Scarpa – Avvocato MASSIMO GINESI

Una interessante pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. II 14.7.2023 n. 20282 rel. Scarpa) traccia, con mirabile analisi, i confini della legittimazione del singolo condomino ad agire in giudizio, sia per materia che con riguardo alla successione nella titolarità del rapporto, riprendendo orientamenti già delineati dalla Corte e chiarendo come per talune ipotesi – ove si discuta del diritto di credito di un terzo azionato contro il condominio – sussista unicamente legittimazione dell’amministratore senza che concorra con quella la possibilità di attivarsi del singolo.

Nel caso specifico la Corte ritiene inammissibile il ricorso per cassazione avanzato dal singolo in vicenda processuale azionata contro il condominio dall’ex amministratore per ottenere il pagamento delle proprie competenze .

“E’ noto che la sentenza delle Sezioni Unite n. 10934 del 2019 ha ribadito la sussistenza dell’autonomo potere individuale di ciascun condomino ad agire e resistere in giudizio a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota” delle parti comuni.

La qualità di condomino, cui sono collegati la legittimazione e l’interesse ad agire e resistere in giudizio a tutela dei diritti reali sulle parti comuni, deve sussistere al momento della proposizione della domanda e permanere per tutto il giudizio sino alla decisione della controversia, salvo il funzionamento della disciplina della successione a titolo particolare nel diritto controverso ex art. 111 c.p.c., in forza della quale, a seguito del trasferimento in corso di causa per atto inter vivos della titolarità del diritto di condominio correlata alla proprietà esclusiva di una unità immobiliare, gli effetti del provvedimento giurisdizionale che definisce la lite finiscono per incidere in negativo o in positivo sulla sfera giuridica di soggetti diversi da quelli che rivestivano inizialmente la posizione di attore o convenuto.

Viceversa, in ipotesi di azioni avendo ad oggetto i crediti o i debiti correlati pro quota alla titolarità del diritto di condominio, la cessione di quest’ultimo non comporta il venir meno della legittimazione dell’originario condomino (arg. da Cass. Sez. Unite n. 9449 del 2016). In particolare, l’obbligo di contribuzione alle spese condominiali non è un diritto primario, a differenza del diritto di proprietà, sicché la successione nel sottostante rapporto sostanziale di titolarità dell’unità immobiliare non determina da sé sola il trasferimento dell’interesse ad agire con riguardo a tale rapporto di obbligazione.

Prima ancora di interrogarsi sul profilo della legittimazione spettante ad P.A., quale “condebitore”, rispetto alla azione contrattuale intentata dall’ex amministratore del Condominio di (Omissis) S.C. per il pagamento delle sue spettanze arretrate, occorre affrontare il punto della legittimazione dello stesso ad impugnare individualmente la sentenza di condanna pronunciata nei confronti del condominio, convenuto in giudizio dal terzo creditore in persona dell’attuale amministratore agli effetti dell’art. 1131 c.c..

Il ricorso per cassazione è stato infatti proposto, come detto, da P.A., singolo condomino del Condominio di (Omissis), mentre la sentenza oggetto di ricorso è stata pronunciata nei confronti dell’amministratore del medesimo Condominio (Omissis).

Il giudizio ha ad oggetto il credito vantato nei confronti del Condominio dall’ex amministratore per compensi e per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio, ex artt. 1709 e 1720 c.c. (ora ex art. 1129 c.c., commi 14 e 15): crediti, dunque, fondati sul contratto di amministrazione che intercorre con i condomini e concluso a seguito della nomina deliberata dall’assemblea.

Come già affermato da questa Corte, l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il pagamento dei compensi arretrati ed il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia, come avvenuto nel caso in esame, nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento dell’incarico di amministrazione, il quale, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti), sia, cumulativamente o alternativamente, nei confronti di ogni singolo condomino. L’obbligazione dei condomini di rimborsare all’amministratore le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico e di retribuirne l’attività può considerarsi sorta nel momento stesso in cui sia avvenuta l’anticipazione o sia stata svolta l’attività, e non può dirsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, la quale amplia, piuttosto, la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali.

Occorre considerare, più in generale, come ogni qual volta l’amministratore contragga obblighi con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, concernenti, rispettivamente, l’intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al condominio, rappresentato appunto dall’amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell’art. 1123 c.c. (cfr. Cass. n. 8530 del 1996; n. 13505 del 2019; n. 1851 del 2018; n. 10371 del 2021).

Quella in esame è dunque controversia promossa nei confronti del condominio da un terzo creditore per ottenere il pagamento di obbligazione contratta nell’interesse comune dei partecipanti; nella specie, sono stati azionati i diritti e gli obblighi derivanti dall’incarico collettivo conferito dall’assemblea dei condomini all’amministratore. La causa, perciò, ha ad oggetto non i diritti su di un bene o un servizio comune, quanto le esigenze collettive della comunità condominiale, strutturate sulla base di un interesse direttamente plurimo e solo mediatamente individuale, senza alcuna correlazione immediata con l’interesse esclusivo d’uno o più condomini.

Nelle cause di questo tipo, la legittimazione ad agire e, quindi, anche ad impugnare, spetta in via esclusiva all’amministratore nominato dall’assemblea, ai sensi dell’art. 1131 c.c., non essendo perciò ammissibile il gravame avanzato dal singolo condomino avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio evocato e costituito in giudizio tramite il suo rappresentante.

I principi enunciati da Cass. Sez. Unite n. 10934 del 2019, confermano che il potere di impugnazione del singolo condomino, nel giudizio in cui sia risultato soccombente il condominio, sussiste nelle controversie aventi ad oggetto azioni reali, incidenti sul diritto pro quota sui beni comuni, o anche nelle azioni personali, ma se incidenti in maniera immediata e diretta sui diritti di condominio di ciascun partecipante (Cass. n. 5811 del 2022; n. 40857 del 2021; n. 2636 del 2021; in precedenza, n. 27416 e n. 2411 del 2018; n. 29748 del 2017; n. 19223 del 2011; n. 9213 del 2005; n. 6480 del 1998; n. 2393 del 1994)..

Ora, è vero che questa Corte ha ancora di recente ammesso la legittimazione del singolo condomino a proporre opposizione a precetto e opposizione tardiva al decreto ingiuntivo, ove gli sia intimato il pagamento di una somma di danaro in base ad un provvedimento monitorio non opposto ottenuto nei confronti del condominio (Cass. n. 5811 del 2022).

Ciò, tuttavia, non induce ad affermare che sia legittimato a proporre autonomo ricorso per cassazione il singolo condomino, a tutela dell’interesse correlato al proprio obbligo di contribuzione pro quota ex art. 1123 c.c., avverso la sentenza di condanna al pagamento di un debito condominiale resa all’esito di un giudizio intentato dal terzo creditore avvalendosi della legittimazione passiva unitaria dell’amministratore di condominio ex art. 1131 c.c., comma 2, in quanto tale dichiarativa del solo fatto costitutivo dell’obbligazione per l’intera somma (Cass. n. 5117 del 2000). Tale sentenza non fa stato sulla ripartizione tra i singoli condomini degli oneri da essa derivanti (Cass. n. 1959 del 2001) ed il singolo condomino non può far valere soltanto in cassazione un autonomo interesse ad accertare l’insussistenza del proprio debito parziario, vantando, piuttosto, rispetto alla condanna pronunciata unicamente un interesse adesivo a quello collettivo riferibile alla gestione condominiale e indistintamente rappresentato dall’amministratore, che è stato parte dei pregressi gradi del processo.

Il ricorso va, perciò, dichiarato inammissibile e le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza in favore del controricorrente.”

asilo in condominio:quando il regolamento lo vieta

La Corte di legittimità, con ampia ed interessante pronuncia (Cass.civ. sez. II 30.5.2023 n. 15222 rel. Scarpa) ha affrontato il complesso tema delle azioni esperibili contro il conduttore che violi il regolamento contrattuale del condominio, destinando l’immobile a lui locato ad attività di asilo, laddove la stessa debba intendersi vietata dal testo regolamentare.

La pronuncia contiene numerose riflessioni attinenti al profilo sostanziale e processuale dell’azione, avuto riguardo alla legittimazione passiva del conduttore, al litisconsorzio necessario con il locatore condomino nonché all’eventuale azione del singolo volta a far accertare la nullità della clausola contrattuale (che vede la legittimazione necessaria di tutti gli altri condomini): per l’ampiezza e finezza di analisi merita lettura integrale.

Sul tema specifico del divieto di destinazione ad asilo, la corte – che cassa con rinvio – suggerisce una lettura restrittiva delle clausole limitative, così che l’attività di asilo dovrà essere attentamente valutata dal giudice di merito con riguardo alle espressioni utilizzate nel testo regolamentare:

“Nella interpretazione, invece, del divieto di “destinare gli alloggi a uso sanitario, gabinetti di cura, ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni”, occorre preservare il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, avendo riguardo alle limitazioni enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, e cioè alla elencazione delle attività vietate risultanti dall’atto scritto, non potendosene desumere ulteriori e diverse in ragione delle possibili finalità pratiche perseguite dai condomini contraenti in rapporto ai pregiudizi che si aveva intenzione di evitare (quale, ad esempio, evitare tutte le attività parimenti “rumorose”).

3. Alla stregua dei principi enunciati, dovrà procedersi in sede di rinvio ad accertare se l’art. 9 del regolamento condominiale fosse opponibile alla condomina locatrice Talvera s.a.s. e se lo stesso rechi un divieto chiaro ed esplicito di destinare le unità immobiliari di proprietà esclusiva ad asilo nido.”

DA parte della giurisprudenza di merito si è altresì ritenuto di recente (Trib. Bergamo 20 giugno 2023, n. 1326) che, ove il regolamento contrattuale vieti tout court usi diversi da quello di civile abitazione, debba ritenersi vietata anche la destinazione a home schooling: “Il regolamento condominiale vieta di adibire le unità immobiliari a destinazione diversa dall’abitazione.Tale regolamento, formato dal costruttore, ha natura contrattuale, essendo richiamato nei titoli di acquisto, ed è stato debitamente trascritto (do cc. 5 – 6 attore).L’attività di scuola parentale ricade indubbiamente nel divieto, trattandosi di una destinazione diversa da quella di civile abitazione.Non rileva che essa sia lecita dal punto di vista scolastico ed espletata a titolo gratuito, interessa soltanto l’aspetto condominiale.La previsione regolamentare è chiara ed esplicita, e non dà adito ad alcun dubbio o ince1tezza: essendo vietate tutte le attività diverse dall’uso abitativo, non pare necessaria l’elencazione analitica delle stesse. Infatti, è del tutto evidente l’intento di prevedere una destinazione esclusivamente abitativa delle unità collocate all’interno dell’edificio condominiale.

Non vi è, pertanto, la necessità di procedere ad un’interpretazione della norma, giacché in claris non fit interpretatio (arg. ex Cass. n. 21307/2022: “I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti.”

Taluni interpreti hanno ritenuto che il giudice lombardo si sia discostato dalla recente pronuncia di legittimità, ma così non è, poiché le due statuizioni perseguono piani contigui ma non coincidenti: la pronuncia di legittimità esclude interpretazione estensive, a fronte di una elencazione generica della clausola regolamentare che indichi le attività espressamente vietate; il giudice di merito si limita a rilevare che l’attività di asilo non può esser ricondotta all’uso di civile abitazione, unico ammesso in quel fabbricato per accordo negoziale fra i condomini (si veda, in tema di uso per civile abitazione niente bed & breakfast se il regolamento vieta attività commerciali ).

Cass_15222_2023

l’assemblea non può maggiorare le spese di ascensore per l’unità immobiliare destinata ad ufficio

E’ quanto ribadisce Cass.civ. sez. II ord. 18.7.2023 n. 20888 rel. Scarpa, facendo applicazione di principi consolidati in materia.

Osserva la Corte che “E’ dunque nulla la delibera condominiale adottata a maggioranza degli aventi diritto (quale quella di cui al punto 3 della riunione del 5 novembre 2008 oggetto di causa), con cui l’assemblea (nella specie, “preso atto dei disagi provocati dall’ufficio” sito in una delle unità immobiliari di proprietà esclusiva) stabilisca un onere maggiorato di contribuzione alle spese di gestione dell’impianto di ascensore, sul presupposto della più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, in quanto la modifica dei criteri legali (nella specie, ex art. 1124 c.c.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese richiede il consenso di tutti i condomini, e perciò una convenzione (eventualmente tradotta in una delibera assembleare totalitaria, conclusa con l’intervento e con il consenso di tutti i componenti del condominio), ed anche perché il criterio di riparto in base all’uso differenziato, derivante dalla diversità strutturale della cosa, previsto dal comma 2 dell’art. 1123 c.c., non è applicabile alle spese generali, né in particolare alle spese di funzionamento dell’ascensore, con riguardo alle quali l’applicazione dell’art. 1124 c.c. già consente di tener conto del più intenso uso in proporzione all’altezza dei piani.

Il comma 2 dell’art. 1123, allorché disciplina il riparto delle spese “in proporzione all’uso”, riguarda il caso in cui la cosa comune sia oggettivamente destinata a permettere ai singoli condomini di goderne in misura diversa, inferiore o superiore al loro diritto di condominio, e non dipende, invece, dal godimento effettivo che il singolo partecipante tragga in concreto dal bene in dipendenza del soddisfacimento delle proprie esigenze abitative o professionali, correlate all’attuale destinazione impressa all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva (cfr. Cass. n. 1511 del 1997; n. 6359 del 1996; n. 5179 del 1992; n. 13160 del 1991).

12. Sempre in base ai principi enunciati da Cass. Sez. Unite 14 aprile 2021, n. 9839, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c.; ne consegue l’inammissibilità, rilevabile d’ufficio, dell’eccezione con la quale l’opponente deduca soltanto vizi comportanti l’annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento.”

appare interessante il corollario che deriva da tale interpretazione, con riguardo ai rendiconti che risultino successivamente predisposti in forza di una criterio di imputazione in deroga alla legge e, quindi, derivante da delibera nulla La dichiarazione di nullità della delibera dell’assemblea condominiale con cui si approva a maggioranza un criterio derogatorio al regime legale di ripartizione delle spese non genera, quindi, una nullità per propagazione dei rendiconti successivi ad essa che abbiano fatto applicazione di tale criterio. Piuttosto, una volta conseguita la dichiarazione di invalidità di un rendiconto che abbia suddiviso le spese facendo applicazione di un criterio convenzionale illegittimo, sorge in sede di predisposizione dei rendiconti per gli esercizi successivi l’onere per l’amministratore di tener conto delle ragioni di detta invalidità, ovvero di correggere i bilanci successivi a quello annullato, sottoponendo quelli rettificati nuovamente all’approvazione dell’assemblea (come può argomentarsi dall’art. 2434-bis c.c., dettato in tema di società).”

regolamento contrattuale, modifiche apportate dal singolo e sindacato dell’autorità giudiziaria.

E’ noto che il singolo condomino, ai sensi dell’art. 1102 c.c., può apportare alla cosa comune ogni modifica che renda più comodo o proficuo il suo utilizzo, purché non alteri la destinazione e non impedisca l’altrui pari uso.

Ove l’intervento rimanga entro tali parametri, il condomino può intervenire in autonomia e l’assemblea non ha alcun titolo ha rilasciare autorizzazioni, previsione che invece può essere contenuta in un regolamento di natura contrattuale.

Ove il regolamento negoziale preveda la preventiva autorizzazione dell’assemblea all’intervento del singolo, è consentito al Giudice (che per costante orientamento non può intervenire sulle valutazioni discrezionali dell’organo collegiale) sindacare la sussistenza della violazione del decoro opposto dall’assemblea per negare il consenso.

E’ quanto emerge da una recente pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. II 28.12.2022 n. 37852 rel. Scarpa) che, per ampiezza e accuratezza dell’analisi, merita integrale lettura e che giunge ad affermare il seguente principio di diritto: “allorché una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, obblighi i condomini a richiedere il parere vincolante della assemblea per l’esecuzione di opere che possano pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio, la deliberazione che deneghi al singolo partecipante il consenso all’intervento progettato, ritenendo lo stesso lesivo della estetica del complesso, può essere oggetto del sindacato dell’autorità giudiziaria, agli effetti dell’art. 1137 c.c., soltanto al fine di accertare la situazione di fatto che è alla base della determinazione collegiale, costituendo tale accertamento il presupposto indefettibile per controllare la legittimità della delibera.”

Cass_2022_37852

esonero del costruttore dalle spese condominiali: si applica il codice del consumo

una corposa pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. VI-2 21.6.2022 n. 20007 rel. Scarpa) riconosce al condominio la qualità di consumatore e afferma che la clausola del regolamento contrattuale e che esonera il costruttore dalle spese condominiali va valutata alla luce delle nullità di protezione previste dall’art. 33 cod. consumo.

Cass_20007_2022

è onere dell’amministratore accertare chi sia l’effettivo condomino

E’ quanto statuisce una recente pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. II ord. 30.5.2022 n. 16614 rel. Scarpa), riprendendo un consolidato orientamento che esclude la rilevanza dell’apparenza in tema di titolarità di diritti reali.

E’ l’amministratore onerato di accertare, attraverso le opportune indagini sui registri immobiliari, chi sia l’effettivo titolare del bene posto in condominio.

“Alla stregua del consolidato orientamento di questa Corte, che gli stessi ricorrenti richiamano, in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare (nella specie, unitariamente imputata nello stato di riparto approvato dall’assemblea), è passivamente legittimato l’effettivo proprietario di detta unità (e non anche chi possa apparire tale), poggiando la responsabilità “pro quota” dei condomini sul collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari (Cass. Sez. Unite, 08/04/2002, n. 5035; Cass. Sez. 2, 03/08/2007, n. 17039; Cass. Sez. 2, 25/01/2007, n. 1627; Cass. Sez. 6 – 2, 09/10/2017, n. 23621).

L’amministratore di condominio, pertanto, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, ha l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà (fermi, peraltro, l’obbligo del medesimo amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, in forza dell’art. 1130 n. 6, c.c., e l’obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell’art. 63, comma 5, disp. att. c.c., entrambi introdotti dalla legge n. 220 del 2012).

Ne consegue che, per individuare l’effettivo obbligato al pagamento dei contributi condominiali, è altresì opponibile all’amministratore di condominio la sentenza che, come nella specie, abbia accolto una domanda di simulazione trascritta di un trasferimento immobiliare (rilevando, peraltro, gli artt. 1415 e 2652 n. 4 c.c. soltanto a regolare gli effetti della sentenza nei confronti di coloro che vantino un acquisto dal simulato acquirente), dovendosi considerare che la proprietà del bene sia rimasta sempre in capo al simulato alienante (e poi, nella specie, ai coeredi, subentrati nella posizione della de cuius quali comproprietari dell’unità immobiliare e perciò tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali)”

nulla la nomina dell’amministratore se non indica il compenso

Lo afferma recentissima pronuncia della corte di legittimità (Cass.civ. sez. II 22 aprile 2022 n. 12927, rel. Scarpa): ai sensi dell’art. 1129 c.c. la liceità della nomina dell’amministratore comporta, a pena di nullità, che costui indichi analiticamente il proprio compenso e che tale emolumento sia approvato dall’assemblea, con espressa menzione nel verbale della delibera di nomina, che può avvenire anche per richiamo a specifico documento allegato; non soddisfa invece tale requisito la mera approvazione del rendiconto che semplicemente rechi tale voce.

nullita_nomina_compenso_Cass_12927

impugnazione di delibera e valore della causa: la cassazione muta orientamento

Una recentissima pronuncia di legittimità (Cass.civ. sez. II 21.3.2022 n. 9068 rel. Scarpa) riprende le ultime tesi avanzate dalla corte ( Cass.civ. sez. II 7.7.20221 n. 19250 e Cass.civ. sez. VI-2 20.7.2020 n. 15434) e afferma che la determinazione del valore della causa di impugnazione di delibera assembleare non deve essere parametrata unicamente alla quota imputata al condomino che agisce.

“Questa più recente interpretazione tiene adeguatamente conto della considerazione che la sentenza che dichiari la nullità o pronunci l’annullamento della impugnata deliberazione dell’assemblea condominiale produce sempre un effetto caducatorio unitario. L’effetto della sentenza di annullamento opera, infatti, nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro. La domanda di impugnazione del singolo non può intendersi, perciò, ristretta all’accertamento della validità del rapporto parziale che lega l’attore al condominio, estendendosi, piuttosto, alla validità dell’intera deliberazione (cfr. Cass. Sez. 2, 29 gennaio 2021, n. 2127; Cass. sez. 2, 25 novembre 1991, n. 12633). Tale ampliamento dell’efficacia del giudicato a tutti i componenti dell’organizzazione condominiale è, del resto, coerente col disposto del primo comma dell’art. 1137 c.c., per cui le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, essendo inconcepibile che la delibera annullata giudizialmente venga rimossa per l’impugnante e rimanga invece vincolante per gli altri comproprietari”

9068_2022_SENTENZA

clausola compromissoria e regolamento condominiale

Cass.civ. sez. II 17 marzo 2022 n. 8698 rel. Scarpa: «la clausola compromissoria per arbitrato irrituale contenuta in un regolamento di condominio, la quale stabilisce che siano definite dagli arbitri le controversie che riguardano la interpretazione e la qualificazione del regolamento che possano sorgere tra l’amministratore ed i singoli condomini, deve essere interpretata, in mancanza di volontà contraria, nel senso che rientrano nella competenza arbitrale tutte le cause in cui il regolamento può rappresentare un fatto costitutivodella pretesa o comunque aventi causa petendi connesse con l’operatività del regolamento stesso, il quale, in senso proprio, è l’atto di autorganizzazione a contenuto tipico normativo approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. e che contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138, comma 1, c.c.)».

La Suprema Corte, ad opera di raffinato relatore, oltre a chiarire la natura e portata della clausola compromissoria che riguardi l’applicazione del regolamento, ribadisce l’ammissibilità di clausole arbitrali in materia condominiale, ricordando che “È anche uniforme l’orientamento di questa Corte secondo cui l’art. 1137 c.c., comma 2, nel riconoscere ad ogni condominio assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell’assemblea del condominio, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri di tali controversie, le quali, d’altronde, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli artt. 806 e 808 c.p.c. (Cass. Sez. 2, 20/06/1983, n. 4218; Cass. Sez. 2, 05/06/1984, n. 3406; Cass. Sez. 1, 10/01/1986, n. 73; Cass. Sez. 6 – 2, 15/12/2020, n. 28508).”

Tag: Scarpa

su smart 24 condominio

sulla legittimazione processuale del singolo condomino