resposnabilità – Avvocato MASSIMO GINESI

il lastrico che copre un solo fondo esterno non comporta partecipazione alla spesa del condominio.

Ove nel condominio esista un fondo commerciale posto in corpo di fabbrica attiguo al fabbricato principale, la copertura piana di cui è dotato, ove non raccolga e smaltisca acque piovane del condominio, non svolga alcuna altra funzione comune e non veda diritti di calpestio di terzi, rimane bene della cui manutenzione deve gravarsi unicamente il proprietario del fondo.

E’ quanto ha stabilito di recente la suprema Corte (Cass.Civ. Sez. VI-2 ord. 20 giugno 2019 n. 16625 rel. Scarpa), rilevando che in tal caso l’applicazione dell’art. 1126 c.c. non potrà comportare responsabilità del condominio, non sussistendo nè funzione comune nè altre unità sottostanti la copertura nè, tantomeno, potrà ipotizzarsi una sua responsabilità come custode.

“Secondo orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza – indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo -, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (arg. da Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449; Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449).

L’obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune, ex art. 1117 c.c., a tutti i condomini, è quindi correlato all’accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell’intero edificio, o della parte di esso cui il bene «serve», in quanto superficie terminale del fabbricato.

Se, come accertato nel caso in esame, la terrazza a livello sovrasta soltanto un piano terraneo di proprietà esclusiva, costituendo un autonomo corpo di fabbrica rispetto all’edificio condominiale (a prescindere dalla questione della sua estraneità alla “presunzione” di condominialità, su cui si sofferma la Corte d’Appello di Napoli e che è invece irrilevate ai fini dell’art. 1126 c.c.), l’inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del condominio, da quantificare secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., discende dal difetto della funzione di copertura e protezione dell’edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione.”

Su detto lastrico finivano anche scarichi abusivi di alcuni condomini, per i quali, parimenti, non può invocarsi alcuna responsabilità del condominio: “ La fattispecie di cui all’art. 2051 c.c., in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, postula la sussistenza di un rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo.

In tal senso, il condominio di un edificio può intendersi custode dei beni e dei servizi comuni, e perciò obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le parti comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Viceversa, il singolo condomino non può pretendere di affermare la responsabilità del condominio, a norma dell’art. 2051 c.c., per il risarcimento dei danni sofferti a causa del cattivo funzionamento di tubazioni di scarico delle acque destinate a servizio esclusivo di proprietà individuali, di cui alcune (come nella specie, accertato in base a giudizio di fatto demandato al giudice del merito) pure estranee al complesso condominiale, essendo il condominio stesso tenuto alla custodia ed alla manutenzione unicamente delle parti e degli impianti comuni dell’edificio.

L’eliminazione delle caratteristiche di una cosa, che rendono questa atta a produrre danno, deve essere chiesta nei confronti del proprietario-possessore della cosa stessa, la cui responsabilità è presunta a norma dell’art. 2051 c.c.”

se il contatore dell’acqua individuale è nell’androne e allaga un fondo commerciale è responsabile il gestore del servizio

E’ quanto afferma Cass. civ. sez. III 27 marzo 2018 n. 72527 con riguardo ad una vicenda in cui la rottura del contatore della rete idrica a servizio di un’unita immobiliare di proprietà esclusiva aveva cagionato gravi danni ad un esercizio condominiale posto al piano terra.

La corte rileva che, ove il contatore non si trovi all’interno della abitazione ma in parti comuni, non possa ravvisarsi una effettiva custodia da parte dell’utente e che la responsabilità del gestore del servizio va indiviuata in forza dell’art. 2043 c.c. e non già in forza dell’art. 2051 c.c., posto che neanche a costui può applicarsi la norma sulla custodia ma deve piuttosto ravvisarsi una sua negligenza nel non aver vigilato e predisposto adeguate cautele.

Ancora sulla responsabilità da cosa in custodia: caduta nelle scale del condominio.

Una fattispecie davvero particolare affrontata dalla Cassazione (Cass. civ. sez. III 31 ottobre 2017 n. 25856) in tema di responsabilità del condominio .

Una donna scivola lungo le scale condominiali , a causa di un materiale sparso da un sacchetto dell’immondizia lasciato sulle scale, riporta lesioni e fa causa al condominio per essere risarcita, vedendo la sua domanda respinta sia in primo che in secondo grado.

Il giudice di legittimità si richiama a princpi consolidati in tema di imputabilità del fatto dannoso e di responsabilità da cosa in custodia.

Da un lato osserva che il sacchetto lasciato sulle scale da qualche condomino è fatto imprevedibile che interrempe il nesso causale con il condominio, dall’altro richiama gli ordinari princpi in tema di concorso del fatto colposo del danneggiato, che deve comunque adottare l’opportuna diligenza nei fatti quotidiani della vita.

“la corte di merito ha ritenuto in fatto e con valutazione fondata su adeguata motivazione, come tale non sindacabile in questa sede, che la ricorrente era caduta scivolando sui residui di un sacchetto di immondizia lasciato aperto sulle scale condominiali, e che tale circostanza rappresentava un evento estraneo alla sfera di custodia dell’amministratore del condominio, eccezionale, imprevedibile e non evitabile, tale da poter configurare il caso fortuito, e quindi costituiva l’unica causa del danno, il che era sufficiente ad integrare la prova liberatoria richiesta dall’art. 2051 c.c..

L’esclusione della sussistenza del nesso di causa tra la cosa in custodia e l’evento lesivo, escludono in radice, d’altra parte, la possibilità di affermare una responsabilità per colpa ai sensi dell’art. 2043 c.c. da parte dello stesso amministratore del condominio”

La corte coglie poi l’occasione per ripercorrere i criteri generali della responsabilità da custodia, aldilà dell’ambito condominiale, parametri che sono comunque utili a delineare i confini entro i quali il condominio potrebbe essere chiamato a rispondere del danno subito dal terzo.

“a) in tema di responsabilità ex art. 2051 c.c., è onere del danneggiato provare il fatto dannoso ed il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno e, ove la prima sia inerte e priva di intrinseca pericolosità, dimostrare, altresì, che lo stato dei luoghi presentava un’obiettiva situazione di pericolosità, tale da rendere molto probabile, se non inevitabile, il verificarsi del secondo, nonché di aver tenuto un comportamento di cautela correlato alla situazione di rischio percepibile con l’ordinaria diligenza, atteso che il caso fortuito può essere integrato anche dal fatto colposo dello stesso danneggiato (nella specie, la S. C. ha ritenuto eziologiamente riconducibili alla condotta del ricorrente i danni da quest’ultimo sofferti a seguito di una caduta su un marciapiede sconnesso e reso scivoloso da un manto di foglie, posto che l’incidente era accaduto in pieno giorno, le condizioni di dissesto del marciapiede erano a lui note, abitando nelle vicinanze, e la idoneità dello strato di foglie a provocare una caduta era facilmente percepibile, circostanza che avrebbe dovuto indurlo ad astenersi dal transitare per quel tratto di strada) (Cass., Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 11526 del 11/05/2017, Rv. 644282 – 01);

b) ai sensi dell’art. 2051 c. c., allorché venga accertato, anche in relazione alla mancanza di intrinseca pericolosità della cosa oggetto di custodia, che la situazione di possibile pericolo, comunque ingeneratasi, sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, deve escludersi che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento, e ritenersi, per contro, integrato il caso fortuito (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 12895 del 22/06/2016, Rv. 640508 – 01; conf.: Sez. 3, Sentenza n. 23584 del 17/10/2013, Rv. 628725 – 01);

c) in tema di responsabilità del custode, la ricorrenza in concreto degli estremi del caso fortuito costituisce il risultato di un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, non sindacabile in cassazione se adeguatamente motivato» (Cass., Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 10014 del 20/04/2017, Rv. 643830 – 01; conf.: Sez. 3, Sentenza n. 6753 del 06/04/2004, Rv. 571873 – 01)”

rottura impianto fognario: il condominio non è responsabile esclusivo ma paga per intero

una recente sentenza della Suprema Corte (Cass. Civ. III sez. 7 luglio 2016 n. 13945) fa il punto sugli obblighi di risarcimento derivanti da un impianto fognario in ordine al quale devono identificarsi più soggetti tenuti ad intervenire, fra i quali il Condominio.

Un condomino agisce in giudizio per vedersi riconosicuto il danno derivante da rigurgito della fognatura comunale; il Comune eccepisce che parte della responsabilità deve essere riconosciuta anche al Condominio che non ha installato una valvola antirigurgito e che è comunque tenuto a rispondere del tratto privato sino alla immissione nella condotta pubblica.

Le parti richiamano erroneamente il fatto colposo del creditore e chiedono che la Corte valuti tale apporto ai sensi dell’art. 1227 cod.civ.

Osserva correttamente la Corte che l’inquadramento giuridico prospettato dalle parti è erroneo: “La sentenza impugnata, correggendo sul punto la decisione del Tribunale, ha ritenuto che la questione relativa alla mancata adozione del sistema antirigurgito da parte del condominio fosse stata tardivamente proposta dal Comune, in quanto sollevata per la prima volta in sede di replica ai sensi dell’articolo 184 del codice di rito, ed ha percio’ ritenuto inammissibile quel motivo di appello. Roma Capitale non contesta il profilo della tardivita’, ma censura tale decisione osservando che la questione doveva essere esaminata anche d’ufficio ai sensi dell’articolo 1227 c.c., comma 1″

“Osserva in proposito il Collegio che – a prescindere dal profilo formale della tardivita’ o meno dell’eccezione – la decisione della Corte d’appello resiste comunque alla censura in esame. Ed infatti questa Corte ha gia’ affermato, con un orientamento al quale va data oggi continuita’, che gli impianti fognari, da chiunque realizzati, una volta inseriti nel sistema delle fognature comunali, rientrano nella sfera di controllo dell’ente pubblico che, come custode, risponde, ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ., dei danni causalmente collegati alla cosa, salva la prova del fortuito; il concorrente apporto causale di un terzo, rilevante soltanto in sede di eventuale regresso, in base ai principi della responsabilita’ solidale, non vale a diminuire la responsabilita’ del custode nei confronti del danneggiato, salvo che non integri il fortuito (sentenza 19 marzo 2009, n. 6665). In quella pronuncia si e’ anche stabilito che in tema di responsabilita’ extracontrattuale, se il danno subito da un condomino e’ causalmente imputabile al concorso del condominio e di un terzo, al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del terzo, il risarcimento non puo’ essere diminuito in ragione del concorrente apporto causale colposo imputabile al condominio, applicandosi in tal caso non l’articolo 1227 c.c., comma 1, ma l’articolo 2055 c.c., comma 1, che prevede la responsabilita’ solidale degli autori del danno“.

“In altre parole, la responsabilita’ di Roma Capitale non puo’ essere diminuita, rispetto al condomino danneggiato (cioe’ l’odierna parte controricorrente), neppure ipotizzando un concorso di colpa del condominio, perche’ la mancata presenza di un sistema antirigurgito potra’, semmai, avere rilievo in un eventuale giudizio di regresso promosso da Roma Capitale nei confronti del condominio, ma non in questa sede.”

Quindi il danneggiato ben può richiedere l’intero importo del danno ad uno dei due soggetti, mentre la misura del concreto apporto colposo di ciascuno dei danneggianti potrà avere rilievo solo nella successiva causa fra costoro volta a determinare quanto effettivamente competa a ciascuno della somma pagata al terzo danneggiato, nei confronti del quale rispondono solidalmente ai sensi dell’art. 2055 cod.civ.

Così che il terzo danneggiato, ove qualche condomino non sia solerte nel versamento della propria quota parte di risarcimento, non sarà neanche tenuto ad azionare il meccanismo della preventiva escussione previsto dall’art. 63 disp. att. cod.civ., atteso che l’obbligazione extracontarttuale sfugge a tale previsione (come affermato sin da Cass. SS.UU. 9148/2008).

LA COLPA, IL DIRITTO E L’ALPE… – PARTE 2

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