E’ quanto ha stabilito il Tribunale della Spezia con provvedimento camerale del 30 marzo 2018.
La vicenda riguarda un condominio composto di soli quattro condomini, che ha provveduto alla revoca dell’amministratore senza contestualmente nominare altro soggetto, impegnandosi nella stessa delibera di revoca a convocare a breve altra riunione per provvedere alla nomina di nuovo soggetto.
L’ amministratore uscente ha più volte sollecitato tale adempimento, anche al fine di essere sgravato dagli oneri previsti dall’art. 1128 comma VIII cod.civ.
Nella totale inerzia del condominio, l’amministratore uscente decideva di ricorrere al Tribunale per chiedere la nomina di un amministratore ai sensi dell’art. 1129 I comma cod.civ. oppure – ove il Tribunale avesse ritenuto tale incombente non ammissibile – l’individuazione di un soggetto a cui poter passare le consegne ai sensi dell’art. 1129 VI comma cod.civ., atteso che oltre ad essere tenuto agli obblighi della ordinaria gestione, continuavano a pervenirgli anche i solleciti dei fornitori insoddisfatti.
In particola l’amministratore uscente ha osservato che “la dottrina e la giurisprudenza unanimi identificano il Condominio quale ente collettivo a rappresentanza necessaria, (seppur spaziando dalla teoria dell’ente di gestione al soggetto giuridico autonomo). Il necessario rappresentante di quella collettività è oggi individuato dalla legge (art. 1129 VI comma cod.civ. ) nell’amministratore – ove la compagine sia composta da più di otto elementi – oppure da un soggetto che – in contesti numericamente più contenuti – ne svolga le funzioni, con effetti di necessaria pubblicità anche verso i terzi (art. 1129 VI comma cod.civ. ). Ne deriva che un soggetto che rappresenti il Condominio e che – in caso di cessazione o dimissioni dell’amministratore – ne subentri nelle funzioni deve necessariamente essere individuato, dal Condominio o – nella sua inerzia – dall’Autorità Giudiziaria. In tal senso il ricorso è stato proposto, evidenziando la necessità che in caso di inerzia del Condominio nella nomina di un successore, l’amministratore non sia obbligato a permanere nello svolgimento di alcune funzioni sine die. Che l’amministratore sia oggi soggetto pienamente legittimato al ricorso iure proprio, al fine di far cessare la propria situazione di permanenza nelle funzioni una volta cessato dall’incarico, è circostanza espressamente affermata dall’art. 1129 I comma cod.civ. Sul punto autorevole dottrina (Celeste – Scarpa – Il Condominio negli edifici – Giuffrè 2017 pagg. 586 e ss) afferma: “ Quanto al procedimento di nomina giudiziale la riforma innovativamente ha contemplato la legittimazione, oltre che dei condomini, altresì dell’amministratore uscente dimissionario (che pure non abbia la qualità di condomino) a proporre ricorso al tribunale, in sede di volontaria giurisdizione, affinché provveda alla nomina di un nuovo amministratore. La nuova formulazione sembra riferirsi esclusivamente all’amministratore che abbia dato le dimissioni allorché il condominio non abbia provveduto la sua sostituzione, nonostante che l’assemblea sia stata sollecitata in tal senso, può tuttavia desumersi che identica legittimazione ad agire per la nomina giudiziale del successore possa ora riconoscersi all’amministratore uscente altresì nell’ipotesi in cui l’assemblea non lo abbia confermato”
I condomini si sono difesi, richiamando Trib. Milano 16 novembre 2015, che ha ritenuto non ammissibile il ricorso per la nomina dell’amministratore in fabbricati composti da non più di otto condomini e, nelle more, hanno nominato nuovo amministratore.
La vicenda è dunque andata in decisione, seppur con rito camerale, solo relativamente al regime delle spese, secondo i criteri della soccombenza virtuale.
Sul numero di gennaio 2018 della rivista “immobili&proprietà” appare un interessante articolo di Antonio Scarpa, finissimo studioso della materia condominiale e magistrato della seconda sezione civile della Corte di Cassazione, su un tema che ha destato non pochi dubbi e riflessioni all’entrata in vigore della riforma del 2012: la nomina dell’amministratore e l’obbligo della sua accetazione oggi previsto dal novellato art. 1129 c.c.
Aldilà dei molti riflessi legati al compenso, che la norma riconnette alla accettazione, sotto il profilo meramente dogmatico non si è potuto non rilevare sin dallla approvazione della L. 220/2012 che il termine accettazione – usato dal legislatore della novella – introduce una specifca notazione relativa a momento perfezionativo del negozio, con riguardo alla disciplina generale dei contratti.
La lettura dell’intero articolo è di grande interesse, giova tuttavia rilevare un passaggio – del tutto condivisibile – che evidenzia proprio l’aspetto relativo al perfezionamento della nomina:
“La nomina dell’amministratore è da ritenere realizzata, con la derivante efficacia nei confronti dei terzi, anche ai fini della rappresentanza processuale dell’ente, solo dal momento in cui sia adottata la rispettiva deliberazione dell’assemblea nelle forme di cui all’art. 1129 c.c. e ad essa consegua l’accettazione dell’amministratore designato.
Non rileva, quanto meno sotto l’aspetto dei rapporti con i terzi, il dato che l’amministratore possa anche essere nominato pure mediante una manifestazione di volontà diversa dall’espressa investitura nell’ufficio da parte dell’assemblea: la formale deliberazione di nomina, nelle modalità supposte dall’art. 1129, comma 1, c.c., e la sua conforme accettazione soddisfano le esigenze di certezza e di affidamento avvertite dagli estranei che debbano negoziare con il condominio o agire in giudizio nei suoi confronti.”
una recente pronuncia del giudice di legittimità (Cass.Civ. sez. VI 16 novembre 2017 n. 27165 rel. Scarpa) ribadisce un consolidato principio, ovvero l’inammissibilità del ricorso in cassazione contro il provvedimento che statuisca sulla nomina di amministratore giudiziario del condominio da parte del giudice di merito, per inidoneità dello stesso a divenire cosa giudicata.
Contro la decisione del Tribunale è dunque ammesso reclamo alla Corte di appello, ma la statuizione di quest’ultima non è ulteriormente ricorribile in cassazione, se non per il capo relativo alla condanna alle spese.
La pronuncia coglie l’occasione per delineare anche gli stretti confini dell’azione in sede di volontaria giurisdizione, in cui non possono trovare ingresso tematiche riservate invece all’ordinario giudizio contenzioso.
“Secondo consolidato orientamento di questa Corte, infatti, è inammissibile il ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 111 Cost., avverso il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo contro il decreto del tribunale in tema di nomina dell’amministratore di condominio, previsto dall’art. 1129, comma 1, c.c., attesa la carenza di attitudine al giudicato di quest’ultimo, non essendo diretto a risolvere un conflitto di interessi ma solo ad assicurare al condominio l’esistenza dell’organo necessario per l’espletamento delle incombenze ad esso demandate dalla legge.
La mancanza di decisorietà del decreto non viene meno neppure in ragione della dedotta violazione di norme strumentali preordinate alla sua emissione, in quanto il carattere non definitivo di esso si estende necessariamente alla definizione di ogni questione inerente al procedimento nel quale viene reso. Tale ricorso è invece ammissibile esclusivamente avverso la statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento, concernendo posizioni giuridiche soggettive di debito e credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo rispetto a quello in esito al cui esame è stata adottata, e pertanto dotata dei connotati della decisione giurisdizionale con attitudine al giudicato, indipendentemente dalle caratteristiche del provvedimento cui accede (Cass. Sez. 2, 06/05/2005, n. 9516; Cass. Sez. 2, 11/04/2002, n. 5194;Cass. Sez. 2, 21/02/2001, n. 2517; Cass. Sez. 2, 13/11/1996, n. 9942).”
Quanto ai limiti del giudizio, la corte osserva che “Esulano, pertanto, dall’ambito del procedimento di nomina giudiziale dell’amministratore le questioni inerenti all’eventuale esistenza di conflitti, sia all’interno del condominio, da parte di quei condomini che ritengano che l’amministratore sia stato già eletto, sia all’esterno, da parte di chi sostenga di essere stato investito validamente dell’ufficio di amministratore, in quanto tali conflitti devono risolversi nell’appropriata sede assembleare, e lo strumento di tutela è quello giurisdizionale, secondo le regole ordinarie poste dall’art. 1137 c.c.
Né possono essere oggetto del procedimento di nomina giudiziale ex art. 1129 c.c. le irregolarità gestionali che si attribuiscano all’amministratore in carica.
Sono infine prive di ogni inerenza decisoria rispetto al proprium del procedimento ex art. 1129, comma 1, c.c., le questioni preliminari circa la configurabilità di un unico condominio, o di condomini separati ed autonomi seppur aventi parti comuni, sul modello attualmente contemplato dagli artt. 1117 bis c.c. e 67, commi 3 e 4, disp. att. c.c., trattandosi all’evidenza di questioni da risolvere in un giudizio contenzioso che veda quali legittimi contraddittori i comproprietari del bene.”
La L. 220/2012 ha profondamente modificato la disciplina dettata dagli artt. 1129 e 1130 cod.civ., sicché oggi è previsto – a pena di nullità – che l’amministratore indichi dettagliatamente il proprio compenso all’atto dell’accettazione (art. 1129 XIV comma cod.civ.).
Le modalità con cui tale circostanza può avverarsi sono state individuate con riferimento a diverse prassi operative, purché al momento in cui si perfeziona la nomina risulti chiaramente l’entità dell’obbligazione che fa capo al condominio per la retribuzione delle attività svolte dal mandatario.
Ben potrà l’amministratore inviare un preventivo, che l’assemblea approva, ed accettare per relazione a quel documento, così come ben potrà specificare il proprio compenso in sede di accettazione, purché quello che rappresenta uno degli elementi essenziali del contratto (l’accordo fra le parti sulla prestazione) risulti individuabile con sufficiente certezza.
E’ quanto ha sottolineato il Tribunale di Massa in una recente ordinanza, con la quale ha sospeso in via cautelare una delibera di nomina di amministratore, non risultando da alcun documento l’entità del compenso pattuito.
Il provvedimento sottolinea come sia indispensabile che sussista accettazione formale da parte dell’amministratore, come siano irrilevanti integrazioni successive del verbale effettuate dal presidente e segretario della assemblea, essendo tali soggetti organi la cui operatività è limitata al contesto assembleare in cui sono nominati, che non sia sufficiente l’invarianza del compenso rispetto all’anno precedente in assenza di espressa comunicazione e come – ove si profili la nullità della nomina – il periculum che legittima la sospensione deve ritenersi intrinseco e senza necessità di ulteriori elementi di prova.
Osserva il giudice apuano (Trib. Massa ord. 13 aprile 2017): ” che a mente dell’art. 1129 XIV comma cod.civ. la mancata indicazione del compenso da parte dell’amministratore al momento della accettazione determina nullità della nomina.”
…che non risulta indicazione alcuna di tale compenso nel deliberato assembleare così come predisposto in sede di riunione nella compilazione manoscritta,
che non risulta prodotta dal Condominio alcuna accettazione dell’amministratore,
che non risulta prodotto dal Condominio né l’avviso di convocazione dal quale risulterebbe – a suo dire – indicato il compenso di cui avrebbe discusso l’assemblea (circostanza che avrebbe perlatro mero valore indicativo, ma non supplirebbe alla carenza di accettazione formale, oggi necessariamente presupposta dalla norma codicistica),
che la comunicazione di correzione del verbale, pacificamente predisposta e inviata ai condomini in epoca successiva alla assemblea per stessa ammissione dei convenuti e che reca date incomprensibili (20.8.2016 in intestazione, 22.6.2016 e 22.9.,2016 in calce), non pare allo stato – compatibilmente con la deliberazione sommaria della fase cautelare di sospensiva – avere rilievo integrativo del verbale, provenendo da soggetti che cessano le loro funzioni con la chiusura stessa della riunione (non avendo la figura di presidente e segretario alcuna ultrattività nel condominio rispetto alla assemblea in cui sono nominati) né può costituire accettazione ex art. 1129 cod.civ., non provenendo né essendo sottoscritta dall’amministratore
… che – comminando la norma la espressa sanzione della nullità – sia irrilevante che gli attori abbiano espresso voto favorevole (circostanza viceversa ostativa alla impugnativa ex art. 1137 cod.civ), potendo essere tale vizio fatto valer in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse
… che il periculum debba ritenersi in re ipsa, non potendosi ipotizzare una gestione da parte di soggetto la cui nomina potrebbe essere affetta da nullità, con i conseguenti riflessi sugli atti da costui posti in essere: “La delibera assembleare di nomina dell’amministratore condominiale non accompagnata dalla indicazione del compenso spettategli è illegittima e va sospesa, sussistendo tanto il requisito del fumus boni iuris (stante la chiara dizione del riformato art. 1129 cod.civ) che quello del periculum in mora (atteso che la gestione dei beni comuni non può essere affidata ad un soggetto che non sia validamente officiato dalla assemblea). Trib Roma 15.6.2016,
… che a nulla rilevi che l’amministratore già svolgesse il proprio mandato con il medesimo compenso nel precedente esercizio, atteso che la norma mira a garantire trasparenza e che è espresso onere dell’amministratore indicare il proprio emolumento sia all’atto del conferimento del mandato che dei successivi rinnovi (Trib. Milano 3.4.2016 n. 4294)”
Nei giorni scorsi è stato dato risalto, sulla stampa di settore e sul web, ad una sentenza del Tribunale di Padova in cui si afferma che – a mente dell’art. 71 bis disp. att.cod.civ. e del dm 140/2014 – la nomina di amministratore che non abbia adempiuto agli obblighi formativi sarebbe affetta da nullità e che tale obbligo formativo deve essere necessariamente espletato da ottobre ad ottobre di ogni anno, poichè il decreto attuativo (di una norma di attuazione…) non fa riferimento all’anno solare.
Tribunale Padova 24 marzo 2017 n. 818 afferma testualmente: “Nel decreto ministeriale n 140 del 2014, entrato in vigore il 09 ottobre 2014, si legge che l’ obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l’ obbligo di aggiornamento /frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 al 09 ottobre 2015 e di seguito per gli anni successivi; Seguendo questo meccanismo non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali essendo ogni certificato valevole per l’anno successivo.
E’ pacifico in giurisprudenza che la mancanza di frequentazione del corso rende illegittima la nomina di amministratore di Condominio nel senso che l’amministratore non potrà assumere incarichi per l’anno successivo e che la sua nomina sarebbe nulla…”
… Se da un lato può ritenersi che la nomina ad amministratore è da ritenere valida perché il Condominio convenuto ha provato la sussistenza dei requisiti dell’amministratore al momento della sua nomina, per avere frequentato il corso obbligatorio per l’anno 2014/2015 dall’altro va dichiarato che l’impugnativa da parte dell’attore con la richiesta di nullità della delibera e conseguente revoca dell’amministratore (conseguenza automatica) era legittima e giustificata proprio dal comportamento tenuto dall’ Amministratore del Condominio che non era stato in grado di fornire la prova della sussistenza dei suoi requisiti, prima della sua nomina.”
La sentenza non sembra brillare per rispondenza ai principi cardine cui devono fare capo i provvedimenti giurisdizionali, ovvero essere adeguatamente motivati.
Non sfuggirà anche al lettore meno attento che la pronuncia contiene meri postulati, privi di alcun approfondimento critico.
Quanto alla nullità, la materia è complessa e sarà oggetto di future riflessioni su queste pagine, ma non sarà inutile notare sin d’ora che questo Tribunale ha idee originali sulle modalità operative della nullità: sfugge per per quali motivi i requisiti dovrebbero esistere anteriormente alla nomina e non al momento della stessa o, meglio ancora, della accettazione.
Sfugge, ancor più, per quale ragione – se la nomina fosse nulla – andrebbe revocato un amministratore che mai tale sarebbe diventato, essendo l’atto che lo ha nominato privo di alcun effetto per la pretesa nullità dello stesso.
Gioverà infine osservare che non sussiste sul punto una sola riga di motivazione sulla sussistenza stessa dei profili di nullità, evidenziati in forza di una asserita pacifica giurisprudenza di cui il giudice si guarda bene dall’indicare gli estremi.
La riflessione più curiosa è tuttavia quella sulla decorrenza dell’obbligo di formazione da ottobre ad ottobre per tutti i secoli a venire, che rende gli amministratori un pò simili agli aironi, ai mignattai, ai piro piro boscherecci, e a tutti quei migratori che in quel periodo compiono il lungo viaggio fra i due emisferi che la natura gli ha programmato nel DNA.
Ora, appare decisamente singolare sostenere che qualche oscuro funzionario ministeriale abbia potuto imprimere per tutti i millenni a venire analoga traccia genetica nel DNA degli amministratori di condominio relativamente alla formazione con un semplice decreto attuativo uscito – per avventura – in ottobre.
Si noti che che l’art. 71 bis nulla dice sull’obbligo annuale, il d.m. 140/2014 all’art. art 5 comma 2 afferma semplicemente “Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale”.
Se le parole hanno un senso (e per l’interprete dovrebbero averlo a mente dell’art. 12 delle preleggi al codice civile) “cadenza annuale” vuol semplicmente significare che fra un evento formativo e l’altro non deve decorrere oltre un anno e che l’adempimento obbligatorio è parametrato, come ogni altra vicenda condominiale, ad un periodo annuale.
Il che significa, in pratica, che – a far data dalla entrata in vigore del decreto – l’amministratore aveva 365 giorni di tempo per svolgere la formazione periodica e che, ottenuta la relativa attestazione, avrebbe dovuto svolgere un ulteriore corso della durata minima di quindici ore entro un anno, e così via a seguire.
La soluzione più semplice, ovvia, sensata e aderente al significato letterale del testo normativo (oltre che a criteri di buon senso ancor prima che di ordine sistematico) appare quella volta semplicemente ad ancorare l’obbligo formativo alla durata dell’esercizio condominiale, che la legge indica inderogabilmente di durata annuale (indipendemente dalla data in cui abbia inizio).
Se così deve intendersi la norma, l’amministratore – in qualunque parte dell’anno abbia inizio il suo mandato – dovrà aver assolto ai suoi obblighi formativi entro un anno dall’evento precedente cui ha partecipato.
Siccome un anno è un anno, e dentro non ce ne può stare nè più nè meno, se sarà stato nominato a marzo 2017 il suo mandato terminerà al marzo successivo, laddove abbia svolto il corso a luglio 2016 sarà dunque ancora coperto, e così via.
Pare dunque che la stagione delle migrazioni possa rimanere appannaggio dei volatili, salvo per coloro che hanno addirittura adeguato il proprio statuto a quei ritmi ancestrali.
Pare anche che i commenti entusistici sulla sentenza, resi da alcune associazioni in questi giorni, abbiano uno spessore di approfondimento e di motivazione analogo a quello della pronuncia.
Il Tribunale di Napoli (4 sez. civile 1 marzo 2017) affronta un caso peculiare in materia di supercondominio: alcuni condomini si dolgono che l’amministratore in carica non sia stato ritualmente nominato e chiedono al Giudice la nomina di nuovo amministratore, rappresentando anche che l’attuale avrebbe commesso gravi irregolarità.
Il ricorso non brilla per coerenza, rigore formale e sistematicità, ed il conseguente provvedimento sembra essere afflitto dagli stessi vizi, pur apparendo sostanzialmente condivisibile nella sostanza e fornendo comunque utili elementi di riflessione su una materia che la legge 220/2012 ha reso più insondabile della stele di Rosetta.
Il giudice partenopeo, chiamato a decidere in sede di volontaria giurisdizione, afferma: ” ante riforma del condominio, attuata con legge 220 del 2012 in vigore da giugno 2013, il parco “S.” era gestito da un amministratore e da un Consiglio della Comunione.
La riforma ha previsto invece che ciascun Condominio debba (nel caso ora in esame) “…designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore” – art. 67 att. c. c. –
Ciò non è avvenuto perché i Condominii “D.” e “T.” non hanno nominato i loro rappresentanti; frattanto quel Consiglio è decaduto e l’amministratore è scaduto, ma è rimasto in prorogatio.
Questa proroga è divenuta non più compatibile col sistema ma non c’è quell’assemblea dei rappresentanti che dovrebbe provvedere alla conferma dell’amministratore oppure ad una nuova nomina, cosicché i ricorrenti hanno chiesto che sia il Tribunale a provvedere, adombrando pure delle gravi irregolarità del suddetto amministratore.”
Il Tribunale, incidentalmente e assai sommariamente, senza alcuna motivazione, rileva che il regime della prorogatio sarebbe oggi incompatibile con le previsioni della riforma, tesi che appare non del tutto scontata, posto che l’art. 1129 VII cod.civ. pare applicabile solo alle ipotesi in cui sia stato nominato un successore e – secondo autorevole dottrina (Corona) – parrebbe non incidere sull’istituto della proroga delineato negli anni dalla giurisprudenza (per un interessante approfondimento: matteo peroni, “in difesa della prorogatio”, con ampio riscontro dottrinale e giurisprudenziale).
I motivi in forza dei quali il ricorso è respinto appaiono comunque condivisibili nel merito, pur a fronte di un argomentare che appare assai schematico e didascalico : il Tribunale sostanzialmente rileva l’inopportuna scelta del mezzo processuale a fronte di rimedi tipici sia per la nomina dei rappresentanti mancanti ex art. 67 disp.att. cod.civ. che per l’eventuale valutazione di condotte irregolari (che comporterebbero revoca), rilevando altresì che solo a fronte dell’inerzia dell’assemblea – che nel caso di specie non si riscontra.. perchè manca la stessa assemblea dei rappresentanti – il Tribunale può intervenire in via succedanea, né può valutare irregolare la condotta dell’amministratore che non abbia reso il conto ad una assemblea inesistente per difetto dei rappresentanti: “ se l’assemblea non vi provveda, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria (art. 1129 comma 2° cod. civ.) – Fintanto che l’assemblea non decida sul punto, il Tribunale non può intervenire a nominarlo lui; il suo intervento é solo succedaneo e surrogatorio perchè l’assemblea dei condomini è sovrana e può in ogni momento sostituire l’amministratore nominato dal Tribunale con altri di suo gradimento.
Solo che nel caso in esame questa assemblea non c’è e fintanto che essa non venga costituta e convocata, e si esprima a tal riguardo, il Tribunale non può intervenire .
Non può farlo neppure a norma dell’art. 1105 c. c. in quanto lo stallo assembleare non è dovuto ad una qualche patologia operativa dell’assemblea, che non si riesca a comporre ed a far funzionare, ma soltanto alla mancata attivazione di ben due possibili procedure, ex art. 67 disp. att. (vedi), ad opera di uno solo dei condomini per ciascuno dei Condominii inadempienti oppure ad opera di uno solo dei rappresentanti già nominati.
Quindi il Tribunale è stato adito non per superare uno scoglio ma per aggirare un ostacolo superabile in un duplice modo , e questo non è consentito.
Per quanto poi attiene alla condotta dell’amministratore, è pur vero che egli debba “…redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni” (art. 1130 n. 1O e.e.) ed inoltre “…costituisce grave irregolarità l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto” (art. 1129 comma 12 n. 1)
Ma questa “assemblea” è quella dei rappresentanti dei Condominii, che non c’è, e che costituisce un “collegio perfetto”, non in grado di operare se manca un suo componente. E’ ovvio che, frattanto, l’amministratore non possa pretendere di non rendere conto a nessuno del suo operato. Pare che abbia ovviato presentando all’assemblea di ciascun fabbricato la sua quota di partecipazione alle spese (ovviamente di gestione ordinaria), rimedio tutto sommato accettabile.
Per il resto, le gravi irregolarità vanno rapportate agli obblighi nascenti dal contratto di mandato che lega l’amministratore al Condominio , cosicché la sua condotta deve essere negligente e l’inadempimento deve essere importante nel suo contesto generale, tale per cui, all’esito di un ordinario giudizio di cognizione dovrebbe comportare una pronuncia di risoluzione del contratto stesso.
Prima e fuori di tale momento processuale , e nell’interesse dei condomini tutti, il Tribunale interviene, in sede di volontaria giurisdizione, allo scopo di ricondurre subito la gestione del condominio a livelli di ordinaria e corretta operatività. Nel caso in esame non ricorrono le suddette condizioni con riguardo alle altre segnalate inadempienze”
Un ringraziamento all’amico avvocato Ghigo Giuseppe Ciaccia del foro di Napoli, difensore vittorioso dell’amministratore in carica, che mi ha segnalato il provvedimento.
Da molti si sostiene che la disciplina di cui all’art. 71 bis disp.att. cod.civ. , in tema di requisiti dell’amministratore, costituisca disciplina sottratta alla disponibilità delle parti poichè volta a garantire interessi diffusi o, per alcuni , di ordine pubblico. Sarebbero infatti destinati ad assicurare la rispondenza dell’amministratore a determinati parametri di affidabilità e professionalità, esigenza riconducibile alla collettività che il legislatore riterrebbe prioritaria rispetto alla autonomia privata.
La Cassazione, con una recentissima pronuncia, che per verità ha ad oggetto un caso sorto sotto la vigenza della disciplina ante L. 220/2012, quindi quando l’art. 71 bis disp.att. cod.civ. non era ancora in vigore, afferma che rientra nella libera determinazione delle parti stabilire i requisiti richiesti all’amministratore, cosicché è lecita la clausola di un regolamento condominiale di natura contrattuale che detti specifici requisiti per la figura dell’amministratore.
Cass. civ. II sez. 30 novembre 2016 n. 24432 ha deciso su un motivo di ricorso così formulato: ” si deduce la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1129-1105-1138 cod. civ., 3-41-42 Cost. e 85 Trattato istitutivo CEE, per avere la Corte di Appello ritenuto che il regolamento del condominio — nel prevedere all’art. 27, comma 4, che “l’amministratore dovrà essere un libero professionista iscritto al rispettivo albo elo associazione, ordine o collegio di appartenenza” — potesse derogare alle norme di legge che regolano la nomina dell’amministratore, vietando che tale nomina fosse conferita ad una società di persone; si lamenta anche che la Corte territoriale abbia interpretato il regolamento condominiale nel senso che vietasse la nomina ad amministratore di una società di persone e che comunque — ferma tale interpretazione — non abbia ritenuto nullo il regolamento condominiale sul punto”
Ed ha affermato “Le censure sono infondate. Non sussiste alcuna violazione di legge nella previsione del regolamento condominiale che stabilisca le caratteristiche, i requisiti e i titoli che deve avere l’amministratore del condominio. Invero, in tema di condominio negli edifici, l’art. 1138 quarto comma cod. civ., pur dichiarando espressamente non derogabile dal regolamento (tra le altre) la disposizione dell’art. 1129 cod. civ., la quale attribuisce all’assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata dell’incarico (Sez. 2, Sentenza n. 13011 del 24/05/2013, Rv. 626458), non preclude però che il regolamento condominiale possa stabilire che la scelta dell’assemblea debba cadere su soggetti (persone fisiche o persone giuridiche) che presentino determinare caratteristiche, requisiti o titoli professionali.“
La pronuncia attiene a caso sorto sotto la vigenza della legge precedente e quindi non può essere letto che in quell’ottica, è tuttavia singolare che la corte si limiti ad affermare unicamente il principio della autonomia privata senza fare minima menzione della sopravvenuta normativa che si assumerebbe di ordine pubblico e, come tale, inderogabile.
Potrebbe trattarsi di estrema sintesi del giudice di legittimità, di mera svista oppure potrebbe trattarsi di indicazione interpretativa assai importante anche per la lettura delle norme sopravvenute.
La novella del 2012 ha completamente ridisegnato il volto dell’art. 67 disp.att. cod.civ., dettando una disciplina del supercondominio la cui operatività – a tutt’oggi – lascia ampi margini di dubbio anche fra gli interpreti più accreditati.
Per i complessi con più di sessanta condomini il legislatore ha dettato un farraginoso meccanismo che, astrattamente, intendeva evitare le riunioni fiume, attribuendo l’ordinaria amministrazione ad una assemblea più snella e composta dai rappresentanti dei singoli fabbricati ma che – per la contorta e imprecisa formulazione della norma – lascia aperti forti interrogativi sulle modalità di nomina dei rappresentanti stessi, di convocazione, di partecipazione e di svolgimento di quella assemblea.
Il Tribunale di Milano, con sentenza 22 agosto 2016 (estensore Rota), ha statuito che l’assemblea dei rappresentanti ha competenza in materia di nomina dell’amministratore – che è certamente materia di ordinaria amministrazione – ma non può invece deciderne la revoca, che competerebbe alla assemblea plenaria.
La sentenza, i cui approdi possono anche apparire poco condivisibili alla luce degli orientamenti di legittimità su alcuni dei problemi affrontati, ha il pregio di tentare una analisi sistematica dell’istituto del supercondominio così come tracciato dal legislatore del 2012 e merita lettura attenta e integrale.
“ la lingua italiana – scriveva Flaiano – non è adatta alla protesta, alla rivolta, alla discussione dei valori e delle responsabilità, è una lingua buona per fare le domande in carta da bollo, ricordi d’infanzia, inchieste sul sesso degli angeli e buona, questo sì, per leccare. Lecca, lecca, buona lingua italiana infaticabile fai il tuo lavoro per il partito o per i buoni sentimenti “
In realtà il paradosso di Flajano era il frutto dell’amara delusione e disillusione di fronte ad un paese, non ad un linguaggio, che ha sempre omesso di considerare il bene del gruppo, preferendo quello dei pochi, ammantandolo di parole fuorvianti.
Oggi il legislatore, con quella stessa lingua, ci dice da un lato che l’amministratore deve essere un professionista serio, preparato, rigoroso, soggetto a ben precise caratteristiche di affidabilità personale e sociale (basti vedere i numerosi requisiti previsti dall’art. 71 bis disp.att. cod.civ.), che risponde a parametri di deontologia, trasparenza e correttezza verso il suo utente consumatore, secondo un modello che – seppure non strutturato in ordini o collegi – è in tutto e per tutto rapportato dalla L. 4/2013 alle caratteristiche delle professioni ordinistiche.
Last but not least, il D.M. 140/2014, come norma attuativa dell’art. 71 bis disp.att. cod.civ., prevede che l’amministratore deve essere un professionista soggetto a formazione continua e, cosa ancor più singolare, sottoposto obbligatoriamente ad una valutazione annuale, cosa che forse è richiesta oggi solo ai piloti da combattimento e a poche altre professioni.
Tutto ciò, seppure con qualche auspicabile correzione e qualche rigidezza in meno, è stato salutato come il dovuto riconoscimento – trascorsi settanta anni dalla entrata in vigore del codice civile – ad una figura che occupa un ruolo tecnico, complesso, sfaccettato e che richiede competenze eterogenee e non comuni che vanno dal diritto alla contabilità, alla fiscalità, alla sicurezza sul lavoro. L’amministratore di condominio non deve essere né un avvocato, né un ingegnere né un commercialista ma deve essere un professionista di grande preparazione che – come i medici condotti di una volta – sia in grado di percepire celermente la natura di un problema e di indirizzare il paziente dallo specialista più adatto.
Ciò richiede, indubbiamente, una seria preparazione e un costante aggiornamento, che deve abbinarsi ad una provata affidabilità, ritenuta imprescindibile in un soggetto che – nell’adempimento del proprio dovere professionale – è chiamato anche a gestire ingenti quantità di denaro dei suoi amministrati.
Insomma negli anni dal 2012 al 2014 il legislatore ci ha detto che, finalmente, l’amministratore non era più quel quisque de populo che emergeva dal silenzio del codice del 1942 ma doveva diventare un professionista di grande competenza e attendibilità, in quanto chiamato ad operare in un settore di fra i più complessi e rilevanti nel contesto socioeconomico, ovvero la multiforme realtà degli edifici in condominio; una realtà che rappresenta un laboratorio sperimentale ove si mescolano i profili più delicati del diritto (dai diritti reali alle obbligazioni plurisoggettive, con i relativi articolati processuali) insieme a quelli tecnici degli impianti, degli edifici, della contabilità e della normativa fiscale e tributaria fino alla gestione dei gruppi; un breve sguardo alle materie di aggiornamento obbligatorio previste dall’art. 5 del DM 140/2014 fa impallidire i programmi di diversi corsi universitari: “I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell’amministratore, quali:a) l’amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell’amministratore; b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticita’ e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi; c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali; d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprieta’ edilizia; e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche; f) i contratti, in particolare quello d’appalto ed il contratto di lavoro subordinato; g) le tecniche di risoluzione dei conflitti; h) l’utilizzo degli strumenti informatici; i) la contabilita’.”
A fronte della conclamata complessità della materia, che il legislatore ha ritenuto motivo essenziale per riqualificare (opportunamente) il ruolo e la figura professionale dell’amministratore di condominio, è stata di recente approvata la Legge, 28/04/2016 n° 57, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 29/04/2016, che delega al Governo la riforma della magistratura onoraria.
Già è singolare che una legge che tocca un settore tanto delicato sia delegata all’esecutivo e non sottoposta ad un serio ed approfondito confronto parlamentare. Peraltro il disegno di legge, oltre ad intervenire in maniera assolutamente discutibile – precarizzandola definitivamente – su una figura che da vent’anni regge un bel pezzo del carico dei Tribunali facendo appello spesso solo alla propria buona volontà – unifica Giudici Onorari di Tribunale e Giudici di Pace in un unico ibrido definito Magistrato Onorario di Pace e introduce una sconcertante previsione: “Nell’esercizio della delega di cui all’articolo 1, comma 1, lettera p), il Governo si attiene ai seguenti princìpi e criteri direttivi,:…“attribuendo alla competenza dell’ufficio del giudice di pace:a) le cause e i procedimenti di volontaria giurisdizione in materia di condominio degli edifici”.
Oggi quella materia che è stata definita di tale complessità da richiedere a chi la pratica quotidianamente come attività professionale parametri stringenti e di grande livello, viene in blocco attribuita alla cognizione di un giudice che la stessa legge definisce come figura minore, transitoria e di mero complemento, destinata a rimanere in servizio un quadriennio (prorogabile una sola volta) e con obbligo di dedicarsi contemporaneamente ad altra professione che gli assicuri da vivere, con un tetto massimo di tempo settimanale da dediciare allo svolgimento della attività giurisdizionale.
L’intera cognizione sulla materia del Condominio sarà dunque affidata in primo grado ad non professionista, un soggetto che lo stesso legislatore relega a figura minore della giurisdizione.
Tutte le controversie in tema di nomina e revoca dell’amministratore diventeranno di competenza del magistrato onorario che – non dedicandosi professionalmente, perché la legge glielo impedisce – a tale attività le guarderà come e quando potrà; stessa sorte attende le impugnative delle delibere condominiali, qualche che sia il loro valore.
Con l’ulteriore problematica che, essendo la materia cautelare sottratta al magistrato onorario, della eventuale sospensiva della efficacia delle delibere si dovrà forse andare a discutere dinanzi al Tribunale, con inutile duplicazione di fasi e costi.
Con la stessa lingua di Flaiano il legislatore ci ha detto che la materia del Condominio è materia assai tecnica e complessa, e di ciò non ne dubitiamo, essendo diversi i grandi giuristi che hanno dedicato a quel tema molte delle loro energie (da Salis a Corona), dall’altra ci sta per dire che, tuttavia, le liti che scaturiscono da quella materia così complessa è bene che le decida un giudice onorario, precario e non professionista.
Contro tale stranissima visione si è già levata alta la voce di diverse associazioni di amministratori e anche di personalità del mondo dell’avvocatura come Maurizio de Tilla, presidente dell’Associazione Nazionale Avvocati Italiani nonché prolifico e attento studioso della materia del Condominio.
Non resta che confidare nei decreti governativi, che comunque dovranno attenersi ai parametri dettati dalla delega e quindi non potranno certo mutarne l’impianto.
Anteriormente all’entrata in vigore della L. 220/2012 la giurisprudenza sosteneva che l’investitura dell’amministratore non richiedesse particolari formalità e anche colui che, esercitava tale compito di fatto, con il tacito assenso dei condomini, dovesse essere a tutti gli effetti ritenuto l’amministratore del fabbricato.
In tal senso si è espressa anche recentissima giurisprudenza (Cassazione civile, sez. II, 04/02/2016, n. 2242) che – nonostante la data – si riferisce a vicenda antecedente alla entrata in vigore della riforma.
Afferma la Corte che “Al riguardo va considerato che alla nomina dell’amministratore del condominio di un edificio è applicabile la disposizione dell’art. 1392 cod. civ., secondo cui, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che i rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita, di talchè essa può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell’assemblea e dall’annotazione nello speciale registro di cui all’art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio. Cass. 23296/1996)”
Inoltre osserva la Corte che il fatto che l’amministratore successiva nominato formalmente abbia in Giudizio ratificato l’attività difensiva svolta dal soggetto che agiva in virtù di nomina fatale vale a ratificare con effetto retroattivo al sua investitura: “A ciò si aggiunga che in sede di legittimità il Condominio si è costituito a mezzo dell’Amministratore O.R., e questi nel controricorso (pag. 4) ha espressamente fatto proprie tutte le difese svolte nei gradi di merito dal Condominio. Vi è quindi una ratifica espressa della condotta difensiva svolta da B.M., ritenuto dalla ricorrente privo del potere di rappresentare il Condominio di via (OMISSIS). Tale ratifica comporta in ogni caso la sanatoria con efficacia retroattiva del vizio di rappresentanza eccepito dalla ricorrente P. (Cass. Ord, 18/03/2015, n. 5343)”
Infine la Corte ribadisce un prinpcio pacifico in giurisprudenza ma che continua invece ad essere fonte di discussione sia nelle aule di giustizia che nelle assemblee di condominio, ovvero l’idoneità del preventivo e della relativa riparazione a fondare l’emissione di decreto ingiuntivo ex art. 63 disp.att. cod.civ. : “Seppur è vero che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo ben può il creditore opposto fornire la prova della propria pretesa nel corso del giudizio, è altrettanto vero che la natura cognitiva del giudizio è determinante in relazione al momento in cui il decreto è stato richiesto ed, infine, emesso. Per tale ragione, la giurisprudenza in materia di comunione e condominio, ha precisato il limite entro il quale un Condominio può richiedere l’ingiunzione nei confronti del condomino moroso ex art. 63 disp. att. c.p.c. in base al preventivo di spesa approvato dall’assemblea, soltanto fino a che l’esercizio cui tali spese si riferiscono non sia terminato, dovendo, altrimenti, agire il Condominio in base al consuntivo della gestione annuale”, e pertanto che le uniche somme che il Condominio poteva legittimamente richiedere erano quella portate dal Consuntivo approvato e non anche dal bilancio preventivo 1995 e Preventivo 1996/97 per riscaldamento, approvati poi nel corso del giudizio. La Corte di Appello avrebbe quindi errato in quanto “….confermando la sentenza oggetto di gravame, ha sostanzialmente omesso di verificare la correttezza dei conteggi esposti dal Condominio e la relativa documentazione allegata. Il motivo è infondato.
Nel caso di specie il Condominio agì legittimamente con la richiesta di decreto ingiuntivo in forza della delibera di approvazione del bilancio preventivo, a cui seguì, nel corso del giudizio, anche la delibera di approvazione del bilancio consuntivo. Entrambe le delibere peraltro non furono impugnate dall’attuale ricorrente, come correttamente rilevato dalla sentenza impugnata che pertanto deve trovare conferma anche sotto questo secondo profilo. Qui occorre rilevare che, al fine di consentire la necessaria gestione del condominio, che altrimenti sarebbe paralizzata, è legittima la riscossione da parte dell’amministratore dei contributi condominiali sulla base del bilancio preventivo regolarmente approvato sino a quando questo non sia stato sostituito dal bilancio consuntivo (Cass. 242999/2008; 21650/2013).”
L’entrata in vigore della L. 220/2012 (alla data del 18.6.2013) con la conseguente modifica dell’art. 1129 cod.civ., che oggi prevede attività formali relativamente alla nomina e alla conseguente accettazione dell’amministratore (prima fra tutte la comunicazione relativa al compenso, che costituisce motivo di nullità ex art. 1129 XIV comma cod.civ. ) sembrano rendere definitivamente superata la possibilità della nomina per facta concludentia.
La giurisprudenza dei prossimi anni dirà se tale previsione abbia o meno fondamento.
