inderogabilità – Avvocato MASSIMO GINESI

il termine per impugnare la delibera è inderogabile

La Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI-2 21 settembre 2020 n. 19714 rel. Scarpa) conferma un orientamento di legittimità consolidato e ribadisce come le norme a presidio della dinamica della gestione condominiale e della amministrazione dell’edificio non possano essere derogate neanche in via contrattuale, secondo quanto prevede l’art. 1138 ultimo comma c.c.

Fra tali precetti certamente rientra l’art. 1137 c.c., che stabilisce un termine di 30 giorni per proporre impugnativa della delibera annullabile.

“Secondo consolidato orientamento di questa Corte, che la sentenza impugnata ha ignorato, il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138, comma 4, c.c., né può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (ad esempio, Cass. Sez. 2, 09/11/1998, n. 11268).

In particolare, l’art. 1138, ultimo comma, c.c., disposizione che regola la materia di causa e della quale la Corte d’appello non ha tenuto conto, contiene, invero, due diverse norme, di cui una generica e l’altra specifica. La prima esclude che i regolamenti condominiali possano menomare i diritti spettanti a ciascun condomino in base agli atti di acquisto o alle convenzioni. La seconda dichiara inderogabili le disposizioni del codice concernenti l’impossibilita di sottrarsi all’onere delle spese, l’indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca ed i poteri dell’amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l’efficacia delle assemblee, l’impugnazione delle relative delibere.

La prima di tali norme riguarda, dunque, i principi relativi alla posizione del condominio rispetto ai diritti dei condomini sulle parti comuni e sui beni di proprietà individuale e la disciplina di tali diritti, se non è modificabile da un regolamento comune, deliberato a maggioranza, può essere, invece, validamente derogata da un regolamento contrattuale.

La seconda norma, invece, concerne le disposizioni relative alla dinamica dell’amministrazione e della gestione condominiale. L’inderogabilità di queste ultime disposizioni è assoluta e, pertanto, la relativa disciplina non può subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti (cfr. Cass. Sez. 2, 03/08/1966, n. 2155).

Nel valutare la tempestività della impugnazione della deliberazione assembleare del Condominio di via (omissis…), approvata il 18 novembre 2014, avendo in particolare Mi. Pr. notificato la sua citazione il 15 dicembre 2014, la Corte d’appello di Milano avrebbe perciò dovuto rilevare la nullità della richiamata clausola contenuta nell’art. 25 lettera D del regolamento condominiale contrattuale, che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni, visto che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’art. 1137 c.c. (così Cass. Sez. 2, 06/05/1964, n. 1082). Non ha fondamento la considerazione sulla novità della questione della nullità della clausola regolamentare, in quanto la stessa è rilevabile, ai sensi dell’art. 1421 c.c., anche d’ufficio, in ogni stato e grado del procedimento, e quindi pure in sede di legittimità, purché siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto dai quali possa desumersene l’esistenza (cfr. Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26243).

Deve pertanto enunciarsi il seguente principio:
E’ nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere dell’assemblea, visto che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’art. 1137 c.c.”

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le norme in tema di riparto delle spese di riscaldamento sono inderogabili dall’assemblea

E’ quanto afferma una recente sentenza del Tribunale di Milano (Trib. Milano, sez. XIII Civile, 22 ottobre, n. 10703), in linea con consolidato orientamento dottrinale e giurisprudenziale (Cass. 6128/2017).

“Nell’esercizio della delega legislativa per l’attuazione della direttiva del Parlamento europeo 2012/27/UE, il Governo ha emanato il D.Lgs. n. 102/2014, che ha imposto la contabilizzazione e termoregolazione del calore nei condominii con impianto di riscaldamento centralizzato e la ripartizione delle spese a consumo.
La disciplina introdotta dal D.Lgs. n. 102/2014 riveste una finalità pubblicistica ed assurge quindi a norma imperativa vincolante inderogabile, in quanto posta a tutela di un interesse generale e non meramente privatistico.
Di conseguenza il nuovo criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento ha carattere imperativo e, pertanto, non può essere derogato né da una delibera assembleare né da una norma di natura contrattuale del regolamento di condominio.
Pertanto, tutti i regolamenti contrattuali che dispongono diversamente sono, sul punto, contrari a legge.
Nel caso di specie, l’assemblea tenutasi in data 2.10.2014 approvava, con il voto favorevole degli odierni attori, la trasformazione della centrale termica da gasolio a gas metano, quindi con le delibere qui impugnate ha approvato il consuntivo 2015/2016 e il preventivo 2016/2017 e contestualmente le nuove tabelle millesimali di riparto spese riscaldamento, adeguandosi alle normative emanate in favore del contenimento dei consumi energetici, con delibere approvate con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, quindi valide.”

supercondominio e legittimazione passiva del suo amministratore.

Una sentenza di legittimità ribadisce principi pacifici e consolidati: ove un complesso immobiliare dia luogo a supercondominio, se il danno alla proprietà individuale deriva da beni appartenenti al singolo edificio vi è legittimazione passiva solo di quel singolo condominio, che dovrà essere citato in giudizio in persona del suo amministratore anche ove – per ipotesi – costui rivesta la carica di amministratore anche del supercondominio in cui è collocata l’unità immobiliare danneggiata.

Cass. civ. sez. VI-2 ord. 22 giugno 2018 n. 15262 coglie tuttavia l’occasione per delineare i confini normativi ed interpretativi del c.d. supercondominio: “Questa Suprema Corte di Cassazione, con orientamento recepito dalla legge n. 220 del 2012, in vigore dal 18 giugno 2013, ha identificato il cc.dd. supercondominio ed, in particolare, ha affermato che per l’esistenza del supercondominio è sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 del Codice civile (ad esempio, il viale d’ingresso, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere, i parcheggi, l’impianto centrale per il riscaldamento), collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno dei fabbricati.

Ora, spetta a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità “pro quota” su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.

Con l’ulteriore specificazione che, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la ripartizione della spesa tra i singoli condomini per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici; la seconda tabella è, invece, quella normale interna ad ogni edificio.

Applicabile al supercondominio, quale norma compatibile è, senz’altro, l’articolo 1129 del Codice civile: nel caso in cui facenti parte del supercondominio siano oltre 8 partecipanti, occorrerà la nomina dell’amministratore con tutte le implicazioni conseguenti.

E, nel caso in cui anche gli altri edifici siano composti da oltre 8 partecipanti, anche questi ulteriori condomini dovranno nominare il proprio amministratore.

È ipotesi che la legge non esclude, e può ritenersi frequente, che l’amministratore sia lo stesso per il supercondominio che per i singoli condomini, tuttavia, i due condomini (il supercondominio e il singolo condominio) hanno una piena autonomia gestionale (autonomia di registri e di conti correnti), nonostante l’amministratore sia uguale.

Va chiarito, comunque, che nell’ipotesi in cui l’amministratore sia unico lo stesso è legittimato attivo e passivo, ma nella qualità di amministratore del supercondominio o del condominio singolo a seconda se l’atto di amministrazione riguarda il condominio singolo o il supercondominio.

Ora, nel caso in esame, i sigg. B. , pur avendo riconosciuto che la questione oggetto del giudizio riguardava la ripartizione delle spese relative alla manutenzione di un bene appartenete al singolo condomino (condominio relativo al fabbricato Ninfea) hanno convocato in giudizio l’amministratore del supercondominio, (omissis) , ancorchè l’amministratore del supercondominio e del singolo condomino fosse la stessa persona.

Correttamente, dunque, nonostante per ragione non perfettamente coincidente con quella qui indicata, il Tribunale ha ritenuto che il supercondominio (omissis) fosse carente di legittimazione passiva.”

Resta tuttavia una perplessità di fondo, che la pronuncia non risolve espressamente: nell’esaminare il motivo di ricorso si fa riferimento ad un regolamento condominiale che non si specifica se abbia o meno natura contrattuale e che pare antecedente alla novella del 2012: “ il Tribunale di Catanzaro, nell’accogliere l’eccezione di difetto di legittimazione passiva, sarebbe incorso in un errore interpretativo del regolamento condominiale. Il regolamento condominiale, secondo i ricorrenti, preso atto che il condominio (omissis) è articolato al suo interno in diversi corpi di fabbrica ciascuno dei quali sviluppato in verticale e comprensivo a sua volta di diverse unità abitative, disciplina l’uso delle parti comuni e l’uso delle parti assegnate in proprietà ad ogni singolo condomino compresa la ripartizione delle spese. Tanto è vero, specificano i ricorrenti, che sono state predisposte tabelle millesimali distinte per i condomini di ciascun fabbricato e tabelle millesimali riguardanti l’intero complesso. Risulterebbe, pertanto, chiara ed evidente la volontà condominiale nel concepire l’unicità del condominio cui affidare la ripartizione delle spese sia delle parti in comune che in proprietà individuali. A sua volta l’organo chiamato a disciplinare la ripartizione delle spese è l’amministratore del condominio cui andrebbe riconosciuta la legittimazione processuale anche in ragione dell’espressa menzione posta dall’art. 13 del regolamento.”

L’art. 67 disp.att.c.c. è norma comunque inderogabile, sì che sarebbe intangibile anche da regolamento contrattuale e – nel caso di specie – sembrerebbe leggersi fra le righe che anche la norma pattizia debba cedere il passo a norma di legge inderogabile sopravvenuta.