E’ noto che l’art. 63 disp.att. cod.civ., sia nella formulazione anteriore alla novella del 2012 che in quella attuale, prevede solidarietà fra acquirente e venditore dell’unità immobiliare per le somme dovute al condominio in forza dell’esercizio in corso e di quello precedente all’atto del trasferimento.
Si tratta di norma che ha valenza nei conforti del condominio, ma non rileva nei rapporti interni fra venditore ed acquirente, che potranno regolare nell’atto le rispettive obbligazioni e che comunque saranno tenuti in forza di meri criteri cronologici legati al trasferimento, avendo riguarda – per le spese straordinarie – a chi era proprietario al momento della delibera che ne ha deciso l’esecuzione.
Tale rilevanza rimane interna anche riguardo ai rapporti con il terzo creditore, che non potrà fra conto sul vincolo di solidarietà fra venditore ed acquirente dell’unità condominiale .
La Suprema Corte chiarisce inoltre che il vincolo previsto dall’art. 63 disp.att. cod.civ. opera anche in caso di acquisto in sede di esecuzione immobiliare, ribadendo una tesi abbastanza pacifica in dottrina e diffusa nella giurisprudenza di merito, ma che non aveva ancora trovato un recente e netto riconoscimento nella giurisprudenza di legittimità, sì che non è raro trovare coloro che ancora sostengono la leggenda metropolitana dell’effetto purgativo dell’asta immobiliare.
Cass.Civ. sez. VI 25 gennaio 2018 n. 1847 rel. Scarpa sottolinea, con la consueta capacità di sintesi e approfondimento del relatore, alcuni passaggi essenziali della materia.
il motivo del contendere: “C. B., titolare di omonima impresa edile, aveva domandato tale ingiunzione di pagamento per ottenere dal condomino I. il pagamento del residuo corrispettivo (C 2.080,00) dei lavori di ristrutturazione del fabbricato condominiale di via F., Pozzuoli, approvati con deliberazione assembleare del 7 febbraio 2008. Lo Iacuaniello si era opposto al decreto ingiuntivo, deducendo di aver acquistato l’unità immobiliare compresa nel condominio di via F. solo per effetto di decreto di trasferimento del Tribunale di Napoli in data 23 gennaio 2009. Il Tribunale ha riformato la sentenza di primo grado, osservando come il vincole solidale tra precedente e attuale proprietario, previsto dall’art. 63 disp. att. c.c., riguardi soltanto le somme dovute al condominio, mentre nei confronti del terzo creditore, trattandosi nella specie di spese di manutenzione straordinaria, doveva ritenersi debitore unicamente chi fosse proprietario al momento della deliberazione di approvazione dell’assemblea.”
I principi di diritto affermati dalla Cassazione: quanto alla natura di lavoro straordinario, la corte rileva che si tratta di valutazione rimessa al giudice di merito, insindacabile in cassazione e tuttavia ribadisce che “questa Corte ha già spiegato come il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione ed atti di amministrazione straordinaria riposa sulla “normalità” dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale (Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865). Trattasi, peraltro, di valutazione da compiersi avendo riguardo non alla singola voce di spesa, ma all’intervento complessivamente approvato, sicchè non appare dubitabile che un intervento edilizio di ristrutturazione del fabbricato, quale quello oggetto della vicenda per cui è lite, si connoti come manutenzione straordinaria. L’accertamento della straordinarietà o ordinarietà dell’attività gestoria discende, in ogni modo, dall’apprezzamento di fatto rimesso ai giudici del merito”
Sulla natura dell’obbligazione ex art. 63 disp.att. cod.civ. e sul suo operare: “Trova applicazione ratione temporis, attesa l’epoca di insorgenza dell’obbligo di spesa per cui è causa, l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220. In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contribut relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale)”, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 6 – 2, 22 giugno 2017, n. 15547; Cass. Sez 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654).
Tale momento rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.
L’obbligo del cessionario nei confronti del condominio si configura in capo a chiunque, sia pure, come nel caso in esame, in dipendenza di aggiudicazione forzata, succeda nella proprietà dell’immobile condominiale, non trovando applicazione il disposto dell’art. 2919 c.c. (Cass. Sez. 2, 09/07/1964, n. 1814).
Si tratta, quindi, di obbligazione solidale, ma autonoma, in quanto non propter rem, e, piuttosto, costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria dell’organizzazione condominiale, sicchè essa non opera in favore del terzo creditore del condominio.
La costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l’azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l’amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli (Cass. Sez. U, 08/04/2008, n. 9148).
Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.”
© massimo ginesi 26 gennaio 2018
