un condomino vende la propria unità immobiliare, tacendo all’acquirente che sussistono significativi problemi alle parti comuni (nella specie legati alla presenza di una falda idrica che costringe a interventi di consolidamento dei pilastri).
l’acquirente, una volta stipulato l’atto e divenuto proprietario e residente nel fabbricato, si avvede del grave problema e agisce per l’annullamento del contratto, proponendo domanda dinanzi al Tribunale di Torino; il venditore si costituisce chiamando in garanzia il Condominio, a suo avviso responsabile di non aver eliminato detti vizi.
Il giudice (Trib. Torino 14.1.2022 n. 133) annulla il contratto ma respinge la domanda nei confornti del condominio, ritenendo che il motivo della risoluzione del vincolo vada identificato unicamente nella condotta fraudolenta del venditore; il provvedimento, parziale, è interessante e merita integrale lettura.
Una pronuncia recente del Tribunale sabaudo (Trib. Torino sez. III, 09/09/2019 n.3980) riprende pacifici principi di legittimità in tema di nascita del condominio, chiarisce opportunamente il margine di azione degli amministratori dei singoli fabbricati che lo compongono e la legittimazione processuale dei singoli ‘supercondomini’, introduce alcune interessanti riflessioni sula costituzione del fondo morosità, pur adottando argomentazioni sul punto che dettano più di una perplessità sotto il profilo del corretto inquadramento sistematico dell’obbligazione condominiale, laddove si fa riferimento ad una solidarietà passiva tout court di tutti i partecipanti.
sulla nascita del condominio e legittimazione ad agire – “Come più volte ribadito dalla Suprema Corte, “Il cd. supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto; il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato, pertanto, alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari e l’amministratore del cd. Supercondominio” Cass. 28.1.2019 n. 2279; conf. ex multis 15.11.2017 n.27094).
A ciò consegue che “Nell’ipotesi di supercondominio, ciascun condomino, proprietario di alcuna delle unità immobiliari ubicate nei diversi edifici che lo compongono, è legittimato ad agire per la tutela delle parti comuni degli stessi ed a partecipare alla relativa assemblea, con la conseguenza che le disposizioni dell’art. 1136 cod. civ., in tema di formazione e calcolo delle maggioranze, si applicano considerando gli elementi reale e personale del medesimo supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le porzioni comprese nel complesso e da tutti i rispettivi titolari” (Cass. 21.2.2013 n. 4340).
Nel regolamento del Supercondominio prodotto in atti non emerge alcuna deroga a tale assetto e ne è conferma la partecipazione alle assemblea di appositi delegati rappresentanti dei proprietari dei singoli Condomìnii aventi i servizi in comune.”
sulla legittimazione dei singoli amministratori – Posto ciò, va preso atto che i singoli condòmini dei due Condomìnii attori nelle assemblee suddette hanno deliberato all’unanimità di voler impugnare la delibera assunta dal Supercondominio in data 5.7.2016 (cfr. doc. 5 e 6) dando a ciò specifico mandato all’amministratore dei loro singoli Condomìnii e pertanto non vi è dubbio alcuno sulla legittimazione e titolarità attiva nel presente procedimento di soggetti rappresentanti di tali singoli proprietari facenti parte del Supercondominio (tutti attinti negativamente dalla delibera impugnata).
Non inficia tale delibera il fatto che il punto non fosse stato inserito nell’ordine del giorno della convocazione, posto che tale convocazione era stata inviata in epoca precedente alla delibera del 5.7.2016 assunta dal Supercondominio e, avuto riguardo alla ristrettezza dei tempi per l’impugnazione, i condòmini presenti all’assemblea avevano deliberato all’unanimità la decisione di impugnarla tutti insieme per il tramite del loro amministratore di Condominio. Una simile delibera, quand’anche in ipotesi annullabile da eventuali condòmini assenti, non è mai stata impugnata, così che è ormai divenuta definitiva.
In ordine alla legittimazione passiva, di contro, è pacifico che unico soggetto passivamente legittimato a costituirsi è quello la cui delibera viene impugnata e quindi nel caso in esame il solo Supercondominio a mezzo del proprio amministratore, fermo restando il diritto ad intervenire dei singoli condòmini o dei Condomìnii previa apposita delibera autorizzativa (cfr. Cass. 17.7.2006 n. 16228 ove testualmente: “Ai sensi dell’art.1131, secondo comma, cod. civ., l’amministratore del condominio è passivamente legittimato a stare in giudizio nella controversia promossa dal singolo condomino per l’annullamento di una delibera assembleare di attribuzione dei posti auto su uno spazio comune, senza necessità che, al relativo giudizio, partecipino i condomini, i quali hanno soltanto la facoltà di intervenire”).
Ciò ovviamente, purché la delibera impugnata non sia tale da incidere sui diritti di proprietà, da cui deriverebbe un litisconsorzio necessario di tutti i condòmini (cfr. Cass. 31.8.2017 n. 20612).
Risulta pertanto corretta la dichiarata contumacia del Supercondominio già dichiarata all’udienza del 5.10.2017 e di ciò se ne è dato atto anche nell’intestazione della presente sentenza.
Va ulteriormente precisato che i due Condomìnii Felce ed Erika devono essere qualificati come intervenuti volontari, alla stregua anche degli altri singoli condomini costituitisi in limine, con la mera differenza che, mentre i Condomìnii Felce ed Erika hanno spiegato intervento autonomo, gli altri singoli condòmini costituiti solo successivamente, hanno dichiarato di aderirvi in modo dipendente.”
obbligazioni e fondo cassa morosità: “E’ principio generale quello che pone le spese condominiali relative a quote personali di condomini morosi e divenute non più recuperabili, a carico dell’intero Condominio; questi potrà poi decidere se costituire un fondo-cassa ad hoc per evitare danni nei confronti di tutti i condòmini esposti dal vincolo di solidarietà passiva (cfr. Cass. 5.11.2001 n. 13631) o la ridistribuzione proporzionale delle stesse in capo a tutti gli altri partecipanti al condominio, con il sorgere in capo ad essi di un’azione d’ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dai condòmini morosi (cfr. Cass. 20.5.2019 n. 13505).
Laddove, quindi, le quote rimaste impagate attengano a spese effettuate in relazione ai servizi comuni per i quali si è costituito un Supercondominio (riscaldamento e altro), è in capo ad esso nella sua interezza che ricadono le conseguenze di eventuali morosità, indipendentemente dal fatto che questi condòmini morosi appartengano all’uno o all’altro Condominio, i cui stabili sono serviti in maniera unitaria e comune dagli impianti relativi al Supercondominio. I partecipanti del Supercondominio sono, come visto, i singoli proprietari degli alloggi e partecipanti ad esso e non ogni singolo Condominio cui essi pure partecipano per altri beni e spese comuni.”
