solidale – Avvocato MASSIMO GINESI

responsabilità da infiltrazioni: anche se sussistono più cause, ciascun danneggiante è tenuto per l’intero.

Nel caso in cui l’immobile di un condomino subisca danni da infiltrazioni ed emerga che tali fenomeni sono attribuibili a più cause (nella fattispecie, a beni condominiali e a giardini privati di terzi estranei al condominio), sussiste responsabilità solidale dei danneggianti ex art 2055 c.c., di talchè il danneggiato potrà pretendere l’intero anche da un singolo (salvo poi eventuale rivalsa di quest’ultimo nei confronti dei corresponsabili).

La responsabilità del condominio sarà esclusa solo ove il concorrente fatto del terzo risulti, da solo, idoneo a cagionare l’evento.

E’ quanto richiamato da Cass. civ. sez. VI-2 ord. 12 marzo 2020 n. 7044 rel. Scarpa, che ha cassato una sentenza della Corte d’appello Romana che non si era uniformata a tali principi di diritto.

“Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo (quale, nella specie, l’omessa manutenzione a sua volta ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprietà esclusiva).

Si prospetta, in tal caso, la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all’immobile sottostante), provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a distinti titoli extracontrattuali.

La conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell’appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.

Al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, come fatto nel caso in esame dalla Seventeen Real Estate s.r.l., il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in tal caso non l’art. 1227, comma 1, c.c., ma l’art. 2055, comma 1, c.c., che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno.

Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà solitaria è equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex art. 2051 c.c., a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo (cfr. Cass. Sez. 2, 12/07/2011, n. 15291; Cass. Sez. 3, 19/03/2009, n. 6665; Cass. Sez. 3, 20/08/2003, n. 12211).”

il condominio committente non è obbligato in solido con l’appaltatore per le retribuzioni dei dipendenti di costui.

Lo ha stabilito il Tribunale capitolino (Tribunale Roma sez. lav., 27/11/2018, n.9213), con riferimento alla L. 220/2012 276/2003 che all’art. 29 prevede che ” in caso di appalto di opere o di servizi, il committente imprenditore o datore di lavoro e’ obbligato in solido con l’appaltatore, nonche’ con ciascuno degli eventuali subappaltatori entro il limite di due anni dalla cessazione dell’appalto, a corrispondere ai lavoratori i trattamenti retributivi, comprese le quote di trattamento di fine rapporto, nonche’ i contributi previdenziali e i premi assicurativi dovuti in relazione al periodo di esecuzione del contratto di appalto, restando escluso qualsiasi obbligo per le sanzioni civili di cui risponde solo il responsabile dell’inadempimento.”

i giudici romani hanno osservato che “In tema di appalto di lavori condominiali, va rigettata la domanda proposta dai lavoratori della stazione appaltante nei confronti del condominio committente di condanna in solido al pagamento delle differenze retributive, invocando la responsabilità solidale del Condominio ex art. 29 del d. lgs. n. 276/2003, poiché quest’ultimo non esercita attività di impresa, a nulla rilevando che non sia formalmente una persona fisica ma un ente di gestione, peraltro sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini.

Sotto tale profilo, pertanto, un Condominio, che notoriamente non esercita attività di impresa o professionale, deve essere equiparato ad una persona fisica e quindi sottratto al regime della responsabilità solidale ex comma 3 ter di detta disposizione.”

è obbligo dell’appaltatore verificare l’idoneità del suolo su cui eseguire la costruzione.

Anche se non è espressamente dedotto in contratto, nelle realizzazione di opere edilizie costituisce comunque obbligo dell’appaltatore verificare che il suolo su cui devono essere eseguite le opere sia idoneo alla loro costruzione, in quanto si tratta di cautela necessaria e prodromica alla esecuzione stessa dell’appalto.

Ove ciò non avvenga e ne derivi danno, l’appaltatore ne sarà comunque responsabile, in via solidale con il direttore dei lavori.

Lo afferma Cass.civ. sez. I 20 giugno 2017 n. 15190 in una monumentale pronuncia, in cui afferma che tale obbligo incombe all’appaltare anche in presenza di vizi di progettazione riconducibili al committente.

La sentenza, per ampiezza di argomentazioni, anche processuali, merita lettura integrale.

15190

rottura impianto fognario: il condominio non è responsabile esclusivo ma paga per intero

una recente sentenza della Suprema Corte (Cass. Civ. III sez. 7 luglio 2016 n. 13945) fa il punto sugli obblighi di risarcimento derivanti da un impianto fognario in ordine al quale devono identificarsi più soggetti tenuti ad intervenire, fra i quali il Condominio.

Un condomino agisce in giudizio per vedersi riconosicuto il danno derivante da rigurgito della fognatura comunale; il Comune eccepisce che parte della responsabilità deve essere riconosciuta anche al Condominio che non ha installato una valvola antirigurgito e che è comunque tenuto a rispondere del tratto privato sino alla immissione nella condotta pubblica.

Le parti richiamano erroneamente il fatto colposo del creditore e chiedono che la Corte valuti tale apporto ai sensi dell’art. 1227 cod.civ.

Osserva correttamente la Corte che l’inquadramento giuridico prospettato dalle parti è erroneo: “La sentenza impugnata, correggendo sul punto la decisione del Tribunale, ha ritenuto che la questione relativa alla mancata adozione del sistema antirigurgito da parte del condominio fosse stata tardivamente proposta dal Comune, in quanto sollevata per la prima volta in sede di replica ai sensi dell’articolo 184 del codice di rito, ed ha percio’ ritenuto inammissibile quel motivo di appello. Roma Capitale non contesta il profilo della tardivita’, ma censura tale decisione osservando che la questione doveva essere esaminata anche d’ufficio ai sensi dell’articolo 1227 c.c., comma 1″

“Osserva in proposito il Collegio che – a prescindere dal profilo formale della tardivita’ o meno dell’eccezione – la decisione della Corte d’appello resiste comunque alla censura in esame. Ed infatti questa Corte ha gia’ affermato, con un orientamento al quale va data oggi continuita’, che gli impianti fognari, da chiunque realizzati, una volta inseriti nel sistema delle fognature comunali, rientrano nella sfera di controllo dell’ente pubblico che, come custode, risponde, ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ., dei danni causalmente collegati alla cosa, salva la prova del fortuito; il concorrente apporto causale di un terzo, rilevante soltanto in sede di eventuale regresso, in base ai principi della responsabilita’ solidale, non vale a diminuire la responsabilita’ del custode nei confronti del danneggiato, salvo che non integri il fortuito (sentenza 19 marzo 2009, n. 6665). In quella pronuncia si e’ anche stabilito che in tema di responsabilita’ extracontrattuale, se il danno subito da un condomino e’ causalmente imputabile al concorso del condominio e di un terzo, al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del terzo, il risarcimento non puo’ essere diminuito in ragione del concorrente apporto causale colposo imputabile al condominio, applicandosi in tal caso non l’articolo 1227 c.c., comma 1, ma l’articolo 2055 c.c., comma 1, che prevede la responsabilita’ solidale degli autori del danno“.

“In altre parole, la responsabilita’ di Roma Capitale non puo’ essere diminuita, rispetto al condomino danneggiato (cioe’ l’odierna parte controricorrente), neppure ipotizzando un concorso di colpa del condominio, perche’ la mancata presenza di un sistema antirigurgito potra’, semmai, avere rilievo in un eventuale giudizio di regresso promosso da Roma Capitale nei confronti del condominio, ma non in questa sede.”

Quindi il danneggiato ben può richiedere l’intero importo del danno ad uno dei due soggetti, mentre la misura del concreto apporto colposo di ciascuno dei danneggianti potrà avere rilievo solo nella successiva causa fra costoro volta a determinare quanto effettivamente competa a ciascuno della somma pagata al terzo danneggiato, nei confronti del quale rispondono solidalmente ai sensi dell’art. 2055 cod.civ.

Così che il terzo danneggiato, ove qualche condomino non sia solerte nel versamento della propria quota parte di risarcimento, non sarà neanche tenuto ad azionare il meccanismo della preventiva escussione previsto dall’art. 63 disp. att. cod.civ., atteso che l’obbligazione extracontarttuale sfugge a tale previsione (come affermato sin da Cass. SS.UU. 9148/2008).