Una recente sentenza del Tribunale capitolino introduce un concetto che va letto con molta cautela, interpretato alla luce della giurisprudenza di legittimità e rapportato ad una lettura sistematica che la pronuncia sottende ma non esplicita in maniera netta, potendo essere causa di fraintendimenti.
Tribunale Roma sez. V, 21/01/2020, n.1274: “In tema di condominio negli edifici, principio generale è che anche in assenza di uno strumento di misurazione, non può aversi riparto delle spese in quote uguali in quanto la delibera, che di tal guisa disponga, viola la disposizione di cui all’art. 1123 c.c. che prevede che, salvi i casi di deroga contrattuale, le spese devono essere ripartite in base alle quote di partecipazione. Donde la potenziale nullità della delibera che tale diverso criterio preveda peraltro per un tempo indeterminato. Tuttavia va evidenziato che se tale criterio di riparto in violazione di legge sia stato adottato in via continuativa con la consapevole accettazione dei condomini che hanno approvato tutti i precedenti bilanci, si può dire che, in via consuetudinaria, il criterio è da considerarsi legittimo. Infatti il consenso alla deroga ad un criterio di legge può manifestarsi, oltre che per via negoziale, anche per comportamenti concludenti costanti ed inequivoci che tengano luogo del negozio senza la forma scritta in considerazione del fatto che le tabelle (che costituiscono lo strumento del riparto) non debbono essere redatte per iscritto ab substantiam”
La chiave di lettura è in quel “costanti e inequivoci” che il giudice romano associa ai comportamenti, e che si rifanno in modo estremamente sintetico a quella giurisprudenza di legittimità che ha chiarito che il pagamento dei riparti non è condotta sufficiente a ritenere tacitamente accettata la deroga al criterio ma deve sussistere una condotta inequivocabile che induca a ritenere che il condomino paghi consapevole che il criterio di riparto adottato sia diverso da quello previsto ex lege: in tal senso Cass. civ. III, n. . ci. sez. II, 09/08/1996, n.7353: ” L’efficacia di una convenzione con la quale, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., si deroga al regime legale di ripartizione delle spese non si estende, in base all’art. 1372 c.c., agli aventi causa a titolo particolare degli originari stipulanti, a meno che detti aventi causa non abbiano manifestato il loro consenso nei confronti degli altri condomini, anche per fatti concludenti, attraverso un’univoca manifestazione tacita di volontà, dalla quale possa desumersi un determinato intento con preciso valore sostanziale.”
© massimo ginesi 7 febbraio 2020