La Suprema Corte, con recente sentenza, ripercorre il consolidato orientamento in tema di sottotetti: la pronuncia non costituisce lettura innovativa, poiché i principi affermati sono da tempo nelle corde della Cassazione, ma rappresenta un ottima sintesi della disciplina in materia.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 10 marzo 2017 n. 6314, Rel. Scarpa: “La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile, si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. Secondo le emergenze documentali del giudizio, il Condominio di Via S.M., Pisa, deve intendersi sorto con l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà M. in data 29 novembre 1989.
Originatasi a tale data la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento doveva intendersi operante la presunzione legale ex art. 1117 c.c. di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo del 29 novembre 1989 non risultasse, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente alla venditrice o ad alcuno dei condomini la proprietà di dette parti (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26766 del 18/12/2014).
L’art. 1117 c.c. attribuisce, invero, ai titolari delle singole unità immobiliari dell’edificio la comproprietà di beni, impianti e servizi – indicati espressamente o per “relationem” – in estrinsecazione del principio “accessorium sequitur principale”, per propagazione ad essi dell’effetto traslativo delle proprietà solitarie, in quanto necessari all’uso comune, ovvero destinati ad esso, se manca o non dispone diversamente il relativo titolo traslativo.
Nella specie, si controverte ancora di soffitte-sottotetto e di un gabinetto posto tra il secondo ed il terzo piano dell’edificio. Si tratta di beni tutti non espressamente nominati nell’elenco esemplificativo contenuto nell’art. 1117 c.c. (formulazione applicabile ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220). Secondo consolidata interpretazione di questa Corte, sono comunque oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’art. 1117 c.c. (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6143 del 30/03/2016; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8968 del 20/06/2002; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7764 del 20/07/1999).
Altrimenti, ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall’art. 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacchè lo stesso sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento.
La proprietà del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto: nel caso in esame, la Corte di Appello di Firenze, con apprezzamento di fatto spettante in via esclusiva al giudice del merito, ha accertato che i locali sottotetto fossero posti in destinazione pertinenziale a servizio del terzo piano e sottratti all’uso comune. Con analogo apprezzamento di fatto, insindacabile in questa sede, la Corte di merito ha accertato che non rientrasse tra le parti necessarie, o che comunque servono all’uso e al godimento comune, il gabinetto posto al piano ammezzato. Non sussistendo, pertanto, i presupposti di fatto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria dei sottotetti e del gabinetto, e dunque non operando la presunzione di attribuzione al condominio ex art. 1117 c.c., non ha senso interrogarsi sulla necessità di rinvenire un titolo contrario per derogarvi.”
© massimo ginesi 15 marzo 2017