Con ordinanza interlocutoria (Cass. civ. II 1 ottobre 2019 n. 24476 rel. Scarpa) è stata rimessa al Primo Presidente, affinchè valuti l’assegnazione alle sezioni unite, la questione della nullità della delibera che disattenda i criteri legali di riparto, sia la rilevabilità di ufficio di tale vizio nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.
Costituisce giurisprudenza costante della Corte di legittimità che in sede di opposizione a decreto ingiuntivo possano essere fatte valere unicamente questioni di nullità dei deliberati posti a fondamento della richiesta monitoria, mentre l’annullabilità deve essere fatta valere in apposito giudizio.
L’orientamento è ripreso da una recente pronuncia (Cass. civ. sez. II 30 aprile 2019 n. 11482) che, tuttavia, chiarisce che ove il giudizio sia stato intrapreso e , nelle more dell’opposizione, sia stata emessa sentenza che annulla la delibera, tale documento possa essere introdotto in ogni tempo nel procedimento in cui si contesta il decreto.
“Per costante giurisprudenza di questa Corte, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo tale sindacato riservato al giudice davanti al quale dette delibere sono state impugnate (tra le varie, v. Sez. 2 -, Sentenza n. 4672 del 23/02/2017 Rv. 643364; Sez. 2, Sentenza n. 3354 del 19/02/2016 Rv. 638789; Sez. U, Sentenza n. 26629 del 18/12/2009 Rv. 610632).
In altri termini, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione, ma solo questioni riguardanti l’efficacia di quest’ultima.
La delibera costituisce, infatti, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non soltanto la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena, il cui ambito è, dunque, ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629 cit.; Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672 cit.).
Il giudice deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137 c.c., comma 2, o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 1502 del 2018; Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19938).
Nel caso in esame, la deliberazione posta a base del ricorso per decreto ingiuntivo è stata annullata dalla Corte d’Appello de L’Aquila con sentenza n. 82/2019 pubblicata il 16.1.2019, la cui produzione in allegato alla memoria della ricorrente deve ritenersi consentita.
Il divieto dell’art. 372 c.p.c., infatti, riferendosi esclusivamente ai documenti che avrebbero potuto essere prodotti nel giudizio di merito, non si estende a quelli, successivi, comprovanti il venir meno dell’efficacia della deliberazione posta a base del provvedimento monitorio opposto.
Tale soluzione – che si pone sulla scia dell’indirizzo giurisprudenziale che ammette la produzione di documenti nuovi dai quali si ricavi la sopravvenuta cessazione della materia del contendere (Cass., Sez. 2, 5 agosto 2008, n. 21122; Cass., Sez. lav., 23 giugno 2009, n. 14657; Cass., Sez. 1, 10 giugno 2011, n. 12737) o la successiva formazione del giudicato esterno (Cass., Sez. Un., 16 giugno 2006, n. 13916) – si giustifica perché la sentenza che dichiara invalida la delibera condominiale posta a fondamento del decreto ingiuntivo opposto, sebbene non sia rilevante per le specifiche questioni di rito indicate nell’art. 372 c.p.c. (nullità della sentenza impugnata; ammissibilità del ricorso e del controricorso), ma abbia un’incidenza sul merito, comprova la sopravvenuta formazione di una regula iuris operante in relazione alla decisione del caso concreto.
Diversamente, se non fosse consentita la produzione di tale documento, la Corte di cassazione dovrebbe rigettare il ricorso e lasciare in vita una sentenza che, se eseguita coattivamente, causerebbe la proposizione di un’opposizione all’esecuzione e, se eseguita spontaneamente, giustificherebbe la proposizione di un’azione di ripetizione dell’indebito in violazione dei più elementari principi di economia processuale.”
E’ quanto, condivisibilmente, statuisce Trib. Savona 20.1.2019: “Destituita di fondamento appare la prima censura avente ad oggetto la nullità della delibera assembleare “per omessa redazione del verbale di assemblea e o sua incompletezza” risultando effettivamente redatto il verbale nel corso dell’ assemblea con l’ indicazione delle delibere assunte.
In assenza di riscontri contrari da parte dell’ attore, invero, significative al riguardo appaiono le dichiarazioni rese dal teste S. (cfr. verbale di udienza: “S.S.M. …agente immobiliare, sono il marito della signora E.B., amministratrice del Comprensorio Le Mimose …ero presente all’assemblea dell’8.7.2017: preciso che faccio parte dello studio associato E.S. per cui sono sempre presente alle riunioni di tutti i condomini di cui mia moglie è amministratrice anche se, in genere -. come anche nell’assemblea in oggetto – la mia presenza non viene messa a verbale; confermo che quanto contenuto nel verbale della detta assemblea – verbale che mi si rammostra -corrisponde a quanto dichiarato dalle parti presenti all’assemblea; aggiungo che fui presente dall’inizio alla fine della riunione. Adr: il verbale è stato scritto da mia moglie, che fungeva da segretario, su computer nel corso dell’assemblea; aggiungo che prima di iniziare venne chiesto ai rappresentanti di schiera – F.A.L., S. ed O. – se si poteva procedere con la scrittura a computer e tutti e tre si sono detti d’accordo; il verbale è stato poi riletto sempre da mia moglie punto per punto prima di procedere ai successivi punti all’ordine del giorno; nessuno dei rappresentanti di schiera ha manifestato opposizione mano a mano che veniva letto il verbale; a fine assemblea il verbale venne stampato, non mi ricordo se alla presenza o meno dei condomini; comunque alcuni giorni dopo il F.A.L., che ne aveva fatto richiesta, venne a ritirarne copia in studio da noi; il Presidente di detta assemblea, signor M.O., è andato via alla fine dell’assemblea senza però fermarsi a sottoscrivere il verbale: preciso che l’assemblea fu piuttosto lunga e l’O. disse che doveva andare via; il verbale mi pare sia stato sottoscritto il giorno dopo ovvero due giorni dopo l’assemblea; per quanto ricordo, la copia del verbale che venne data a F.A.L. non era ancora stata firmata dal Presidente”).
Con riferimento alle questioni oggetto di causa, tale redazione appare congrua posto che il verbale deve essere redatto in forma sintetica, non deve necessariamente contenere le dichiarazioni dei partecipanti e che anche l’ omessa sottoscrizione, peraltro presente ai fini di causa, non costituisce causa di annullabilità della delibera (cfr. edite entrambe su Banca Dati Giuffrè):
– Corte appello Milano, 18/09/1992: “Il processo verbale che ex art. 1136 u.c. c.c. deve essere redatto e trascritto nel registro tenuto dall’amministratore, ha la funzione di documentare la valida costituzione dell’organo, la formazione e il contenuto della volontà condominiale espressa attraverso le assunte delibere, sì che non sussiste alcun obbligo “ex lege” e, specularmente, alcun diritto dei condomini a veder riprodotti nel verbale ogni loro osservazione, richiesta o dichiarazione che esuli dai suddetti contenuti”.
– Cassazione civile sez. VI, 16/11/2017, n.27163: “L’omessa sottoscrizione del verbale dell’assemblea condominiale ad opera del presidente non costituisce causa di annullabilità della delibera, non esistendo – neppure a seguito della novella introdotta dalla l. n. 220 del 2012 – alcuna disposizione che prescriva, a pena di invalidità, tale adempimento, dovendosi presumere che l’organo collegiale agisca sotto la direzione del presidente ed assolvendo la sottoscrizione del verbale unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, in presenza di una clausola regolamentare impositiva dell’obbligo di nomina di un presidente dell’assemblea, aveva ritenuto invalido il verbale della riunione privo della sottoscrizione del presidente nominato, sebbene redatto sotto la direzione del medesimo)”.
Un caso curioso (ma non così infrequente), che prende le mosse da Chiavari , ove in un condominio l’assemblea ha deliberato di dismettere il servizio di pulizia scale e stabilire che ciascun condomino provvederà a turno alla pulizia e, ove non intenda farlo, dovrà pagare qualcuno che lo faccia in sua vece.
Il Tribunale di Chiavari aveva ritenuto nulla la delibera, che invece la Corte di Appello di Genova ha ritenuto corretta; la Corte di legittimità (Cass.Civ. sez.VI-2 ord. 13 novembre 2018 n. 29220 rel. Scarpa) ha cassato la sentenza di secondo grado, poiché una simile decisione finisce per incidere sul criterio legale di ripartizione, certamente derogabile, ma solo mediante convenzione e non con delibera maggioritaria.
Osserva la corte: “deve ribadirsi che una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. c.c., seppur limitata alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, va ritenuta nulla per impossibilità dell’oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233; Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651).
Si ha riguardo, nella specie, a delibere assembleari che, essendo stato revocato l’appalto affidato dal condominio a terzi per la pulizia delle scale, hanno stabilito che tale incombenza spetti a turno ai singoli partecipanti, i quali, ove non intendano sobbarcarsi personalmente l’opera, possono farsi sostituire da terzi sopportandone i costi
Secondo l’interpretazione giurisprudenziale più recente, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell’art. 1124 c.c., il quale è espressione del principio generale posto dall’art. 1123, comma 2, c.c., e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (Cass. Sez. 2, 12/01/2007, n. 432) .
Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello inceente alle spese di pulizia e di illuminazione delle scale può essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale “di natura contrattuale”, o in una deliberazione dell’assemblea approvata all’unanimità da tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 23/12/2011, n. 28679; Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).
È in ogni caso necessario, perché sia giustificata l’applicazione di un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale, commisurato alla quota di proprietà di ciascun condomino, che la deroga convenzionale sia prevista espressamente (Cass. Sez. 2, 29/01/2000, n. 1033).
La «diversa convenzione» ex art. 1123 c.c. può, peraltro, essere adottata anche in funzione non “normativa”, e cioè non per sostituire statutariamente il titolo negoziale a quello legale o regolamentare nella relativa disciplina, bensì con riguardo al riparto di una singola spesa o di una specifica gestione.
Tuttavia, poiché pure in tal caso la convenzione viene ad incidere sulla misura degli obblighi dei singoli partecipanti al condominio, essa non può essere rimessa all’espressione della regola collegiale sintetizzata dal principio di maggioranza, ma deve comunque fondarsi su una deliberazione unanime, non limitata ai presenti all’assemblea (Cass. Sez. 2, 23/05/1972, n. 1588).
Come già considerato, il dovere dei condomini di contribuire alle spese in proporzione al valore della rispettiva unità immobiliare o all’utilità che traggano del bene o dal servizio comune trova la sua fonte nel diritto dominicale di condominio, e perciò non può rientrare nelle attribuzioni dell’assemblea una potestà di deroga ai criteri legali di cui agli art. 1123 e ss. c.c.
A tali principi non si è uniformata l’impugnata sentenza, avendo essa incomprensibilmente ritenuto le delibere impugnate concernenti “le modalità di esecuzione delle spese di pulizia delle scale”, ovvero attinenti “all’organizzazione ed al funzionamento delle cose comuni”. Le delibere impugnate non rivelano, invece, una portata meramente organizzativa, concernente soltanto le modalità d’uso delle cose comuni, o la gestione ed il funzionamento dei servizi condominiali, materie certamente rientranti nelle competenze collegiali.
Va conclusivamente affermato che il diritto-dovere di ciascun condomino, ex art. 1118 c.c., di provvedere alla manutenzione delle cose comuni comporta certamente non solo l’obbligo di sostenere le spese, ma anche tutti gli obblighi di facere e di pati connessi alle modalità esecutive dell’attività manutentiva, rimanendo tuttavia affetta da nullità la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini espresso in apposita convenzione, si modifichino a maggioranza i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune (quale quello di pulizia delle scale), venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso l’imposizione, come nelle specie, di un obbligo di facere, ovvero di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto dell’obbligo di contribuzione”
Un condomino, presente in assemblea, afferma di essersi allontanato prima della votazione – circostanza che non risulta dal verbale, ove invece si afferma che costui avrebbe votato a favore della delibera – e pertanto impugna la delibera.
Ciò avviene diversi mesi dopo, poiché anche l’invio del verbale – a detta del condomino – è stato incompleto e la copia inviata dall’amministratore non avrebbe compreso la parte dedicata alle presenze.
Il caso è affrontato da una recente sentenza del Tribunale apuano (Trib. Massa 5 novembre 2018), ove si richiama un costante orientale to di legittimità, che pone a carico di colui che intende contestare la verbalizzazione l’onere di provare l’asserito diverso svolgimento dei fatti:
“Tuttavia tali mezzi non si sono rivelati utili a provare ifatticostitutividelladomanda,onere che incombeva all’attore ex art 2697 comma I c.c.
Fra tali oneri deve comprendersi anche quanto si deduce essere difforme dal verbale (ex multis Cassazione civile, sez. VI, 11/08/2017, n. 20069),circostanzache poi si riverbera necessariamente sia sulla tempestività della impugnazione così come sui motivi di doglianza… di talché – in assenza di prova puntuale sul punto – deve farsi fede a quanto riportato nel verbale.
Quanto testè esposto dirime anche la questione circa la tempestività della impugnazione che, in quanto volta a far rilevare il proprio voto contrario, va ricondotta al termine di cui all’art. 1137 c.c., che per il condomino presente decorre dal giorno della riunione.
Del tutto non provato appare, in ogni caso,ancheildedottolacunosoinviodelverbale (che di per sé non attesta l’assenza del C., essendo stato provato per testi che l’invio atutti costituisce prassi in quel condominio) poiché l’unicotestecheriferiscechenellabusta ricevuta dall’attore non vi erano tutti i fogli è ilnipoteche,afronteditantasicumera sul contenuto del plico, non è poi in gradodiprecisareneancheilnumero dei fogli ivi contenuti, sì che la dichiarazionedeveritenersiinidoneaaprovarequantodedotto dall’attore e, dunque, l’azione risulterebbe intempestiva anche rispettoatale evento.
Ne deriva che – non risultando provata nè tempestività né legittimazione all’intimazione (conseguente all’assenza o al voto contrario), la domanda deve essere respinta.
Domanda che peraltro risulta del tutto inconferente anche nel merito: l’erronea verbalizzazione non integra, in sé, vizio del relativo deliberato ove non siaasuavoltaindice di voti erroneamente attribuiti o di maggioranze non idonee, tutti elementiche l’attore non ha minimamente dedotto.
L’intera impugnativa deduce un vizio di nullità/annullabilità poiché nel verbale non sarebbe menzionata la circostanza che l’attore non era presente alla votazione,senza dedurre però alcuno specifico vizio della delibera (diverso dalla erronea imputazione di voto).
Poiché non è consentito al Giudice ex art 112 c.p.c. esaminare profili diversi da quelli specificamente dedotti (Cassazione civile, sez. VI, 25/06/2018, n. 16675), la domanda dell’attore sarebbe comunque destituita di fondamento nel merito – poiché anche a voler ritenere provata la sua mancata votazione e sussistente la sua legittimazione ad impugnare – non sono stati dedotti vizi specifici della delibera (che con riguardo ai punti 1 e 2, anche dedotto il valore millesimaledelC.,raggiungecomunqueiquorumprevisti dall’art. 1136 c.c. e, quanto al punto 3–lavoristraordinari,sitrattadidelibera non suscettibilediautonomaimpugnativa,trattandosidimeradecisioneinterlocutoriain cui non viene assunto uno specifico onere di spesa, che viene rimesso a successiva decisione).
Tantomeno appaiono conferenti i vizi formali rilevati, posto che l’indicazione dei presenti e dei votanti (anche nella sintetica forma all’unanimità, laddove i partecipanti siano nominativamente indicati in apertura del verbale) consente pieno controllo sulla legittimità del voto (Cassazione civile, sez. II, 23/09/2016, n. 18754)”
salvo che si tratti di azioni reali, destinate ad incidere direttamente sulla sfera giuridica dei singoli, l’unico legittimato ad impugnare la sentenza sfavorevole al condominio è l’amministratore, sì che l’eventuale impugnativa promossa da singoli condomini andrà dichiarata inammissibile.
E’ quanto statuisce una recente sentenza di legittimità (Cass.Civ. sez.II 20 ottobre 2018 27416 rel. Scarpa) – richiamando consolidato orientamento -con riferimento alla pronuncia di merito sulla impugnativa di una delibera, in cui il condominio era risultato soccombente: “Si impone un rilievo pregiudiziale, che induce a ravvisare l’inammissibilità del ricorso.
Il ricorso per cassazione è stato proposto da L.A. , C.N. , B.S. e S.A. , singoli condomini del Condominio (OMISSIS) , laddove la sentenza oggetto di ricorso era stata pronunciata nei confronti dell’amministratore del medesimo Condominio (OMISSIS) .
Il giudizio concerne un’impugnazione di deliberazione assembleare ex art. 1137 c.c. in tema di ripartizione di spese. Per consolidato orientamento di questa Corte, spetta in via esclusiva all’amministratore del condominio la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l’annullamento delle delibere assembleari, ove queste non attengono a diritti sulle cose comuni (Cass. Sez. 2, 20/04/2005, n. 8286; Cass. Sez. 2, 14/12/1999, n. 14037; Cass. Sez. 2, 19/11/1992, n. 12379).
Nella specie, si tratta di impugnativa di deliberazione dell’assemblea condominiale relativa alla ripartizione di spese relative alla sostituzione delle finestre del vano scala.
L’impugnativa era fondata sull’assunta violazione dei criteri di suddivisione stabiliti dalla legge, ed era quindi volta ad ottenere una pronuncia di invalidità della deliberazione assembleare, per il cui accertamento sono legittimati, dal lato attivo, ciascun condomino, e, passivamente, come accennato, soltanto l’amministratore del condominio, senza necessità di partecipazione al giudizio dei singoli condomini (Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542).
La legittimazione passiva esclusiva dell’amministratore del condominio nei giudizi relativi alla ripartizione delle spese per le cose ed i servizi collettivi promossi dal condomino dissenziente dalla relativa deliberazione assembleare discende dal fatto che la controversia ha per oggetto un interesse comune dei condomini, ancorché in opposizione all’interesse particolare di uno di essi (Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198).
Da ciò consegue, come ancora di recente ribadito da questa Corte, che, nelle controversie concernenti impugnativa ex art. 1137 c.c. delle deliberazioni dell’assemblea relative alla ripartizione delle spese per le cose e per i servizi comuni, nelle quali è unico legittimato passivo l’amministratore di condominio, non è ammissibile il gravame avanzato dal singolo condomino avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio.
Il potere di impugnazione del singolo condomino viene, infatti, generalmente riconosciuto nelle controversie aventi ad oggetto azioni reali, incidenti sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino, o anche nelle azioni personali, ma se incidenti in maniera immediata e diretta sui diritti di ciascun partecipante.
Mentre (secondo l’orientamento del tutto prevalente di questa Corte, che il collegio intende qui ribadire) non va consentita l’impugnazione individuale relativamente alle controversie aventi ad oggetto non i diritti su di un bene o un servizio comune, bensì la gestione di esso, intese, dunque, a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale, nelle quali non v’è correlazione immediata con l’interesse esclusivo d’uno o più condomini, quanto con un interesse direttamente plurimo e solo mediatamente individuale, giacché, nelle cause di quest’ultimo tipo, la legittimazione ad agire e, quindi, anche ad impugnare, spetta in via esclusiva all’amministratore, e la mancata impugnazione della sentenza da parte di quest’ultimo finisce per escludere la possibilità d’impugnazione da parte del singolo condomino (Cass. Sez. 2, 31/01/2018, n. 2411; Cass. Sez. 2, 12/12/2017, n. 29748; Cass. Sez. 2, 21/09/2011, n. 19223; Cass. Sez. 2, 04/05/2005, n. 9213; Cass. Sez. 2, 03/07/1998, n. 6480; Cass. Sez. 2, 12/03/1994, n. 2393).
Tale profilo non è direttamente coinvolto dalla decisione, rimessa alle Sezioni Unite di questa Corte con ordinanza interlocutoria n. 27101 del 2017, sulla più generale questione di diritto concernente la permanente legittimazione del singolo condomino (non costituitosi autonomamente) all’impugnazione di qualsiasi sentenza di primo o di secondo grado resa nei confronti del condominio, alla luce dei principi enunciati dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 19663 del 2014. .
un’articolata e complessa ordinanza della Suprema Corte (Cass.Civ. sez. II 25 ottobre 2018 n. 27162 rel. Scarpa) affronta per la prima volta ex professo la rilevanza della figura del conduttore in leasing di unità immobiliare posta in condominio e i poteri che possono essergli riconosciuti (giungendo a soluzione totalmente negativa); nell’occasione la Corte trae spunto per definire le peculiarità dei poteri che, invece, debbono essere riconosciuti al conduttore in locazione ordinaria.
La vicenda trae origine da un’impugnativa di delibera promossa dalla società utilizzatrice in leasing di unità posta in condominio, accolta dal Tribunale di Biella e rigettata invece – in riforma della sentenza di primo grado – dalla Corte d’appello di Torino, sull’assunto che all’utilizzatore in leasing non può riconoscersi la titolarità di alcun diritto reale, sì che difetta in primo luogo la sua legittimazione sostanziale; poiché la società era “semplice conduttrice finanziaria e non trattandosi di ripartizione di contributi per le spese di riscaldamento, la Corte di Torino negò che la società appellata avesse legittimazione a partecipare all’assemblea condominiale, come ad impugnarne le relative delibere (diverse da quelle relative al riscaldamento), così come il Condominio non avrebbe potuto agire contro la conduttrice finanziaria per chiederle i contributi condominiali”
la società ricorre per cassazione, assumendo che vi sia stata da parte del giudice di secondo grado “violazione e/o erronea applicazione delle norme relative al c.d. leasing immobiliare in relazione all’art. 1137 c.c. e mancata applicazione del principio dell’apparenza giuridica”
le ragioni di censura sono tuttavia ritenute totalmente infondate da parte della Corte, con motivazione di grande interesse e che merita di essere riportata integralmente: “Nel condominio edilizio, così come in ogni forma di comunione, i soli partecipanti hanno la facoltà di impugnare le deliberazioni dell’assemblea. L’art. 1137 c.c. è chiaro nell’affermare che le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie “per tutti i condomini” (comma 1) e che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni “condomino” assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento (comma 2).
Facendo, pertanto, applicazione dei generali principi enunciati da Cass. Sez. U, 16/02/2016, n. 2951, lo status di condomino, e cioè di “avente diritto” (arg. anche dagli artt. 66 e 67 disp. att. c.c.) a partecipare all’assemblea, e perciò ad impugnarne le deliberazioni, attiene evidentemente alla legittimazione ad agire ex art. 1137 cod.civ. , ovvero al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare.
La legittimazione ad agire per impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea manca, quindi, tutte le volte in cui dalla stessa prospettazione della domanda emerga che l’attore non è un condomino, e la relativa carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e può essere rilevata d’ufficio dal giudice.
Nel caso in esame, la K. s.r.l. aveva impugnato la deliberazione approvata il 7 maggio 2009 dall’assemblea del Condominio VC in tema di “spese comuni competenza operatori”, esponendo nella propria domanda di essere “proprietaria/utilizzatrice” di un’unità immobiliare compresa nel complesso immobiliare, e poi precisando meglio di essere conduttrice della porzione n. 17 in forza di contratto di locazione finanziaria intercorso con la concedente proprietaria L. s.p.a.
La Corte d’Appello di Torino, accogliendo sul punto il secondo motivo di gravame del Condominio VC, ha giustamente escluso la legittimazione ad agire ai sensi dell’art. 1137 e.e. della utilizzatrice K s.r.l., negando che la stessa fosse condomina sulla base della stessa domanda e della prospettazione in essa contenuta.
E’ inevitabile che l’accertamento del difetto di legittimazione ad impugnare la deliberazione dell’assemblea non sia soggetto a preclusioni, non potendosi accordare siffatta azione a chi, alla stregua della sua stessa domanda, non abbia titolo per farla valere.
Questa Corte ha peraltro già affermato, e deve essere qui ribadito, come il diritto di prendere parte all’assemblea ed il potere di impugnare le deliberazioni condominiali competono, per il disposto dell’art. 1137 cod.civ. (ma si veda anche l’art. 67 disp. att. cod.civ. ) ai soli titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, e ciò anche in caso di locazione della singola unità immobiliare, salvo che per le delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, per le quali, ai sensi dell’art.10, comma 1, legge n. 27 luglio 1978, n. 392, la decisione e, conseguentemente, la facoltà di adire l’autoritàgiudiziaria, sono attribuite ai conduttori (Cass. Sez.2,23/01/2012,n. 869; Cass. Sez. 3, 22/04/1995, n. 4588; Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8755).
E’ stato anche chiarito come il diritto, attribuito al conduttore dall’art. 10, comma 1, citato, di partecipare, in luogo del proprietario dell’appartamento, alle assemblee dei condomini convocate per deliberare sulle spese di riscaldamento e condizionamento, abbia carattere eccezionale rispetto alla disciplina del condominio degli edifici e non sia, quindi, suscettibile d’interpretazione estensiva (Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8755; Cass. Sez. 2, 27/08/1986, n. 5238; Cass. Sez. 2, 14/11/1981, n. 6031).
L’amministratore del condominio, del resto, ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1118 e 1123 cod.civ. . e 63, comma 1, disp. att. cod.civ. – di riscuotere i contributie le spese per la manutenzione delle cose comuni edservizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un’azione diretta nei confronti del conduttore della singola unità immobiliare (contro il quale può invece agire in risoluzione il locatore, ove si trattidi oneri posti a carico del locatario sulla base del rapporto contrattuale fra loro intercorrente), tant’è che si afferma risolutivamente che “di fronte al condominio esistono solo i condomini” (Cass. Sez.2, 09/12, 2009, n. 25781; Cass. Sez. 3, 03/02/1994, n. 1104).
Ora, i dati anagrafici dell’utilizzatore in leasing di un appartamento o di un negozio facente parti di un condominio devono essere inseriti nel registro dell’anagrafe condominiale (di cui all’art.1130, n. 6, cod.civ. ), in quanto identificantiil titolare di un diritto personale di godimento avente ad oggetto una singola unità abitativa del fabbricato.
Peraltro,conriguardo alle eventuali riduzioni in pristino conseguenti alla realizzazione di opere dannose per le parti comuni, sono legittimati passivi necessari sia l’utilizzatore sia il concedente del bene in locazione finanziaria (cfr. Cass. Sez. 2, 30/03/2016, n. 6154).
Tuttavia, non spetta all’utilizzatore di un’unità immobiliare in leasing il generale potere ex art. 1137 cod.civ. di impugnare le deliberazioni condominiali in tema di spese necessarie per le parti comuni dell’edificio, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori, che rimette il perfezionamento dell’effetto traslativo ad una futuramanifestazione unilaterale di volontà del conduttore.
Né, ai fini della legittimazione dell’utilizzatore in leasing alla partecipazione all’assemblea ed alla correlata impugnativa, può rilevare il principio dell’apparenza del diritto, dando valore dirimente al fatto che quegli si comportasse abitualmente “da condomino”.
In giurisprudenza, a far tempo da Cass. Sez. U, 08/04/2002, n. 5035, è consolidato il principio secondo cui la titolarità dei diritti e degli obblighi relativi allo status di condomino spettaai proprietarieffettivi delle unità immobiliari e non anche coloro che possano apparire tali, non trovando motivo di applicazione, ai fini, ad esempio delle convocazioni assembleari, i principi di affidamento e di tutela dell’apparentia iuris nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti ad esso (cfr. anche Cass. Sez. 2, 30/04/2015, n. 8824; Cass. Sez. 2, 09/02/2005, n. 2616).
Ove il condominio adotti una delibera nulla, l’amministratore non è tenuto a darvi esecuzione, la nullità è rilevabile anche d’ufficio dal giudice ed è facoltà del condomino leso dalla decisione agire per il risarcimento del danno subito in conseguenza dell’atto nullo (diverso ed ulteriore rispetto a quello che può essere reintegrato con la semplice ceduazione dell’atto viziato) anche in via autonoma rispetto al giudizio volto alla declaratoria di nullità della decisione assembleare.
E’ quanto ha statuito da Cass.Civ. sez. II 26 settembre 2018 n. 23076 rel. Scarpa, on una interessante sentenza in tema di innovazioni vietate (nella fattispecie l’installazione di un ascensore che ledeva i diritti di una condomina) e che è pervenuta alla enunciazione del seguente principio di diritto: “La delibera dell’assemblea di condominio, che privi un singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino medesimo;
quest’ultimo, lamentando la nullità della suddetta delibera, ha perciò la facoltà di chiedere una pronuncia di condanna del condominio al risarcimento del danno, dovendosi imputare alla collettività condominiale gli atti compiuti e l’attività svolta in suo nome, nonché le relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli, e rimanendo il singolo condomino danneggiato distinto dal gruppo ed equiparato a tali effetti ad un terzo.
Essendo la nullità della delibera dell’assemblea fatto ostativo all’insorgere del potere – dovere dell’amministratore di eseguire la stessa, l’azione risarcitoria del singolo partecipante nei confronti del condominio è ravvisabile non soltanto come scelta subordinata alla tutela demolitoria ex art. 1137 c.c., ma anche come opzione del tutto autonoma.”
Assai singolarmente il Tribunale di Trieste e, successivamente, la Corte di Appello della stessa città avevano ritenuto che la condomina potesse far valere i propri diritti solo in sede di impugnativa ex art 1137 cod.civ. (censura pacificamente riservata alle delibere annullabili, specie dopo la novella del 2012, che ha espressamente circoscritto la norma all’ipotesi dell’annullamento).
i fatti: “Il giudizio ebbe inizio con atto di citazione notificato il 12 febbraio 2010. La signora G. , proprietaria di unità immobiliare compresa nell’edificio di Via (omissis) , convenne il Condominio (omissis) innanzi al Tribunale di Trieste per vedersi risarcire il danno cagionatole dalla realizzazione di un ascensore nella corte interna dell’edificio condominiale, danno consistente nella riduzione di luce e aria all’appartamento dell’attrice posto al piano terra, e nell’impedimento all’uso di una rilevante porzione della suddetta corte.
Avverso la sentenza del Tribunale, che rigettò la domanda, propose appello la G. , reiterando le domande risarcitorie prospettate in primo grado.
La Corte di Appello di Trieste, confermando la sentenza del giudice di primo grado, rigettò il gravame, sul presupposto che le delibere che avevano deciso l’installazione dell’impianto di ascensore non erano state impugnate precedentemente dall’appellante, a nulla rilevando l’omessa convocazione della stessa alle relative assemblee, in quanto soltanto in sede di impugnativa ex art. 1137 c.c. sarebbe stato possibile dedurre l’invalidità delle decisioni assembleari, causa del ravvisato pregiudizio della proprietà esclusiva della singola condomina. Tali delibere sarebbero perciò risultate tuttora valide e vincolanti anche per la signora G. , con conseguente carenza dei presupposti per l’azione di risarcimento, ex art. 2043 c.c.”
le motivazioni del giudice di legittimità: “In tema di condominio, l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare le barriere architettoniche, costituisce un’innovazione che, ex art. 2, commi 1 e 2, della l. n. 13 del 1989, va approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2 e 3, c.c. (ovvero che, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap), comunque osservando i limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal comma 3 del citato art. 2 (Cass. Sez. 6 – 2, 09/03/2017, n. 6129; Cass. Sez. 2, 25/10/2012, n. 18334; Cass. Sez. 2, 24/07/2012, n. 12930).
Poiché resta dunque fermo il disposto dell’art. 1120, comma 2, c.c. (formulazione ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità, secondo l’originaria costituzione della comunione.
Tale concetto di inservibilità della parte comune non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della “res communis” secondo la sua naturale fruibilità, ovvero dalla sensibile menomazione dell’utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene (cfr. Cass. Sez. 2, 12/07/2011, n. 15308; Cass. Sez. 2, 25/10/2005, n. 20639).
Nella specie, la condomina G. assume, a fondamento della sua pretesa risarcitoria, che la realizzazione dell’impianto di ascensore nella corte interna dell’edificio condominiale, deliberata dall’assemblea, le impedisca di far uso di una rilevante porzione di tale area comune, ed abbia altresì ridotto la luce e l’aria fruibili dal suo appartamento, così prospettando che l’innovazione sia lesiva del divieto posto dall’art. 1120, comma 2, c.c., in quanto alla possibilità dell’originario godimento della cosa comune sarebbe stato sostituito un godimento di diverso contenuto.
È, allora, certamente da qualificare nulla la deliberazione, vietata dall’art. 1120 c.c., che sia lesiva dei diritti individuali di un condomino su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, trattandosi di delibera avente oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea (arg. da Cass. Sez. U, 07/03/2005, n. 4806; Cass. Sez. 2, 24/07/2012, n. 12930; Cass. Sez. 6-2, 14/9/2017, n. 21339; Cass. Sez. 2, 25/06/1994, n. 6109).
La nullità di una deliberazione dell’assemblea condominiale comporta che la stessa, a differenza delle ipotesi di annullabilità, non implichi la necessità di tempestiva impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. Una deliberazione nulla, secondo i principi generali degli organi collegiali, non può, pertanto, finché (o perché) non impugnata nel termine di legge, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, come si afferma per le deliberazioni soltanto annullabili.
La nullità della deliberazione assembleare costituisce, perciò, fatto ostativo all’insorgere del potere-dovere dell’amministratore, ex art. 1130, n. 1, c.c., di darne attuazione, differentemente dalle ipotesi di mera annullabilità, non incidendo questa sul carattere vincolante delle decisioni del collegio dei condomini per l’organo di gestione fino a quando non siano rimosse con pronuncia di accoglimento dell’impugnazione proposta a norma dell’art. 1137 c.c.
Alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica, peraltro, il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità, ogni qual volta la validità (o l’invalidità) dell’atto collegiale rientri tra gli elementi costitutivi della domanda su cui egli debba decidere (con riferimento proprio ad azione risarcitoria, cfr. Cass. Sez. 2, 10/03/2016, n. 4726; inoltre, si vedano Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; Cass. Sez. 6 -2, 15/03/2017, n. 6652).
Non è perciò corretta l’affermazione della Corte d’Appello di Trieste secondo cui la violazione dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c. e la conseguente nullità della deliberazione assembleare siano deducibili “solo in sede d’impugnazione di detta delibera, nel caso di specie pacificamente mai proposta”.
L’accertamento dell’invalidità può costituire, infatti, una questione pregiudiziale rispetto al riconoscimento del diritto al risarcimento dei danni soltanto nelle ipotesi di annullabilità della delibera, ovvero in ipotesi di vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, o al procedimento di convocazione o di informazione della stessa, o alle maggioranza occorrente in relazione all’oggetto.
Se la delibera annullabile non sia impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c., il comportamento del condomino assume, invero, un significato di acquiescenza all’espressione di volontà collegiale, sicché la praticabilità dell’accesso alla tutela risarcitoria avverso una delibera assembleare annullabile in via complementare ed integrativa alla tutela demolitoria può affermarsi unicamente per quegli eventuali danni che non siano riparabili con l’eliminazione della delibera e delle modificazioni della realtà materiale da essa discendenti, salva poi la necessità della prova degli elementi oggettivi e soggettivi del danno, nonché del nesso di causalità tra questo e la delibera invalida.
Soluzione diversa va affermata quando la domanda di risarcimento dei danni avanzata dal singolo condominio si ricolleghi all’esecuzione di una deliberazione dell’assemblea nulla, e cioè che abbia oggetto impossibile, illecito, o non rientrante nelle competenze condominiali, o che incida sui diritti individuali inerenti alle parti comuni o alla proprietà esclusiva di ognuno dei partecipanti.”
E’ noto che, ancor prima di verificare se sussistano gli elementi costitutivi della domanda, il giudice debba verificare se sussiste interesse della parte ad agire ai sensi dell’art. 100 c.p.c., ovvero se sussista un interesse oggettivamente valutabile della parte ad ottenere tutela processuale con riguardo alla situazione dedotta in giudizio.
Con particolare riferimento alla impugnativa di delibere annullabili, si ritiene pacificamente che l’adozione da parte del condominio di nuova decisione sul punto controverso – dopo la proposizione della domanda -comporti cessazione della materia del contendere, mentre è plausibile ritenere che – ove la delibera venga assunta prima che il condomino proponga impugnativa – sussista carenza di interesse ad agire nei riguardi di un atto viziato e già sanato (o sostituito da altro legittimo).
Trib. Massa 21 settembre 2018 n. 651 affronta il tema con riferimento alla impugnativa di delibera relativa alla nomina di amministratore, assunta pacificamente con maggioranze inidonee ex art 1136 comma II c.c.
L’immotivata resistenza del condominio nella lite e la mancata adesione alla mediazione comportano condanna del convenuto per lite temerararia e al versamento di somma pari al contributo unificato in favore dell’erario.
Nella sentenza si osserva “ Risulta pacifico fra le parti che in assemblea successiva a quella oggetto di impugnativa l’amministratore sia stato ritualmente nominato, così come risulta per tabulas che all’assemblea del 30.1.2014, oggetto della odierna impugnativa, costui fosse stato nominato con una maggioranza inferiore al valore millesimale prescritto dall’art 1136 comma II c.c.
Ne consegue che quel deliberato era annullabile ed impugnabile dai dissenzienti e dagli assenti (tra cui l’attrice) nel termine di trenta giorni ai sensi dell’art. 1137 c.c.
Se l’assemblea successiva, che legittimamente intervenga sul punto oggetto di doglianza, è certamente idonea a far cessare la materia del contendere, lasciando impregiudicato l’aspetto della c.d. soccombenza virtuale nella causa medio tempore promossa, non può non ritenersi che la stessa sia idonea ad incidere sull’interesse ad agire ex art 100 c.p.c. come sostiene parte convenuta, salvo che la delibera intervenga prima della promozione del giudizio, evenienza non riconducibile al caso in esame.
Nessun rilievo può avere, sotto tale profilo, la circostanza che la domanda sia stata proposta una volta ricevuto l’avviso di convocazione della successiva assemblea, evento che non contiene alcun elemento idoneo a far cessare la materia di contesa, ben potendo la successiva riunione non costituirsi, non deliberare legittimamente e rimanendo comunque impregiudicato il diritto e l’interesse del condomino a far accertare in sede giudiziale l’annullabilità della delibera assunta con maggioranze inferiori a quelle di legge, onde non far consolidare deliberati viziati e ciò fino a quando tale delibera non sia sostituita da un atto legittimo di identico rilievo…
Non vi è invece alcun dubbio che costituisca interesse del condomino veder annullata la delibera viziata di nomina dell’amministratore, in quanto atto idoneo ad incidere sul suo rapporto con il Condominio (Cass. civ. sez. VI, 10/05/2013, n. 11214).
Va osservato dunque che, al momento della sua proposizione, la domanda di parte attrice si prefigurava legittima e suscettibile di essere accolta, di talchè, secondo il principio della soccombenza virtuale, le spese devono essere poste a carico di parte convenuta; tenuto conto della sostanziale modestia del contendere, della pacificità e scarsa complessità delle questioni giuridiche affrontate e della lieve attività istruttoria svolta, vengono liquidate secondo i valori minimi di scaglione e applicata la diminuzione del 30% per assenza di specifiche questioni di fatto e diritto, ex art. 4, comma 4 D.M. 55/2014 .
Deve ancora rilevarsi come il condominio abbia pervicacemente resistito in controversia di rilievo bagatellare ed abbia anche rifiutato di proseguire nella mediazione, come risulta dal verbale 30 luglio 2015 prodotto in atti, circostanze che – anche alla luce della pacificità dei diritti controversi secondo una consolidata giurisprudenza di legittimità – comportano condanna ex art. 96 comma III c.p.c. (che si stima equo commisurare in misura prossima alla metà delle spese liquidate) ex art. 8, comma 4 bis, D.Lgs. n. 28/2010.”
Se il condomino impugna la delibera condominiale, facendo valere profili di illegittimità che lo riguardano, il valore della causa si determina in funzione della quota che lo stesso sarebbe chiamato a pagare, sì che – ove la stessa non superi i cinquemila euro – la causa sarà di competenza del giudice di pace.
E’ principio ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità, confermato da una recente ordinanza della Cassazione (Cass.Civ. sez.VI-2 28 agosto 2018, n. 21227).
“È affermazione condivisa nella giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 6363 del 2010) che, ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall’assemblea di condominio, anche se il condomino agisce per sentir dichiarare l’inesistenza del suo obbligo di pagamento sull’assunto dell’invalidità della deliberazione assembleare, bisogna far riferimento all’importo contestato, relativamente alla sua singola obbligazione e non all’intero ammontare risultante dal riparto approvato dall’assemblea, poiché, in generale, allo scopo dell’individuazione della competenza, occorre porre riguardo al “thema decidendum”, invece, che al “quid disputandum”, per cui l’accertamento di un rapporto che costituisce la “causa petendi” della domanda, in quanto attiene a questione pregiudiziale della quale il giudice può conoscere in via incidentale, non influisce sull’interpretazione e qualificazione dell’oggetto della domanda principale e, conseguentemente, sul valore della causa (conf. Cass. 16898/13 e 18283/15).”
Ora, nel caso in esame, come risulta dall’atto di citazione, pur considerando la parte dell’atto di citazione riportato dallo stesso ricorrente, il tema specifico introdotto dall’attore, come correttamente ha rilevato, anche, il Tribunale di Imperia, attiene alla contestazione della debenza degli importi deliberati in relazione alla spiaggia, al giardino ed alla tubazione da sostituire.
D’altra parte, come è riconosciuto anche da questa giurisprudenza, non sussiste in capo al singolo condomino alcun interesse a verificare in termini generali ed astratti l’esattezza dei principi e delle spese indicate dall’amministratore. Piuttosto, va qui evidenziato, ed in termini generali, che in caso di violazione di vizi formali (incompletezza dell’ordine del giorno, violazione di norme sul procedimento di convocazione o insufficienza delle maggioranze) la legittimazione ad agire non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse ad agire, atteso che il suddetto interesse è costituito proprio dall’accertamento dei vizi formali (Cass. n. 2999/10, Cass.4270/11), mentre nelle ipotesi di violazioni sostanziali, è necessario che, la parte che intende impugnare, sia portatrice di un interesse concreto diretto ad un vantaggio effettivo e non solo astratto (Cass.15377/00).
Sicché, nel caso in cui il singolo condomino censura la legittimità della ripartizione delle spese, il suo interesse ad agire per far accertare l’eventuale illegittimità della ripartizione è correlato all’importo che lo stesso sarebbe tenuto a corrispondere in ragione della ripartizione deliberata. Ciò detto e, considerato che il Tribunale di Imperia ha accertato che l’importo dovuto da S. , in ragione della ripartizione delle spese approvate, non superava l’importo di C. 5000,00, la competenza per valore era del Giudice di Pace di Sanremo, come correttamente è stato affermato dallo stesso Tribunale di Imperia”
