Scarpa – Pagina 9 – Avvocato MASSIMO GINESI

il muro di cinta che delimita il giardino di proprietà esclusiva e posto a margine del condominio non è necessariamente comune.

una recentissima ordinanza della Corte di legittimità (Cass.Civ. sez.VI-2 12 settembre 2018 n. 22155 rel. Scarpa) ribadisce un principio consolidato: il muro che delimita il giardino di proprietà esclusiva, anche se posto in senso lato a recinzione del complesso condominiale, non è necessariamente un bene comune, laddove prevalga la funzione di utilità a favore della proprietà singola.

La vicenda trae origine in terra di sicilia: la condomina ” proprietaria di unità immobiliare posta al piano terra dell’edificio condominiale di Viale d…, Palermo, nonché dell’annesso giardino, sul presupposto che il muretto e la sovrastante ringhiera di recinzione del giardino, a differenza del cancello carrabile, fossero di proprietà comune, aveva domandato al Tribunale di Palermo di accertare la condominialità di tali beni e di porre a carico di tutti i condomini i necessari lavori di riparazione, con condanna del Condominio convenuto ad eseguire le opere”

Il Tribunale di Palermo dava ragione alla condomina, mentre la Corte di appello della stessa città riformava la pronuncia, rilevando in particolare che ” il muretto perimetrale in questione costituisse oggetto di proprietà esclusiva della condomina P., avendo funzione di recinzione del giardino rientrante nella porzione privata della stessa, e risultando dal titolo di acquisto dell’unità immobiliare che uno dei confini fosse delimitato dal Viale d…

Neppure il regolamento di condominio indicava il muretto tra le parti comuni

Aggiunse la Corte di Palermo che il muretto in questione non dimostrasse alcun collegamento funzionale con l’edificio comune, avendo per le sue ridotte dimensioni la sola utilità di delimitare il giardino dal viale. Del pari, i giudici di secondo grado negarono il rilievo architettonico del muretto per il decoro del fabbricato, così superando la considerazione del CTU secondo cui il muretto nel disegno della società costruttrice “nasceva come organico all’intero progetto”

La condomina non si da per vinta ed approda in Cassazione, ove la sua tesi non trova tuttavia accoglimento; la Corte di legittimità ritiene la pronuncia di secondo grado corretta ed osserva: ” In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva (come nella specie), che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tal bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l’atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (Cass. Sez. 2, 19/01/1985, n. 145; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198; Cass. Sez. 2, 03/06/2015, n. 11444).

In tal senso, la Corte d’Appello di Palermo ha spiegato come il muretto di recinzione del giardino P., per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una sola parte dell’immobile, la quale forma oggetto di un autonomo diritto di proprietà, ed ha così rilevato – in base ad apprezzamento di fatto che rientra fra le prerogative dei giudici di merito ed è sindacabile in cassazione soltanto nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – che si tratta di bene non legato da una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale, il che fa venir meno il presupposto per l’operatività della presunzione ex art. 1117 c.c.”

cortile comune: l’utilizzo per il transito verso beni individuali è espressione di (com)proprietà e non di servitù.

Una nitida ordinanza di legittimità (Cass.Civ. sez.II 24 luglio 2018 n. 19550 rel. Scarpa) richiama i principi cardine in tema di (com)proprietà e uso del bene comune, al fine di valutare la correttezza del provvedimento di merito con cui è stata riconosciuta la liceità della condotta di alcuni condomini, che utilizzavano il cortile comune per accedere con autovetture alla propria proprietà esclusiva.

“La Corte d’Appello di Brescia, tenuto conto che G.C ed A. C. B. avevano rinunciato alle loro domande riconvenzionali di confessoria e negatoria servitutis, ha limitato il proprio esame della fattispecie al disposto dell’art. 1102 c.c., per concludere che l’utilizzo del cortile comune a scopo di transito da parte dei medesimi appellanti C. e B. fosse compatibile con l’uso di fatto dello spazio a piazzola di parcheggio degli autoveicoli dei condomini accertato dal CTU.”

Il principio espresso dal giudice di legittimità delinea con chiarezza il quadro normativo cui deve farsi riferimento nella individuazione dei diritti esercitati da ciascun comproprietario, che in nessun caso possono essere ricondotti allo schema della servitù ove si discuta di utilizzo – anche più intenso e a fini individuali – del bene comune: “essendo inclusa nel termine “cortile”, ex art. 1117, n. 1, c.c., ogni area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ivi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate del fabbricato, quali, appunto, gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi (così Cass. Sez. 2, 09/06/2000, n. 7889).

Una volta ritenuto il nesso di condominialità corrente tra l’unità immobiliare di proprietà esclusiva dei signori C. e B. e l’area compresa nel mappale 1…, l’uso di tale bene da parte dei medesimi convenuti ed attuali controricorrenti deve trovare regolamentazione nella disciplina del condominio di edifici, la quale è costruita sulla base di un insieme di diritti e obblighi, armonicamente coordinati, contrassegnati dal carattere della reciprocità, che escludono la possibilità di fare ricorso alla disciplina in tema di servitù, presupponente, invece, fondi appartenenti a proprietari diversi, nettamente separati, uno al servizio dell’altro.

Né può quindi astrattamente ipotizzarsi, come fatto a fondamento del secondo e del terzo motivo di ricorso, un’azione negatoria ex art. 949 c.c. per la cessazione delle molestie attribuite ai controricorrenti C. e B., i quali transitano con automezzi nel cortile, in quanto la qualità di condomini riconosciuta in capo a quest’ultimi deve, appunto, essere regolata, come fatto dalla Corte d’Appello di Brescia, sulla base dell’art. 1102 c.c., norma avente per oggetto l’uso legittimo delle cose comuni (cfr. di recente Cass. Sez. 2, 16/01/2018, n. 884).

Ai sensi dell’art. 1102, comma 1, c.c. l’uso della cosa comune da parte del singolo partecipante al condominio è consentito in conformità alla destinazione della cosa stessa, considerata non già in astratto, con esclusivo riguardo alla sua consistenza, bensì con riguardo alla complessiva entità delle singole proprietà individuali cui la cosa comune è funzionalizzata.

Ciascun condomino ha, così, diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di quest’ultimi.

In particolare, per stabilire se l’uso più intenso da parte del singolo sia da ritenere consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c., non deve aversi riguardo all’uso concreto fatto della cosa dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; l’uso deve ritenersi in ogni caso consentito, se l’utilità aggiuntiva, tratta dal singolo comproprietario dall’uso del bene comune, non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene.”

Tale valutazione di fatto, che compete dal giudice di merito, nel caso di specie ha avuto esito positivo e congruamente motivato: ” la Corte d’Appello, in conformità a tali principi, ha accertato che l’utilizzo dell’area comune a scopo di transito veicolare da parte dei condomini C. e B. fosse compatibile con l’uso ad essa impresso, come risultante dalla CTU, di parcheggio di autoveicoli, esistendo, del resto, l’accesso carrabile dalla proprietà C.-B. sin dal momento di costruzione delcomplesso immobiliare (cfr. Cass. Sez. 2, 01/08/2001, n. 10453; Cass. Sez. 2, 06/06/1988, n. 3819)”.

uso illecito del bene comune e danno.

L’uso illecito del bene comune da parte di un singolo in violazione dell’art. 1102 cod.civ., nella fattispecie parcheggiando per oltre un anno la propria auto in una zona comune del garage impedendo agli altri di farne pari uso, da luogo certamente ad un danno patrimoniale risarcibile, mentre incombe al danneggiato provare che da tale condotta sia derivato anche danno non patrimoniale .

Lo afferma Cass.Civ. sez.VI-2 4 luglio 2018 n. 17460 rel. Scarpa, richiamando un pacifico orientamento giurisprudenziale di legittimità.

accertamento della qualità di condomino: interesse ad agire e legittimazione passiva.

La domanda con cui il singolo chieda al giudice di accertare la propria qualità di condomino all’interno di un edificio, essendo volta ad accertare la contitolarità di diritti reali va proposta contro gli altri condomini (in regime di litisconsortio necessario) e non contro l’amministratore.

E’ quanto statuisce con ordinanza, ribadendo principi cardine dell’ordinamento, Cass. civ. Sez. VI-2 25 giugno 2018 n. 16679 rel. Scarpa.

Il provvedimento si sofferma, con interessante argomentazione, anche sull’interesse ad agire del singolo, posto che l’accertamento della situazione di condominialità contiene un interesse implicito, per i diritti ed obblighi che derivano dalla stessa, senza necessità di dimostrazione di un fine specifico dell’azione .

“Come da questa Corte più volte affermato, poichè la tutela giurisdizionale è tutela di diritti, il processo, salvo casi eccezionali predeterminati per legge, può essere utilizzato solo come fondamento del diritto fatto valere in giudizio e non di per sè, per gli effetti possibili e futuri.

Pertanto, non sono proponibili azioni autonome di mero accertamento di fatti giuridicamente rilevanti ma che rappresentino elementi frazionistici della fattispecie costitutiva di un diritto, la quale può formare oggetto di accertamento giudiziario solo nella funzione genetica del diritto azionato e quindi nella sua interezza (Cass. Sez. U, 20/12/2006, n. 27187).

L’interesse ad agire, che conferisce titolo per proporre in giudizio una domanda, a sensi dell’art. 100 c.p.c., inteso quale bisogno inevitabile di ricorrere al giudice per evitare una lesione attuale o parziale del proprio diritto, va quindi valutato sulla base dell’interpretazione e qualificazione dei rapporti e delle situazioni dedotte nel materiale assertivo fornito dalle parti in causa.

Non va dunque condivisa la motivazione della Corte d’Appello secondo cui il M. avrebbe dovuto dedurre quale utilità gli derivasse dall’accertamento della qualità di condomino (e non di mero assegnatario dell’alloggio), dovendosi ravvisare l’interesse ad agire, e quindi ad impugnare, in relazione all’utilità concreta derivabile alla parte dall’eventuale accoglimento di una pronuncia che riconosca ad un soggetto lo status di condomino, affinchè questi si legittimi di fronte al condominio quale nuovo titolare dei diritti e dei doveri di condominio (agli effetti, ad esempio, della comproprietà delle parti comuni, e quindi dell’uso delle cose e della fruizione dei servizi, nonchè della legittimazione a partecipare alle deliberazioni assembleari e della soggezione all’onere del contributo delle spese).

Tuttavia, la domanda di accertamento della qualità di condomino, ovvero di appartenenza di un’unità immobiliare in proprietà esclusiva ad un condominioedilizio, in quanto inerente all’esistenza, o meno, del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., non va proposta nei confronti della persona che svolga l’incarico di amministratore del condominio medesimo (come avvenuto nella specie), imponendo, piuttosto, la partecipazione quali legittimati passivi di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario (Cass. Sez. 6-2, 17/10/2017, n. 24431; Cass. Sez. 6-2, 22/06/2017, n. 15550; Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2, 01/04/1999, n. 3119).

la gestione separata del servizio di riscaldamento non da luogo ad autonomo condominio

Accade con frequenza che all’interno di complessi immobiliari si dia luogo ad una separata gestione di alcuni servizi, fra i quali il riscaldamento, affidandone la cura a diverso amministratore e – in taluni casi – fornendo quella gestione di autonomo e separato codice fiscale rispetto al complesso cui si riferisce.

Tale soluzione può essere legittima sotto il profilo gestionale ma non da luogo, in punto di diritto, ad un nuovo condominio, ragione per cui la legittimazione processuale e sostanziale per le vicende relative a tale soggetto coincide con quella dell’intero condominio a cui si riferisce.

il tema è affrontato da Cass.Civ. sez. VI-2 21 giugno 2018 n. 16385 rel. Scarpa con ordinanza di rigetto: ” La Corte d’Appello di Roma, uniformandosi agli insegnamenti sul punto di questa Corte, ha apprezzato in fatto che, pur sussistendo beni e servizi comuni in uso a più edifici condominiali compresi nel complesso di via G., Roma, non fosse ravvisabile l’esistenza di un “ente di gestione autonomo”, ovvero di un “condominio autonomo” inerente alla sola Gestione Riscaldamento e Parti Comuni.

D’altro canto, la situazione di fatto che viene a verificarsi nei condomini complessi, in ordine a determinati beni o servizi appartenenti soltanto ad alcuni edifici, o ai separati rapporti gestori interni alla collettività dei partecipanti (sempre in base alla disciplina antecedente a quella posta dall’ora vigente comma 3 dell’art. 67 disp. att. c.c., qui non applicabile ratione temporis), non comporta l’attribuzione di autonome legittimazioni processuali in sostituzione dell’intero condominio in ordine all’impugnazione delle relative deliberazioni assembleari (arg. da Cass. Sez. 2, 04/05/1993, n. 5160; Cass. Sez. 2, 16/02/1996, n. 1206; Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2, 17/02/2012, n. 2363).

Nella memoria presentata ai sensi dell’art. 380 bis, comma 2, c.p.c. i ricorrenti ribadiscono che il Condominio di via G, Roma, “non esiste” e che, a seguito dell’assemblea del 12 novembre 2007, sarebbe stato individuato il nuovo “ente di gestione del servizio di riscaldamento e delle parti comuni” denominato Condominio Gestione Riscaldamento e Parti Comuni Edifici A-B-N-0, con un proprio codice fiscale, evento poi confermato dalla documentazione contabile ed amministrativa prodotta.

Queste considerazioni non tengono conto della consolidata interpretazione giurisprudenziale secondo cui la costituzione di condomini separati in luogo dell’originario unico condominio costituito da un edificio o da un gruppo di edifici è regolata dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., e suppone che l’immobile o gli immobili oggetto dell’iniziale condominio possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand’anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art 1117 c.c.

Tale disciplina esclude di per sé che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa o fiscale, giacché la costituzione di più condomini postula, piuttosto, la divisione del complesso immobiliare in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale (che va apprezzata in fatto dai giudici del merito), indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere gestorio o contabile (arg. da Cass. Sez. 2, 18/04/2005, n. 8066; Cass. Sez. 2, 05/01/1980, n. 65; Cass. Sez. 2, 18/07/1963, n. 1964).

La disposizione di cui all’art. 61 disp. att. c.c., prevedendo la possibilità di scissione, in base a deliberazione assembleare adottata a maggioranza, di un unico condominio originario in più condomini, ha, del resto, natura eccezionale, in quanto deroga al principio secondo il quale la divisione può essere attuata solo per atto di un’autonomia privata, ovvero con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione (così Cass. Sez. 2, 28/10/1995, n. 11276).”

solo il delegante può far valere i vizi della delega (e della assemblea a cui si riferisce).

E’ quanto rileva Cass.Civ. sez.VI-2 25 giugno 2018 n. 16673 rel. Scarpa, con ordinanza di rigetto in cui si sottolinea come sia facoltà unicamente del condomino delegante impugnare la delibera che assume viziata per essere stato falsamente rappresentato in assemblea e come sia suo onere fornire prova dell’utilizzo illecito della delega.

i fatti: “S.A. impugnò la deliberazione dell’assemblea 16 settembre 2006 del convenuto Condominio (omissis) , assumendo di aver conferito delega per quell’adunanza all’amministratrice B.M.L. e di essere stato invece rappresentato da S.V. , con conseguente invalidità della delibera per difetto dei quorum. Avendo il Condominio prodotto delega sottoscritta da S.A. per la partecipazione a quella assemblea, diversa da quella invece esibita dall’attore, il S. all’udienza del 26 ottobre 2001 riconobbe la sua firma, ma replicò che la stessa delega allegata dal Condominio convenuto fosse stata in realtà da lui rilasciata in bianco e per un’assemblea diversa da quella del 15/16 settembre 2006. Venne così revocata l’ordinanza di ammissione di ctu grafologica (rectius: calligrafica) e il Tribunale di Civitavecchia, con sentenza del 23 maggio 2012, rigettò la domanda.
Proposto appello da S.A. , lo stesso venne respinto dalla Corte d’Appello di Roma, affermando che doveva essere l’appellante a dimostrare l’illecita compilazione della delega prodotta da Condominio, la cui sottoscrizione era stata riconosciuta dal S. . Inoltre, i giudici di appello motivarono la superfluità dell’espletamento della ctu calligrafica, come anche di quella comparativa con precedenti deleghe condominiali.”

il principio di diritto: “Ove un condomino impugni una deliberazione dell’assemblea, assumendo che la stessa sia stata adottata in forza del voto di un proprio “falso” (o “infedele”) delegato, voto che abbia inciso sulla regolare costituzione dell’assemblea, o sul raggiungimento della maggioranza deliberativa prescritta dalla legge o dal regolamento (non trovando nella specie applicazione, ratione temporis, quanto ora stabilito dall’art. 67, commi 1 e 5, disp. att. c.c., in seguito alle modifiche introdotte dalla legge n. 220 del 2012), occorre considerare come i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato vadano disciplinati in base alle regole sul mandato.

Solo, dunque, il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini, perché estranei a tale rapporto (Cass., Sez. 2, 30/01/2013, n. 2218; Cass. Sez. 2, 07/07/2004, n. 12466).

In forza dell’originaria formulazione dell’art. 67, comma 1, c.c. (avendo soltanto la Riforma del 2012 imposto la forma scritta della delega), era del resto consolidato l’orientamento giurisprudenziale secondo cui il potere rappresentativo conferito dal condomino ad un altro soggetto per la partecipazione all’assemblea condominiale potesse essere attribuito anche verbalmente; pertanto la prova dell’esistenza, dell’oggetto e dei limiti del mandato poteva essere acquisita con ogni mezzo, anche con presunzioni (Cass. Sez. 2, 14/07/1972, n. 2416; Cass. Sez. 2, 28/06/1979, n. 3634).

Nel caso in esame, il Condominio (omissis) , convenuto da S.A. , che chiedeva di invalidare la deliberazione dell’assemblea 16 settembre 2006, assumendo di aver conferito delega per partecipare alla stessa all’amministratrice B.M.L. e non a S.V. , produsse una delega sottoscritta dal S. che ne avrebbe comprovato il valido conferimento di rappresentanza proprio a chi risultava essere suo delegato in quella adunanza.

A questo punto, S.A. , pur riconoscendo la sottoscrizione (dal che discende la totale irrilevanza della CTU calligrafica), dedusse che tale delega era stata rilasciata in bianco e per un’assemblea diversa da quella del 15/16 settembre 2006.

In sostanza, l’attore, poi appellante, ora ricorrente, ha effettuato una denunzia di abusivo riempimento da parte di un terzo (nella specie, il delegato) di un foglio firmato in bianco, esponendo che il riempimento fosse avvenuto “contra pacta”.

A nulla valeva, quindi, il disconoscimento, giacché esso non costituisce mezzo processuale idoneo a dimostrare l’abusivo riempimento del foglio in bianco, sia che si tratti di riempimento “absque pactis”, sia che si tratti (come appunto qui dedotto dal ricorrente) di riempimento “contra pacta”, dovendo, nel secondo caso, in particolare, essere fornita la prova di un accordo dal contenuto diverso da quello del foglio sottoscritto (Cass. Sez. 3, 16/12/2010, n. 25445; Cass. Sez. 2, 12/06/2000, n. 7975).

Il S. , allora, non ha dato prova di quale diverso contenuto dovesse avere la delega esibita dal Condominio proprio relativamente all’assemblea del 16 settembre 2006. Non rivela, invece, alcuna decisività soffermare le censure di legittimità sulla diversa delega che il ricorrente sostiene di aver prodotto in giudizio, avendo la Corte d’Appello giustamente fondato la propria decisione sulla delega scritta che il Condominio aveva conservato agli atti e poi esibito al momento della sua costituzione, per dimostrare la valida partecipazione dei condomini che si erano fatti rappresentare nell’assemblea del 16 settembre 2006.

Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione.”

asilo in condominio: quando il regolamento contrattuale lo vieta.

E’ il tema affrontato da Cass.Civ. sez. VI-2 21 giugno 2018 n. 16384 rel. Scarpa.

L’ordinanza resa dalla corte, con cui è stato rigettato il ricorso del condomino che gestiva un micro nido nel condominio ove il regolamento recava divieto di adibire ad asilo nido le unità, riprende principi noti sia in tema di interpretazione delle clausole regolamentari sia in tema di censurabili in cassazione della loro interpretazione parte del giudice di merito, pervenendo a ritenere non sindacabile la qualificazione della attività effettuata dalla Corte di Appello di Milano.

“Il ricorrente lamenta l’errore della Corte d’Appello perché la stessa, ritenendo operante il divieto regolamentare di destinazione delle unità immobiliari ad “asili di infanzia” pure per i “micro-nidi”, non avrebbe tenuto conto che questi ultimi non arrecano i “pericoli di disturbo” propri degli asili.

Si richiamano anche i principi di cui agli artt. 3, 29, 31 e 37 Costituzione, nonché l’art. 23 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, e si evidenzia il ruolo svolto dai cosiddetti “micro-nidi”, istituiti dalla legge 28 dicembre 2001, n. 448, e poi regolati da apposite delibere della Giunta Regionale Lombardia.

E’ invece da ribadire come l’interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale, contenenti il divieto di destinare gli immobili a determinati usi, è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, ovvero per l’omesso esame di fatto storico ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. Sez. 2, 30/06/2011, n. 14460; Cass. Sez. 2, 31/07/2009, n. 17893; Cass. Sez. 2, 23/01/2007, n. 1406; Cass. Sez. 2, 14/07/2000, n. 9355; Cass. Sez. 2, 02/06/1999, n. 5393).

Nella specie, l’interpretazione dell’art. 4 del regolamento contrattuale Condominio di via P. , Como, prescelta dalla Corte d’Appello di Milano, non rivela le denunciate violazioni dei canoni di ermeneutica.

In particolare, l’interpretazione di una clausola del regolamento di condominio, contenente il divieto di destinare gli appartamenti, tra l’altro ad “asili di infanzia”, come preclusiva altresì dell’attività di micro-nido (la quale effettivamente si differenzia da quella dell’asilo soltanto per le dimensioni strutturali di recettività, e non invece per il comune carattere assistenziale ed educativo dei suoi servizi resi a minori di tenerissima età) non risulta né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né confliggente con l’intenzione comune dei condomini ricostruita dai giudici del merito, né contraria a logica o incongrua, rimanendo comunque sottratta al sindacato di legittimità l’interpretazione degli atti di autonomia privata quando il ricorrente si limiti a lamentare che quella prescelta nella sentenza impugnata non sia l’unica possibile, né la migliore in astratto.

Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare al Condominio controricorrente le spese del giudizio di cassazione.”

opposizione a decreto ingiuntivo: il giudice può rilevare d’ufficio la nullità della delibera.

E’ principio pacifico in giurisprudenza che l’opponente al decreto ingiuntivo non possa, in quella sede, far valere vizi attinenti alla annullabilità della delibera, che dovranno invece essere dedotti in separato giudizio, tempestivamente introdotto e che non minano l’esistenza e l’efficacia della delibera (salvo che il giudice della impugnazione non disponga in tal senso).

A tale lettura sfuggono invece i vizi da ricondurre ad ipotesi di nullità del deliberato in forza del quale è stato ottenuto il provvedimento monitorio, posto che si tratta di vizio che il giudice può rilevare d’ufficio e che attiene all’esistenza stessa della delibera.

E’ quanto ribadisce, con motivazione cristallina, la recente ordinanza resa da Cass.Civ. sez.VI-2 21 giugno 2018 n. 16389 rel. Scarpa.

“E’ certamente da ribadire che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. Sez. 2, 29 agosto 1994, n. 7569).

Nello stesso giudizio di opposizione, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla annullabilità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione.

Tale delibera costituisce, infatti, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è, dunque, ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629; da ultimo, Cass. Sez. 2 , 23/02/2017, n. 4672).

Il giudice deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137, comma 2, c.c., o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19938; Cass. Sez. 6 – 2, 24/03/2017, n. 7741).

Questa Corte ha però anche chiarito, con orientamento che va ribadito e che depone per la correttezza della decisione del Tribunale di Castrovillari, come nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, il limite alla rilevabilità, anche d’ufficio, dell’invalidità delle sottostanti delibere non opera allorché si tratti di vizi implicanti la loro nullità, trattandosi dell’applicazione di atti la cui validità rappresenta un elemento costitutivo della domanda (Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305).

La nullità di una deliberazione dell’assemblea condominiale, del resto, comporta che la stessa, a differenza delle ipotesi di annullabilità, non implichi la necessità di tempestiva impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 cod.civ.

Una deliberazione nulla, secondo i principi generali degli organi collegiali, non può, pertanto, finché (o perché) non impugnata nel termine di legge, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, come si afferma per le deliberazioni soltanto annullabili.

Alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica, perciò, il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 cod.civ. , secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello, il potere di rilevarne pure d’ufficio la nullità, ogni qual volta la validità (o l’invalidità) dell’atto collegiale rientri, appunto, tra gli elementi costitutivi della domanda su cui egli debba decidere (Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 6 -2, 15/03/2017, n.6652).

Ora, una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione in parti uguali (ovvero con regime “capitario”) degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dall’art. 1123 cod.civ., proprio come avvenuto nella delibera del 16 settembre 2005, va certamente ritenuta nulla, occorrendo semmai a tal fine una convenzione approvata all’unanimità, che sia espressione dell’autonomia contrattuale (Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233; Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651).

La nullità di una siffatta delibera può, quindi, essere fatta valere anche nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei discendenti contributi condominiali, trattandosi di vizio che inficia la stessa esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa (esistenza che il giudice dell’opposizione deve comunque verificare) e che rimane sottratto al termine perentorio di impugnativa di cui all’art. 1137 cod.civ.

Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente Condominio va condannato a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione.”

il diritto alla riduzione in pristino non si prescrive.

E’ quanto sottolinea Cass.Civ. sez. VI ord. 6 giugno 2018 n. 14622 rel. Scarpa, evidenziando come si tratti di facoltà connessa al diritto di proprietà e che – come tale – non subisce effetti pregiudizievoli dal mero decorso del tempo (salvo il sorgere di eventuali altri diritti per usucapione).

I fatti ed il processo: “B.A. aveva convenuto davanti al Tribunale di Roma il Condominio di via (omissis) , e L.m.P. , per ottenerne la condanna al risarcimento dei danni subiti dalla propria unità immobiliare, con chiamata in garanzia operata dal Condominio nei confronti di C.G. e V.B. in forza di “clausola di manleva” contenuta nella scrittura del 14 ottobre 1986. In tale scrittura C.G. , la quale aveva eseguito opere di rimozione del tetto, si prendeva carico di tutte le riparazioni dovute al piano sottostante per eventuali cause di infiltrazioni. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 25334/2009, preso atto che erano state eseguite in corso di causa le opere necessarie a far cessare le infiltrazioni, dichiarò cessata la materia del contendere tra l’attrice B.A. , il Condominio e L.m.P. , mentre rigettò le domande di manleva proposta dal Condominio nei confronti di L.P. , C.G. e V.B.”

la corte di legittimità osserva che “La Corte d’Appello di Roma ha respinto la domanda di rimessione in pristino osservando che il decorso di vent’anni dalla dichiarazione di manleva dimostrasse “l’atteggiamento di tolleranza del Condominio che, evidentemente, ha fatto acquiescenza al mutamento dello stato dei luoghi contro l’assunzione di ogni possibile conseguenza negativa da parte degli esecutori dei lavori”.

Questo ragionamento contravviene al consolidato principio giurisprudenziale per cui l’azione, con la quale il condominio di un edificio chiede la rimozione di opere che un condominio abbia effettuato sulla cosa comune, oppure nella propria unità immobiliare, con danno alle parti comuni, in violazione degli artt. 1102, 1120 e 1122 c.c., ha natura reale, e, pertanto, giacché estrinsecazione di facoltà insita nel diritto di proprietà, non è suscettibile di prescrizione, in applicazione del principio per cui “in facultativis non datur praescriptio”.

L’imprescrittibilità, piuttosto, può essere superata dalla prova della usucapione del diritto a mantenere la situazione lesiva (arg. da Cass. Sez. 2, 07/06/2000, n. 7727; Cass. Sez. 2, 29/02/2012, n. 3123; Cass. Sez. 2, 16/03/1981, n. 1455; Cass. Sez. 2, 13/08/1985, n. 4427).

Vanno quindi accolti il secondo motivo del ricorso principale ed il ricorso incidentale, mentre viene rigettato il primo e viene dichiarato assorbito il terzo motivo del ricorso principale. La sentenza impugnata va cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma, che deciderà la causa uniformandosi ai richiamati principi e tenendo conto dei rilievi svolti, e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.”

riparazioni urgenti: l’art. 1134 cod.civ. si applica anche al condominio minimo, purché l’intervento non sia dovuto a condotta colposa di chi lo esegue.

Cass.Civ. sez. VI-2 28 maggio 2018 n. 13293 rel. Scarpa affronta un caso davvero peculiare: un condomino ricorre in cassazione avverso una sentenza della corte di appello di Brescia “che, riformando la decisione di primo grado resa dal Tribunale di Bergamo in data 25 maggio 2012, ha rigettato la domanda proposta dallo stesso R. D. nei confronti della B. A. & c. s.a.s., volta al rimborso della somma di € 8.549,07, anticipata per il rifacimento del tetto e della facciata del complesso immobiliare sito in S., composto da unità immobiliari di proprietà del D. e della società convenuta.”

In realtà le ragioni per cui il giudice bresciano ha respinto la domanda attengono alla responsabilità nella causazione dell’evento; non potrà invocare l’art. 1134 cod.civ. colui che provveda ad opere sulle parti comuni svolte per porre rimedio a danni cagionati da una sua condotta colposa: “La Corte d’Appello di Brescia ha escluso che potesse essere invocata dal D. l’applicazione dell’art. 1134 c.c., in quanto l’urgenza dell’intervento di manutenzione delle parti comuni dell’edificio condominiale era stata determinata da un incendio sviluppatosi nella notte tra il 28 ed il 29 febbraio 2008 conseguente al surriscaldamento della canna fumaria posta all’interno di appartamento di proprietà dello stesso R. D.. Tale surriscaldamento della canna fumaria, per quanto accertato già dal Tribunale di Bergamo, era stato provocato da un non adeguato utilizzo di una stufa a legna. Essendo la responsabilità dell’incendio attribuibile al D., a carico dello stesso devono porsi, per la Corte di Brescia, tutte le conseguenze patrimoniali della sua condotta, visto che l’intervento di rifacimento del tetto e della facciata risultava a sua volta da attribuire causalmente (anche per le risultanze del verbale dei Vigili del Fuoco intervenuti sul luogo) all’incendio stesso, che aveva intaccato le travi di legno della copertura, rendendola pericolante.”

I motivi, inammissibili, svolti dal ricorrente attengono unicamente ad una diversa valutazione in concreto del nesso causale fra l’evento dannoso (l’incendio) e la sua condotta, giudizio di merito che non può essere rimesso al giudice di legittimità che, tuttavia, coglie l’occasione per evidenziare che “ l’infondatezza del primo motivo discende radicalmente da altra considerazione.

Il presente giudizio non ha ad oggetto l’individuazione dei danni che R. D. debba risarcire alla B A. & c. s.a.s., quando la sussistenza di un diritto del condomino D. ad essere rimborsato di spese fatte per le cose comuni di sua iniziativa.

Ora, anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti (quale risulta quello per cui è causa), la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c. (testo previgente alla modifica operata con la legge n. 220/2012).

Ai fini dell’applicabilità dell’art 1134 c.c., va dunque considerata ‘urgente’ non solo la spesa che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere.

Ciò vale anche per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decida validamente. Se non si raggiunge l’unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1139 e 1105 c.c. (Cass. Sez. 2, 12/10/2011, n. 21015; Cass. Sez. U, 31/01/2006, n. 2046).

Peraltro, l’obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio.

Ove l’esigenza di manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio derivi, invece, dalla specifica condotta illecita attribuibile ad un condomino (come nella specie accertato in fatto dalla Corte di Brescia), tale condotta fa sorgere soltanto a carico di quest’ultimo l’obbligo di risarcire il danno complessivamente prodotto ex art. 2043 c.c., e non anche l’obbligo degli altri partecipanti di contribuire alle spese ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c. (Cass. Sez. 3, 08/11/2007, n. 23308; Cass. Sez. 2, 12/04/1999, n. 3568).

Ne consegue che non può comunque spettare al condomino alcun diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, ai sensi dell’art. 1134 c.c., ove l’esigenza di manutenzione e riparazione della stessa abbia trovato la sua causa in una specifica condotta illecita a lui attribuibile, e le opere fatte eseguire dal singolo abbiano perciò dato luogo ad una forma di risarcimento del danno in forma specifica.”