Scarpa – Pagina 18 – Avvocato MASSIMO GINESI

QUANDO IL TERMINE NON DECORRE. UNA RECENTISSIMA PRONUNCIA SULL’ART. 1137 COD.CIV.

E’ orientamento costante, a far data da Cass.Civ. SS.UU. 07/03/2005 n. 4806, che la mancata convocazione di un condomino all’assemblea dia luogo ad annullabilità del relativo deliberato, vizio che l’interessato può far valere in giudizio nel termine di trenta giorni.

L’art. 1137 cod.civ. prevede che il termine – oggi definito perentorio – decorra “dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti” (la L. 220/2012 ha modificato la norma ma ha lasciato immutato tale inciso, prima collocato nel terzo comma ed oggi trasferito nel secondo)

Ove il verbale non venga mai inviato al condomino assente il termine non inizierà mai a decorrere: se tale condizione si verifica potrà quindi accadere che il Condominio richieda un decreto ingiuntivo sulla scorta di quelle delibere, rimaste ancora impugnabili dall’interessato.

E’ il caso affrontato da Cass. civ. II sez. 2. 8.2016 n. 16081, relatore Scarpa: Il condomino assente ha proposto impugnazione delle delibere che mai gli erano state comunicate sino alla richiesta del decreto (non opposto per ragioni di opportunità).

Nella fase di merito Il Condominio si è difeso sostenendo che per l’assente il termine doveva comunque ritenersi decorso dalla data del deposito del ricorso, poiché da quel momento le delibere prodotte divenivano per lui conoscibili, tesi accolta dalla Corte d’Appello di Milano.

La Suprema Corte cassa la pronuncia di merito, interpretando letteralmente l’art. 1137 II comma cod.civ. e sottolineando che l’onere di comunicazione del verbale deve avere carattere attivo e positivo.

La Suprema Corte pone dunque l’accento sul concetto di conoscenza e non su quello di conoscibilità (conoscenza adeguata e sufficiente che potrà anche derivare aliunde, ma in tal caso il Giudice dovrà congruamente motivarne la ritenuta sussistenza in capo al condomino).

La pronuncia conferisce valenza dirimente alla conoscenza effettiva che deriva dalla ricezione del verbale, sottolineando che non può invece porsi a carico del condomino assente “un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall’assemblea ove difetti la prova dell’avvenuto recapito, al suo indirizzo, del verbale che le contenga”; E’ unicamente in forza di tale ultimo adempimento che “sorge la presunzione, iuris tantum, di conoscenza posta dall’art. 1335 cod.civ., e non già in conseguenza del mancato esercizio, da parte dello stesso destinatario del verbale assembleare, della diligenza nel seguire l’andamento della gestione comune e nel documentarsi su di essa”

Osserva ancora la Cassazione che l’art. 1137 cod.civ. “impone la trasmissione del verbale all’indirizzo del condomino assente destinatario” e che tale dovere in capo all’amministratore non “è surrogabile nel senso di ampliare l’autoresponsabilità del condomino ricevente fino al punto di obbligarlo ad acquisire immediate informazioni sul testo di una deliberazione prodotta dal condominio in sede monitoria”

videosorveglianza, l’informativa ai terzi deve essere preventiva

La L. 220/2012 ha risolto il problema della videosorveglianza in condominio, che aveva visto alterni dicta della giurisprudenza, introducendo l’art. 1122 ter cod.civ.

La norma prevede oggi in maniera inequivocabile la possibilità per il condominio di installare sistemi di controllo, con delibera da assumere ai sensi dell’art. 1136 II comma cod.civ. (ipotesi ovviamente diversa della installazione da parte di singoli di telecamere a servizio della propria unità, condotta sulla quale il garante aveva già dettato regole ben precise).

La Suprema Corte (Cass. civ. Sez. II 13663/2016, rel. Scarpa) ha affrontato una ipotesi che non riguarda l’installazione in condominio ma che detta principi che devono essere ben conosciuti anche dalla compagine condominiale ove intenda procedere in tal senso.

In particolare la Corte afferma che “l’informativa ai soggetti che facessero ingresso in un locale chiuso (quale un locale commerciale) deve intendersi necessaria prima che gli interessati accedano nella zona videosorvegliata, potendosi spiegare la diversa previsione di cui al punto 3.1. del Provvedimento generale del 29 aprile 2004, secondo cui l’informativa va rivolta a coloro che già “si trovano in una zona videosorvegliata” con riguardo agli spazi aperti.
La tempestività dell’informativa è necessariamente strumentale alla validità del consenso espresso dell’interessato al trattamento dei dati (art. 23, comma 3, Codice della privacy), salvi i casi in cui da esso possa prescindersi (di cui al successivo art. 24), non potendo tale consenso non essere preventivo rispetto all’inizio del trattamento stesso, nella specie consistente nella raccolta delle immagini delle persone che accedono nel locale e vengono riprese dalla videocamera.”

esiste il diritto di parcheggio?

come è noto i diritti reali delineati dal codice civile costituiscono un numero chiuso di figure tipiche, fra le quali non è indicato il diritto di parcheggio.

La Suprema Corte ha però più volte sottolineato che tale facoltà corrisponde all’esercizio del diritto di proprietà e, ove tale potere di fatto sia esercitato per il tempo previsto dalla legge, può condurre ad usucapire il corrispondente diritto.

Allo stesso modo l’esercizio di tale possesso può ricevere tutela possessoria, ove ne sussista turbativa o spoglio. E’ tuttavia altrettanto noto che in regime di comunione e condominio, ove il potere di fatto sulla cosa può anche essere graduato con differente intensità dai partecipanti nei limiti di cui all’art. 1102 cod.civ., l’accertamento di una situazione di possesso, la sua lesione e l’eventuale interversione debbano essere valutati dal Giudice con particolare attenzione e rigore.

Un’analisi dettagliata di tale fattispecie si rinviene nella sentenza della Suprema Corte II sezione civile 20 aprile – 23 maggio 2016, n. 10624 Presidente Mazzacane – Relatore Scarpa, dalla cui motivazione si riporta uno dei principi sopra evidenziati “Il parcheggio di autovetture su di un’area può, del resto, certamente costituire legittima manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo (Cass. 28/04/2004, n. 8137).

qui la sentenza per esteso