supercondominio – Pagina 2 – Avvocato MASSIMO GINESI

La novella del 2012 ha completamente ridisegnato il volto dell’art. 67 disp.att. cod.civ., dettando una disciplina del supercondominio la cui operatività – a tutt’oggi – lascia ampi margini di dubbio anche fra gli interpreti più accreditati.

Per i complessi con più di sessanta condomini il legislatore ha dettato un farraginoso meccanismo che, astrattamente, intendeva evitare le riunioni fiume, attribuendo l’ordinaria amministrazione ad una assemblea più snella e composta dai rappresentanti dei singoli fabbricati ma che – per la contorta e imprecisa formulazione della norma – lascia aperti forti interrogativi sulle modalità di nomina dei rappresentanti stessi, di convocazione, di partecipazione e di svolgimento di quella assemblea.

Il Tribunale di Milano, con sentenza 22 agosto 2016 (estensore Rota), ha statuito che l’assemblea dei rappresentanti ha competenza in materia di nomina dell’amministratore – che è certamente materia di ordinaria amministrazione – ma non può invece deciderne la revoca, che competerebbe alla assemblea plenaria.

La sentenza, i cui approdi possono anche apparire poco condivisibili alla luce degli orientamenti di legittimità su alcuni dei problemi affrontati, ha il pregio di tentare una analisi sistematica dell’istituto del supercondominio così come tracciato dal legislatore del 2012 e merita lettura attenta e integrale.

Cass. civ. Sez. II 4 maggio 2016 n. 8908 – sentenza interessante, che affronta due temi peculiari: l’uno in tema di tabelle millesimali l’altro, relativo alla conformazione del fabbricato e al fatto che due corpi di fabbrica distinti -seppur comunicanti – non sono necessariamente da intendere quale unico condominio, salvo che l’originario costruttore non avesse inteso dargli tale configurazione (tesi che la Suprema Corte ha più volte espresso anche relativamente al c.d. supercondominio).

Quanto alle tabelle millesimale la Corte riprende l’orientamento delle sezioni unite del 2010, ribadendo che la tabella millesimale ha mera natura regolamentare volta al riparto delle spese e non costituisce accertamento del diritto di proprietà, così “ restando irrilevante, ai fini della formazione della tabella, chi sia il proprietario dal bene cui compete una certa parte di millesimi…La decisione della Corte era quindi dovuta a prescindere dalla individuazione del titolare dell’unità immobiliare in questione: si verte infatti in giudizio sulla formazione delle tabelle e non sull’accertamento della proprietà”

L’altro aspetto di rilievo, affrontato dalla Corte, attiene alla configurazione dell’edificio: “un condominio può anche nascere come unico, se costituito da due fabbricati comunicanti, ma deve essere provato e risultare dagli atti che tale sia stata la conformazione di esso per scelta del costruttore voluta al momento della nascita del condominio. Se infatti i due fabbricati vengono messi in collegamanto successivamente, non sorge per questo solo fatto un regime di condominialità che li integri”

In ultimo la sentenza merita lettura poiché si propone come un perfetto vademecum al difensore su come non confezionare un ricorso per cassazione.

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supercondominio: la revoca dell’amministratore non spetta ai rappresentanti

due edifici collegati non sono necessariamente un condominio