La Cassazione (Cass.civ. sez. II ord. 17 febbraio 2020 n. 3860 rel. Scarpa) affronta in maniera approfondita – confermando orientamenti consolidati – la natura giuridica del sottotetto di un edificio condominiale, ribadendo che – laddove tale vano appaia funzionalmente destinato ad assolvere funzioni comuni – dovrà ritenersi tale ai sensi dell’art. 1117 c.c., competendo a colui che invece ne pretende la titolarità esclusiva l’onera di dar prova dei relativi presupposti : “Secondo, tuttavia, la consolidata interpretazione di questa Corte, che la sentenza impugnata ha del tutto trascurato, sono comunque oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’art. 1117 c.c. (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, proprio dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune (Cass. civ. III, n. . Sez. 6-2, 14/02/2018, n. 3627; Cass, Sez. 6 – 2, 10/03/2017, n. 6314; Cass. Sez. 2, 02/03/2017, n. 5335; Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23902; Cass. Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143; Cass. Sez. 2, 20/06/2002, n. 8968; Cass. Sez. 2, 20/07/1999, n. 7764).
Altrimenti, soltanto ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall’art. 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacché lo stesso sottotetto assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento.
La proprietà del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto: nel caso in esame, la Corte di Appello di Milano non ha compiuto alcun accertamento sulle funzioni e sulle caratteristiche strutturali del locale sottotetto, né, al contrario, sulla destinazione pertinenziale dello stesso a servizio di appartamenti di proprietà esclusiva, erroneamente supponendo che la natura condominiale di tale bene dovesse negarsi soltanto perché non stabilita convenzionalmente nel contratto del 2 febbraio 1979 o nel regolamento condominiale
Ove dunque il sottotetto dell’edificio di via C… , Milano, risultasse destinato, per sue caratteristiche funzionali e strutturali, all’uso comune, occorrerà verificare il momento di costituzione del condominio, con riferimento all’atto con cui l’originario unico proprietario ne operò il frazionamento, alienando ad un terzo la prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione...
In presenza di un sottotetto posto in rapporto di accessorietà con l’intero edificio o parte di esso, e dunque di uso comune, e non invece destinato pertinenzialmente ad una determinata unità immobiliare di proprietà individuale, per escluderne la condominialità si dovrà accertare che il titolo costitutivo del condominio, ovvero il primo atto di trasferimento di una porzione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto, recasse una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente al venditore o ad uno dei condomini la proprietà di detta parte, sì da escluderne gli altri (Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n. 26766; Cass. Sez. 2, 19/11/2002, n. 16292).
La circostanza che gli atti di vendita, come le correlate note di trascrizione, non contenessero espressa menzione del trasferimento della comproprietà dei sottotetti, se destinati all’uso comune, non è in alcun modo sufficiente a superare la presunzione posta dall’art. 1117 c.c., la quale, al contrario, comporta che all’atto stesso consegua l’alienazione, unitamente alla porzione esclusiva, della corrispondente quota di condominio su dette parti comuni. Stando, infatti, al consolidato orientamento di questa Corte, una volta accertata la sussistenza di una situazione di condominio di edifici, le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio “accessorium sequitur principale”, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria (Cass. Sez. 2, 06/03/2019, n. 6458; Cass. Sez. 6 – 2, 26/10/2011, n. 22361; Cass. Sez. 2, 27/04/1993, n. 4931).
Secondo uniforme interpretazione giurisprudenziale, spetta in ogni caso al condomino, che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un sottotetto destinato all’uso comune, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’art. 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario (non essendo determinanti, a tal fine, né le risultanze del regolamento di condominio, né l’inclusione del bene nelle tabelle nnillesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino, né i dati catastali); in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini.”
Una lunga e dotta sentenza della corte di legittimità ( Cass.Civ. sez.II 6 marzo 2019 n. 6458 rel. Scarpa) affronta un tema interessante e spesso frainteso: laddove si costituisca una situazione di condominio in conseguenza del frazionamento della unitaria proprietà individuale in unità attribuite a diversi soggetti, i beni comuni e strumentali a tali unità saranno soggetti (ex lege o per titolo) al regime dell’art. 1117 cod.civ., non potendosi invece applicare la disciplina delle pertinenze.
La vicenda trae origine in terra ligure, da una sentenza del Tribunale di Chiavari, poi appellata dinanzi alla Corte di Genova: “L. C. convenne davanti al Tribunale di Chiavari S. A. T. ed il notaio R.a S., chiedendo di accertare che la prima non avesse alcun diritto di proprietà o comproprietà sulla striscia di terreno aderente alla casa dell’attrice in via T n. 4 di Chiavari (area che invece la signora T. occupava con beni e masserizie, ostruendone il transito), nonché di condannare il notaio S al risarcimento dei danni, per aver erroneamente indicato i confini della proprietà T. nell’atto di acquisto da A C del 19 aprile 2002, nonché in un precedente titolo.
S A T dedusse di essere comproprietaria per un terzo della striscia di terreno in contesa, come da atto di divisione del 20 luglio 1987. Il notaio R S eccepì la prescrizione e chiamò in garanzia la Fondiaria SAI s.p.a. e la Loyd’s of London Rappresentanza Generale per l’Italia.
Il Tribunale di Chiavari respinse le domande dell’attrice, dichiarando che la striscia di terreno fosse in comunione tra L C, S A T e S P, e, accogliendo la riconvenzionale, condannò la signora C a rimuovere vasi ed altri oggetti dal sedime, nonché a rimborsare le spese alle convenute ed alle assicuratrici chiamate in causa.
La Corte di Genova, rigettando l’appello di L C, osservò che nell’atto di divisione del 20 luglio 1987, stipulato tra i comproprietari originari dell’immobile, era individuata con chiarezza l’esistenza di una striscia di terreno posta tra il fabbricato ed i giardini, definita come “distacco condominiale”, che rimaneva di proprietà comune dei condividenti.
Secondo la Corte d’Appello, la striscia in contesa “come bene condominiale e pertinenza degli appartamenti è stata trasferita agli aventi causa dei condividenti originari, che sono i proprietari attuali della casa: in tanto appartiene per un terzo a L C, per un terzo a S P e per un terzo a S A T.
Per i giudici di secondo grado, nemmeno rileva – in senso contrario – “il fatto che la striscia di terreno in contestazione non sia stata espressamente indicata – come bene pertinenziale – nel titolo di acquisto della signora T. Invero – in forza del principio per cui “accessorium sequitur principale” – gli atti traslativi aventi per oggetto i beni principali ovvero le proprietà individuali facenti parte di un condominio comprendono i beni pertinenziali – ove non sia diversamente disposto – ed i beni condominiali, che siano destinati per la loro funzione all’uso e servizio dei beni di proprietà solitaria.
Nella fattispecie non è sostenibile che la striscia per cui è causa costituisca oggetto di una comunione ordinaria, perpetuatasi tra i proprietari originari dell’immobile, a sé stante e separata dal condominio, trattandosi – al contrario – a tutti gli effetti di un bene pertinenziale, definito espressamente come condominiale nel titolo originale di divisione dagli originari comproprietari della casa ed appositamente escluso dalla divisione, siccome destinato propriamente al passaggio comune”.
A tal proposito il Giudice di legittimità osserva che: ” La Corte d’Appello di Genova ha qualificato la striscia di terreno corrente tra gli immobili delle parti, siti in via T n. 4 di Chiavari, come “bene condominiale e pertinenza degli appartamenti”, e così considerato che “gliattitraslativiaventi per oggetto i beni principaliovveroleproprietàindividuali facenti parte di un condominio comprendono i beni pertinenziali – ove non sia diversamente disposto – edi benicondominiali,che siano destinati per la loro funzioneall’usoeserviziodei beni di proprietà solitaria”.
La qualificazione dell’area come condominiale è stata ricavata dai giudici di secondo grado dal “titolo originale di divisione dagli originari comproprietari della casa”, trattandosi di bene“appositamenteesclusodalla divisione, siccome destinato propriamentealpassaggio comune”.
Ora, la situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile, si attua sin dal momento in cuisi opera il frazionamento della proprietàdi unedificio,aseguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto.
La sentenza impugnata individual’attodi frazionamento iniziale, dal quale ebbeorigineilcondominiodelle unità immobiliari ora appartenenti a L C; S A T e S P, nella divisione ereditaria del 20 luglio 1987, allorché furono assegnati ai condividenti singoli appartamenti ed una porzione di orto.
Individuato tale momento, doveva reputarsi operante la presunzione legale ex art. 1117e.e.dicomunione”proindiviso”ditutte quelleparti del complessoche, per ubicazione e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal primo titolo di frazionamento non risultasse, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente al venditore o ad alcuno dei condomini la proprietà di dette parti (Cass.Sez.2,18/12/2014,n. 26766; Cass.Sez. 2, 22/08/2002,n. 12340;Cass.Sez.2,07/08/2002,n. 11877).
Nella specie, si ha riguardo (per quanto accertato in fatto dai giudici di merito, sullabasediapprezzamentolorospettante) ad area strutturalmente destinata a dareaccessoalfabbricato ed ai giardini, definita nel titolo “distaccocondominiale”,in quanto tale facente parte delle cose comuni di cui all’art. 1117 cod.civ. , dovendosi qualificarsi come cortile, agli effetti di tale disposizione, qualsiasi spazio esterno che abbia la funzione non soltanto di dare ariae luceall’adiacentefabbricato,maanche di consentirne l’accesso (Cass. Sez. 2, 29/10/2003, n. 16241; Cass. Sez. 2, 03/10/1991, n. 10309). Tale bene, pertanto, ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso nel primo atto di trasferimento qualsiasi univoco riferimento al riguardo, deve essere ritenuto parte comune dell’edificio condominiale,aisensidelmedesimoart.1117e.e.,ceduta in comproprietà proquota.
Peraltro,questaCortehaancora di recente ribadito come, al fine di accertare se l’uso esclusivo di un’area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all’edificio di tutti i partecipanti, sia attribuito ad uno o più condomini, è irrilevanteex se la circostanza che l’area stessa, per la conformazione dei luoghi, sia stata di fatto goduta più proficuamente e frequentemente dal condomino titolare della contigua unità immobiliare (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712).
Ne consegue che non ha alcun rilievo il contenuto dell’atto traslativo C/T del19 aprile 2002 (del quale la ricorrente evidenzia che non indicasse espressamente la striscia di terreno), non potendo esso valere quale titolo contrario ex art. 1117 cod.civ. , né validamente disporre della proprietà esclusiva dell’area oggetto di lite, ormai compresa fra le proprietà comuni (rimanendo nulla, alcontrario, la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un’unità immobiliare di un condominio, con la quale venga esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune delle parti comuni: cfr. Cass. Sez. 2, 29/01/2015, n. 1680).
La mera circostanza che uno dei successivi atti di vendita di una singola unità immobiliare non contenga espressa menzione del trasferimento anche della comproprietà delle aree comuni non è, in sostanza, in alcun modo sufficiente a superare la presunzione posta dall’art. 1117 cod.civ. , la quale, al contrario, comporta che all’atto stesso consegua l’alienazione, unitamente alla porzione esclusiva, della corrispondente quota di condominio su dette parti comuni.
Stando, infatti, al consolidato orientamento di questa Corte, una volta accertata lasussistenzadiunasituazionedicondominiodiedifici, le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio “accessorium sequitur principale”, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria(come,nella specie, la striscia destinata al passaggio comune), non trattandosi, per quanto accertato in fatto dallaCortedi Genova, di area legata agli appartamenti delle parti da mera relazione spaziale (Cass. Sez. 6 – 2, 26/10/2011, n. 22361; Cass. Sez. 2, 27/04/1993, n. 4931).
Nonèpertinente all’acclarata situazione difatto la censura, contenuta nelsecondo motivo, diviolazione e falsa applicazione dell’art. 817 cod.civ.
La relazione di accessorietàtra parti comuni ed unità immobiliari,tipicadelcondominiodi edifici, ex artt. 1117 e ss. e.e.,esuladallafiguradelle pertinenze ex art. 817 cod.civ.
Nel condominio, il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, le facciate,itetti,icortili,gliimpianti che servono all’uso comune, non sono «cose» distinte e autonome rispetto alle porzioni di proprietà individuale, ma «parti» indivisibili di un tutto.
Le parti elencate o richiamate dall’art. 1117 cod.civ. non offrono, invero, alcuna utilitàautonoma e compiuta, in quanto la loro utilizzazione oggettiva e il loro godimento soggettivo sono unicamente strumentali all’utilizzazione o al godimento degli appartamenti.
Le pertinenzedi cuiall’art.817 cod.civ. , per contro, suppongono due «cose» che mantengono la loro identità, e che sono non congiuntefisicamente,quanto combinate in forza di una «destinazione durevole» (cioè, di una destinazionenon episodica, ma comunque temporanea) alservizioo all’ornamento l’unadell’altra.Perché,peraltro,sicrei un’efficace destinazione pertinenziale, basta essere proprietario o titolare di altro diritto reale sulla sola cosa principale, mentre non occorre affatto essere anche proprietario (o comproprietario) della cosa destinata a pertinenza.
Ed ancora, il proprium della res accessoria è la sua non indispensabilità, ovvero la sua separabilità dal tutto, mentre la divisibilità delle parti comuni dell’edificio condominiale è rigidamente condizionata, in base all’art. 1119 e.e., al raffronto trai vantaggi che i singoli condomini ritraevano in precedenza da esse e i vantaggi che ne ricaverebbero dopo la divisione (oltre che al “consenso di tutti i partecipanti al condominio”, presupposto esplicitamente aggiunto dalla legge n. 220/2012).
Né vi è alcuna contraddizione tra l’accertamento della condominialità della striscia di terreno e la mancata condanna della signora T a rimuovere i vasieglioggetti posizionati su tale area, in quanto è noto come le due fondamentali limitazioni poste dall’art. 1102 cod.civ. all’usodella cosa comune da parte di ciascuncondomino, ovveroildivietodi alterarne la destinazione e l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo partecipante, entro i limitioraricordati,diservirsidiessa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, quali, nella specie, come denuncia la ricorrente, la collocazione di masserizie e di oggetti ornamentali (cfr., fra le tante, Cass. Sez. 2, 05/12/1997, n. 12344; Cass. Sez. 2, 06/05/1988, n. 3376).”
La Corte esclude infine qualunque responsabilità del notaio: “la mancata menzione da parte del notaio, nella stipula di uno dei successivi atti di vendita di una singola unità immobiliare compresa in un condominio edilizio, del trasferimento anche della comproprietà di alcuna delle aree comuni, ex art. 1117 cod.civ., non concreta alcuna violazione delle regole posta dall’ordinamento professionale a tutela delle esigenze della pubblica fede e della certezza degli strumenti della vita giuridica, tale da trascendere la sfera giuridica dei partecipi dell’atto redatto dal notaio e ledere i terzi, i quali abbiano interesse a fare affidamento sulla validità dell’atto, secondo il generale canone del neminem laedere (arg. da Cass. Sez. 3, 24/05/1960, n. 1327).”
Ove il titolo non disponga espressamente circa la proprità di un lastrico solare, il giudice di merito, onde accertarne la natura condominiale verificare se – viceversa – sia attribuibile ad un condomino in via esclsuiva, deve compiere un accertamento di fatto volto a verificre se tale bene possa essere identificato come pertinenza dell’immobile di proprità del condomino che ne rivendica la titolarità.
E’ quanto afferma Cass.civ. sez. VI ord. 2 maggio 2018 n. 10411, sottolineando come la pertinenza debba configurarsi quale bene accessorio, destinato ad arrecare utilità al bene principale e non al suo propritario: osserva la corte che il giudice di secondo grado
operazione ermeneutica che appare perfettamente in liena con la consolidata giurisprudenza di legittimità:
Lo afferma la Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI-2 ord. 14 settembre 2017 n. 21340 rel. Scarpa), affrontando un caso peculiare, deciso in maniera difforme dal Tribunale e dalla Corte d’appello e infine giunto al vaglio di legittimità.
La Corte ribadisce che anche per la terrazza a livello che funga da copertura ai piani sottostanti vige la presunzione di condominialità stabilità dall’art. 1117 cod.civ.; non vale a superarla la circostanza che il bene sia destinato pertinenza ed uso dell’appartamento all’ultimo piano, potendo solo il titolo attribuire diritti esclusivi.
Il giudice di legittimità delinea con chiarezza l’oggetto della contesa: “la controversia in esame contrappone due aventi causa dall’unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomìni (P I e P II), ed attiene alla proprietà di una terrazza a livello, sovrapposta ad uno dei due condomìni (P II). La ricorrente I R.R. assume che la terrazza svolga funzione di copertura dei sottostanti piani dell’edificio ormai costituente il Condominio P II, sicchè opera al riguardo l’attribuzione legale della medesima terrazza in proprietà condominiale ai proprietari delle rispettive unità immobiliari, a norma dell’art. 1117 c.c., quale parte necessaria all’esistenza del fabbricato da essa coperto. La Corte d’Appello di Milano ha invece accolto la tesi degli originari convenuti, signori T, sostenendo che si trattasse di terrazza a livello sottratta alla presunzione di comunione ex art 1117 c.c., e piuttosto oggetto di proprietà esclusiva, giacchè costituente, in senso funzionale e strutturale, parte integrante dell’appartamento di proprietà T., che è però compreso nel distinto Condominio P I.”
La Corte censura le valutazioni dei giudici di appello: “Ora, è certamente ammissibile, per quanto si desume dall’art. 61 disp. att. c.c., che, pur in presenza di fabbricati che presentino elementi di congiunzione materiale, allorchè vengano costituiti condomìni separati per le parti aventi i connotati di autonomi edifici, uno dei titolari di porzioni esclusive si ritrovi proprietario di un appartamento ricadente in entrambi i condomìni (arg. da Cass. Sez. 6 – 2, 23/03/2017, n. 7605; Cass. Sez. 2, 01/03/1995, n. 2324; Cass. Sez. 2, 07/08/1982, n. 4439).
Nella sua decisione, la Corte d’Appello ha però malamente applicato l’art. 1117 c.c., alla stregua dell’interpretazione affermata da Cass. Sez. 2, 22/11/1996, n. 10323, che il Collegio intende qui ribadire.
Invero, l’art. 1117, n. 1, c.c. menziona tra i beni comuni i tetti ed i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l’esistenza del fabbricato, in quanto per la struttura e per la funzione servono da copertura all’edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici, mentre tale norma non fa espresso riferimento alle terrazze a livello, le quali, tuttavia, pur offrendo rispetto al lastrico utilità ulteriori, quali il comodo accesso e la possibilità di trattenersi, svolgono altresì le medesime funzioni di copertura dell’edificio e di protezione dagli agenti atmosferici, e devono perciò ritenersi di proprietà comune ex art. 1117, n. 1, c.c., rimanendo attribuite in condominio ai proprietari delle singole unità immobiliari.
Tale identità di funzione tra terrazza a livello e lastrico solare è del resto alla base della comune pacifica applicazione ad entrambi dell’art. 1126 c.c.
La deroga all’attribuzione legale al condominio e l’attribuzione in proprietà esclusiva della terrazza a livello possono, allora, derivare solo dal titolo, mediante espressa disposizione di essa nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione da parte del titolare di un diritto reale.”
Non vale, come fatto dalla Corte d’Appello di Milano, considerare la terrazza a livello come pertinenza dell’appartamento da cui vi si accede, in quanto ciò supporrebbe l’autonomia ontologica della terrazza e l’esistenza del diritto reale su di essa, che consenta la sua destinazione al servizio dell’appartamento stesso, in difformità dall’attribuzione ex art. 1117 c.c., laddove, a norma dell’art. 819 c.c., la destinazione al servizio pertinenziale non pregiudica i diritti dei terzi, e quindi, non può pregiudicare i diritti dei condomini sulla cosa comune”
La decisione di secondo grado viene cassata con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Milano che dovrà attenersi al principio di diritto enunciato molto chiaramente dal giudice di legittimità: “Nella controversia fra due aventi causa dall’unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomìni, la proprietà di una terrazza a livello, svolgente funzione di copertura dei sottostanti piani di uno dei due edifici ed attigua ad un’unità immobiliare ricompresa nell’altro edificio condominiale, è da ritenersi oggetto di proprietà comune dei proprietari delle unità immobiliari da essa coperte, a norma dell’art. 1117, n. 1), c.c., quale parte necessaria all’esistenza del fabbricato, salvo che non risulti dal titolo l’espressa disposizione o destinazione della proprietà superficiaria della terrazza in favore del proprietario del contiguo appartamento estraneo al condominio”.
La Cassazione (Cass. Civ. II sez. 15 febbraio 2017 n. 3991) riafferma un principio consolidato in tema di beni accessori: il vincolo pertinenziale non presuppone necessariamente contiguità fisica ma funzionale.
LA vicenda nasce a Massa, ove un soggetto che ha acquistato un unità immobiliare chiede di vedersi riconosciuto anche la proprietà di un ripostiglio posizionato nel cortile retrostante – ove era posizionato l’impianto di condizionamento dell’aria a servizio del bene acquistato – e il diritto di passaggio nel cortile retrostante l’immobile per accedere al piccolo ripostiglio, assumendo che lo stesso costituisse pertinenza dell’immobile acquistato o – in via subordinata – per usucapione.
In primo grado il Tribunale di Massa riconosce la proprietà del ripostiglio per intervenuta usucapione mentre la Corte di appello di Genova rigettava l’impugnazione proposta dal venditore, ritenendo che l’immobile costituisse pertinenza dell’immobile compravenduto.
La causa arriva all’esame del giudice di legittimità che conferma la lettura di secondo grado.
Il ricorrente proporne un secco motivo di ricorso, sostenendo che o si deve ritenere che il ripostiglio sia pertinenza e allora dovrebbe costituire un tutt’uno con il corpo principale ovvero ad esso si può accedere solo attraverso il cortile, ed allora non si avrebbe alcuna pertinenza.
Afferma la Corte “Tali affermazioni sono accomunate dal medesimo errore di supporre, senza alcuna base negli artt. 817 e ss cod.civ., che la pertinenza sia tale solo se congiunta materialmente e strutturalmente alla res principalis e raggiungibile unicamente da questa. Al contrario, è noto che il collegamento tra i due beni, quello principale e quello pertinenziale, non è di tipo materiale ma di natura economico-funzionale /cfr. Cass. n. 2278 del 1990, n. 2280 del 1982 e n. 974 del 1975), come del resto dimostra il caso degli instrumenta fundi, vero e proprio archetipo della categoria (v. Cass. n. 1807 del 1965).”
La Suprema Corte ritorna su un tema dalle mille sfaccettature e su cui, negli ultimi giorni, già si era pronunciata.
Cass. Civ. II sez. 21 novembre 2016 n. 23669 afferma un interessante principio, suscettibile di significative conseguenze sul piano applicativo: il diritto di parcheggio, ove non usato per oltre venti anni si prescrive, sotto il profilo civilistico, in capo all’originario beneficiario, pur permanendo il vincolo di destinazione che ha invece rilievo pubblico ed è imprescrittibile.
Afferma la Corte “Ai sensi dell’articolo 41 sexies della legge urbanistica nel testo vigente all’epoca di introduzione della lite le nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse devono essere riservati spazi per parcheggi in misura non inferiore ad 1 m² per ogni 10 m³ di costruzione. Tale disposizione, come è noto, è stata interpretata dalla giurisprudenza nel senso che il diritto attribuito ex lege ai proprietari delle singole unità immobiliari sugli spazi di parcheggio, dei quali il venditore sì si è riservato la proprietà, è di natura reale e può estinguersi per non uso soltanto con il decorso di 20 anni in base al combinato disposto degli articoli 1014 n.1 e 1026 codice civile, fermo restando in ogni caso il vincolo di destinazione che ha carattere pubblicistico permanente.
Orbene la permanenza del vincolo pubblicistico di destinazione trae punto che questo possa esplicarsi solo a favore dei proprietari delle res principales (cioè, nella specie, dei condomini), ben potendo essere attuata anche dai terzi proprietari dell’area, ad esempio locando i relativi spazi a terzi…
Tale interesse pubblico,…, non giustifica però l’imprescrittibiltà del diritto d’uso del proprietario dell’appartamento ai sensi dell’articolo 2934 cpv codice civile… Vi osta la duplice ragione che detta norma nel riferirsi ai diritti indisponibili intende cosiddetti iura status, vale a dire i diritti relativi allo stato la capacità delle persone, il diritto di proprietà nel senso della imprescrittibilità dell’azione di rivendicazione e delle facoltà che formano il contenuto di un diritto soggettivo e che proprio il carattere pubblico e permanente del vincolo di destinazione pone quest’ultimo al riparo dalle vicende private, essendo indifferente ai fini del corretto assetto urbanistico del territorio se la area di parcheggio sia goduta dei proprietari di quei medesimi appartamenti in relazione ai quali essa è stata calcolata, ovvero da terzi.”
L’area destinata a parcheggio – in attuazione di norme di carattere pubblicistico – dovrà continuare ad assolvere la propria funzione, e non potrà quindi vedere mutata la sua destinazione, ma per lo Stato rimane indifferente chi sia il soggetto che in concreto ne fruirà, essendo invece tali rapporti soggetti a principi privatistici.
Lo afferma la Suprema corte in una recentissima ordinanza (Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 10 maggio – 7 novembre 2016, n. 22561 – Presidente Petitti – Relatore D’Ascola) chiarendo che: “Oggetto della controversia è il diritto reale d’uso sull’area di parcheggio condominiale pertinente alle unità immobiliari acquistate dai ricorrenti (e da altri attori che non hanno coltivato il giudizio nei gradi di impugnazione) nell’edificio”
Osserva la Corte che “il decorso della prescrizione coinciderebbe con il primo atto di trasferimento e non ricomincerebbe a decorrere ad ogni nuovo passaggio, poiché l’acquirente subentra nei diritti acquistati dal precedente proprietario.”
E che pertanto “il non uso comincia in occasione del primo atto di vendita dell’immobile dal costruttore ad un acquirente dell’unità abitativa, che avrebbe diritto ad ottenere l’area di parcheggio e che omette di far valere tale diritto. Questi non può trasmettere ai suoi aventi causa un diritto maggiore di quello acquistato”
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, sez. II Civile, 9 settembre 2016, n. 17844, ribadendo un principio consolidato ma spesso misconosciuto.
La causa inizia nei lontani anni 90: “Nel 1994 gli odierni resistenti sigg. S. e A. hanno agito contro i signori F.N. e L.B.P. , per far dichiarare la nullità dell’atto di vendita con cui avevano acquistato dai convenuti un appartamento in XXXXXXX, nella parte in cui era stata omesso il trasferimento del diritto reale sul box destinato parcheggio”
LA domanda è accolta in primo e secondo grado.
Nel 2011, dopo appena 17 anni (!), il procedimento arriva in Cassazione: “Vi si sostiene che i ricorrenti non avevano venduto il box che identificava l’area di parcheggio, perché (pag. 7): gli spazi condominiali già consentivano il parcheggio dell’auto in quanto superavano i 363 mq originariamente vincolati a parcheggio; il box individuato in favore dei F. era stato da essi destinato a magazzino con relativa variazione catastale; nell’atto di compravendita del 1991 non era stata evidenziata la alienazione del box. si sostiene che i ricorrenti non avevano venduto il box che identificava l’area di parcheggio, perché (pag. 7): gli spazi condominiali già consentivano il parcheggio dell’auto in quanto superavano i 363 mq originariamente vincolati a parcheggio; il box individuato in favore dei F. era stato da essi destinato a magazzino con relativa variazione catastale; nell’atto di compravendita del 1991 non era stata evidenziata la alienazione del box.”
il principio affermato dalla corte è netto: “La censura è infondata. La Corte di appello ha ispirato la decisione a una ineccepibile lettura dei principi giuridici in materia di aree di parcheggio disciplinare dalla L. n. 765 del 1967. Come ha ricordato la memoria di parte resistente, la giurisprudenza di questa Corte (per uno svolgimento esauriente si può vedere Cass. 26252/20013) tiene fermo un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all’uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono. Si consente la riserva di proprietà in capo al costruttore venditore purché sia rispettato il vincolo di destinazione. Si ritiene anche che qualora non vi sia stata alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento nei titoli di acquisto, gli spazi destinati a parcheggio vengono a ricadere – per effetto del vincolo pertinenziale – fra le parti comuni di cui all’art. 1117 c.c.”
Infine, afferma la Corte, neanche le variazioni di destinazione o consistenza successivamente apportate possono incidere sul quel vincolo: “Il silenzio dell’atto del 1991 circa la individuazione del box, o la sua variazione catastale, non rilevano a fronte della persistenza di vincoli urbanistici normativamente presidiati, che cagionano la nullità della eventuale riserva: il paradosso che si pretende è quello di voler far dire ad un atto notarile ciò che esso non potrebbe mai dire, cioè che vi era sottesa una clausola nulla, quali sono le clausole degli atti privati, di disposizione degli spazi stessi, difformi dal contenuto vincolato (Cass. 6751/03; 14355/04; 28345/13; v. anche 8220/16)”.
