dei consumatori che essa contiene siano applicabili anche a un contratto concluso con un professionista da un soggetto giuridico quale il condominio nell’ordinamento italiano, anche se un simile soggetto giuridico non rientra nell’ambito di applicazione della suddetta direttiva.”
La pronuncia legittima le numerose interpretazioni dei giudici italiani, di merito e legittimità (Cass. 22 maggio 2015, n. 10679; conformi, tra le altre, Cass. 12 gennaio 2005, n. 452 e Cass. 24 luglio 2001, n. 10086), che avevano ritenuto applicabile al condominio il c.d. codice del consumo, e tacita talune voci dissonanti in dottrina, che tali erano talvolta in maniera acritica e inutilmente capziosa.
© massimo ginesi 15 aprile 2020
Foto di Albrecht Fietz da Pixabay
condominio consumatore: la qualifica dei singoli partecipanti è irrilevante.
una pronuncia della Corte d’appello milanese (App. Milano sez. IV 13/11/2019, n.4500) ribadisce un diffuso orientamento di merito in ordine alla qualifica di consumatore del condominio.
“Come correttamente rileva il primo giudice, la qualità di consumatore del condominio, prescinde “dalla attività professionale eventualmente svolta da ciascuno dei condomini, dalla tipologia di beni immobili in Condominio (siano essi appartamenti, garage, o entrambi) e dall’ubicazione dello stabile”.
La prospettazione in base alla quale il Condominio non potrebbe assumere la qualità di consumatore in quanto “composto da sole autorimesse e costituito da società o professionisti”, oltre che generica, non è condivisibile.
Il condominio è infatti un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei condomini (cfr da ultimo Cass. Sez. 2 – , Ordinanza n. 22911 del 26/09/2018). Questi ultimi, nel momento in cui agiscono per la tutela e conservazione delle proprietà comuni tramite l’amministratore, assumono la veste di consumatori, perché operano per scopi totalmente estranei alla loro eventuale attività imprenditoriale o professionale.
Pertanto la dimostrazione della qualità (di professionista o di privato) dei singoli condomini non assume alcun rilievo dovendo ritenersi che l’amministratore, nel momento in cui conclude un contratto relativo alla gestione del bene comune, agisce per scopi estranei all’attività professionale svolta dai condomini.“
© massimo ginesi 5 dicembre 2019
il condominio è sempre consumatore
Lo ha affermato il Tribunale di Massa con sentenza 26 giugno 2017 n. 552, in una controversia ove il condominio – cui era stata notificato decreto ingiuntivo da parte di un fornitore – nel proporre opposizione eccepisce l’incompetenza territoriale del giudice, rilevando che – ove il condominio sia composto unicamente da operatori commerciali – non possa applicarsi il c.d. foro del consumatore.
Il Tribunale respinge l’eccezione, sull’assunto che al condominio – quale che sia la natura dei soggetti che lo compongono – deve sempre essere riconosciuta natura privatistica.
“Va preliminarmente rilevato come risulti infondata come risulti infondata territoriale sollevata dall ’op ponente sull’assunto che al condominio non si debba riconoscere la qualifica di consumatore e non sarebbe dunque applicabile il relativoforo disciplinato dal D.lgs 206/2005.
La tesi risulta non accoglibile, atteso che la qualifica di consumatore è ricondotta dalla giurisprudenza al condominio in quanto tale (da ultimo Cassazione civile, sez. VI, 22/05/2015, n. 10679), sull’assunto che “Al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l’amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale”.
Pur non apparendo condivisibile il percorso logico che ancora oggi conduce la giurisprudenza di legittimità – sulla scorta di Cass. SS.UU. 914872008 – a ritenere che il contratto concluso dall’amministratore produca effetti direttamente in capo ai singoli condomini in virtù del rapporto di mandato, dovendosi viceversa ritenere che tale pattuzione vincoli il condominio in quanto tale all’unica e totale prestazione ivi dedotta (a mente di Cass. 9 8630/1996), salvo poi la possibilità per il creditore di attuarla esecutivamente in via parziaria nei confronti dei singoli ex art. 63 Ii comma disp. Att. C.c., paiono comunque condivisibili gli approdi circa la qualifica di consumatore da riconoscere al soggetto condominio.
Emerge dalla stessa giurisprudenza delle sezioni unite citata dall’opponente (Cassazione civile, sez. un., 18/09/2014, n. 19663) che al condominio in quanto tale debba riconoscersi una soggettività autonoma, seppur imperfetta ed attenuata, rispetto ai suoi componenti e che lo stesso persegua scopi che non sono del tutto coincidenti con quelli dei singoli che lo compongono; affermano infatti le sezioni unite che il principio della necessaria concorrenza di legittimazione processuale fra amministratore e singoli – da sempre affermato dalla giurisprudenza per determinate controversie – “non trova applicazione relativamente alle controversie aventi ad oggetto non i diritti su di un servizio comune, bensì la gestione di esso, ed intese, dunque, a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale, o l’esazione delle somme dovute in relazione a tale gestione da ciascun condomino, nelle quali non vi è correlazione immediata con l’interesse esclusivo d’uno o più partecipante”
Ne deriva che al condominio, quale centro di imputazione di interessi dotato di autonomia soggettiva non perfetta (si rientrerebbe altrimenti nella categoria delle persone giuridiche, cui il codice del consumo non può applicarsi) si debbano riconoscere scopi e funzioni secondo i parametri delineati dagli artt. 1117/1139 c.c., volti alla fruizione, gestione e manutenzione del bene immobile in cui il condominio è posto; a tali funzioni teleologicamente orientate – proprio per la non immediata correlazione fra i la natura/funzione del condominio e gli interessi esclusivi di uno o più partecipanti così come evidenziato dalle sezioni unite, deve essere riconosciuta una caratteristica ontologicamente privatistica, che sfugge alla natura imprenditoriale e agli scopi per cui agiscono i singoli che lo compongono.
Appare ragionevole ritenere che il condomino, nel momento in cui agisce come tale, ovvero per la gestione dei beni comuni e strumentali a proprietà solitarie, agisca comunque quale soggetto privatistico che persegue fini estranei alla natura imprenditoriale dei suoi componenti; fini che sono semplicemente volti alla fruizione e conservazione delle parti comuni di un fabbricato, in cui la destinazione funzionale delle singole unità che lo compongono non può essere necessariamente identitaria anche della connotazione soggettiva di consumatore.
Si dovrebbe altrimenti ritenere che il soggetto condominio possa repentinamente cambiare identità al solo mutare della destinazione di qualche unità, né si riuscirebbe a fornire la tutela prevista dal d.lgs 206/2005 a quei fabbricati misti composti da immobili con diversa destinazione, atteso che alla luce delle sezioni unite del 2014 si deve comunque aver riguardo al centro di imputazione collettivo e non già ai singoli individui che lo compongono.
Appare dunque più lineare e conforme allo spirito della legge, della interpretazione di legittimità sulla natura del condominio e a quella di tutela del consumatore ritenere che l’interesse condominiale – quale che sia la natura dei condomini – sfugge alla loro natura imprenditoriale, per rimanere circoscritto alla sola caratterizzazione privatistica che gli profilano gli artt. 1117/1139 c.c.
Ne deriva che, correttamente, il decreto ingiuntivo sia stato richiesto al Giudice del luogo ove il convenuto consumatore ha sede.”
© massimo ginesi 28 giugno 2017