Una ponderosa ordinanza della Suprema Corte (Cass.civ. sez. II 15 giugno 2020 n. 11490 rel. Scarpa) ripercorre – con dettagliata analisi e grande lucidità – la natura degli interventi che possono essere compiuti sulla parte sommitale dell’edificio, evidenziando come possa trattarsi di innovazione ex art 1120 c.c. ove si intervenga su parti comuni in seguito a delibera assembleare, di intervento ex art 1102 c.c. ove il singolo intervenga in tali termini nell’ambito delle sue facoltà di godimento oppure di sopraelevazione, ove il singolo non modifichi parti comuni, ma provveda alla edificazione di nuovi corpi di fabbrica nello spazio sovrastante l’edificio, sì che l’intervento si configura come facoltà riconosciuta ai sensi dell’art. 1127 c.c.
Il corretto inquadramento della fattispecie in fatto da parte del giudice di merito è essenziale, poiché ad ogni intervento – e alla conseguente norma applicabile – conseguono differenti ampiezze delle facoltà e dei correlativi obblighi e limiti.
La pronuncia consente di ripercorrere, con grande chiarezza e abbondanti richiami, gli orientamenti giurisprudenziali in tema di facoltà di maggior godimento, di innovazioni vietate e – soprattutto – di soprelevazione, concetto cui la più recente giurisprudenza di legittimità ha attribuito dimensioni decisamente più ampie del significato letterale del termine.
Interessante anche l’aspetto della legittimazione e della successione nel diritto controverso di una delle parti.
una recente sentenza del Tribunale apuano (Trib. Massa 10.1.2020 n. 24) affronta un caso peculiare di immobile (albergo) di proprietà di più soggetti, locato a società di capitali di cui taluni dei locatori sono amministratori.
Non tutti i locatori erano d’accordo per l’azione giudiziale iniziata con intimazione di licenza per finita locazione. Il Tribunale ha ritenuto che l’assenza di una volontà della comunione, a fronte dell’espresso dissenso di alcuni comproprietari, impedisca di agire per il rilascio ma non per il pagamento dei canoni.
“Parte attrice e parte intervenuta sono comproprietari del bene oggetto didomanda,ditalchè – secondo un costante orientamento giurisprudenziale (Cass.1650/2015,periprofili sostanziali Cass. sez.Un. 11134/2012) – ciascuno di essi è legittimato a proporre azione di sfratto, presumendosi pari poteri gestori dei singoli comproprietari.
Ove risulti, invece, contrasto fra gli stessi, tale presunzione non potrà più ritenersi operante e l’azione giudiziale dovrà essere promossa unicamente in forza di ordinaria delibera degli aventi diritto, ai sensi dell’art. 1105 comma II c.c., oppure, ove tale maggioranza non riesca a formarsi, ai sensi di provvedimento reso ex art. 1105comma IV c.c.
Nel caso di specie le intervenute hanno eccepito l’assenza di tali requisiti e la propria contrarietà all’azione intrapresa dagli attori, sì che “ la legittimazione del singolo comunista deve essere esclusa quando, a seguito dell’intervento in causa degli altri partecipanti alla comunione della cosa locata, si accerti l’esistenza del contrasto tra i compartecipanti” (cass. 480/2009, cass 4291/78)
… In assenza di delibera o provvedimento giudiziale ex art 1105 comma IV c.c., essendo pacificamente emerso il contrasto fra i diversi comproprietari e dissenso delle odierne intervenute, non si potrà che pervenireadunadeclaratoriadiinesistenzadi legittimazione processuale degli odierni attori riguardo all’azione di licenza per finita locazione intimata da R…
Se l’azione per il rilascio deve essere esercitata unitariamente (dal singolo o dalla comunione), per evidente infrazionabilità del relativo adempimento riguardo a unitario compendio oggetto di locazione, analoga considerazione nonpuòesseresvoltaperquel che attiene alla domandadipagamentodeicanoni/indennitàdioccupazione,vieppiùalla lucediquantodispostoda Cass. Sez. un. 11136/2012 etenutoconto che–nel casodi specie – l’art. 6 del contratto di locazione (doc. 2 di parte attrice) già prevedeva una prestazione frazionata in capo al conduttore con riguardo al corrispettivo della locazione,da versare pro quota a ciascun co-locatore; riguardoallaconcessioneinlocazione effettuata in favore di R. srl non sussiste inoltre il meccanismo gestorio descritto dalle Sezioni Unite della Corte di legittimità nella pronunciatestèrichiamata,posto che la locazione non è statastipulatadaunodeicomproprietarinell’eserciziodi pari poteri gestori presunti ma consegue a delibera della comunione, con conseguente insussistenza della necessità di integrazione del contradditorio nei confronti degli altri comproprietari indicata dalla Suprema Corte.
Va ancora osservato che parrebbe ingiustamente afflittivo e penalizzante per gli odierni attori ritenere che l’azione per il pagamento dei canoni /indennità segua gli stessi principi dell’azione di rilascio, posto che – anche alla luce degli argomenti resi da Cass. Sez. un. 11136/2012 – il singolo co-locatore ben può agire direttamente per ottenere il pagamento della propria quota di canone e non può riconoscersi agli altri comproprietari un diritto di veto o, comunque, il potere di paralizzare unilateralmente e ad libitum il diritto di ciascun co-locatore di ottenere la prestazione patrimoniale pro-quota dovuta dal conduttore.
Tale aspetto appare emblematico ed eclatante nellavicendadequo,ovelaconduttricenon si è costituita e non si è opposta, tuttavia colei che pretenderebbe di paralizzare anche l’azione volta al pagamento delle indennità dovute pro quota agli attori per la ritardata consegna (eccependo la carenza di legittimazione degli attori) è l’intervenuta R. che, oltre che comproprietaria, è la legale rappresentante della società conduttrice convenuta.
Ne deriva che la società conduttrice convenuta dovrà essere condannata a versare agli attori, con decorrenza 1.1.2019 e sino all’effettivo rilascio, quota parte dell’importo pari al canone contrattualmente stabilito a mente dell’art. 6 del contratto di locazione: va infatti riconosciuta al locatore un’indennità di occupazione in misura pari al canone contrattualmente convenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c. (Cass. 18486/2014); l’importo dovuto dalla convenuta sarà proporzionale – rispetto all’intero – alla quota del diritto di proprietà di cui costoro sono contitolari.
Posto che le parti, all’art. 8 del contratto, hanno inteso anche predeterminare il maggior danno da ritardata restituzione, dovràessereversataagliattoridaparteconvenutaanche la relativa quota parte frazionaria eproporzionata alla quota del diritto di proprietàdi cui sono contitolari”
