si conferma fra i giudici di merito l’orientamento che il difetto di formazione periodica non costituisca motivo di nullità della nomina ma, al più, ove ne rivesta i requisiti per continuità e gravità, motivo di revoca.
Parrebbe allontanarsi dunque la lettura rigorista e, al momento, isolata espressa – invero immotivatamente – da un Tribunale veneto a da talune associazioni che hanno veicolato in maniera frettolosa (e fors’anche utilitaristica) un tesi che non pare trovare sostegno nel testo normativo.
la Corte d’appello di Venezia, con decreto 26 ottobre 2018 n. 3399 ha respinto la domanda di taluni condomini, osservando come l’art. 71 bis disp.att. cod.civ. non preveda affatto la cessazione dall’incarico ove vengano meno i requisiti formativi.
si tratta di lettura ancorata al dato letterale e che appare condivisibile, attenderemo di conoscere dalla giurisprudenza di legittimità se la nullità debba ascriversi a principi generali in tema di norme a rilevanza pubblica, anche se parrebbe singolare desumere una simile conseguenza interpretativa a fronte di una norma che, chiaramente e specificamente, indica ben precise ipotesi di cessazione e non connette invece specifica sanzione all’inadempimento riguardo gli obblighi di formazione periodica.
Costituisce giurisprudenza costante della Corte di legittimità che in sede di opposizione a decreto ingiuntivo possano essere fatte valere unicamente questioni di nullità dei deliberati posti a fondamento della richiesta monitoria, mentre l’annullabilità deve essere fatta valere in apposito giudizio.
L’orientamento è ripreso da una recente pronuncia (Cass. civ. sez. II 30 aprile 2019 n. 11482) che, tuttavia, chiarisce che ove il giudizio sia stato intrapreso e , nelle more dell’opposizione, sia stata emessa sentenza che annulla la delibera, tale documento possa essere introdotto in ogni tempo nel procedimento in cui si contesta il decreto.
“Per costante giurisprudenza di questa Corte, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo tale sindacato riservato al giudice davanti al quale dette delibere sono state impugnate (tra le varie, v. Sez. 2 -, Sentenza n. 4672 del 23/02/2017 Rv. 643364; Sez. 2, Sentenza n. 3354 del 19/02/2016 Rv. 638789; Sez. U, Sentenza n. 26629 del 18/12/2009 Rv. 610632).
In altri termini, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione, ma solo questioni riguardanti l’efficacia di quest’ultima.
La delibera costituisce, infatti, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non soltanto la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena, il cui ambito è, dunque, ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629 cit.; Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672 cit.).
Il giudice deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137 c.c., comma 2, o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 1502 del 2018; Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19938).
Nel caso in esame, la deliberazione posta a base del ricorso per decreto ingiuntivo è stata annullata dalla Corte d’Appello de L’Aquila con sentenza n. 82/2019 pubblicata il 16.1.2019, la cui produzione in allegato alla memoria della ricorrente deve ritenersi consentita.
Il divieto dell’art. 372 c.p.c., infatti, riferendosi esclusivamente ai documenti che avrebbero potuto essere prodotti nel giudizio di merito, non si estende a quelli, successivi, comprovanti il venir meno dell’efficacia della deliberazione posta a base del provvedimento monitorio opposto.
Tale soluzione – che si pone sulla scia dell’indirizzo giurisprudenziale che ammette la produzione di documenti nuovi dai quali si ricavi la sopravvenuta cessazione della materia del contendere (Cass., Sez. 2, 5 agosto 2008, n. 21122; Cass., Sez. lav., 23 giugno 2009, n. 14657; Cass., Sez. 1, 10 giugno 2011, n. 12737) o la successiva formazione del giudicato esterno (Cass., Sez. Un., 16 giugno 2006, n. 13916) – si giustifica perché la sentenza che dichiara invalida la delibera condominiale posta a fondamento del decreto ingiuntivo opposto, sebbene non sia rilevante per le specifiche questioni di rito indicate nell’art. 372 c.p.c. (nullità della sentenza impugnata; ammissibilità del ricorso e del controricorso), ma abbia un’incidenza sul merito, comprova la sopravvenuta formazione di una regula iuris operante in relazione alla decisione del caso concreto.
Diversamente, se non fosse consentita la produzione di tale documento, la Corte di cassazione dovrebbe rigettare il ricorso e lasciare in vita una sentenza che, se eseguita coattivamente, causerebbe la proposizione di un’opposizione all’esecuzione e, se eseguita spontaneamente, giustificherebbe la proposizione di un’azione di ripetizione dell’indebito in violazione dei più elementari principi di economia processuale.”
L’amministratore che non adempie al dovere di formazione periodica ex art 71 bis disp.att. cod.civ. e dm 140/2014 è semplicemente revocabile.
La tesi è stata ribadita dai giudici meneghini (Trib. Milano sez. XIII 27 marzo 2019 n. 3145), con una motivazione assai sintetica e che omette di affrontare il vero aspetto della questione.
E’ quanto, condivisibilmente, statuisce Trib. Savona 20.1.2019: “Destituita di fondamento appare la prima censura avente ad oggetto la nullità della delibera assembleare “per omessa redazione del verbale di assemblea e o sua incompletezza” risultando effettivamente redatto il verbale nel corso dell’ assemblea con l’ indicazione delle delibere assunte.
In assenza di riscontri contrari da parte dell’ attore, invero, significative al riguardo appaiono le dichiarazioni rese dal teste S. (cfr. verbale di udienza: “S.S.M. …agente immobiliare, sono il marito della signora E.B., amministratrice del Comprensorio Le Mimose …ero presente all’assemblea dell’8.7.2017: preciso che faccio parte dello studio associato E.S. per cui sono sempre presente alle riunioni di tutti i condomini di cui mia moglie è amministratrice anche se, in genere -. come anche nell’assemblea in oggetto – la mia presenza non viene messa a verbale; confermo che quanto contenuto nel verbale della detta assemblea – verbale che mi si rammostra -corrisponde a quanto dichiarato dalle parti presenti all’assemblea; aggiungo che fui presente dall’inizio alla fine della riunione. Adr: il verbale è stato scritto da mia moglie, che fungeva da segretario, su computer nel corso dell’assemblea; aggiungo che prima di iniziare venne chiesto ai rappresentanti di schiera – F.A.L., S. ed O. – se si poteva procedere con la scrittura a computer e tutti e tre si sono detti d’accordo; il verbale è stato poi riletto sempre da mia moglie punto per punto prima di procedere ai successivi punti all’ordine del giorno; nessuno dei rappresentanti di schiera ha manifestato opposizione mano a mano che veniva letto il verbale; a fine assemblea il verbale venne stampato, non mi ricordo se alla presenza o meno dei condomini; comunque alcuni giorni dopo il F.A.L., che ne aveva fatto richiesta, venne a ritirarne copia in studio da noi; il Presidente di detta assemblea, signor M.O., è andato via alla fine dell’assemblea senza però fermarsi a sottoscrivere il verbale: preciso che l’assemblea fu piuttosto lunga e l’O. disse che doveva andare via; il verbale mi pare sia stato sottoscritto il giorno dopo ovvero due giorni dopo l’assemblea; per quanto ricordo, la copia del verbale che venne data a F.A.L. non era ancora stata firmata dal Presidente”).
Con riferimento alle questioni oggetto di causa, tale redazione appare congrua posto che il verbale deve essere redatto in forma sintetica, non deve necessariamente contenere le dichiarazioni dei partecipanti e che anche l’ omessa sottoscrizione, peraltro presente ai fini di causa, non costituisce causa di annullabilità della delibera (cfr. edite entrambe su Banca Dati Giuffrè):
– Corte appello Milano, 18/09/1992: “Il processo verbale che ex art. 1136 u.c. c.c. deve essere redatto e trascritto nel registro tenuto dall’amministratore, ha la funzione di documentare la valida costituzione dell’organo, la formazione e il contenuto della volontà condominiale espressa attraverso le assunte delibere, sì che non sussiste alcun obbligo “ex lege” e, specularmente, alcun diritto dei condomini a veder riprodotti nel verbale ogni loro osservazione, richiesta o dichiarazione che esuli dai suddetti contenuti”.
– Cassazione civile sez. VI, 16/11/2017, n.27163: “L’omessa sottoscrizione del verbale dell’assemblea condominiale ad opera del presidente non costituisce causa di annullabilità della delibera, non esistendo – neppure a seguito della novella introdotta dalla l. n. 220 del 2012 – alcuna disposizione che prescriva, a pena di invalidità, tale adempimento, dovendosi presumere che l’organo collegiale agisca sotto la direzione del presidente ed assolvendo la sottoscrizione del verbale unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, in presenza di una clausola regolamentare impositiva dell’obbligo di nomina di un presidente dell’assemblea, aveva ritenuto invalido il verbale della riunione privo della sottoscrizione del presidente nominato, sebbene redatto sotto la direzione del medesimo)”.
La L. 220/2012 ha ridisegnato l’art. 1129 cc.c., introducendo il comma XIV di detta norma ovi si stabilisce che ” L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.”
Tale norma pone un ben preciso onere in capo all’amministratore, che è tuttavia ipotesi diversa da quella in cui l’assemblea provveda a nominare un amministratore con compenso “in bianco”, in tal caso la delibera (e non la nomina) dovrà ritenersi nulla non in forza dell’art. 1129 comma XIV c.c. quanto, piuttosto, in virtù dei principi generali sulla nullità dei contratti.
E’ quanto afferma una recente sentenza del tribunale apuano ( Trib. Massa 27 novembre 2018 n. 1463) che ha affrontato il caso di un amministratore nominato dall’assemblea (peraltro con maggioranze inferiori a quelle di legge e senza indicare i votanti a verbale) con un compenso da definire; il condominio ha riconosciuto l’invalidità della nomina, sostenendo tuttavia che, poichè non era stata data esecuzione alla delibera (la citazione è stata notificata pochi mesi dopo l’assunzione della delibera viziata), non vi era interesse degli attori ad impugnarla.
Il Tribunale così motiva: “deve rilevarsi che parte convenuta, assai singolarmente, si costituisce al solo fine di aderire alle tesi di parte attrice (e dunque non si comprende né il suo resistere in giudizio né la immotivata mancata partecipazione al procedimento di mediazione).
Non appare accoglibile neanche la tesi di parte convenuta che la mancata esecuzione della delibera oggetto di impugnazione determini cessazione della materia del contendere, poiché – anche a voler tacere della residua questione della soccombenza virtuale, che l’attore ha mostrato di voler azionare – in assenza di una delibera successiva, che legittimamente statuisca sulle stesse materie, o di una dichiarazione espressa della assemblea circa l’intenzione di non avvalersi del deliberato contestato (dato non rinvenibile né nella successiva delibera 10.8.2018 né altrove) resta intatto l’interesse degli attori ex art 100 c.p.c. a sentirne accertare la nullità o a vederla annullata; a tal proposito appare dirimente la circostanza che non è previsto alcun termine entro il quale l’amministratore – irritualmente nominato con la delibera oggetto di impugnazione – debba accettare la nomina o prendere le consegne dall’amministratore uscente, sicchè la circostanza che ciò non sia avvenuto sino alla introduzione del giudizio non priva gli attori dell’interesse a vedere cassata la delibera illegittima e ancora suscettibile di esecuzione.
Quanto alla illegittimità della nomina, va rilevato che la assunta decisione appare ascrivibile a profili di nullità, per l’idoneità ad incidere in maniera del tutto indeterminata nella sfera patrimoniale dei condomini.
Se l’obbligo, che la legge commina a pena di nullità ex art 1129 comma XIV c.c., di indicare analiticamente il compenso sussiste in capo all’amministratore al momento della accettazione, sì che sotto tale profilo la fattispecie dedotta dall’attore appare diversa rispetto a quella delineata dalla norma testè richiamata, la decisione assembleare che conferisca l’incarico senza determinazione del compenso finisce per essere atto meramente potestativo, che lascia totalmente indeterminati gli elementi essenziali della proposta (ex art 1325 nn. 1 e 3 c.c.), con ovvi riflessi sulla nullità della relativa decisione ai sensi dell’art 1418 c.c.
L’assemblea del 3.11.2017 esprime immediata volontà di nomina, che appare inscindibilmente correlata al deliberato impugnato (“viene nominato a maggioranza L. G. all’importo da definire”), rimettendo la determinazione di uno degli elementi essenziali ad un non meglio precisato momento successivo, che in alcun modo appare legato a successiva deliberazione da assumersi (circostanza che, invece, farebbe venir meno l’interesse all’impugnativa per gli attori dovendosi ritenere legittima ed efficace solo la decisione successiva, assunta in presenta di tutti gli elementi essenziali del contratto); né in tal senso può essere letto l’onere che l’assemblea pone in capo all’amministratore di comunicare il codice fiscale in successiva riunione, poiché tale adempimento non pare connesso – nella decisione impugnata – ad alcuna ulteriore valutazione sulla nomina.
Se ciò, in virtù della ragione più liquida, è motivo sufficiente alla decisione della causa, deve comunque rilevarsi che anche le sottostanti ragioni fatte valere dall’attore appaiono fondate, sì che in ogni caso il deliberato risulterebbe annullabile ex art 1137 c.c. poiché dalla scarna verbalizzazione dell’adunanza 3.11.2017 (doc. 2 di parte attrice) non risulta né chi siano i soggetti che hanno votato a favore (e contro) la nomina dell’amministratore né risulta raggiunta maggioranza idonea sotto il profilo del valore (a favore 405,98 millesimi) ai sensi dell’art. 1136 comma II c.c. (Cassazione civile sez. VI, 25/06/2018, n.16675; Trib. Milano 25 marzo 2015 n. 3886).”
… La immotivata mancata partecipazione alla mediazione da parte del condominio convenuto e la condotta difensiva adottata nel presente giudizio costituiscono palese abuso del processo e comportano condanna ex art 96 comma III c,p,c, in misura pari alle spese liquidate nonché applicazione dell’art. 8 comma 5 D.lgs 28/2010″
La legge 220/2012 ha introdotto l’art. 71 bis disp.att. cod.civ., norma che – fra i requisiti indispensabili per svolgere l’incarico di amministratore – ha indicato una serie di caratteristiche soggettive, fra le quali l’assenza di condanne per alcuni tipi di reati, l’assenza di protesti, il godimento dei diritti civili e politici, la capacità di agire (sic!).
Il legislatore ha ritenuto che il venir meno di uno di tali requisiti (previsti dalle lettere a/e della norma) comportasse la cessazione ipso iure dall’incarico, sì che ciascun condomino avrebbe potuto prendere l’iniziativa per la nomina di un nuovo amministratore.
In tal caso , aldilà della categoria giuridica a cui si vuol ascrivere la conseguenza prevista dalla norma, il precetto è chiaro e comporta una conseguenza non fraintendile.
La norma prevede poi alla lettera F l’obbligo di formazione iniziale e periodica, norma talmente infelice nella sua generica formulazione , che si è dovuto provvedere con un successivo – ancor più infelice – decreto di attuazione (DM 140/2014) per stabilire i parametri obbligatori di formazione dell’amministratore di condominio.
Se da molte parti, anche assai autorevoli, si è a più riprese sostenuto che il legislatore del 2012 non abbia brillato per chiarezza ed efficacia, v’è da dire che con le norme sulla “professionalizzazione ” dell’amministratore ha certamente dato il peggio di sé, a cui è seguito il peggio di taluni lettori interessati.
Talune associazioni, che hanno visto nel fenomeno della formazione obbligatoria più un lucroso business che una vera opportunità di crescita, hanno immediatamente dato della norma una lettura rigidissima (aggiungendovi il bislacco computo dei termini obbligatori dal 9 ottobre di ciascun anno), avvallati in questo da una discutibilissima sentenza (rectius, un postulato) del Tribunale di Padova.
Non è tuttavia mancata autorevole dottrina che ha ritenuto le norme sulla formazione volte a garantire un interesse pubblico e diffuso alla corretta gestione del patrimonio immobiliare, da ascriversi pertanto al rango di norme imperative, sì che la loro violazione darebbe comunque luogo a nullità della nomina del soggetto che non adempie agli obblighi formativi anche se l’art. 71 bis disp.att. cod.civ. non prevede alcun specifica conseguenza, poiché ciò deriverebbe (con una conclusione che a chi scrive pare poco condivisibile) dai principi generali dell’ordinamento.
Una recentissima e ragionevole pronuncia del Tribunale di Verona si richiama al noto principio dell’ubi lex voluti, dixit: l’amministratore che non adempie agli obblighi formativi, in mancanza di espressa sanzione prevista dalla legge, commettere irregolarità che dovrà essere valutata dal giudice, per importanza e frequenza, ai fini della eventuale revoca.
Con buona pace di tante cassandre e di tanti incalliti formatori seriali, sorti come i prataioli all’indomani di una serata uggiosa, che avevano trovato il proprio manifesto ideologico nella sentenza padovana.
Più attenta riflessione merita invece l’autorevole pensiero che richiama il rilievo pubblicistico della normativa primaria (di cui il decreto attuativo 140/2014 sarebbe norma integrativa), anche se allo stato paiono più pertinenti e preferibili le indicazioni che emergono dalla recente sentenza scaligera; certo è tema che, aldilà delle sterili dispute da associazione, potrà in diritto trovare adeguata stabilità nel momento in cui il tema approderà in sede di legittimità.
Per il momento può tuttavia essere assai interessante leggere le motivazioni di Trib. Verona 11 novembre 2018 n. 2515 Giudice unico dr. Vaccari, il quale osserva che la domanda “va qualificata, più correttamente, come domanda di declaratoria di nullità della sua nomina, per effetto della prospettata invalidità della delibera impugnata atteso che la domanda di revoca dell’amministratore di condominio avrebbe dovuto essere introdotta con un apposito procedimento camerale, di competenza del Tribunale collegiale…
L’assunto attoreo si fonda su un unico precedente di merito che ha ritenuto che la mancata frequentazione da parte dell’amministratore del corso di aggiornamento annuale sia causa di nullità della delibera che lo ha nominato, evidentemente con riguardo al suo oggetto, per contrasto con l’art. 71 bis, lett. g) disp. att. c.c., da considerarsi come norma imperativa.
Tale impostazione però, ad avviso di questo giudice, non è condivisibile perché non tiene conto dell’intera disciplina rilevante nel caso di specie e il cui esame conduce ad una conclusione opposta alla predetta.
E’ opportuno rammentare infatti che l’art.1129, comma 12, c.c. elenca una serie di ipotesi tipiche di gravi irregolarità giustificanti la revoca dell’amministratore condominiale che consistono in condotte omissive del medesimo, successive o contestuali alla sua nomina (queste ultime sono menzionate nel n. 8 della norma sopra citata). Il comma 14 cita poi una ipotesi di nullità della nomina dell’amministratore consistente nella mancata specificazione, al momento di essa o del suo rinnovo, dell’entità del compenso richiesto.
Orbene, da tale previsione può evincersi che, quando il legislatore ha inteso sanzionare con la nullità della delibera di nomina dell’amministratore l’omissione di alcuni adempimenti connessi all’assunzione dell’incarico di amministratore condominiale, lo ha affermato espressamente e quindi che ulteriori ipotesi di nullità, quale conseguenza dell’inadempimento di altri doveri, non possono essere ricavate in via interpretativa.
Tali inadempimenti, specie se protratti nel tempo, possono invece integrare le gravi irregolarità che giustificano la revoca dalla carica oltre che essere fonte di responsabilità per l’amministratore inadempiente. “
Che l’amministratore sia una figura che svolge attività complessa ed eterogenea, che spazia in numerose discipline debba essere un professionista formato e preparato è è oggi fuor di dubbio, che la preparazione non si raggiunga attraverso taluni metodi formativi industriali ove alla cultura si è sostituito tutto quanto passa il convento è oggi altrettanto certo. Ci si forma studiando e seguendo corsi seri con docenti qualificati, non mettendo timbri su libretti che vanno da ottobre ad ottobre nè (in)seguendo giostre da 15 ore…
Pare che vi sia allo studio un progetto di riforma della professione di amministratore. La speranza è che il legislatore attuale sia un pò meno approssimativo di quello del 2012.
Un caso curioso (ma non così infrequente), che prende le mosse da Chiavari , ove in un condominio l’assemblea ha deliberato di dismettere il servizio di pulizia scale e stabilire che ciascun condomino provvederà a turno alla pulizia e, ove non intenda farlo, dovrà pagare qualcuno che lo faccia in sua vece.
Il Tribunale di Chiavari aveva ritenuto nulla la delibera, che invece la Corte di Appello di Genova ha ritenuto corretta; la Corte di legittimità (Cass.Civ. sez.VI-2 ord. 13 novembre 2018 n. 29220 rel. Scarpa) ha cassato la sentenza di secondo grado, poiché una simile decisione finisce per incidere sul criterio legale di ripartizione, certamente derogabile, ma solo mediante convenzione e non con delibera maggioritaria.
Osserva la corte: “deve ribadirsi che una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. c.c., seppur limitata alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, va ritenuta nulla per impossibilità dell’oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233; Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651).
Si ha riguardo, nella specie, a delibere assembleari che, essendo stato revocato l’appalto affidato dal condominio a terzi per la pulizia delle scale, hanno stabilito che tale incombenza spetti a turno ai singoli partecipanti, i quali, ove non intendano sobbarcarsi personalmente l’opera, possono farsi sostituire da terzi sopportandone i costi
Secondo l’interpretazione giurisprudenziale più recente, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell’art. 1124 c.c., il quale è espressione del principio generale posto dall’art. 1123, comma 2, c.c., e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (Cass. Sez. 2, 12/01/2007, n. 432) .
Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello inceente alle spese di pulizia e di illuminazione delle scale può essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale “di natura contrattuale”, o in una deliberazione dell’assemblea approvata all’unanimità da tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 23/12/2011, n. 28679; Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).
È in ogni caso necessario, perché sia giustificata l’applicazione di un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale, commisurato alla quota di proprietà di ciascun condomino, che la deroga convenzionale sia prevista espressamente (Cass. Sez. 2, 29/01/2000, n. 1033).
La «diversa convenzione» ex art. 1123 c.c. può, peraltro, essere adottata anche in funzione non “normativa”, e cioè non per sostituire statutariamente il titolo negoziale a quello legale o regolamentare nella relativa disciplina, bensì con riguardo al riparto di una singola spesa o di una specifica gestione.
Tuttavia, poiché pure in tal caso la convenzione viene ad incidere sulla misura degli obblighi dei singoli partecipanti al condominio, essa non può essere rimessa all’espressione della regola collegiale sintetizzata dal principio di maggioranza, ma deve comunque fondarsi su una deliberazione unanime, non limitata ai presenti all’assemblea (Cass. Sez. 2, 23/05/1972, n. 1588).
Come già considerato, il dovere dei condomini di contribuire alle spese in proporzione al valore della rispettiva unità immobiliare o all’utilità che traggano del bene o dal servizio comune trova la sua fonte nel diritto dominicale di condominio, e perciò non può rientrare nelle attribuzioni dell’assemblea una potestà di deroga ai criteri legali di cui agli art. 1123 e ss. c.c.
A tali principi non si è uniformata l’impugnata sentenza, avendo essa incomprensibilmente ritenuto le delibere impugnate concernenti “le modalità di esecuzione delle spese di pulizia delle scale”, ovvero attinenti “all’organizzazione ed al funzionamento delle cose comuni”. Le delibere impugnate non rivelano, invece, una portata meramente organizzativa, concernente soltanto le modalità d’uso delle cose comuni, o la gestione ed il funzionamento dei servizi condominiali, materie certamente rientranti nelle competenze collegiali.
Va conclusivamente affermato che il diritto-dovere di ciascun condomino, ex art. 1118 c.c., di provvedere alla manutenzione delle cose comuni comporta certamente non solo l’obbligo di sostenere le spese, ma anche tutti gli obblighi di facere e di pati connessi alle modalità esecutive dell’attività manutentiva, rimanendo tuttavia affetta da nullità la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini espresso in apposita convenzione, si modifichino a maggioranza i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune (quale quello di pulizia delle scale), venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso l’imposizione, come nelle specie, di un obbligo di facere, ovvero di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto dell’obbligo di contribuzione”
La legge 220/20102 ha introdotto l’obbligo per l’amministratore di indicare analiticamente il compenso richiesto, all’atto dell’accettazione e di ogni rinnovo, sì che il costo della sua prestazione risulti chiaro all’altro contraente.
L’art. 1129 comma XIV cod.civ. oggi sanziona con la nullità della nomina il mancato rispetto di tale adempimento. Si tratta di un dato contrattuale che deve emergere inequivocabilmente dall’accordo negoziale che lega condominio e amministratore e che non può essere semplicemente desunto dalla indicazione della relativa voce in preventivo, poichè quest’ultimo dato non ha efficaci vincolante ed è suscettibile di variazioni.
La tesi, già espressa da alcuni giudici di merito, è stata fatta propria – seppur al momento solo in sede cautelare di sospensione della efficiacia della delibera di nomina – con ordinanza Trib. Roma 15 ottobre 2018: “In merito alla nomina dell’amministratore, si ritiene che il Condominio non abbia correttamente adempiuto alle prescrizioni previste dalla novella sul condominio in tema di oneri di comunicazioni a carico del nuovo amministratore; infatti, in aderenza al disposto normativo deve considerarsi nulla la nomina dell’amministratore di condominio – con conseguente nullità della delibera in parte qua – in assenza della specificazione analitica del compenso a quest’ultimo spettante per l’attività da svolgere, in violazione dell’art. 1129, comma 14, c.c. Tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l’emolumento dell’organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell’amministratore che nel caso delle successive riconferme (Cfr.Tribunale Milano, sez. XIII, 03/04/2016, n. 4294).
Ebbene, in sede di ratifica, l’assemblea non ha integrato la documentazione mancante relativa al compenso richiesto e percepito dall’amministratore per l’esercizio 2015;
Quanto alla nuova nomina dello stesso amministratore non si può ritenere sufficiente l’indicazione, nel preventivo del rendiconto di esercizio, della voce “amministrazione”; da un lato ciò non è impegnativo per l’amministratore che ha mancato di dare chiara indicazione del compenso richiesto, dall’altro ben potrebbe il preventivo essere vanificato dalla maggioranza schiacciante di cui gode la società XXXXX, di cui evidentemente l’amministratore è espressione.
Vi è pertanto ragione di sospendere l’esecuzione della delibera nella parte relativa alla nomina dell’amministratore “
Ove il condominio adotti una delibera nulla, l’amministratore non è tenuto a darvi esecuzione, la nullità è rilevabile anche d’ufficio dal giudice ed è facoltà del condomino leso dalla decisione agire per il risarcimento del danno subito in conseguenza dell’atto nullo (diverso ed ulteriore rispetto a quello che può essere reintegrato con la semplice ceduazione dell’atto viziato) anche in via autonoma rispetto al giudizio volto alla declaratoria di nullità della decisione assembleare.
E’ quanto ha statuito da Cass.Civ. sez. II 26 settembre 2018 n. 23076 rel. Scarpa, on una interessante sentenza in tema di innovazioni vietate (nella fattispecie l’installazione di un ascensore che ledeva i diritti di una condomina) e che è pervenuta alla enunciazione del seguente principio di diritto: “La delibera dell’assemblea di condominio, che privi un singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino medesimo;
quest’ultimo, lamentando la nullità della suddetta delibera, ha perciò la facoltà di chiedere una pronuncia di condanna del condominio al risarcimento del danno, dovendosi imputare alla collettività condominiale gli atti compiuti e l’attività svolta in suo nome, nonché le relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli, e rimanendo il singolo condomino danneggiato distinto dal gruppo ed equiparato a tali effetti ad un terzo.
Essendo la nullità della delibera dell’assemblea fatto ostativo all’insorgere del potere – dovere dell’amministratore di eseguire la stessa, l’azione risarcitoria del singolo partecipante nei confronti del condominio è ravvisabile non soltanto come scelta subordinata alla tutela demolitoria ex art. 1137 c.c., ma anche come opzione del tutto autonoma.”
Assai singolarmente il Tribunale di Trieste e, successivamente, la Corte di Appello della stessa città avevano ritenuto che la condomina potesse far valere i propri diritti solo in sede di impugnativa ex art 1137 cod.civ. (censura pacificamente riservata alle delibere annullabili, specie dopo la novella del 2012, che ha espressamente circoscritto la norma all’ipotesi dell’annullamento).
i fatti: “Il giudizio ebbe inizio con atto di citazione notificato il 12 febbraio 2010. La signora G. , proprietaria di unità immobiliare compresa nell’edificio di Via (omissis) , convenne il Condominio (omissis) innanzi al Tribunale di Trieste per vedersi risarcire il danno cagionatole dalla realizzazione di un ascensore nella corte interna dell’edificio condominiale, danno consistente nella riduzione di luce e aria all’appartamento dell’attrice posto al piano terra, e nell’impedimento all’uso di una rilevante porzione della suddetta corte.
Avverso la sentenza del Tribunale, che rigettò la domanda, propose appello la G. , reiterando le domande risarcitorie prospettate in primo grado.
La Corte di Appello di Trieste, confermando la sentenza del giudice di primo grado, rigettò il gravame, sul presupposto che le delibere che avevano deciso l’installazione dell’impianto di ascensore non erano state impugnate precedentemente dall’appellante, a nulla rilevando l’omessa convocazione della stessa alle relative assemblee, in quanto soltanto in sede di impugnativa ex art. 1137 c.c. sarebbe stato possibile dedurre l’invalidità delle decisioni assembleari, causa del ravvisato pregiudizio della proprietà esclusiva della singola condomina. Tali delibere sarebbero perciò risultate tuttora valide e vincolanti anche per la signora G. , con conseguente carenza dei presupposti per l’azione di risarcimento, ex art. 2043 c.c.”
le motivazioni del giudice di legittimità: “In tema di condominio, l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare le barriere architettoniche, costituisce un’innovazione che, ex art. 2, commi 1 e 2, della l. n. 13 del 1989, va approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2 e 3, c.c. (ovvero che, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap), comunque osservando i limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal comma 3 del citato art. 2 (Cass. Sez. 6 – 2, 09/03/2017, n. 6129; Cass. Sez. 2, 25/10/2012, n. 18334; Cass. Sez. 2, 24/07/2012, n. 12930).
Poiché resta dunque fermo il disposto dell’art. 1120, comma 2, c.c. (formulazione ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità, secondo l’originaria costituzione della comunione.
Tale concetto di inservibilità della parte comune non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della “res communis” secondo la sua naturale fruibilità, ovvero dalla sensibile menomazione dell’utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene (cfr. Cass. Sez. 2, 12/07/2011, n. 15308; Cass. Sez. 2, 25/10/2005, n. 20639).
Nella specie, la condomina G. assume, a fondamento della sua pretesa risarcitoria, che la realizzazione dell’impianto di ascensore nella corte interna dell’edificio condominiale, deliberata dall’assemblea, le impedisca di far uso di una rilevante porzione di tale area comune, ed abbia altresì ridotto la luce e l’aria fruibili dal suo appartamento, così prospettando che l’innovazione sia lesiva del divieto posto dall’art. 1120, comma 2, c.c., in quanto alla possibilità dell’originario godimento della cosa comune sarebbe stato sostituito un godimento di diverso contenuto.
È, allora, certamente da qualificare nulla la deliberazione, vietata dall’art. 1120 c.c., che sia lesiva dei diritti individuali di un condomino su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, trattandosi di delibera avente oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea (arg. da Cass. Sez. U, 07/03/2005, n. 4806; Cass. Sez. 2, 24/07/2012, n. 12930; Cass. Sez. 6-2, 14/9/2017, n. 21339; Cass. Sez. 2, 25/06/1994, n. 6109).
La nullità di una deliberazione dell’assemblea condominiale comporta che la stessa, a differenza delle ipotesi di annullabilità, non implichi la necessità di tempestiva impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. Una deliberazione nulla, secondo i principi generali degli organi collegiali, non può, pertanto, finché (o perché) non impugnata nel termine di legge, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, come si afferma per le deliberazioni soltanto annullabili.
La nullità della deliberazione assembleare costituisce, perciò, fatto ostativo all’insorgere del potere-dovere dell’amministratore, ex art. 1130, n. 1, c.c., di darne attuazione, differentemente dalle ipotesi di mera annullabilità, non incidendo questa sul carattere vincolante delle decisioni del collegio dei condomini per l’organo di gestione fino a quando non siano rimosse con pronuncia di accoglimento dell’impugnazione proposta a norma dell’art. 1137 c.c.
Alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica, peraltro, il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità, ogni qual volta la validità (o l’invalidità) dell’atto collegiale rientri tra gli elementi costitutivi della domanda su cui egli debba decidere (con riferimento proprio ad azione risarcitoria, cfr. Cass. Sez. 2, 10/03/2016, n. 4726; inoltre, si vedano Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; Cass. Sez. 6 -2, 15/03/2017, n. 6652).
Non è perciò corretta l’affermazione della Corte d’Appello di Trieste secondo cui la violazione dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c. e la conseguente nullità della deliberazione assembleare siano deducibili “solo in sede d’impugnazione di detta delibera, nel caso di specie pacificamente mai proposta”.
L’accertamento dell’invalidità può costituire, infatti, una questione pregiudiziale rispetto al riconoscimento del diritto al risarcimento dei danni soltanto nelle ipotesi di annullabilità della delibera, ovvero in ipotesi di vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, o al procedimento di convocazione o di informazione della stessa, o alle maggioranza occorrente in relazione all’oggetto.
Se la delibera annullabile non sia impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c., il comportamento del condomino assume, invero, un significato di acquiescenza all’espressione di volontà collegiale, sicché la praticabilità dell’accesso alla tutela risarcitoria avverso una delibera assembleare annullabile in via complementare ed integrativa alla tutela demolitoria può affermarsi unicamente per quegli eventuali danni che non siano riparabili con l’eliminazione della delibera e delle modificazioni della realtà materiale da essa discendenti, salva poi la necessità della prova degli elementi oggettivi e soggettivi del danno, nonché del nesso di causalità tra questo e la delibera invalida.
Soluzione diversa va affermata quando la domanda di risarcimento dei danni avanzata dal singolo condominio si ricolleghi all’esecuzione di una deliberazione dell’assemblea nulla, e cioè che abbia oggetto impossibile, illecito, o non rientrante nelle competenze condominiali, o che incida sui diritti individuali inerenti alle parti comuni o alla proprietà esclusiva di ognuno dei partecipanti.”
una recente ordinanza della Corte di legittimità (Cass. civ. sez. VI-2 12 settembre 2018 n. 22157rel. Scarpa) richiama la disciplina della imputazione delle spese per la sostituzione dell’impianto di ascensore, con alcuni interessanti riferimenti alla valenza del regolamento condominiale sul tema.
Una condomina, proprietaria di un immobile al piano terra, si doleva che la corte d’appello di Roma non avesse tenuto in debito conto che il regolamento di condominio non prevedeva un obbligo di contribuzione dei proprietari dei fondi terranei alle spese di ascensore.
La Corte di Cassazione, con ampia motivazione, rileva che in realtà è la legge (ancor prima dell’espresso dettato letterale dell’art. 1124 cod.civ. novellato) a prevedere tale obbligo, che può essere derogato solo da una disposizione di natura contrattuale o da una delibera unanime, inesistenti nel caso di specie.
“Il costante orientamento interpretativo di questa Corte ha più volte affermato (nella vigenza della disciplina, qui operante, antecedente alla riformulazione dell’art. 1124 c.c. introdotta dalla legge n. 220 del 2012, ove espressamente si contempla l’intervento di sostituzione degli ascensori) che, a differenza dell’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese vanno suddivise secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino), quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124 c.c. (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20713, non massimata; Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264).
Stante l’identità di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex art. 1124 c.c. e delle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente, deve dirsi che, al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune (tant’è che, dopo la legge n. 220 del 2012, esso è espressamente elencato nell’art. 1117 n. 3, c.c.) anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne (arg. da Cass. Sez. 2, 20/04/2017, n. 9986; Cass. Sez. 2, 10/07/2007, n. 15444; Cass. Sez. 2, 06/06/1977, n. 2328).
Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori può essere derogato, ma la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione deve essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, ovvero col consenso di tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).
Deve dirsi in tal senso corretta la decisione della Corte d’Appello di Roma, la quale ha escluso che la condomina B. potesse dirsi esonerata dalla spesa intimatale in sede monitoria, non avendo rinvenuto nel regolamento del Condominio (…) alcuna esplicita disciplina convenzionale che differenziasse tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di manutenzione e sostituzione degli ascensori, attribuendo gli stessi secondo criteri diversi da quelli scaturenti dall’applicazione degli artt. 1124, 1123, 1117 e 1118 c.c.
È perciò evidente l’errore di prospettiva della ricorrente, la quale si duole nelle sue censure dell’interpretazione delle clausole del regolamento del Condominio (…) prescelta dalla Corte d’Appello, e contesta che non sia in esse ravvisabile il fondamento del suo obbligo di partecipazione alla spesa di sostituzione dell’ascensore, laddove il fondamento di tale obbligo discende, come visto, direttamente dalla legge, e le clausole regolamentari analizzate, secondo la plausibile interpretazione privilegiata dai giudici del merito, non contengono, al contrario, alcuna convenzione espressa che deroghi alla disciplina codicistica.”
La Corte richiama anche il consolidato orientamento che ritiene rilevabile la nullità della delibera nel giudizio di opposizone a decreto ingiuntivo, a differenza della annullabilità, che deve essere fatta valere unicamente entro i termini di cui alll’art . 1137 c.c. e che può avere incidenza nel giudizio di opposizone solo ove il giudice abbia internalmente sospeso l’efficacia del deliberato oppure sia inetrvenuta sentenza di annnullamento.
“È da ribadire in premessa che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla annullabilità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione.Tale delibera costituisce, infatti, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è, dunque, ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629; da ultimo, Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672).
Il giudice deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137, comma 2, c.c., o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19938; Cass. Sez. 6 – 2, 24/03/2017, n. 7741).
Questa Corte ha però anche chiarito, con orientamento che va ribadito, come nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, il limite alla rilevabilità, anche d’ufficio, dell’invalidità delle sottostanti delibere non opera allorché si tratti di vizi implicanti la loro nullità, trattandosi dell’applicazione di atti la cui validità rappresenta un elemento costitutivo della domanda (Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305).
Ora, una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. c.c., va certamente ritenuta nulla, a differenza di quanto argomenta la Corte d’Appello in motivazione, occorrendo a tal fine una convenzione approvata all’unanimità, che sia espressione dell’autonomia contrattuale (Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233; Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651).
La nullità di una siffatta delibera può, quindi, essere fatta valere anche nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei discendenti contributi condominiali, trattandosi di vizio che inficia la stessa esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa (esistenza che il giudice dell’opposizione deve comunque verificare) e che rimane sottratto al termine perentorio di impugnativa di cui all’art. 1137 c.c..”
